（2015）湖吴康民初字第123号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2015-12-02
案件名称
湖州长杭物业管理有限公司与湖州嘉欣置业有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
湖州市吴兴区人民法院
所属地区
湖州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
湖州长杭物业管理有限公司,湖州嘉欣置业有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
湖州市吴兴区人民法院民 事 判 决 书（2015）湖吴康民初字第123号原告：湖州长杭物业管理有限公司。法定代表人：蒋汉华。委托代理人：陈之华，浙江东方绿洲律师事务所律师。委托代理人：徐荣丰。被告：湖州嘉欣置业有限公司。法定代表人：周国建。委托代理人：奚迪。原告湖州长杭物业管理有限公司（以下简称长杭物业）与被告湖州嘉欣置业有限公司（以下简称嘉欣置业）物业服务合同纠纷一案，原告于2015年5月4日向本院起诉，本院于当日立案受理后，依法由代理审判员徐军适用简易程序于2015年6月2日公开开庭进行审理。原告长杭物业的法定代表人蒋汉华及委托代理人陈之华，被告嘉欣置业的委托代理人奚迪系均到庭参加诉讼。后因案情复杂，依法由代理审判员徐军、代理审判员吴文婷和人民陪审员尹伯明依法组成合议庭于2015年9月23日依法公开开庭审理。原告长杭物业的委托代理人陈之华、徐荣丰到庭参加诉讼，被告嘉欣置业经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长杭物业起诉称：因被告嘉欣置业拖欠电费不付，原告于2013年10月底向吴兴区人民法院起诉，要求被告支付2013年10月24日前的电费及滞纳金、诉讼过程中在法院主持下双方达成调解协议并已履行。然而从2013年10月25日起被告仍拖欠电费不付，原告根据被告实际用电度数，逐月向被告发出缴纳电费通知单并多次进行催讨，但被告至今未履行交纳电费义务。被告拖欠电费不付的行为，严重侵害了原告的合法权益，为此，特依法起诉，恳望判准如上诉请。据此，原告请求依法判令：一、被告立即支付2013年10月25日至2015年4月20日期间拖欠的电费人民币86039元，并支付电费滞纳金人民币52154元（暂计算到2015年4月30日，请求计算到判决确定的履行之日）；二、本案诉讼费用由被告承担。原告长杭物业为支持其诉请主张，在起诉时提交并在庭审中举证了下列证据材料：证据1：电力客户预付电费合同，证明电费交付方式为预付制，即原告每月25日前必须向湖州吴兴供电分局预付次月电费；供电局关于电费滞纳违约金的计算方法为当年欠费部分，每日按欠费总额的千分之二计算；跨公历年度欠费部分，每日按欠费总额的千分之三计算的事实。证据2：湖州嘉欣金世纪广场小区（大厦）管理规约一份，证明其中第二十七条规定，不按时交纳物业费及电费的，从逾期之日起按每天千分之二交费违约金的事实。证据3：湖州金世纪广场物业服务合同，证明2011年2月嘉欣金世纪大厦广场业主委员会代表全体业主与长杭物业签订物业服务合同的事实。且该合同第二十三条约定：业主逾期未缴纳物业服务费及电费的，应当按照逾期每日千分之二的标准承担相应的滞纳金的事实。证据4：民事调解书，证明因被告拖欠电费不付，原告于2013年11月向法院起诉，后双方在法院的主持调解下达成调解协议的事实。证据5：催缴电费通知单欠缴电费清单，证明被告拖欠2013年10月25日之后的电费不付，原告逐月向被告催讨电费的事实。证据6：律师函，证明原告公司法律顾问于2014年5月29日向被告发出《律师函》催讨电费的事实。证据7：水费缴款通知单一份，证明水务集团收收费每度2.32元的事实，被收水费的是嘉欣置业的事实。证据8：三份水电费通知单，证明被告向业主收取收费为每度4元，多收1.68元，多收的用在电费里面了的事实，同时证明被告以水泵用电为由，多年来一直向小区水表用户收取大量水电费，但是不肯交，所以构成不当得利，严重损害了原告的合法权益。被告嘉欣置业答辩称：一、被告并未拖欠原告起诉的电费86039元，被告虽然拥有地下一、二层车位，但是地下二层并没有启用，根本没有电费，一层有照明电费，但是也不大，生活泵房属于业主所有的公共设备，其产生的费用应当由全体业主承担，与被告无关，因此原告主张的电费金额与事实不符，被告只认可地下一层照明的电费；二、原告以该金额计算滞纳金无事实和法律依据，原告代缴并没有发生滞纳金损失，如业主存在预期交付电费的事实存在，充其量根据合同法规定，补充利息损失；物业服务合同第23条属于部分无效条款，物业服务合同只能约定物业公司的服务内容及标准，收取方式违约责任的条款，如电费及电费滞纳金的规定，应跟业主商量进行规定，业主委员会无权约定，属于部分无效条款。三、物业公司由业主委员会部分成员投资设立，物业公司负责人也是业委会组成人员，双方签订的物业服务合同存在恶意串通，损害全体业主利益。据此，请求驳回原告的诉请。被告嘉欣置业未向本院举证。本院根据原、被告在庭审中的质证意见，结合证据的三性原则，对原告提交的证据作如下分析评判：对原告提供的证据1，被告质证无异议，本院审核后认为，该份证据能够证明原告代缴电费的收费标准及支付方式的事实。对原告提供的证据2和证据3，被告质证认为第一次看到，真实性有异议，本院审核后认为该两份证据能够证明原告代缴电费后有权向被告主张的事实，同时也证明双方间约定违约金的事实。对证据4，被告质证无异议，本院审核后认为该份证据能够证据原告的主张，对该份证据的证明效力予以认定。对证据5和证据6，被告质证认为没收到，本院审核后认为该两份证据能够证明原告向被告收取电费的标准，以及原告已代缴的事实。对证据7和证据8，被告质证认为无关联性，本院审核后认为该份两份证据与本案无关联性，对该两份证据的证明效力不予认定。本院经审理，认定事实如下：湖州市金世纪大厦由被告嘉欣置业开发建设，该大厦地下二层的水泵设施及水泵房由原告于2007年建造和安装完成，系该大厦全体用户共用用水设施。2011年金世纪业委会成立，2014年1月完成换届选举。2013年2月26日，嘉欣金世纪广场业主委员会与原告长杭物业签订《湖州嘉欣金世纪广场物业服务合同》一份，合同约定由长杭物业负责湖州嘉欣金世纪广场的物业服务，物业服务期限为五年，自2013年3月1日起至2018年2月28日止，合同还约定业主逾期未交纳物业服务费及电费的，应该按照【逾期每日千分之二】的标准承担相应的滞纳金。现原告以被告拖欠2013年10月25日起至2015年4月20日止的电费为由，诉至本院。另查明：2013年11月5日，长杭物业向本院起诉要求嘉欣置业作为地下车库及生活泵房的管理人和用电人支付拖欠的电费166706元及滞纳金119710元（暂计算至2013年10月24日，要求计算至判决日止），后在本院主持下达成调解协议，由嘉欣置业支付长杭物业垫付电费166706元、滞纳金9289.98元。再查明：嘉欣公司于2013年10月25日起至11月24日止期间生活泵房、地下一层照明1和地下一层照明2合计用电金额为6909元；嘉欣公司于2013年11月25日起至12月20日止期间生活泵房、地下一层照明1和地下一层照明2合计用电金额为5526.5元；嘉欣公司于2013年12月21日起至2014年1月20日止期间生活泵房、地下一层照明1和地下一层照明2合计用电金额为6600.5元；嘉欣公司于2014年1月21日起至2014年2月20日止期间生活泵房、地下一层照明1和地下一层照明2合计用电金额为7107元；嘉欣公司于2014年2月21日起至2014年3月20日止期间生活泵房、地下一层照明1和地下一层照明2合计用电金额为6149元；嘉欣公司于2014年3月21日起至2014年4月20日止期间生活泵房、地下一层照明1和地下一层照明2合计用电金额为6111元；嘉欣公司于2014年4月21日起至2014年5月20日止期间生活泵房、地下一层照明1和地下一层照明2合计用电金额为5173元；嘉欣公司于2014年5月21日起至2014年6月20日止期间生活泵房、地下一层照明1和地下一层照明2合计用电金额为6868元；嘉欣公司于2014年6月21日起至2014年7月20日止期间生活泵房、地下一层照明1和地下一层照明2合计用电金额为6219元；嘉欣公司于2014年7月21日起至2014年8月20日止期间生活泵房、地下一层照明1和地下一层照明2合计用电金额为6268元；嘉欣公司于2014年8月21日起至2014年9月20日止期间生活泵房、地下一层照明1、地下一层照明2及地下二层非人防照明合计用电金额为2765元；嘉欣公司于2014年9月21日起至2014年10月20日止期间生活泵房、地下一层照明1和地下一层照明2及地下二层非人防照明合计用电金额为2673元；嘉欣公司于2014年10月21日起至2014年11月20日止期间生活泵房、地下一层照明1和地下一层照明2及地下二层非人防照明合计用电金额为2751元；嘉欣公司于2014年11月21日起至2014年12月20日止期间生活泵房、地下一层照明1和地下一层照明2及地下二层非人防照明合计用电金额为2751元；嘉欣公司于2014年12月21日起至2015年1月20日止期间生活泵房、地下一层照明1和地下一层照明2及地下二层非人防照明合计用电金额为3369元；嘉欣公司于2015年1月21日起至2015年2月20日止期间生活泵房、地下一层照明1和地下一层照明2及地下二层非人防照明合计用电金额为3336元；嘉欣公司于2015年2月21日起至2015年3月20日止期间生活泵房、地下一层照明1和地下一层照明2及地下二层非人防照明合计用电金额为2540元；嘉欣公司于2015年3月21日起至2015年4月20日止期间生活泵房、地下一层照明1和地下一层照明2及地下二层非人防照明合计用电金额为2923元；综上，嘉欣公司于2013年10月25日起至2015年4月20日止期间生活泵房、地下一层照明1和地下一层照明2及地下二层非人防照明合计用电金额为86039元。又查明：按日万分之三的标准，被告嘉欣置业应支付原告长杭物业违约金7819.38元（暂计算至2015年4月30日止）。本院认为：原告长杭物业与嘉欣置业之间的物业服务合同关系是双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。原、被告双方均应诚信地履行自己的义务。原告按约垫付了被告名下物业的电费，有权向被告主张付款责任，故对原告主张被告支付其垫付的自2013年10月25日起至2015年4月20日止期间电费86039元的主张，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。对被告主张的地下二层并未启用，不存在电费的抗辩意见，被告未提供相应证据予以证明，本院不予支持。对被告主张的生活泵房属于全体业主的公共设备，该部分产生的电费不应由被告承担的抗辩意见，因生活泵房实际由被告嘉欣置业建造和安装，电费户名为被告嘉欣置业，被告也未实际将公共设备移交嘉欣金世纪广场业主委员会，实际控制人和管理人仍为嘉欣置业，故对被告的该项抗辩意见不予支持。对原告主张被告按每日千分之二支付自应缴电费次月起的滞纳金的请求，符合双方间物业服务合同的约定，唯违约金约定过高，且嘉欣置业对违约金提出了异议，本院将违约金计算标准酌情调整为按日万分之三计算。据此，为正确调整民事法律关系，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖州嘉欣置业有限公司支付原告湖州长杭物业管理有限公司垫付的电费86039元及违约金7819.38元（暂计算至2015年4月30日止，自次日起至判决确定还款日止的违约金仍按日万分之三计算）。二、驳回原告其余诉讼请求。本案受理费2302元，由原告湖州长杭物业管理有限公司湖州嘉欣置业有限公司负担202元，被告湖州嘉欣置业有限公司负担2100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。审 判 长 徐 军代理审判员 吴文婷人民陪审员 尹伯明二〇一五年九月二十八日书 记 员 张 洁 来源：