（2015）津民二初字第177号

裁判日期: 2015-09-28

公开日期: 2015-10-28

案件名称

津市市财政局工会委员会诉被告津市市奥康盲人按摩中心、朱五湖等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

津市市人民法院

所属地区

津市

案件类型

民事案件

审理程序

��审

当事人

案由

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百三十六条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第二百三十二条，第二百三十五条

全文

湖南省津市市人民法院民事判决书（2015）津民二初字第177号原告津市市财政局工会委员会，住所地津市市银苑路199号。法定代表人刘爱龙，该工会委员会主席。委托代理人周斌，湖南鼎鸣律师事务所律师。被告津市市奥康盲人按摩中心，住所地在津市市九澧大道财政局宿舍门面。实际经营者韩三英，女，1970年3月1日出生，汉族，个体经营者。被告朱五湖，男，1968年7月1日出生，汉族，津市市殡仪馆职工。原告津市市财政局工会委员会（以下简称财政局工会）与被告津市市奥康盲人按摩中心（以下简称奥康中心）及其实际经营者韩三英、被告朱五湖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月28日立案受��后，依法由审判员罗业才适用简易程序，于2015年9月16日公开开庭进行了审理，书记员冯译担任记录。后因本院依职权于2015年9月21日追加朱五湖为本案被告，于9月28日第二次公开开庭进行审理。原告财政局工会的委托代理人周斌及被告奥康中心及其实际经营者韩三英、被告朱五湖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告财政局工会诉称，原告受津市市财政局委托管理、经营财政公寓1、2号楼底层临街10间门面资产。2013年12月30日，原、被告双方签订了一份《门面租赁合同》，合同约定，原告将其中的第8、9号（2号楼由东往西第2、3间）门面出租给被告，租金为14640元／年，租期1年，从2014年1月1日起至2014年12月31日终止。合同到期后，双方没有续签合同。2015年5月8日，因津市市人民政府要求津市市财政局将所属的门面资产交津市市国有资产投资经营有限公司统一向社会公开拍卖，原告财政局工会书面通知被告双方的租赁关系从即日起解除，并要求被告于5月20日前腾退所租赁的门面，结算押金和费用，同时告知其享有优先购买权，但被告既没有参与房屋的竞拍，也没有腾退门面，而是占用门面经营至今。现门面已由他人竞买取得，而且交房在即，为维护自身合法权益，特具状起诉，请求法院判令：1、确认原、被告间的租赁合同关系已于2015年5月8日解除；2、被告立即腾退所租赁的房屋；3、被告支付给原告欠缴的房屋租金5165元，合同解除后的房屋占用费按原租金标准支付至被告实际腾退之日止。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：1、工会法人资格证书（复印件）、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证（复印件）、奥康中心工商公示信息（复印件）、韩三英与朱五湖身份证（复印��）以及离婚登记审查处理表各1份，拟证明原、被告的主体资格；2、房屋产权证（复印件）2份、津市市财政局《关于财政局新宿舍门面处理的会议纪要》（复印件）1份，拟证明本案所涉的二间门面为津市财政局所有，受津市市财政局委托，原告实际管理、经营门面；3、原、被告签定的《门面租赁合同》（复印件）、被告交纳2014年1月1日至2014年12月31日的门面租赁费收据（复印件）各1份，拟证明原、被告间存在租赁关系以及被告缴纳租金的情况；4、“门面腾退通知”（复印件）及在被告租赁的门面墙面上所张贴的“门面腾退通知”照片各1份，拟证明原告已于2015年5月8日通知被告解除合同，要求被告于2015年5月20日前腾退门面、结算押金及费用，并告知了被告享有优先购买权；5、国有资产处置委托函（复印件）1份、拍买成��确认书（复印件）2份、国有资产转让合同（复印件）2份，拟证明诉及的2间门面已委托津市国有资产投资经营有限公司拍卖处置，他人通过竞拍取得了这2间门面，且原告交付门面的期限已经临近。被告辩称，原告所诉称的事实都是真实的。在前期合同到期后，原、被告之间没有再签定合同，被告与原告间已不存在租赁关系，因此，被告不应给原告支付租金，更不应偿付占用费，原告现提出解除合同，没有给被告转让门面的机会，造成被告租赁门面的装修损失，应退还被告原交纳的10000元押金，并支付被告10000元的搬迁费。被告奥康中心及实际经营人韩三英没有向本院提交证明其抗辩主张的证据。被告朱五湖辩称，早在2009年8月，被告朱五湖作为奥康中心工商登记的经营者就已退出经营，将奥康中心整体转让给了他人，约定接受转让者��将工商登记证照更名，转让后的一切事宜均与被告朱五湖无关。因此，对原告与被告奥康中心的租赁纠纷与我无关。被告朱五湖为证明其抗辩主张，向本院提交了门面转让协议（复印件）1份，拟证明2009年8月5日被告朱五湖就已将奥康中心整体转让。本案为查清案件事实，依职权向在原告给被告送达的“门面腾退通知”上签字的雷美连做了调查，以查证雷美连的身份以及在签收后是否将通知转交给了被告。对原、被告提交的证据，以及本院的调查笔录，经庭审举证、质证，本院认证如下：关于原告提交的第1、2、3、5组证据，被告奥康中心的实际经营者韩三英及朱五湖没有异议。经审查，上述证据来源、形式、内容不违背法律规定，且与本案有关联，本院依法采信其证据证明力；对原告提交的第4组证据，被告朱五湖不提异议��被告奥康中心的实际经营者韩三英提出该“门面腾退通知书”不是由其亲自签收，其事后才知道，其也没有看到张贴所租赁门面门口的“门面腾退通知书”。经审查，结合对证人雷美连的调查笔录以及韩三英本人的陈述、原告方的陈述，能证明韩三英是知道原告给被告送达的“门面腾退通知书”的内容的。本组证据来源、形式及内容不违背法律规定，且与本案有关联，本院依法采信其证据证明效力。关于被告朱五湖提交的证据，原告及被告奥康中心实际经营者韩三英均未提出异议。经审查，该证据来源、形式及内容不违背法律规定，且与本案有关联，本院依法采信其证据证明效力。关于本院依职权调取的雷美连的调查笔录，原、被告双方均未提出异议，对雷美连的调查笔录的证明效力本院予以确认。根据当事人举证、质证、当庭陈��及本院认证情况，本院确认如下案件事实：2008年3月，被告朱五湖以经营者的名义，在津市市工商行政管理局注册成立津市市奥康盲人按摩中心（个体），经营范围为保健按摩，经营地点在津市市九澧大道财政局宿舍门面。当时，被告朱五湖与被告奥康中心现实际经营者韩三英为夫妻关系，俩人共同经营奥康中心。2009年1月，朱、韩因关系不和而登记离婚，同年8月5日，朱五湖将奥康中心整体无偿转让给赵美玲，双方签定的门面转让协议中载明，转让后的一切事宜与朱五湖无关，在转让当年年底，受让人应将所有的证照更名。但至今奥康中心的工商注册登记的经营者仍为朱五湖。从2010年开始，奥康中心的实际经营者为韩三英。原告津市财政局工会从2002年10月以来即受津市财政局的委托管理、经营财政公寓临街10间门面。2013年12月30日，原告津市市财政局工会（甲方）与被告奥康盲人按摩中心（乙方）签定“门面租赁合同”，对奥康中心原租用的财政公寓2号楼由东往西第2、3间门面进行续租，韩三英以奥康中心的代表人身份在合同上签名。该合同的主要内容为：1、门面租期为一年（2014年1月1日至2014年12月31日），租赁期内不得转租，租赁期满，甲方有权收回和处置，如续租，乙方可优先承租，重签合同；2、门面押金10000元，门面年租金14640元；3、根据经营需要进行装修、装饰、添置物品的费用一概由乙方自行负责；4、租赁期满不续租时，乙方可以撤除其装修材料，将门面恢复原状，乙方不撤除装修材料的，甲方不负责补偿乙方的装修费。韩三英按合同约定经营至2014年12月31日期满后，原、被告间未续签合同，但韩三英一直在原门面内经营，原告方未提出异议，被告方也未交纳此期间的门面租金。2015年5月6日��津市市财政局按津市市委、市政府的要求，决定将包括由财政局工会租赁给被告经营的门面在内的10间临街门面进行资产处置，由津市市国有资产投资经营有限公司交津市市公共资源交易中心依法公开拍卖，并办理资产转让有关手续。同年5月8日，原告向被告方奥康中心送达了“门面腾退通知”，并在奥康中心大门外墙上进行了张贴。通知的主要内容是告知被告方津市市委、市政府要求对国有资产进行拍卖处置，现依法终止与被告的租赁关系；要求被告于2015年5月20日前腾退所租门面、结算押金和费用；按合同的约定，门面腾退后原告不负责给被告补偿装修费用；同等价格下，被告方享有优先购买权。但被告奥康中心及实际经营者韩三英接到通知后，以各种理由拒绝腾退，且一直在门面内进行经营，也未交纳占用费。2015年8月初，涉案的两间门面经拍卖转让给了他人��约定的门面转交期限为10月上、中旬，被告奥康中心实际经营者韩三英并未参与拍卖。因交房日期日渐临近，原告方多次与被告协商未果，遂向人民法院提起诉讼，要求确认原、被告间的租赁合同已经于2015年5月8日解除；判令被告立即腾退所租赁的门面；判令被告支付欠缴的租金，按合同标准支付从合同解除后至实际腾退之日止的房屋占用费。本院认为：（一）本案属房屋租赁合同纠纷。原、被告间所签订的《门面租赁合同》不违反法律规定，受法律保护，原、被告双方均应依法履行合同所约定的权利及义务。双方所签订的门面租赁合同到期后，作为承租人，奥康中心继续使用该门面，出租人财政局工会未提出异议，原、被告间形成了事实上的不定期租赁关系，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，不定期的租赁合同，双方可以随时解��。（二）原告按津市市委、市政府的要求，将所管理经营的国有资产（即所出租的门面）统一交由相关部门拍卖处置，给被告送达书面门面腾退通知，告知被告解除租赁关系以及腾退门面的截止时间，要求被告在腾退后结算押金和费用，并告知被告有优先购买权，原告的行为符合法律的规定和合同的约定，且给被告方腾退门面预留了足够的时间，其要求依法确认租赁关系解除，要求被告按原租赁合同的标准支付租金及占用费的诉讼主张本院依法予以支持。（三）按原、被告所签合同规定的14640元／年的租金标准，门面每天的租金或占用费应为40.10元（14640元／年÷365天）；按此标准，被告方应支付给原告方2015年1月1日至5月7日（解除前1日、共127天）的门面租金为5092.7元（127天×40.10元）；被告方应偿付给原告方的房屋占用费应为从2015年5月20日计算��实际腾退日的天数乘以40.10元所得数据。（四）关于被告奥康中心及其实际经营者韩三英的抗辩主张：1、关于合同到期后，原、被告未续签合同，被告不应给原告支付租金，更不应偿付占用费的抗辩主张。本院认为，按照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原、被告间已形成了不定期租赁关系，原租赁合同继续有效，故被告应按原合同的标准给付租金或占用费，被告的这一主张，本院不予支持；2、关于原告提出解除合同，没有给被告方转让门面的机会，造成了被告门面装修的损失，应给被告方支付10000元的门面搬迁费，退还被告10000元的押金的抗辩主张。本院认为，这一主张与双方签定的合同条款不符。按照法律规定，双方形成不定期租赁关系的，原签定的租赁合同继续有效，原门面租赁合同第2条规定租赁期内任何��方均不得转租，因此，按合同不存在原告应给被告转让门面的机会，更不存在转租不成原告应给其赔偿门面装修损失的问题；原门面租赁合同第6条规定，被告根据经营需要进行的装修、装饰、添置物品的费用一律由被告方自行负责，租赁期满不续租时，原告不负责补偿被告的装修费，因此，按合同原告在与被告解除合同时不应给被告补偿装修费；合同条款中也未涉及到腾退门面时原告需给被告支付搬迁费的内容，且不定期的租赁关系，原告有权随时解除，承租人搬出出租人的房屋，要求出租人给付搬迁费也不符合常理；至于退回押金，合同中已有约定，租赁期满，如无违约赔偿责任，押金金额退给被告，按合同原义，应是租赁期满后，被告方腾空了门面、全额支付了租金后，原告方即全额退还押金，否则，押金应予抵减，因此，被告以退押金为先来作为不腾退门��的理由，不符合合同的约定，也不符合交易习惯。被告奥康中心及实际经营人韩三英的这一抗辩主张，既无法律依据，也无事实依据，本院不予支持。（五）被告朱五湖作为工商注册登记中的奥康中心经营者，早已将奥康中心无偿整体转让给他人，且转让协议上约定由他人负责变更各种证照，现工商登记上经营者未变更，责任不在被告朱五湖，被告朱五湖转让奥康中心的行为与被告奥康中心及其实际经营人和原告间的房屋租赁合同纠纷无必然联系。被告朱五湖不承担责任的抗辩主张，本院认为，符合法律规定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、确认原告津市市财政局工会委员会与被告津市市奥康盲人按摩中心及实际经营者韩三英之间不定期租赁合同关系已于2015年5月8日解除；二、被告津市市奥康盲人按摩中心及实际经营者韩三英在本判决生效后五日内腾空所租赁的原告所经营、管理的门面（财政公寓2号楼由东往西第2、3间）；三、被告津市市奥康盲人按摩中心及实际经营者韩三英在本判决生效后五日内支付给原告2015年1月1日至2015年5月8日期间的门面租金5092.7元；四、被告津市市奥康盲人按摩中心及实际经营者韩三英偿付原告从2015年5月20日起至门面实际腾退日止的门面占用费，标准为40.10元／天；五、被告津市市奥康盲人按摩中心及实际经营者韩三英所交纳的门面押金10000元用以抵减应给付原告的门面租金、占用费；六、被告朱五湖不承担责任。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1000元，减半收取500元，由被告津市市奥康盲人按摩中心及实际经营者韩三英负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员　　罗业才二〇一五年九月二十八日书记员　　冯　译附本案法律条文：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损��，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。关注公众号“”