（2015）张民初字第00002号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2017-10-10
案件名称
王正、朱锡玲与张家港东方保利置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
张家港市人民法院
所属地区
张家港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王正,朱锡玲,张家港东方保利置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百一十三条第一款
全文
江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2015)张民初字第00002号原告王正。原告朱锡玲。被告张家港东方保利置业有限公司，住所地张家港市经济开发区（国泰北路1号）。法定代表人吕伟庆，该公司总经理。委托代理人张培荣，江苏国瑞律师事务所律师。原告王正、朱锡玲与被告张家港东方保利置业有限公司（以下简称东方保利公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月22日受理后，东方保利公司在提交答辩状期间提出管辖权异议，本院于2015年1月20日裁定驳回东方保利公司对本案管辖权提出异议。东方保利公司不服提出上诉，江苏省苏州市中级人民法院于2015年3月6日作出终审裁定，驳回上诉，维持原裁定。本案依法组成合议庭，于2015年4月28日组织质证、2015年5月14日公开开庭进行了审理，原告王正、朱锡玲、被告东方保利公司张培荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王正、朱锡玲诉称，2012年11月8日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告向被告购买苏园小区1805商品房，原告已分期付清全部房款4150000元。被告在通知交房时没有提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，案涉房屋的第三层部分层高经测量不符合《商品房买卖合同》约定的层高3米，交房时院子没有清理、未按广告约定赠送露台、未开通天然气、房屋存在质量隐患、合同存在欺诈。为此，请求判令：1、解除原、被告于2012年11月8日签订的《商品房买卖合同》；2、在合同解除确认后30日内被告退还购房款4150000元，赔偿原告购房款利息损失（暂计至2015年1月18日止516343元，全部利息计被告实际退清原告全部预付房款之日止，2014年11月22日前按年利率6.15%计算，之后按6%计算）；3、被告承担诉讼费用。被告东方保利公司辩称，案涉房屋三楼为双“人”字坡顶屋面，在双人字坡的结合处，房屋阴面中间处根据结构需要进行降板处理，层高为2.8米左右，该设计通过市审图中心的审核，也通过规划局的审批，且降板处理的部分不超过总使用面积的三分之一，该层高的处理符合GB50096-2011《住宅设计规范》的相关规定。2、被告不存在法定解除和约定解除商品房买卖合同的条件。经审理查明，2012年11月8日，王正（买受人）与东方保利公司（出卖人）签订商品房买卖合同（合同编号Y2012008137），合同约定，东方保利公司向王正出售位于苏园第18幢1805号商品房（以下简称案涉房屋），合同第三条约定商品房层高3米，位于【0.00米以上】第0层，住宅建筑面积353.18平方米。合同第五条约定按套计算商品房价款，金额为4150000元。合同第六条面积确认及面积差异和其他差异的处理一、根据当事人选择的计价方式，本条约定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照第2种方式进行处理：1、双方自行约定。2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，……。二、其他差异的处理该商品名的实际层高低于第三条约定层高，其误差值超过国家有关规范、标准允许误差值的，出卖人承担下列责任（合同中未有约定）。第九条交付期限出卖人在2013年12月30日前，将具备下列第1种条件（该商品房符合《苏州市商品住宅交付使用管理办法》规定要求，并取得《张家港市商品住宅交付使用通知书》），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十条出卖人逾期交房的违约责任逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。第十二条房屋交付和接收商品房达到第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人按第十条约定承担。王正、朱锡玲于2012年10月27日、2012年11月8日、2012年12月12日、2012年12月28日、2013年1月4日、2013年1月15日、2013年5月8日分别向东方保利公司支付房款100000元、400000元、1000000元、500000元、600000元、1050000元、500000元，共计4150000元。2013年12月，东方保利公司关于王正称购买的苏园联排别墅第18幢1805号的层高不符合合同约定向开发区消保委分会进行答复：苏园低层住宅三楼为双“人”字坡顶屋面，坡顶最高处约4.5米，坡顶最低处约为3.9米，均高于3米；在双“人”字坡的结合处，根据结构需要进行了降板处理，层高为2.8米左右，内部净高为2.6米左右。降板处理的部分不超过总使用面积的三分之一，符合GB50096-2011《住宅设计规范》的相关规定，故不存在层高不符合合同约定的说法。2013年12月30日，涉案房屋取得张家港市商品房住宅交付使用通知书。东方保利公司向王正、朱锡玲发出入伙通知书、交房通知书，通知王正、朱锡玲于2013年12月30日前开始交房，因业主众多，可以在2014年1月12日前来售楼部办理相关手续。2014年1月3日，王正、朱锡玲对涉案房屋进行验房，认为房屋第三层部分层高未达3米，房屋存在质量问题等，故未收房。2014年12月29日，2015年1月2日王正、朱锡玲分别向东方保利公司发出退房书面决定通知书和解约通知，内容为要求东方保利公司未提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，且涉案房屋第三层部分层高不符合合同约定的3米，故要求退房并支付损失。东方保利公司称，其公司有总的苏园小区的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，在交房时会向买受人交付每户单独的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，因王正、朱锡玲未收房，故没有给王正、朱锡玲案涉房屋的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定三层楼层高均要满3米。在审理过程中，本院组织双方到现场测量，案涉房屋第三层总面积为60.6759㎡，其中部分主卧、走廊、楼梯层高为2.8米，该部分面积为19.8㎡，占第三层总面积的32.63%；案涉房屋第三层主卧面积为18.99㎡，其中层高为2.82米所占面积为6.83㎡，占主卧面积的35.9%。案涉房屋其余层高均为3米。本院认为，王正、朱锡玲与东方保利公司签订商品房买卖合同是其真实意思的表示，双方之间买卖合同法律关系依法成立，应为合法有效，双方均应当按照买卖合同的约定履行各自的义务。王正、朱锡玲已经依约履行了支付对价的义务，东方保利公司亦通知王正、朱锡玲办理收房手续。双方签订的《商品房买卖合同》第三条约定案涉房屋层高为3米，位于【0米以上】第0层。经测量，案涉房屋第三层有19.8㎡的部分层高为2.8米，占第三层总面积的32.63%，不符合合同约定的层高3米，东方保利公司已构成根本性违约。东方保利公司因设计方面的问题无法对涉案房屋的层高进行整改，现王正、朱锡玲要求与东方保利公司解除《商品房买卖合同》的主张，本院予以支持。东方保利公司应当退还房款4150000元，并赔偿王正、朱锡玲利息损失（房款100000元的利息损失按中国人民银行同期同档贷款基准利率从2012年10月28日起计算至实际给付之日止；房款400000元的利息损失按中国人民银行同期同档贷款基准利率从2012年11月9日起计算至实际给付之日止；房款1000000元的利息损失按中国人民银行同期同档贷款基准利率从2012年12月13日起计算至实际给付之日止；房款500000元的利息损失按中国人民银行同期同档贷款基准利率从2012年12月29日起计算至实际给付之日止；房款600000元的利息损失按中国人民银行同期同档贷款基准利率从2013年1月5日起计算至实际给付之日止；房款1050000元的利息损失按中国人民银行同期同档贷款基准利率从2013年1月16日起计算至实际给付之日止；房款500000元的利息损失按中国人民银行同期同档贷款基准利率从2013年5月9日起计算至实际给付之日止）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十三条等之规定，判决如下：一、原告王正、朱锡玲与被告张家港东方保利置业有限公司解除2012年11月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号Y2012008137）。二、被告张家港东方保利置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起30日内向原告王正、朱锡玲支付房款4150000元及利息损失（房款100000元的利息损失按中国人民银行同期同档贷款基准利率从2012年10月28日起计算至实际给付之日止；房款400000元的利息损失按中国人民银行同期同档贷款基准利率从2012年11月9日起计算至实际给付之日止；房款1000000元的利息损失按中国人民银行同期同档贷款基准利率从2012年12月13日起计算至实际给付之日止；房款500000元的利息损失按中国人民银行同期同档贷款基准利率从2012年12月29日起计算至实际给付之日止；房款600000元的利息损失按中国人民银行同期同档贷款基准利率从2013年1月5日起计算至实际给付之日止；房款1050000元的利息损失按中国人民银行同期同档贷款基准利率从2013年1月16日起计算至实际给付之日止；房款500000元的利息损失按中国人民银行同期同档贷款基准利率从2013年5月9日起计算至实际给付之日止）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行债务期间的债务利息。案件受理费44130元由被告张家港东方保利置业有限公司负担。该款已由原告预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州分行园区支行，账号：10×××99。审 判 长 钱凌虹人民陪审员 茅国兴人民陪审员 缪 安二〇一五年九月二十八日书 记 员 宗 敏