（2015）曹民初字第1141号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2015-11-03
案件名称
曹县农村信用合作联社与赵再鹏房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
曹县人民法院
所属地区
曹县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曹县农村信用合作联社,赵再鹏
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百三十四条第一款
全文
山东省曹县人民法院民 事 判 决 书（2015）曹民初字第1141号原告：曹县农村信用合作联社，住所地曹县青岛南路中段路东。法定代表人：贾复锋，理事长。委托代理人：段洲洋，该社闫店楼分社主任。委托代理人：卢军伟，山东两仪律师事务所律师。被告：赵再鹏，个体户。委托代理人：赵汝伟，学生，现在山东大学就读。委托代理人：郑艳飞，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。原告曹县农村信用合作联社（以下简称曹县信用社）诉被告赵再鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员项本升担任审判长，与代理审判员王伦国、人民陪审员宋效民组成合议庭，于2015年5月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人卢军伟，被告赵再鹏及其委托代理人赵汝伟、郑艳飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告与原告下属闫店楼信用社达成口头协议，租赁该社三间房屋经营门市，年租金1万元，但被告未支付租金。诉求解除双方房屋租赁合同并判令搬离房屋、支付租金及电费12万元。原告为其诉求，向本院提交的证据材料有：照片1份，拟证明被告超市占用原告三间房屋的事实。经质证，被告对原告提交的上述照片的真实性不持异议，同时提出被告租用的原告房屋实为两间，而非原告主张的三间。被告辩称：原告陈述内容与事实不符，事实是原告下属闫店楼信用社多次从被告经营的超市赊购烟酒欠款不还，经双方协商以每年2000元的租金租赁原告两间门面房折抵原告欠款，据此测算被告还可使用案涉两间房屋至2026年。另原告诉求租金也已超过法定诉讼时效。被告为其辩解，向本院提交的证据材料有：1、收据，拟证明原告下属闫店楼信用社（以下简称闫店楼社）原主任董保政、副主任吕琳收取被告2006年至2009年房屋租金9000元，同时证明房屋租金每年3000元；2、借据，拟证明闫店楼社原主任任某、副主任吕琳出具的该社欠被告商品结算款15000元，可折抵房屋租金5年；3、欠据，拟证明闫店楼原工作人员付宗波出具的该社欠被告烟酒款42000元，可折抵房屋租金14年；4、证人闫店楼社原主任任某出具的书面证言及其身份证明，拟证明其和吕琳为被告出具的借据是公务招待支出赊购被告烟酒欠款15000元，抵用信用社房屋5年租赁费；5、引用原告向本院提交的通话录音整理资料，拟证明2004年前后闫店楼社原主任杨天敬在任期间，与被告口头协议以拖欠的烟酒款抵被告房屋租金。经质证，原告对被告提交的上述1、2、3号证据材料的真实性提出异议，认为均未加盖原告印章，相关出具人未到庭接受当事人质询，均应属于出具人的个人债权债务，与本案租金没有关联性；对4号证人未出庭接受当事人质询，不能单独作为定案依据；对5号录音整理资料真实性不持异议，同时提出原告并未认可以货物折抵房屋租金的内容。经综合分析，被告对原告提交的照片真实性无异议，予以确认；原告虽对被告提交上述1、2、3号证据材料的真实性提出异议，并口头申请进行司法鉴定，但未在本院确定的期限内提交书面鉴定申请并预交鉴定费用，也未按本院确定的日期提交闫店社历任主任、副主任详细名单，本院对被告提交的上述1、2、3号证据材料的真实性均予确认；被告提交的4号证人证言能与3号借据相印证，予以确认；被告引用原告提供的录音整理资料系原告立案时向本院提交，虽在庭审中未作为证据材料交由被告质证，但对其真实性不持异议，予以确认。综合上述证据材料，并结合当事人陈述，本院确认如下法律事实：2004年11月份，经原告曹县信用社下属闫店楼社原负责人杨天敬与被告口头协商，由被告租赁闫店楼社办公楼门面房两间经营至今。2015年3月11日，原告工作人员与被告电话沟通后整理了书面材料后，即于2015年4月2日诉至本院，诉求解除双方口头房屋租赁合同并判令被告搬离案涉房屋、支付租金及电费12万元。庭审中，被告提交闫店楼社原主任董保政、任某，副主任吕琳及员工付宗波分别出具的收据、借据、欠据及任某书面证言、身份证明，以证明原告员工以欠购物款折抵付清了房屋租金。其中收据载明：今收到，赵在朋租房费玖仟元（9000.00），（2006-2009）三年，董保政、吕琳，2007年9月20日；借据载明：今借到，赵再朋现金壹万伍仟元整，经手人任某、吕琳，2008年2月2号；欠据载明：今欠到，08年7月2日，烟酒款42000.00元，肆万贰仟元，经手人付宗波；书面证言载明：任某，男，汉族，身份证××，2007年-2008年期间在闫店楼信用社担任主任一职，在闫店楼担任主任期间，我和信用社副主任吕琳一直在赵再鹏副食门市部购买烟酒用于信用社招待，所欠烟酒费用15000元抵信用社房屋租赁费，每年房租3000元，共五年。被告还引用原告立案时向本院提交的2015年3月11日电话录音整理资料内容，以证明其租赁原告案涉房屋是因为闫店楼社欠账不还，经与时任主任杨天敬口头协商用欠账折抵房屋租金。对于该电话录音整理资料，原告当庭没有作为证据交由被告质证，但对其真实性表示认可，同时提出以欠款折抵房屋租金的说法是被告自己在电话中陈述，并不能证明原告认可过以物抵房租的内容。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案中，通过原告立案时向本院提交的电话录音整理资料及当事人陈述可以认定经闫店楼社时任主任杨天敬与被告口头协商，约定以欠账折抵租金方式由被告租赁闫店楼社办公楼两间，双方无争议。2007年9月20日，时任闫店楼社主任董保政、副主任吕琳为原告出具的收据则进一步证明被告租赁闫店楼社房屋年租金为3000年，已收取了2009年之前的房屋租金。2008年2月2日时任闫店楼社主任任某、副主任吕琳及2008年7月2日闫店楼社员工付宗波为原告出具的欠据则证明了原告员工在被告处购物欠款的事实。任某出具的书面证言再一次证明被告租赁闫店楼社办公楼门面两间房屋的年租金3000元在2008年没有争议的事实。因原、被告未签订书面租赁合同，视为不定期租赁，原告诉求解除双方口头约定的租赁合同，本院予以支持。综合本案案情，应视为被告已付清原告自租赁伊始至今的房屋租金，原告未提交证据证明被告欠付电费的依据及数额，本院对其租金及电费请求不予支持。被告未提出反诉，可另循法律途径主张权利。综上，依据上述规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下：一、解除原告曹县农村信用合作联社与被告赵再鹏口头约定的租赁合同；二、被告赵再鹏搬离所租赁原告曹县农村信用合作联社所有闫店楼分社办公楼门面房，于判决生效后30日内执行；三、驳回原告曹县农村信用合作联社其他诉讼请求。案件受理费2700元，保全费1070元，共计3770元，由原告曹县农村信用合作联社负担3670元，被告赵再鹏负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长 项本升代理审判员 王伦国人民陪审员 宋效民二〇一五年九月二十八日书 记 员 曹梦婷附：1、申请执行期限为判决确定的履行期限届满之日起二年内。 来源：百度“”