（2015）鄂孝感中民二终字第00185号

裁判日期: 2015-09-28

公开日期: 2016-09-12

案件名称

叶锚与湖北圣荣房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

湖北省孝感市中级人民法院

所属地区

湖北省孝感市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

叶锚,湖北圣荣房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第九十四条，第九十六条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第四十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖北省孝感市中级人民法院民事判决书（2015）鄂孝感中民二终字第00185号上诉人（原审原告）叶锚。委托代理人刘安国、肖舟，湖北自强律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉，代签法律文书，申请诉前保全等。被上诉人（原审被告）湖北圣荣房地产开发有限公司。住所地：云梦县城关镇新村**号。法定代表人袁荣明，该公司董事长。委托代理人黄红、张望华，湖北睡虎律师事务律师。代理权限：应诉、承认、放弃、变更诉讼请求，提起反诉、上诉、调解，代收法律文书等。上诉人叶锚因与被上诉人湖北圣荣房地产开发有限公司（以下简称圣荣公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖北省云梦县人民法院（2015）鄂云梦民初字第00108号民事判决，向本院提起上诉。本院2015年7月9日立案受理后，依法组成合议庭于2015年8月6日公开开庭进行审理。上诉人叶锚的委托代理人肖舟、被上诉人圣荣公司的委托代理人黄红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶锚原审诉称，2012年1月11日，叶锚与圣荣公司签订了《商品房买卖合同》，购买圣荣公司开发的“幸福佳苑”小区内的12套住宅商品房，叶锚为此向圣荣公司支付了购房款190万元，但事后圣荣公司却将以上房屋出售给了他人，造成叶锚无法取得以上房屋。为此，叶锚与圣荣公司多次协商处理该纠纷，但圣荣公司仅分数次退给叶锚购房款19万元，余下171万元至今未退还。叶锚故诉至原审法院，请求判令：1、依法解除叶锚与圣荣公司签订的《商品房买卖合同》；2、圣荣公司返还购房款171万元，并赔偿违约金、利息及一倍已付购房款中的28万元；3、本案诉讼费用由圣荣公司承担。圣荣公司原审辩称：1、叶锚与圣荣公司签订的《商品房买卖合同》为无效合同，实质是债务的转移或担保：圣荣公司幸福佳苑项目部为张小勇挂靠圣荣公司，张小勇因对徐华平负有债务，徐华平对孝感市银泰投资担保公司（以下简称银泰公司）负有债务，银泰公司为实现债权，由银泰公司以员工叶锚的名义与幸福佳苑项目部签订了商品房买卖合同，实质上是以该房屋作抵押担保或是债务转移，并无房屋买卖的真实意思表示；2、合同并未实际履行：叶锚并未向圣荣公司支付购房款190万元；圣荣公司并未向叶锚退过款；叶锚从未向圣荣公司主张过合同权利，没有要求圣荣公司交付房屋、办理权证等；3、圣荣公司不应承担责任：幸福佳苑项目部经理张小勇的行为超越了授权范围，且事后也未得到圣荣公司追认，是无效的代理行为，银泰公司以房抵债行为不符合《中华人民共和国担保法》及相关解释的规定，是无效行为。故应依法驳回叶锚的诉讼请求。原审查明，2011年4月28日，徐华平向叶锚借款240万元，并向叶锚出具了借条。还款到期后，叶锚多次向徐华平催要，徐华平提出对张小勇有债权，张小勇从事商品房开发，有在建的商品房屋。2012年1月11日，叶锚为实现其债权，与圣荣公司幸福佳苑售楼部签订了十二份《商品房买卖合同》，约定叶锚购买幸福佳苑东楼二单元东一楼至东六楼、东楼二单元西一楼至西六楼共十二套房屋，总价款190万元，圣荣公司幸福佳苑售楼部于2012年4月1日－10日交付该房屋，叶锚应于2012年4月10日前接受该房屋。2012年1月11日，圣荣公司幸福佳苑售楼部工作人员陈子健向叶锚出具了收条，证明收到叶锚购房款190万元，并加盖了圣荣公司幸福佳苑售楼部公章。《商品房买卖合同》签订后，并未到房产部门登记备案。另查明，在叶锚与圣荣公司幸福佳苑售楼部签订十二份《商品房买卖合同》之前，东单元西二楼、西三楼已分别于2011年11月1日、2011年4月2日与他人签订《商品房买卖合同》。叶锚与圣荣公司幸福佳苑售楼部签订《商品房买卖合同》后，圣荣公司幸福佳苑售楼部又于2012年3月至2014年1月陆续将合同中的房屋出售给他人。而张小勇在签订合同后陆续向叶锚支付19万元。再查明，2010年11月15日，云梦县烟草局职工张小勇与圣荣公司签订了《企业内部开发协议》，约定圣荣公司将开发资质借给张小勇开发建设幸福佳苑项目，并收取资质管理费5万元。2011年3月23日，云梦县发展和改革局核准圣荣公司建设幸福佳苑项目，2011年6月9日，圣荣公司幸福佳苑项目经云梦县城乡规划局审批，2011年6月23日，云梦县城乡规划局向圣荣公司下发建设工程准建通知书。张小勇为方便对外活动，未经圣荣公司批准，私自刻制了“圣荣公司幸福佳苑售楼部”公章，该公章未经相关部门登记备案。原审法院认为，根据案件审理中查明的事实，本案中的基础法律关系为叶锚与徐华平之间以及徐华平与张小勇之间的债权债务关系。在《商品房买卖合同》签订前，叶锚明知该幸福佳苑项目为圣荣公司开发项目，明知该190万元债务为徐华平与张小勇之间的个人债务，张小勇既非圣荣公司法定代表人，也无圣荣公司授权能处理相关公司财产；在《商品房买卖合同》签订时，叶锚未实际向圣荣公司交付购房款190万元，也没有依据交易习惯要求将《商品房买卖合同》到相关部门登记备案，未要求圣荣公司出具销售不动产统一发票；在《商品房买卖合同》签订后，2012年4月10日交房日期到来后未接收房屋，未请求办理权属登记，导致2014年1月圣荣公司仍在出售涉案房屋，且叶锚陆续收到张小勇归还的19万元，故叶锚与圣荣公司幸福佳苑售楼部签订《商品房买卖合同》，不是真实的商品房买卖关系，而是叶锚与徐华平之间以及徐华平与张小勇之间的债权债务转移。而叶锚与徐华平之间的债权债务是否真实合法，徐华平与张小勇之间的债权债务是否真实合法，张小勇与徐华平之间的债务是否为圣荣公司债务，其债权债务转移行为是否真实有效，非本案审查范畴。针对叶锚的诉请：其一、关于叶锚要求依法解除与圣荣公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，原审认为，该《商品房买卖合同》系叶锚与圣荣公司幸福佳苑售楼部之间签订，圣荣公司幸福佳苑售楼部没有独立法人资格，没有领取营业执照，该售楼部的公章亦为张小勇私刻，且经审理查明该《商品房买卖合同》双方当事人之间并非有商品房买卖的真实意思表示，不是真实的商品房买卖关系，该合同也违背了签订合同的诚实信用原则，该合同为无效合同，依照法律规定自始没有法律约束力；其二、关于叶锚要求判令圣荣公司返还购房款171万元并赔偿违约金、利息及一倍购房款中的28万元的诉讼请求，原审法院认为，叶锚与圣荣公司之间不存在真实的商品房买卖关系，叶锚也没有向圣荣公司实际支付购房款，圣荣公司与叶锚之间亦没有其他债权债务关系，故对叶锚的诉讼请求，原审法院未予支持。遂判决：驳回叶锚的诉讼请求。案件受理费22710元及财产保全费5000元，由叶锚负担。叶锚不服原判上诉称，1、张小勇是“幸福佳苑”的项目负责人，有权代表圣荣公司对外经营。根据圣荣公司一审提交的《企业内部开发协议》，圣荣公司同意张小荣挂靠圣荣公司从事“幸福佳苑”的项目的开发工作。张小勇及其为该项目所成立的“幸福佳苑项目部”对外是代表圣荣公司的，其法律后果应由圣荣公司承担。《企业内部开发协议》中对圣荣公司法律责任承担的闲置内容是协议双方的内容约定，不能对抗协议之外的第三人。2、一审法院认定《商品房买卖合同》中的公章属私自刻制，没有依据，认定错误。私刻公章在我国是严重的刑事犯罪行为，在相关司法机关没有通过刑事诉讼程序认定该公章为私刻并追究私刻公章人的刑事责任前，一审法院在本民事案件中直接仅凭张小勇一人的证言就认定《商品房买卖合同》中“湖北圣荣房地产开发有限公司幸福佳苑售楼部”的公章属张小勇私自刻制，从而认定合同无效没有事实依据。因圣荣公司已通过《企业内部开发协议》授权张小勇对外经营“幸福佳苑”的项目，张小勇本人有权使用“湖北圣荣房地产开发有限公司幸福花园售楼部”的公章，该公章对外所签订的合同合法有效。三、通过债务转移的形式支付购房款，不违反法律规定，《商品房买卖合同》合法有效。因张小勇差欠叶锚债务190万元，经与张小勇协商，张小勇将其开发的“幸福佳苑”中的12套商品房出售给叶锚，190万元的债务抵偿该购房款。为此，叶锚与圣荣公司签订了12份《商品房买卖合同》，并由圣荣公司出具了收款收据。这种以债务抵房款的行为没有违法我国法律规定，合法有效。合同签订后，圣荣公司没有按期交房、没有办理备案登记、甚至将该房屋另外销售给他人，属圣荣公司的违约行为，不属于认定合同无效的依据。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院：1、依法撤销原判，改判支持叶锚的一审诉讼请求；2、本案诉讼费用由圣荣公司承担。圣荣公司口头答辩称：叶锚的上诉理由不能成立，1、张小勇有权进行开发销售，无权私自刻制项目公章并适用该公章；2、双方承包协议内容：张小勇的授权范围，是开发和销售；3、张小勇开发建设的产权，在法律上应当归圣荣公司所有；4、张小勇在开发房屋建设之外的个人债务及接受债务转移与公司无关，张小勇进行债务转移超越职权，没有得到公司认可；5、张小勇无权代表公司，以公司的所有的财产抵偿个人债务；6、购房合同的意思表示不真实，也无实际的购房资金的支出，属叶锚和张小勇掩盖非法目的，损害国家、他人和第三人的利益行为，按照民法通则和合同法的规定，应当为无效行为。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。二审中，叶锚提交一份徐华平向叶锚借款240万元的借条及叶锚转账给徐华平的凭证。拟证明：1、徐华平找叶锚借款240万元的事实；2、徐华平将该借款中190万元的债务转给张小勇，张小勇用此债务抵偿购房款。圣荣公司质证认为：真实性无异议，但不能证明债务转移、抵偿购房款，该证据与本案无关。对叶锚提交的该“凭证”，本院认为：根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干问题》第四十一条第（二）项的规定，该“凭证”不属于二审中的新证据，本院不予认定。庭审中，叶锚的代理人提交书面申请，申请追加张小勇为本案第三人参加诉讼。圣荣公司认为，被申请追加的第三人张小勇不是具有独立请求权的第三人，不符合民诉法在二审追加当事人的相关规定，不同意在二审追加第三人。本院认为：张小勇与圣荣公司之间的挂靠关系在本案一审中已查明，该挂靠关系对外的民事责任，由圣荣公司承担，故张小勇不是本案必须参加诉讼的当事人；同时，在本案商品房买卖合同中，张小勇不是合同当事人，无权主张合同权利义务，即不具有独立请求权。故当庭决定，驳回叶锚“追加张小勇为本案二审当事人参加诉讼”的申请。根据双方当事人一审提交的10份证据及一、二审法庭调查，本院查明事实：2012年1月11日，叶锚与圣荣公司幸福佳苑售楼部签订了十二份《商品房买卖合同》，合同约定：叶锚购买幸福佳苑东楼二单元东一楼至东六楼、东楼二单元西一楼至西六楼共十二套房屋，总价款190万元，圣荣公司幸福佳苑售楼部于2012年4月1日－10日交付该房屋，叶锚应于2012年4月10日前接受该房屋。2012年1月11日，圣荣公司幸福佳苑售楼部工作人员陈子健向叶锚出具了收条，证明收到叶锚购房款190万元，并加盖了圣荣公司幸福佳苑售楼部公章。《商品房买卖合同》签订后，未到管理部门登记备案。另查明，在叶锚与圣荣公司幸福佳苑售楼部签订十二份《商品房买卖合同》之前，幸福佳苑东单元西二楼、西三楼已分别于2011年11月1日、2011年4月2日被圣荣公司幸福佳苑售楼部与案外人签订了《商品房买卖合同》。叶锚与圣荣公司幸福佳苑售楼部签订《商品房买卖合同》后，圣荣公司幸福佳苑售楼部于2012年3月至2014年1月陆续将合同中的房屋出售给案外人。同时查明，2010年11月15日，案外人张小勇与圣荣公司签订了《企业内部开发协议》，约定圣荣公司将开发资质借给张小勇开发建设幸福佳苑项目，并收取资质管理费5万元。2011年3月23日，云梦县发展和改革局核准圣荣公司建设幸福佳苑项目，2011年6月9日，圣荣公司幸福佳苑项目经云梦县城乡规划局审批，2011年6月23日，云梦县城乡规划局向圣荣公司下发建设工程准建通知书。张小勇刻制“圣荣公司幸福佳苑售楼部”公章，该公章未经相关部门登记备案。本案的焦点：1、案涉的《商品房买卖合同》是否有效；2、叶锚的诉讼请求是否应予支持。本院认为：一、案涉的《商品房买卖合同》有效。2011年6月9日，圣荣公司的幸福佳苑项目经云梦县城乡规划局审批，2011年6月23日，云梦县城乡规划局向圣荣公司下发建设工程准建通知书。根据圣荣公司原审提交的《企业内部开发协议》，圣荣公司授权张小勇挂靠圣荣公司从事“幸福佳苑”项目的开发工作。张小勇刻制“湖北圣荣房地产开发有限公司幸福佳苑售楼部”的印章，与他人签订《商品房买卖合同》，是其依据与圣荣公司签订的《企业内部开发协议》对外经营的行为，是代表圣荣公司的经营行为，未违反法律禁止性规定，该《商品房买卖合同》依法成立、有效。叶锚提出的合同有效的上诉理由本院予以支持。二、叶锚的诉讼请求是否应予支持。1、合同签订后，叶锚从未向圣荣公司主张过合同权利，没有要求圣荣公司交付房屋、办理权证等。双方签订的《商品房买卖合同》未履行。叶锚申请解除该合同，符合合同的解除条件，故叶锚请求解除与圣荣公司签订的《商品房买卖合同》应予准许。2、双方签订《商品房买卖合同》后，圣荣公司幸福佳苑售楼部员工陈子健虽出具了“今收到叶锚购房款190万元”的收条，但没有提交交付（现金或转账）该款的证据。叶锚一、二审主张“通过债务转移的形式支付购房款190元”的证据不足。该债务转移涉及案外人“银泰公司与徐华平之间、徐华平与张小勇之间的债务及张小勇与徐华平之间的债务是否为圣荣公司债务”。原审认为“其债权债务转移行为是否真实、有效，非本案审查范畴”是正确的，叶锚未提交充分的证据证明“上述债权债务转移行为”与本案有关。案外人张小勇与叶锚之间是否认可19万元的问题亦与本案房屋买卖合同关系无必然的联系。故叶锚请求“圣荣公司返还购房款171万元，并赔偿违约金、利息及一倍已付购房款中的28万元”本院予以驳回。综上所述，案涉的《商品房买卖合同》依法成立、有效，叶锚请求解除该合同应予准许，叶锚请求“返还已付购房款等”因其已支付购房款的证据不足，本院不予支持。原审认定案涉合同无效不当，依法应予改判。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条第（二）项、第九十六条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销湖北省云梦县人民法院（2015）鄂云梦民初字第00108号民事判决；二、解除2012年1月11日叶锚与圣荣公司签订的12套商品房的《商品房买卖合同》；三、驳回叶锚的其他诉讼请求。二审案件受理费22710元由叶锚负担。本判决为终审判决。审判长　刘　铮审判员　汪书力审判员　代绍娟二〇一五年九月二十八日书记员　张　依《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干问题》第四十一条《民事诉讼法》第一百二十五条第一款规定的“新的证据”，是指以下情形：（一）一审程序中的新的证据包括：当事人在一审举证期限届满后新发现的证据；当事人确因客观原因无法在举证期限内提供，经人民法院准许，在延长的期限内仍无法提供的证据；（二）二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。来源：百度搜索“”