（2015）泉民一初字01318号

裁判日期: 2015-09-28

公开日期: 2015-10-26

案件名称

谭某某与刘某某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

阜阳市颍泉区人民法院

所属地区

阜阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

谭某某,刘某某

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

安徽省阜阳市颍泉区人民法院民事判决书（2015）泉民一初字01318号原告：谭某某，男。委托代理人：杨某某，女。被告：刘某某，男。原告谭某某诉被告刘某某房屋租赁合同纠纷一案，本院2015年8月5日立案受理后，依法由审判员徐爱群适用简易程序，于2015年9月10日公开开庭进行了审理。原告谭某某的委托代理人杨继英、被告刘某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。谭某某诉称：2014年8月8日，双方签订了《房屋租赁协议书》，刘某某将位于某某镇某街西某某路北棉花厂家属院对面的房屋租赁给其使用。协议约定一楼门面两间由其使用，二楼西侧两间仍由被告自己使用。租赁期限为两年，每年租金1.4万元整。付款方式为一年两次，第一次为签订协议之日，第二次为当年春节前15日。其按照约定于2014年8月8日签订协议时交租金1万元整，后又交第一年剩余租金4000元。其对房屋进行了装修，做窗帘定做生意。在其经营期间，自称是刘某某债主的夫妇及其家人来到该房屋内与刘某某发生争吵并殴打，对其经营造成极大影响与破坏。之后刘某某便离开一直未回。2015年5月5日之后，该夫妇便带着生活用品强行住进该房屋，其便打电话通知刘某某，要求刘某某出面处理或解约退租，刘某某并没有及时解决此事。之后，其又多次要求刘某某处理，均被拒绝。2015年7月19日，由于其临时外出，该房屋的门锁被该夫妇即刘某某的债主撬开，房屋装修遭到破坏。该夫妇带着儿媳及婴儿在该房屋内坐月子，并对其进行辱骂、驱赶，致使其被迫停业。刘某某对该房屋没有所有权，将他人的房屋租给其使用，收取租金。现诉至法院，请求判令双方解除租赁合同；要求赔偿其经济损失1.5万元（含装修费3560元，店面广告牌1490元，经营费1万元），并退还租赁费4400元；本案诉讼费由刘某某承担。刘某某辩称：一、解除租赁合同无法律依据。二、赔偿损失的请求也无依据，应驳回；退还租赁费4400元，与事实不符。由于双方签订了合法的租赁协议。该房屋系其依法所有，且已居住多年。谭某某称其对该房屋没有所有权与事实不符。谭某某在租赁期间，向税务所提交了其依法所有该房屋的证明后，才办理税务登记。所以，其没有干扰谭某某行使租赁权，其也依法对该房屋享有所有权。谭某某为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据：证据一、谭某某的身份证、户口本。证明其诉讼主体资格。证据二、房屋租赁协议。证明其对本案争议房屋享有使用权。证据三、刘某某出具的收条。证明其已向刘某某支付租金1万元。证据四、市场监督管理局责令改正通知书。证明其在该房屋经营窗帘订做生意。蒋军香与谭某某系夫妻关系。证据五、照片12张及录音光盘。证明刘某某的债主一家人在其经营的店里居住；其已支付第一年剩余租金4000元，刘某某没有出具收��，并要求刘某某协助其行使租赁权。证据六、某某社区村委会出具的证明一份。证明其所租赁的房屋系刘某某所有。刘某某对谭某某提交证据的质证意见如下：对证据一无异议。对证据二的真实性无异议，但谭某某未依约支付全部租金。对证据三无异议。对证据四无异议，其已向谭某某提交相关材料，谭某某自己拖延不办理税务登记。对证据五的照片及录音光盘不予质证，因与本案无关联性。对证据六无异议。刘某某为支持其答辩理由，向本院提交如下证据：证据一、刘某某的身份证。证明其诉讼主体资格。证据二、房屋租赁协议书。证明其与谭某某合法签订租赁协议。证据三、2006年11月3日房屋买卖协议、补充协议书。证明开发商薛某以该房屋冲抵建筑商赵某某的工程款；后赵某某因欠其钱以该房屋冲抵，另抵消后房屋的余款其已支付给赵某某。谭某��对刘某某提交证据的质证意见如下：对证据一、二、三无异议。经庭审举证、质证，本院对谭某某、刘某某所提交的证据作如下归纳认定：（一）对谭某某提交证据的认证意见如下：谭某某提交的证据一、证据二、证据三、证据四、证据六具有真实性，本院予以认定。证据五不能证明系何人在谭某某租赁的店铺居住。（二）对刘某某提交的证据的认证意见如下：刘某某提交的证据一、证据二、证据三具有真实性，本院予以认定。根据上述认定的证据和当事人陈述，本院确认以下事实：2014年8月8日，刘某某（作为甲方）与谭某某（作为乙方）签订《房屋租赁协议书》一份。协议约定：“一、甲方有门面房两间一楼、二楼东两间租给乙方使用（二楼西两间仍有甲方使用）。二、租赁期限每次两年，每年租金壹万肆仟元（14000元），第一次付款时间为协议签定��日，第二次付款时间为当年春节前15日。三、录若乙方需继续租用必须提前3个月提出，租金随行就市。四、乙方在租赁期间甲方不得提前终止。五、如乙方在租赁期内需装修房屋，进行经营性活动，则乙方在租赁房屋时不能破坏所装修物品。七、在乙方租赁期间，电费都有乙方承担，水费都有甲方承担。八、协议经甲乙双方签字时，乙方支付租金时生效。甲方：刘某某；乙方：谭某某；2014年8月8日。”据此协议，刘某某将位于某某镇某街西棉花厂家属院对面的房屋出租给谭某某使用，谭某某于签订合同当天支付租金1万元，后于2015年1月份支付第一年剩余租金4000元。2015年下半年，刘某某的姐姐因与刘某某有纠纷，其姐姐入住该楼房刘某某的二楼西侧房间，后陆续有刘某某姐姐的其他亲属入住。2015年7月19日，刘某某的姐姐换掉该租赁楼房的大门锁，致使谭某某无法进行经营，谭某某报警但未有处理结果。谭某某多次要求刘某某协助其行使租赁权，保证其正常经营，但刘某某未能解决。本院认为：双方于2014年8月8日签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，该房屋租赁合同合法、有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。原告谭某某已实际交付第一年（2014年8月8日至2015年8月7日）的租金，被告刘某某也应保证原告谭某某该期间内的租赁权。因被告刘某某与其姐姐另有纠纷，其姐姐从2015年下半年搬到刘某某在该楼二楼的住处，但原告仍可进行经营。但至2015年7月19日，被告刘某某的姐姐将该处房屋的门锁更换，被告刘某某未能出面解决，导致原告谭某某自2015年7月19日起，无法使用该房屋。原告谭某某选择解除租赁合同，被告虽有异议，但其作为房屋出租人，因其与他人的纠纷致使原告不能正��使用租赁物，系被告方的主要原因所致，故原告的解除请求应予支持。原告谭某某已支付从2014年8月8日至2015年8月7日的租金，其实际使用至2015年7月18日，故被告刘某某应退还原告谭某某从2015年7月19日计算至2015年8月7日共20天的租金即767.1元（14000元／年÷365天×20天），故对原告要求退还租金4400元的多出部分不予支持。原告称由于不能正常作用租赁房屋，导致其对该房屋进行的装修、制作广告牌、停业造成了损失1.5万元，但未提供损失的合法证据，故对该损失主张本院不予支持。依照《中华人民共和合同》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告谭某某与被告刘某某于2014年8月8日签订的《房屋租赁协议书》；二、被告刘某某于本判决生效之日起三日内退还原告谭某某租金767.1元；二、驳回原告谭某某其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费285元，减半收取142.5元，由原告谭某某负担62.5元、被告刘某某负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员　　徐爱群二〇一五年九月二十八日书记员　　黄发全附：（2015）泉民一初字01318号民事判决书适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律��书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。来源：百度搜索“”