（2015）济民一终字第1079号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2015-10-19
案件名称
金哲、王静与山东彼得物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
金哲,王静,山东彼得物业管理有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济民一终字第1079号上诉人（原审被告）金哲，男，1979年1月7日出生，汉族，山东省电力局职工，住济南市。上诉人（原审被告）王静（系金哲之妻），女，1980年2月7日出生，汉族，济南市历下区教育局职工，住济南市。委托代理人金哲，男，1979年1月7日出生，汉族，山东省电力局职工，住济南市。被上诉人（原审原告）山东彼得物业管理有限责任公司，住所地济南市。法定代表人康宇，董事长。委托代理人王坤，山东科创律师事务所律师。上诉人金哲、王静因与被上诉人山东彼得物业管理有限责任公司（以下简称彼得物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2015）天民一初字第147号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。原审法院认定：金哲、王静系坐落于济南市（以下简称涉案房屋）的业主。2012年9月16日，彼得物业公司（甲方）与金哲、王静（乙方）签订《物业管理服务协议（住宅）》一份，协议约定：“…乙方所购房屋基本情况：类型住宅座落位置3-1-801建筑面积145.21平方米…第二条物业管理服务内容一、房屋共用部位的维护和管理共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重��体、柱、两、楼板、屋顶等）、户外墙面等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理共用设施设备是指共用的上下管道、落水管、水箱、二次加压水泵、供电线路、通讯线路、照明、供热线路、供气线路、消防设施、池、井、电梯、走廊、机房共用设施设备使用的房屋等。三、环境卫生四、房屋装饰装修管理见：《装修协议》…第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方交纳费用时间：接到入住通知之日起计费。二、物业费用的收取方式：按照济南市物价局及相关规定，本小区物业费定为1.6元／平方米。物业费收取方式：采取甲方预收方式，时间为半年；交房后空置一年以上的物业费按70%收取，空置不满一年的物业费按全额收取。…第九条违约责任…四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权采取必要的方式予以制裁，有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金；…”该协议中还约定了彼得物业公司与金哲、王静的其他权利及义务。合同签订后，金哲、王静依约交纳了2012年9月16日至2013年12月31日的物业服务费。诉讼中，金哲、王静提交了照片1张，证明彼得物业公司公示的水电应急处理流程，彼得物业公司未按照该流程及时维修也未出具保修的书面材料。经质证，彼得物业公司对照片的真实性无异议，但金哲、王静陈述的问题属于开发商质保期内的责任，彼得物业公司也已协调开发商进行了维修，房屋质量问题不适用于该流程。对金哲、王静提交的证据真实性原审法院予以认定，从上述证据中可以看出，彼得物业公司提供了物业服务是客观事实，双方虽未在物业服务协议中约定物业服务标准，但综合彼得物业公��收费标准及庭审情况，彼得物业公司应按照较高物业标准提供物业服务，彼得物业公司在金哲、王静欠费期间内物业服务存在着一般性的瑕疵，金哲、王静依据物业服务一般性瑕疵问题而要求减免物业服务费本金，原审法院不予采纳。现彼得物业公司诉至法院，要求：1、判令金哲、王静支付彼得物业公司物业服务费2788元（自2014年1月1日至2014年12月31日）；2、判令金哲、王静支付彼得物业公司违约金752.7元（以2788元为基数，自2014年1月1日起至2014年6月30日止，按日0.3%计算）；3、诉讼费由金哲、王静承担。原审法院认为：彼得物业公司与金哲、王静之间签订的《物业管理服务协议（住宅）》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效。物业管理服务协议订立后，彼得物业公司按照上述合同约定内容履行了物业管理服务义务，金哲、王静在事实上接受彼得物业公司提供的物业服务后，亦应按照上述物业管理服务协议的约定履行付费义务。金哲、王静未能及时向彼得物业公司支付相关物业服务费，应承担相应的民事责任。关于彼得物业公司要求金哲、王静支付的物业服务费数额2788元（自2014年1月1日至2014年12月31日共计12个月，按照建筑面积145.21平方米×1.6元每平方米每月计算），符合合同约定，原审法院予以支持。金哲、王静抗辩的彼得物业公司对住改商、社会车辆通行、消防通道内乱堆乱放等不予整改问题，均系物业服务过程中存在的一般性瑕疵，但因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好，存在一般瑕疵，单个业主不可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费业主的利益。物业服务过程中所存在的一般性瑕疵，并不能构成业主拒交或减免物业服务费的正当理由。鉴于彼得物业公司提供物业服务过程中尚存在一般性瑕疵，其要求金哲、王静支付违约金的请求，原审法院难予支持；金哲、王静要求减免物业服务费本金的请求，原审法院亦难予支持。金哲、王静提出的关于彼得物业公司在提供物业服务过程中存在的问题，属于物业服务范畴的部分，彼得物业公司应当及时自行整改。鉴于彼得物业公司与金哲、王静之间系物业服务合同关系，彼得物业公司应切实履行好合同约定的���务，为小区业主更好地服务；业主对物业服务企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以更加适当、合理地履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告金哲、王静于本判决生效之日起10日内向原告山东彼得物业管理有限责任公司支付物业服务费2788元。二、驳回原告山东彼得物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告金哲、王静负担。��诉人金哲、王静不服原审判决上诉称：原审法院认定事实不清，主要证据不足。1、原审判决对物业服务合同所约定的服务标准---“三星级物业服务标准”予以认定，但彼得物业公司是否以此标准提供了有效服务未查清。原审法院既认定物业公司存在“一般性瑕疵”，又认为该瑕疵不构成业主拒交或减免物业费的理由，存在欠妥之处。无论是“一般性瑕疵”还是其他瑕疵，均是违约，仅是违约责任大小不同，并且物业公司提供的服务如小区的安保问题、维修问题、绿化问题、随意堆放垃圾等问题一直存在，导致大量业主不交物业费，诉讼纠纷不断。彼得物业公司管理水平亟待提高，请求法院督促彼得物业公司对其存在的问题进行整改，并适当降低其瑕疵期间的收费标准。2、原审判决将“卫生间排污管道泄漏造成吊顶及下方设施污染，彼得物业公司不维修而是联系施���方日后修理”认定为“一般性瑕疵”错误。在此事件处理过程中，彼得物业公司除了通知施工单位维修，推卸责任外，没有尽到职责，也未在原审中提出其提供物业服务的证据，导致业主索赔持续数月未果，造成不必要的经济和精神损失，已远超“一般性瑕疵”的范围。金哲、王静行使抗辩权而拒绝缴纳物业费，不构成违约，请求免除物业服务存在重大瑕疵期间的物业费。被上诉人彼得物业公司答辩称：1、彼得物业公司持续为小区提供了物业服务，保证了小区居民的正常生活，小区居民众多，物业服务涉及到方方面面，上诉人不缴纳物业费一方面可能导致经费不足，服务质量下降，另一方面对其他已经缴纳物业费的业主也是不公平的。由于小区场地的限制，物业公司尽力为业主提供优质的物业服务，但是很难能够让所有的小区业主都满意，这需要物业公司与业��共同合作来建设自己的美好的小区。2、由于人数众多，小区设施如单元门、楼道灯使用频率特别高，损坏的机率大，金哲、王静不能因为当时没有维修就不缴纳物业费，物业公司在接到小区业主报修后已经为其进行了维修，对于金哲的房屋的吊顶已经给予了维修。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案中，金哲、王静与彼得物业公司，双方基于真实的意思表示签订《物业管理服务协议（住宅）》，该协议符合法律、法规的规定，合法有效。基于有效地协议，彼得物业公司应按照约定的内容提供物业服务，金哲、王静接受其提供的服务后，亦应按照协议的约定支付物业费。金哲、王静主张彼得物业公司提供的物业服务在安全保卫、环境绿化、单元门维修、杂物堆放、房屋吊顶维修与赔偿等方面存在物业管理不善，未能切实履行好���同约定的服务内容，未能达到应有的服务标准，要求减免物业费。针对上述问题，本院认为，由于物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，则会造成物业服务企业运营经费愈加不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、秩序等持续恶化，影响了业主正常生活，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。金哲、王静对其主张所提供的证据不足以证实彼��物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，因此，其主张减免物业费，本院不予支持。综上，金哲、王静的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人金哲、王静负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵建军审 判 员 黄 力代理审判员 许海涛二〇一五年九月二十八日书 记 员 王 娜 来自：