（2015）滨中执复字第9号

裁判日期: 2015-09-28

公开日期: 2015-11-23

案件名称

董宝玉与刘国利民间借贷纠纷、申请承认与执行法院判决、仲裁裁决案件执行裁定书

法院

山东省滨州市中级人民法院

所属地区

山东省滨州市

案件类型

执行案件

审理程序

当事人

案由

法律依据

全文

山东省滨州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2015）滨中执复字第9号复议申请人（被执行人）刘国利。申请执行人董宝玉。复议申请人刘国利不服滨州市滨城区人民法院（2015）滨执异字第64号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。执行法院认为，在执行程序中，被执行人的财产被查封后，人民法院应当及时采取拍卖等执行措施。本案中，位于滨城区彭李办事处菜刘村渤海十路799号F段295.40平方米的房产（产权证号××号）所有权人系异议人刘国利。异议人不履行生效法律文书确定的义务，本院对该涉案房产查封后进行拍卖并无不当。关于异议人以该房产系小产权房，土地使用权归集体所有，该房产非集体内第三人不得购买为由，提出对该房产的拍卖行为无效的异议主张，经审查认为，异议人主张涉案房产系小产权房，未提供有效证据证实。即使该房产确系小产权房，本院仍可依照法律程序，对被执行人的该财产进行拍卖。故异议人上述主张，缺乏事实和法律依据，遂裁定驳回其异议。复议申请人刘国利复议称，一、执行法院认定事实不清，裁定错误。复议申请人所有的05-××号房产，其土地归滨城区菜刘居委会所有，土地使用权为集体所有性质，菜刘居委会已经出具证明，故该房产为小产权房，并非原裁定认定的“未提供有效证据证实”。另，据查证，涉案房产的房产证在滨州市房产部门私自办理，办理程序是违法的，应无法取得房产证。故原审裁定未认定涉案房产为小产权房，属于认定事实不清。二、原裁定适用法律错误。根据《土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”村民只对集体土地享有使用权，集体土地上建设房屋无法依法办理产权证，该房产仅能在集体内转让，非集体内的第三人购买得不到保护。由于这种特殊的属性，小产权房无论是从法律上、还是行政法规是禁止公开拍卖的，买受人只能是集体组织内的成员。故原裁定认定“即使该房产系小产权房，本院仍然可以依照法律程序，对被执行人的该财产进行拍卖”。此公开拍卖是缺乏法律依据的。基于上述理由，请求依法撤销（2015）滨执异字第64号执行裁定并终止对05-22710房产的拍卖。经审查，董宝玉与刘国利民间借贷、合伙协议纠纷一案，滨城区人民法院于2011年1月20日作出（2010）滨民三初字第212号民事判决书：刘国利于本判决生效之日起十日内支付董宝玉欠款147万元及利息。因被执行人刘国利未履行法律文书确定的义务，执行法院与2014年6月25日查封刘国利位于滨州市滨城区彭李办事处菜刘村799号的房产一套（面积295.4平方，产权证号××号）。2014年12月11日，山东嘉禾国际拍卖有限公司根据执行法院的委托，对刘国利名下的05-××号房产进行第一次拍卖。因无人竞买而流拍。2015年3月24日，山东嘉禾国际拍卖有限公司根据执行法院的委托，对房产降价20%，对刘国利名下的05-××号房产进行第二次拍卖。因无人竞买而流拍。2015年4月30日，山东嘉禾国际拍卖有限公司根据执行法院的委托，对房产降价15%，对刘国利名下的05-××号房产进行第三次拍卖。第三人刘松（身份证号××）以128万元的价格竞得。但是，刘松除在参加竞买缴纳的12万元保证金外，其在拍卖后未按照拍卖成交约定的十日内交清全部拍卖款，构成违约。同时查明，2015年5月8日、6月26日，滨城区彭李办事处菜刘居民委员会向区法院出具证明：法院拍卖房产占有的土地属于居委会所有，土地属于集体性质。另查明，涉案的刘国利房产已经于2013年5月28日对外出租，承租人姜树青，租期十年，租金每年6万元。现姜树青占有、使用该房产。在异议审查中，滨州市滨城区国土资源部门出具了滨城区彭李办事处菜刘村渤海十路799号的土地，至今未办理土地征收手续的证明。本院认为，本案争议的焦点有两个：一是执行法院对登记在被执行人刘国利名下的房产进行拍卖是否合法。二是对涉案房产评估拍卖，竞买对象是否要限制。一、关于执行法院对登记在被执行人刘国利名下的房产进行拍卖是否合法的问题。根据物权登记公示原则和民诉法等法律规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。本案中，涉案房产登记备案在被执行人刘国利名下，其未履行法律文书确定的义务，执行法院查封其房产并进行评估拍卖，以拍卖所得作为履行义务的部分，符合法律规定。二、关于对涉案房产评估拍卖，竞买对象是否要限制问题。根据土地、房产整体合一原则，对涉案房产的拍卖，必然涉及到“地随房走”原则。根据《土地管理法》第六十三条的规定，“农村集体所有的土地使用权，不得出让，转让或者出租于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形，致使土地使用权依法发生转移的除外。”由此可见，集体土地上的房屋，只有本集体组织村民才享有宅基地使用权，如转让给该集体组织成员以外的人，办理房屋土地使用权证等应受到限制。同时根据《最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十四条的规定，对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门进行协商后再行处理。本案中，从现有证据上看，涉案房产至今未办理土地出让等手续，系建设在复议申请人刘国利所在居委会所有土地之上，执行法院应与国土资源部门进行协商后，严格按照土地管理法和农村房屋处理等规定，在本集体组织范围内进行，而不应向集体组织之外公开处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、第九条的规定，裁定如下：驳回刘国利的复议申请。本裁定送达后立即生效。审　判　长　　王树岭审　判　员　　侯培全代理审判员　　戚立明二〇一五年九月二十八日书　记　员　　郭颖颖 搜索“”