（2015）海南一中民一终字第637号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2016-01-14
案件名称
上诉人邵浚捷与被上诉人华润公司商品房预售合同纠纷一案民事判决书
法院
海南省第一中级人民法院
所属地区
海南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邵浚捷,海南华润石梅湾旅游开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
{C}海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书(2015)海南一中民一终字第637号上诉人邵浚捷。委托代理人邵长国，系邵浚捷父亲。委托代理人岳松，江苏彭隆律师事务所律师。被上诉人海南华润石梅湾旅游开发有限公司。法定代表人唐勇，董事长。委托代理人卜宏昭,北京德恒(深圳)律师事务所律师。委托代理人张健，北京德恒(深圳)律师事务所律师。上诉人邵浚捷因与被上诉人华润公司商品房预售合同纠纷一案，不服海南省万宁市人民法院（2015）万民初字第22号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托代理人邵长国、岳松，被上诉人的委托代理人卜宏昭、张健参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2011年12月24日和2012年1月6日，买受人邵浚捷与出卖人华润公司先后分别签订两份内容一致的商品房预售合同，合同对双方购销的商品房的基本情况、价款、付款方式、设计变更约定、交付条件、面积差异处理等进行了约定，其中，购销的商品房的基本情况为华润公司建设的石梅湾九里一期项目中的第xx号房屋，该房屋所在楼宇的主体结构为钢筋混凝土结构，建筑物地上层数为2层，地下层数为1层，预测建筑面积共123.94平方米，套内面积为118.91平方米；设计变更约定为经图纸审查单位核准，建筑工程施工图设计文件的下列（即该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、地基基础、主体结构，修改任意一项的均需履行告知义务）设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当自设计审查单位批准变更之日起10日内书面通知买受人，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。合同签订后，邵浚捷依合同约定向华润公司支付购房款3336979元及税费等其他费用107860.47元。房屋建好后，华润公司于2013年12月15日向邵浚捷发送房屋交付通知书，通知邵浚捷办理房屋交付手续。邵浚捷于2014年1月10日和2月19日进入该房屋查验后接收了该房屋，邵浚捷接收该房屋后居住使用了该房屋。该房屋基本情况既与该房屋建设前和建成后的两份房屋测绘报告所列情况一致，也与合同附件一所列的该房屋在整个楼栋（或项目分区）中的位置图一致，而该房屋套内房间布局与合同附件一所列平面图不一致。邵浚捷于2014年8月22日向华润公司发送律师函要求华润公司和邵浚捷解除购房合同并全额退还购房款和利息及承担税费损失。邵浚捷认为华润公司交付的房屋在面积、功能、户型布局及风水等方面均与合同约定和样板房不符，华润公司已构成严重违约，按照合同第十一条第一款第一项的约定：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、地基基础、主体结构（修改任意一项的均需履行告知义务），出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，邵浚捷向该院起诉请求：1.判决解除双方签订的商品房预售合同，华润公司返还原告购房款3336979元及利息551519.55元以及税费107860.47元；2.本案诉讼费用由华润公司负担。华润公司认为其在履行合同过程中，严格按照规划设计建设房屋，不存在违反合同第十一条第一款第一项的情形，邵浚捷无权要求退房。邵浚捷已依约收房，并且在验房过程中未提出任何异议，应当视为涉案房屋符合合同约定。一审法院认为，本案争议的焦点是邵浚捷要求解除其与华润公司双方签订的商品房预售合同及要求华润公司返还购房款3336979元和利息551519.55元以及税费107860.47元是否有事实和法律依据。本案中，双方签订的商品房预售合同系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立、合法有效，应受法律保护，合同双方当事人应依约定履行合同义务。邵浚捷依合同约定向华润公司支付购房款。房屋建好后，华润公司依合同约定将房屋交付给邵浚捷。邵浚捷接收了华润公司交付的房屋并已居住使用了该房屋。邵浚捷主张：华润公司交付的房屋在面积、功能、户型布局及风水等方面均与合同约定和样板房不符，华润公司已构成严重违约，按照合同第十一条第一款第一项的约定：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、地基基础、主体结构（修改任意一项的均需履行告知义务），出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。但该房屋基本情况既与该房屋建设前和建成后的两份房屋测绘报告所列情况一致，也与合同附件一所列的该房屋在整个楼栋（或项目分区）中的位置图一致，且合同关于设计变更约定的第十一条第一款及其第一项的具体约定为经图纸审查单位核准，建筑工程施工图设计文件的下列（即该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、地基基础、主体结构，修改任意一项的均需履行告知义务）设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当自设计审查单位批准变更之日起10日内书面通知买受人，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据……”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，对邵浚捷的上述主张，邵浚捷应承担相应的举证责任，但邵浚捷既不能提供足够的证据证明经图纸审查单位核准，建筑工程施工图设计文件的下列（即该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、地基基础、主体结构）设计发生了变更并影响到其所购商品房质量或使用功能，也不能提供足够的证据证明存在解除双方签订的商品房预售合同的其他法定解除情形，故邵浚捷应承担举证不能的不利后果。因此，邵浚捷关于要求解除双方签订的商品房预售合同及要求华润公司返还邵浚捷购房款3336979元和利息551519.55元以及税费107860.47元的诉讼请求，证据不充足，理由不充分，没有事实和法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决驳回邵浚捷的诉讼请求。案件受理费人民币38771元，由邵浚捷负担。邵浚捷不服一审判决，上诉称，一审认定事实错误、不清，进而导致法律适用错误，请求依法改判，支持上诉人一审的诉讼请求，一、二审的诉讼费由被上诉人华润公司承担。事实与理由：1.《商品房买卖合同》合同第十条明确约定了“出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人的同意。”被上诉人并未举出证据证明其变更规划有合法依据。上诉人有权解除合同。合同第十一条第（一）条列举了六种情形：“商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、地基基础、主体结构”的变更，均针对买受人所购商品房质量或使用功能产生影响。只要涉及此六种情形的修改，出卖人均需履行告知义务。否则，买受人有权退房。《商品房买卖合同补充协议》第十一条约定的设计变更仅指买受人所购房屋的平面设计变更。2.被上诉人的违约行为确实影响到涉案房屋的质量及使用功能。交付的房产游泳池缺失，院子由方正设计变更为五角形，且院墙外围与小区内行车道路之间的距离由2米为基本为0，导致院落不够方正、院墙外的绿化带消失且与行车道路无缓冲，有直接影响院内人、物的安全隐患。房屋内部的布局和采光也与合同的约定不同。测绘报告的面积数据没有变化，但地理位置坐标和整体发生位移。被上诉人华润公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。事实和理由：1.华润公司没有变更涉案房屋的设计，邵浚捷无权依约退房。华润公司已向一审法院提交了涉案房屋在建设前、建成后的测绘报告，该系列报告中不仅有测绘的面积数据，同时也有涉案房屋的平面图。两份测绘报告所载的平面图及面积与涉案房屋的现状完全一致。根据二审法院的要求，华润公司依法向二审法院提交了涉案房屋的施工图和竣工图。从该两份图纸文本来看，华润公司并未改变涉案房屋的设计。涉案的别墅群是按照类型来施工的，并没有单独别墅的施工图。若邵浚捷不认可，则需要提供相反的证据进行反驳。邵浚捷的代理人在听证过程中也明确的表示，通过与设计单位沟通，华润公司并未变更设计。在已经有充分的证据证明华润公司没有改变涉案房屋设计的情况下，邵浚捷无权依据预售合同第十一条第1款要求退房。2.涉案房屋与样板间的不同，邵浚捷知悉并同意，且邵浚捷已经无异议收房，视为华润公司交付的房屋符合约定。预售合同附件七《商品房买卖合同补充协议》第二条第7款明确载明“样板间属于广告性宣传，出卖人制作的样板间与买受人购买的房屋存在结构、面积、设计和装修（包括但不限于装修材质）等上的差异，样板间不能作为出卖人的该房屋交付标准或合同样品，买受人对此知悉并同意。”二审询问过程及华润公司后续提交的资料均能显示，邵浚捷在购买房屋时仅是现场查看了样板间，并根据样板间的情况签署了预售合同。华润公司实际向邵浚捷交付的房屋在结构、设计等方面与样板间不同，邵浚捷对此应当是知悉且同意的，不应在收房后藉此来要求解除合同。3.一审法院查明，邵浚捷密切参与华润公司组织的两次验房工作，并对涉案房屋进行了验收。根据现有资料显示，邵浚捷在验房过程中并未对其诉请的房屋的设计、布局、朝向等问题表示异议,而且签字确认收房。根据合同法第158条的规定，应当视为华润公司交付的房屋符合约定。一审判决对本案事实的认定及适用法律正确，应依法予以维持。二审期间，双方举证、质证及本院认证的情况如下：上诉人邵浚捷共提交了2份证据。证据1：谈话录音光盘，证明其委托代理人邵长国一直在与华润公司的销售经理联系换房、退房事宜，收房入住后也一直在谈。证据2：6张手机拍摄照片的打印稿，证明其代理律师多次去万宁市住建局调取涉案房屋的建筑施工图及B17栋的整体规划图未能获取及华润公司开发的二期工程的图纸设计单位是深圳市同济人建筑设计有限公司，并于2015年8月14日申请本院到万宁市城乡建设局或万宁市城建档案馆调取华润公司开发的石梅湾九里一期项目中的第B17幢05号房屋的施工图及设计变更材料。华润公司质证认为，对证据1的真实性无法确认，且录音的内容没有涉及涉案房屋，双方之间关于换房的沟通并不能代表交付的涉案房屋存在问题。对证据2的真实性不予认可，只看出石梅湾一期由深圳市同济人建筑设计有限公司设计，不能确定二期是否由其设计。本院认证如下：对邵浚捷提供的证据1，因华润公司对此录音资料谈话人员的身份不予确认，邵浚捷也没有提供其他证据证明录音资料谈话人员为华润公司人员，故本院对此录音资料的内容不予采信。对其提供的证据2，本院于2015年8月17日到万宁市住房和城乡建设局调取，该局表示可以协调华润公司将该图纸给邵浚捷。本院在当天组织双方当事人听证时，将此调查的情况告知双方。邵浚捷又申请法院调取B15、B16、B17、B18共四幢房屋的整体规划图。本院认为，B15-18的规划图可以由华润公司提供，也可以由邵浚捷的委托代理人依律师的调查权到相关部门取得，不属于法院依职权调查取证的范围,并于听证当日指定华润公司向法院提供。华润公司共向本院提交了4份证据。证据1：深圳市同济人建筑设计有限公司设计的石梅湾九里一期的B2户型住宅通用图的施工图。证据2：石梅湾九里一期的B2户型住宅通用图的竣工图（证据1、2两图均注明为一层平面图，本层建筑面积：257.8m2,本层每户建筑面积64.45m2，每户计容总建筑面积123.54m2/123.76m2,每户总建筑面积地上+地下155.34m2/159.92m2）。证据3：B-c组团的施工图（总平面图一）。证据1-3均证明B17栋的施工图、竣工图没有变更设计。备案合同的附件一与邵浚捷持有的合同附件一平面图一致。样板间为B2户型（即现在B3－05号房），预售合同附件一平面图也为B3－05房户型图。而B15-18规划图，目前仍未取得。证据4：邵浚捷名下房产证(万宁市房权证礼纪字第**号)，证明涉案房屋已经办理了房产过户，且已于2014年10月16日过户到邵浚捷名下。邵浚捷质证认为，对证据1,施工图真实性认可，但与本案无关，不是B17-05的施工图，而且涉案合同上从来没写过是B2的户型。合同后面所附的平面图，应该有相对应的施工图。现在华润公司提交的施工图不是合同后面所附平面图相对应的施工图。对证据2，因没有看到涉案房屋B17-05的竣工图，所以没办法质证。对证据3，对整体规划平面图的真实性予以认可。该整体规划平面图,恰恰证明了该栋房屋规划图上体现的整体的位置坐标和实际的位置坐标发生了往南两米左右的位置偏差，这个2米左右是其委托代理人邵长国在现场进行丈量的。涉案房屋的外墙距离道路的位置被压缩了2米左右，构成了不安全因素。即房屋就在马路上，也就是在消防通道上。这个事实对其购买房屋是有重要影响的因素。对证据4，邵浚捷认为其本人未收到过该房产证，对其真实性不予认可。该房产证办理日期，从邮箱里打印后，看不清，其他材料也看不清，无法详细质证。即使该房产证经法庭核对与原件无误，也与本案诉请无关。本院认证如下：华润公司提交证据1和2，石梅湾九里一期的B2户型住宅通用图（一层平面图）的施工图与竣工图一致，没有发生设计变更，其真实性和合法性予以认可。但该图上没有标明涉案B17-05房屋的具体位置及所属户型,华润公司也没有提交其他证据证明涉案的B17-05为B2户型，故对其关联性不予认可。对华润公司提交证据3，B-c组团的施工图（总平面图一）的真实性和合法性、关联性，因邵浚捷没有异议，且结合合同的附件及测绘报告等证据，本院对其真实性、合法性、关联性予以认可。对华润公司提交的证据4，经核对该房产证原件,对其真实性、合法性及关联性予以认可，邵浚捷未收到该房产证不影响涉案房产已办证的事实。二审期间，邵浚捷认为华润公司并未按照规划进行施工，从而造成涉案B17-05房屋的院墙南侧距离道行主干道的安全距离为“0”。其于2015年9月22日，向本院申请现场勘验和对涉案B17-05房屋的整体位置座标和原规划施工图标注是否相符进行鉴定,以确定华润公司是否是按照规划图纸施工。本院认为，因邵浚捷对华润公司所称的涉案别墅群是按照类型来施工的，并没有单独别墅的施工图的说法不认可，也没有提供相应的施工图等相反的证据进行反驳。基于前述理由及对华润公司提交的石梅湾九里一期的B2户型住宅通用图（一层平面图）的施工图、竣工图的关联性不认可，邵浚捷的申请鉴定事项没有可参照的规划图或施工图。又因双方认可的B-c组团的施工图（总平面图一）反映涉案的B17-05房屋与合同附件一所列的该房屋在整个楼栋（或项目分区）中的位置图一致。且一审法院于2015年3月11日组织双方对位于万宁市石梅湾九里一期B17-05号的涉案房屋进行现场勘查,已证实涉案房屋结构、布局、方位确实与双方合同约定存在差异，布局完全相反。邵浚捷在举证期限届满后申请鉴定，不符合法律的规定，且申请鉴定的事项对于其诉讼请求所待证事实也已无意义。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条的规定，当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。因而对邵浚捷的申请不予准许。二审查明的事实与一审查明的相同。另查明,邵浚捷所提出的涉案房屋游泳池缺失的问题已解决。双方签订《商品房买卖合同补充协议》第十一条约定，主合同第十、十一条所指的规划、设计变更仅指买受人所购房屋的平面设计变更。《商品房买卖合同补充协议》第三条第3款约定，主合同附件一中的房屋平面图为装修前的房屋平面图，根据精装修要求，该房屋平面布局会发生变化，而与附件一附图所示不同，买受人对此知悉并同意。因涉案房屋是封闭式装修，邵浚捷在签订合同之前去看过样板房但没有去看过涉案房屋,而其合同附件一中的房屋平面图并非涉案房屋装修前的平面图。涉案房屋房产证已于2014年10月16日办到邵浚捷名下。本院认为，本案是因房地产开发企业华润公司将正在建设中的房屋预先出售给承购人邵浚捷，邵浚捷支付房屋价款而引发的纠纷，故案由应定为商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点是邵浚捷以华润公司交付不符合合同约定的房屋构成严重违约为由，请求解除合同，退还房款及相关费用的诉讼请求是否有事实和法律依据。双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。一审法院关于合同效力的认定准确，本院予以支持。邵浚捷按合同的约定履行了付款义务、接收并入住了涉案的B17-05房屋。华润公司收到房款后已将涉案房屋的房产证办到了邵浚捷名下。现邵浚捷以涉案房屋的设计发生了变更并影响到其所购商品房质量或使用功能，华润公司构成严重违约为由,主张解除合同,没有事实依据。第一,邵浚捷没有提供证据证明2014年1月10日和2月19日在查验接收涉案房屋时有对房屋与合同约定不一致提出过异议。而其上诉所称的按《商品房买卖合同》第十条、第十一条及《商品房买卖合同补充协议》第十一条约定，平面设计变更应经过其同意及所验收房屋与合同附件不一致的主张，也因与该《商品房买卖合同补充协议》第三条第3款关于买受人对此知悉并同意的约定相悖，本院不予支持。第二,因涉案房屋不仅仅是布局发生了变化，经一审法院现场勘查的情况看，涉案房屋结构、布局、方位确实与双方合同约定存在差异，布局完全相反。对于涉案房屋的现状，邵浚捷在验收入住时，既没有对布局问题提出异议，也没有在接收并入住后，对房屋质量或使用功能提出过异议。第三,邵浚捷于2014年8月22日向华润公司发送律师函要求解除购房合同并全额退还购房款和利息及承担税费损失，也已是在其接收该房屋并居住使用涉案房屋半年以后才提出的，且也没有提供相关证据证明设计变更影响到所购涉案房屋质量或使用功能，而使其有权解除合同。因而对其以设计变更为由，解除合同的主张，不予支持。再者，邵浚捷已接收了房屋并入住使用且房产证已办到其名下,房屋的所有权已发生转移，邵浚捷主张解除合同，也没有法律依据。本院不予支持。另外，由于涉案房屋是封闭式装修，邵浚捷在签订合同之前只看过样板房没有去看过涉案房屋，而样板房根据双方预售合同附件七《商品房买卖合同补充协议》第二条第7款样板间不能作为出卖人的该房屋交付标准或合同样品，买受人对此知悉并同意。因而，合同附件一就是邵浚捷确定自己所购买的房屋外形及内部分布的重要依据，是合同不可缺少的组成部分，也是其判定华润公司的履行行为是否符合合同约定的依据之一。华润公司实际交付给邵浚捷的房屋与双方签订合同的附件不一致，特别是布局完全相反，华润公司没有提交证据证明是基于精装修的原因，应认定为履行不符合合同的约定，构成违约。基于前述对邵浚捷解除合同的主张不予支持的理由,尽管华润公司的这种违约不导致解除合同的后果，但并不必然推出华润公司不承担违约责任。华润公司在一审中关于合同平面图与房屋现状不一致是因其工作人员在签署合同时的工作失误，误将其他房屋的平面图作为本合同平面图的辩解不能成立。既便是其工作人员的工作失误造成的后果，也应由合同的相对方华润公司承担。华润公司在一、二审均辩称其严格按照规划设计建设房屋。但没有提供相关的规划图,因而要承担举证不能的不利后果,对其辩解不予采纳。华润公司履行不符合同约定应承担的相应法律责任不能免除。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。由于邵浚捷在本案中没有向华润公司主张上述违约责任，故本院不作进一步的审查，其可另行主张。一审判决没有对华润公司的违约行为作出认定，为认定事实上有瑕疵,应予纠正。但裁判结果正确，应予维持。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费38771元，由上诉人邵浚捷负担。本判决为终审判决。审 判 长 阮慧婷审 判 员 林树平审 判 员 周传忠二〇一五年九月二十八日法官助理 林 珍书 记 员 邱飞丽附：本案适用的法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》第一百二十一条当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。人民法院准许当事人鉴定申请的,应当组织双方当事人协商确定具备相应资格的鉴定人。当事人协商不成的,由人民法院指定。符合依职权调查收集证据条件的，人民法院应当依职权委托鉴定，在询问当事人的意见后，指定具备相应资格的鉴定人。第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。审核：阮慧婷撰稿：阮慧婷校对：邱飞丽印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2015年9月28日印制（共印25份） 关注公众号“”