（2015）望民初字第01215号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2015-10-22
案件名称
长沙龙湖房地产开发有限公司与缪国军房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市望城区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长沙龙湖房地产开发有限公司,缪国军
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第六十一条，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第九十八条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十条，第一百六十一条
全文
湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2015）望民初字第01215号原告长沙龙湖房地产开发有限公司，住所地长沙市望城区文源西路。法定代表人王家羲，总经理。委托代理人刘海平，湖南金州律师事务所律师。委托代理人黄仁权，湖南金州律师事务所实习律师。被告缪国军，男，1971年12月13日出生，汉族。原告长沙龙湖房地产开发有限公司与被告缪国军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理后，依法由审判员袁利平适用简易程序，分别于同年8月11日及9月28日公开开庭进行了审理。原告长沙龙湖房地产开发有限公司的委托代理人刘海平、黄仁权及被告缪国军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长沙龙湖房地产开发有限公司诉称，2013年12月29日，原告与被告签订了合同编号为201304082604的《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告以总房价361830元购买原告开发的位于长沙市望城区银星路555号的龙湖湘风原著项目第G2幢26层2604号房屋，并约定被告先支付了111830元的首付款，剩余房款250000元被告选择以银行按揭贷款方式付款。被告在支付了111830元首付款后，因被告自身征信问题等原因，一直未能办妥按揭贷款手续，取得银行按揭贷款。根据补充协议第五条第（2）款约定：非因出卖人原因导致按揭贷款的房价款未能在本合同签订后30日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期支付，买受人应自该日起按本合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任，同时买受人应以一次性付款或其他经出卖人同意的方式支付剩余购房款项。为此，原告多次与被告联系，并于2015年1月22日向被告发送了《补交房款通知书》，希望被告能一次性付清全部购房款，但被告不予支付；此后，原告于2015年3月16日又向被告发送了《解约警告函》，希望被告付清剩余购房款，但被告仍不予支付。根据《长沙市望城区商品房买卖合同》第七条及《补充协议》第三条约定，买受人逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同。为此，原告于2015年3月27日向被告发送《解除﹤长沙市望城区商品房买卖合同﹥的通知书》，解除了购房合同。合同解除后，被告拒绝支付违约金、拒绝协助办理撤销购房合同网签、备案登记手续等。为维护自身的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、确认原、被告签订的编号为201304082604的《长沙市望城区商品房买卖合同》已解除；2、被告协助原告办理撤销编号为201304082604的《长沙市望城区商品房买卖合同》网签、备案登记手续；3、被告向原告支付违约金36183元；4、被告承担本案全部诉讼费用。被告缪国军辩称：1、原告诉状中陈述的事实被告不予认可，从合同签订至今，原告从未找被告催款，被告未收到过任何催款的手续；2、合同签订后，原告至今未将合同原件交付给被告。原告长沙龙湖房地产开发有限公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、编号为201304082604的《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》、《关于首付款分期支付的特别补充约定》，拟证明购房合同及补充协议有如下约定：①买受人先支付111830元的首付款；②非因出卖人原因导致按揭贷款的房价款未能在购房合同签订后30日内全部到达出卖人银行账户的，视为买受人逾期付款；③买受人逾期付款超过90日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房款的5%向出卖人支付违约金；2、《销售不动产统一发票》，拟证明被告向原告支付了111830元的首付款的事实；3、农业银行个人购房贷款面谈笔录、个人信贷业务申请表、授权书、缪国军的个人信用报告、张昂的个人信用报告，拟证明被告缪国军及其配偶张昂有个人征信不良记录的事实；4、补交房款通知书及EMS邮寄单和《邮件全程跟踪查询单》、解约警告函及EMS邮寄单和《邮件全程跟踪查询单》，拟证明原告多次催告被告支付剩余购房款的事实；5、《解除﹤长沙市望城区商品房买卖合同﹥的通知书》及EMS邮寄单和《邮件全程跟踪查询单》，拟证明原告于2015年3月27日向被告发送《解除﹤长沙市望城区商品房买卖合同﹥的通知书》，解除了购房合同的事实。被告缪国军对原告长沙龙湖房地产开发有限公司提交的证据1、2、3的真实性、合法性及关联性均没有提出异议；对证据4、5的真实性有异议，认为其未收到相关材料。被告缪国军没有提交证据。经审查，本院认为，原告长沙龙湖房地产开发有限公司提交的证据1、2、3具有真实性、合法性和关联性，能够证明本案的相关事实，本院予以采信，作为本案的定案依据；证据4中的补交房款通知书及EMS邮寄单和《邮件全程跟踪查询单》具有真实性、合法性和关联性，能够充分证明原告向被告邮寄送达了该份通知书的事实，本院予以采信，作为本案的定案依据；证据4中的其余证据材料及证据5具有真实性，合法性，能够证实原告向被告邮寄了相关材料，但不能充分证实被告收到了相关材料，本院予以部分采信。根据本院认定的证据并结合当事人的陈述，本院查明以下事实：2013年12月29日，原告与被告签订了合同编号为201304082604的《长沙市望城区商品房买卖合同》，约定被告以总房价361830元购买原告开发的位于长沙市望城区银星路555号的龙湖湘风原著项目第G2幢26层2604号房屋，被告以银行按揭方式付款，于合同签订之日向原告交付首期房款111830元，剩余房款250000元向原告指定银行申请贷款，原告应协助办理。被告应在接到原告通知之日起3日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交，在接到原告或贷款人通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用。被告逾期履行上述义务的，应承担逾期付款的违约责任，按照逾期时间分别处理：（1）逾期未超过90日，自合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按应付款的5%向出卖人支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金。原告应当在2016年1月10日前向被告交付商品房。并约定合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可根据具体情况对合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除合同中约定应当由原告承担的责任或不合理地加重被告责任、排除被告主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。同日，双方又签订了《补充协议》，作为上述合同的附件七。在《补充协议》中，双方就上述第（2）项中的“被告按应付款的5%向出卖人支付违约金”特别约定指总房款的5%；就付款方式的补充约定为：被告应在合同签订后30日内将贷款部分房款支付至原告账户，若非因原告原因（包括但不限于被告不具备贷款银行所要求的条件，或银行的原因，或政策的原因等）导致按揭贷款的房价款未能在合同签订后30日内全部到达原告银行账户的，视为被告逾期支付，被告应自该日起按合同逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任，同时被告应以一次性付款或者其他经原告同意的方式支付剩余购房款项；对合同解除及违约责任的补充约定为：在任何一方根据本合同或本补充协议的规定行使解除权时，本合同和本补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除。无论何种原因导致合同解除的，被告应当在原告发出书面通知之日起10日内配合原告按照房地产主管部门要求办理完毕本合同注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解除协议、提供相应资料、到房地产主管部门办理网上签约的解除手续等，如被告未在前述规定时间内配合原告办理前述注销手续，被告除应支付合同约定的违约金外，还应当按总房款的10%向原告增加支付违约金；对通知的补充约定为：被告的有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准（在合同首部，被告写明的联系地址为长沙市岳麓区望城坡开发区纬二路1号，联系电话为1387583****），双方保证其留给对方的通讯联系地址、电话和传真均真实有效，被告变更有效送达地址，未按照约定通知原告的，原告按照原地址送达的视为向原告送达了相关文件，由此给原告造成损失的，被告负责赔偿，以专递方式送达的，信件发出后第3日为送达日。同日，双方还签订了一份《关于首付款分期支付的特别补充约定》，约定被告应当支付的首付款111830元分三期支付，被告承诺并保证：在原告收到被告以银行按揭贷款方式支付的全部剩余房款前，被告保证不实施任何有损自身征信信用的行为，确保其征信信用持续良好，以便被告申请的银行按揭贷款能按原合同和本特别补充约定的期限发放，否则，被告除按原合同和本特别补充约定承担违约责任外，还需另行向原告支付总房款20%的违约金。被告按照上述合同及补充协议的约定支付了首付款后，因被告的个人信用报告中存在逾期记录，被告依据合同约定向银行申请的按揭贷款未能获得审批通过，银行按揭贷款未能按照合同约定的期限支付给原告。为此，原告于2015年1月22日以专递形式向被告邮寄了一份《补交房款通知书》，要求被告在收到通知后三日内一次性付清全部购房款，被告于同月25日收到该份邮件，但未能按照要求交齐剩余购房款；2015年3月16日，原告按照合同写明的被告地址及电话以专递形式向被告邮寄了《解约警告函》，催促被告在同月25日前交齐剩余购房款，否则原告将在25日后解除双方签订的相关合同。该邮件寄出后，于同月22日退回原告。同月28日，原告又按照合同写明的被告地址及电话以专递形式向被告邮寄了《解除﹤长沙市望城区商品房买卖合同﹥的通知书》，通知被告解除双方签订的上述购房合同，要求被告按照总房款的5%支付违约金，在发出通知书10日内配合原告按照房地产主管部门要求办理完毕购房合同的网签、备案、预告登记注销等手续等事项。该邮件寄出后，在同月30日，因被告拒收退回。为此，双方发生纠纷，原告诉至本院。本院认为，原告长沙龙湖房地产开发有限公司与被告缪国军签订的编号为201304082604的《长沙市望城区商品房买卖合同》、《补充协议》及《关于首付款分期支付的特别补充约定》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，经双方签名盖章后依法成立并发生法律效力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告因自身征信问题导致银行按揭贷款审批未获通过后，应当依照合同约定的期限支付剩余购房款，但被告未能支付，且超过90日，其行为已经构成违约，原告有权选择解除合同，并要求被告支付违约金。合同自通知到达对方时解除。在原告依照合同约定的方式以书面形式通知解除合同时，虽然该通知未能实际送达至被告，但依据合同约定，应视为已经送达至被告，并以通知发出的第三日为送达之日，因此，本院确认双方所签订的编号为201304082604的《长沙市望城区商品房买卖合同》已于2015年3月30日解除。合同解除后，被告应当依据合同约定配合原告办理撤销相关购房合同的网签、备案登记手续。关于合同解除的违约责任，《长沙市望城区商品房买卖合同》、《补充协议》及《关于首付款分期支付的特别补充约定》中均有不同约定，且《补充协议》及《关于首付款分期支付的特别补充约定》的约定系加重被告的责任，依据主合同的约定，应以主合同的约定为依据，故本院确认按照主合同有关违约责任的约定，即按照总房款的5%由被告承担向原告支付违约金的责任，也即，被告应向原告支付违约金18091.5元，对原告要求被告支付违约金36183元的诉讼请求，本院予以部分支持。在被告协助原告办理完毕购房合同的相关注销手续，并支付违约金及原告代其垫付的相关费用（包括本案诉讼费用）后，被告有权向原告要求退还其已经交纳的首付款111830元。关于被告辩称其未收到过原告方任何通知、文书的辩解意见，因双方在合同中对通知的送达方式有明确约定，被告的辩解意见不能成立，本院不予支持；关于被告辩称合同签订后，原告至今未将合同原件交付给被告的辩解意见，双方在合同中明确约定，合同自双方签字（盖章）之日起生效，因此，被告不能以未收到合同原件为不履行合同义务的抗辩理由，合同生效后，双方当事人即应当依据合同约定履行义务，被告的抗辩理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百六十一条之规定，判决如下：一、原告长沙龙湖房地产开发有限公司与被告缪国军所签订的编号为201304082604的《长沙市望城区商品房买卖合同》已于2015年3月30日解除；二、被告缪国军自本判决生效之日起十日内协助原告长沙龙湖房地产开发有限公司办理编号为201304082604的《长沙市望城区商品房买卖合同》的网签、备案登记等事项的注销手续；三、被告缪国军自本判决生效之日起十日内支付原告长沙龙湖房地产开发有限公司违约金18091.5元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7270元，因适用简易程序减半收取3635元，由原告长沙龙湖房地产开发有限公司负担126元，由被告缪国军负担3509元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 袁利平二〇一五年九月二十八日书记员 刘星星附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同的有关条款或者交易习惯确定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注公众号“”