（2015）临商终字第408号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2015-12-24
案件名称
王庆东与李广生租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省临沂市中级人民法院
所属地区
山东省临沂市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王庆东,李广生
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）临商终字第408号上诉人（原审原告）：王庆东，男，1971年11月1日出生，汉族，费县教师进修学校教师。委托代理人：王瑞公，山东鼎元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李广生，男，1969年4月18日出生，汉族，费县胡阳中学教师。委托代理人：王爱芹，居民。上诉人王庆东因租赁合同纠纷一案，不服山东省费县人民法院（2014）费民初字第3901号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王庆东一审诉称，2013年4月28日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将位于费城鲁公小区1号楼沿街楼租给被告李广生使用，租期一年，自2013年4月28日至2014年4月28日，租金80000元，合同还约定了其他条款。合同到期后，被告又租赁使用了3个月，拖欠租金20000元。经催要被告拒绝支付。请求依法判令被告支付原告房屋租赁费20000元及利息，诉讼费用由被告承担。李广生一审辩称，2013年4月28日被告与原告签订房屋租赁合同属实，房租80000元已付清。2014年4月28日合同到期后，被告没有再租赁原告房屋，故不同意支付租赁费20000元。王庆东为支持其诉讼主张，向一审法院提交以下证据：证据一、2013年4月28日原、被告签订的房屋租赁合同书。证据二、费县城区法律服务所续明、周云霞对林某的调查笔录。拟证实林某于2014年8月2日在被告经营的影楼照过照片，几天后该影楼关门不干了。证据二、费县城区法律服务所续明、周云霞对王某的调查笔录。拟证实王某2014年8月7日前发现影楼正常营业。庭审中，证人林某、王某出庭作证。林某陈述2014年8月2日在被告经营的“情定巴黎”影楼照了蓝底的2寸照片。王某陈述2014年7月份被告李广生还使用原告的房子。李广生质证称：对证据一、房屋租赁合同无异议，被告确实租赁了原告楼房，期限自2013年4月28日至2014年4月28日，租金80000元并已付清。对证据二、证据三调查笔录及出庭证人证言均有异议，证人证言不属实。证人林某说2014年8月2日去影楼拿照片不属实，自合同到期后，被告之妻在胡阳镇办假期辅导班，一直在胡阳镇。另外王某说被告8月7日还营业也不属实，因为那时被告已不经营了，只是外装修没有拆，大约8月中旬去拆的灯具等其他设施。原审法院查明，2013年4月28日原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同，合同书主要内容：原告将位于费县鲁公小区1号楼沿街楼租赁给被告使用，期限自2013年4月28日至2014年4月28日，租金80000元。在租用期内，乙方自行搭建和自配设施（包括防盗门窗、电灯、电扇、空调），租用到期后，乙方自行拆除，甲方的原有设施乙方自行更新替换的不允许拆除等。合同签订后，被告支付原告80000元的租赁费，被告之妻王爱芹在此处经营“情定巴黎”影楼。2014年4月28日合同到期后，被告没有继续承租房屋，但被告的外装修设施、灯具等没有随即拆除。另查明，被告于2013年4月28日以前承租原告该房屋3年。原审法院认为，原告王庆东与被告李广生签订的房屋租赁合同意思表示真实，其约定并不违反法律和行政法规的强制性规定，也不损害社会公共利益，该租赁合同为有效合同。且该合同已实际履行完毕。本案的争议焦点是：一、2014年4月28日合同到期后，被告是否继续承租房屋3个月；二、被告在2014年4月28日至8月份未拆除房屋外装修及灯具的行为是否构成承诺租赁房屋；三、原告要求被告支付继续使用3个月房屋租赁费20000元的要求是否合理。关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”第十三条：“当事人订立合同，采取要约、承诺方式。”第十四条第一款：“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：内容表示具体，表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。”第二十一条：“承诺是受要约人同意要约的意思表示。”第二十二条：“承诺应当以通知的方式作出，但根据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。”第二十五条：“承诺生效时合同成立。”就本案而言，2014年4月28日原、被告签订的房屋租赁合同到期后，原告与被告的合同即履行完毕。原告主张自4月28日之后被告又使用了3个月，被告辩称合同到期后没有继续承租房屋，只是有外装修没有即刻拆除。原告提供的证人王某、林某的证言陈述原告在2014年8月7日前在该房屋经营，但无其他证据佐证，该证人证言系孤证，不能充分证实本案被告在4月28日之后至8月7日承租该房屋。关于焦点二，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”在本案中，原告主张自4月28日后3个月原被告租赁合同关系成立，原告应对合同订立的事实承担举证责任。但原告未有其他证据证实。被告辩称合同到期后外装修及灯具等设施未及时拆除，是希望与下一承租人协商折价处理，符合我国房屋租赁的客观情况及情理。故4月28日之后至8月7日被告未及时拆除自行装修设施的行为不构成承租该房屋。关于焦点三，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”结合本案，被告在4月28日后3个月未继续承租该房屋，原告要求被告支付3个月的房屋租赁费于法无据。综上，原告主张自2014年4月28日原、被告之间存在房屋租赁合同关系，被告并承租该房屋3个月，原告对4月28日至8月7日之间的房屋租赁合同关系的成立应当承担举证责任，但原告提供的现有证据不能证明4月28日至8月7日原被告之间房屋租赁合同关系成立，故原告要求被告支付租赁费20000元的诉讼请求，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第二十一条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款之规定，判决：驳回原告王庆东的诉讼请求。案件受理费300元，由原告王庆东负担。上诉人王庆东上诉称，2013年4月28日，上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同，约定上诉人将位于费县鲁公小区1号楼沿街的两层沿街楼租赁给被上诉人使用，期限自2013年4月28日至2014年4月28日，租金80000元。合同到期后，被上诉人又继续租赁使用了3个月，双方未再续签合同，拖欠租赁费2万元。以上事实经一审庭审查实，且证人林某、王某出庭证实，但一审判决不顾事实、枉法裁判，损害了上诉人的合法权益。请求撤销一审判决，依法改判，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人李广生答辩称：一、李广生在2014年4月28日租赁合同到期后未再租赁上诉人的房屋，之前租赁费已经付清，一审出庭证人作证系伪证。二、上诉人房屋空置不能认定为被上诉人租赁期满后继续租赁。2014年因费县两河改造之后大量安置房回迁，导致门面房增加，拆迁时导致门面房租金逐渐回落，但部分出租人不降价，导致门面房部分空置。上诉人的房屋在租赁期满后未能及时出租，直到8月份才有人承租，此段时间的空置不能想当然的认为是被上诉人继续租赁，让被上诉人支付租金是错误的。三、被上诉人未能及时拆除部分装饰灯具并不能认定为继续租赁。租期届满后，上诉人已不再此处经营，同时上诉人也没有将房屋租出，上诉人也曾经给被上诉人承诺，如果下一届承租人同意使用被上诉人的装饰和灯具，适当给被上诉人补偿。为此外装修和灯具一直未拆除，但不能认为被上诉人继续租赁。综上，双方当事人在租赁合同到期后没有形成不定期租赁合同关系，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。二审审理期间，上诉人提交七份证据。证据一、费县情定巴黎婚纱摄影店工商登记信息。证实被上诉人将涉案房屋租赁以后，由其妻子王爱芹开婚纱摄影店。证据二、涉案房屋2013年1-12月份、2014年1-8月份水电用量明细账。证实涉案房屋由被上诉人一直使用到2014年8月份。其中水电费是2014年8月20日交纳。该证据来源于费县鲁公小区，还能证实在2014年4月28日，双方房屋租赁合同到期后，因被上诉人继续使用上诉人的房屋，双方形成了不定期的租赁合同关系。证据三、涉案房屋2014年6月份、8月份的水电费收款收据各一张。其来源及证明内容同证据二。证据二、证据三，同时可以证实被上诉人于2013年9月份将涉案部分房屋转租给他人，其中6号商铺是由被上诉人经营使用，7号商铺是由经营无限极的鲁文芝使用。证据四、2014年6月份、8月份，6号商铺水电费收据各一份。来源及证明内容同证据三。证据五、上诉人代理人对无限极经营户鲁文芝的调查笔录。鲁文芝证实她从被上诉人处租赁了部分涉案房屋，租期是1年，当时一开始租赁时比较热，是夏天租赁的，也是夏天走的。证据六、涉案房屋现承租人高阳的调查笔录。证实涉案房屋从2014年8月份是由高阳承租，2014年8月因被上诉人没有搬出涉案房屋，高阳进驻时等待了几天。高阳也能证实上诉人与被上诉人之间已经形成了不定期租赁合同关系。证据七、涉案房屋的房屋产权证复印件。证实上诉人主体适格，对涉案房屋有所有权。被上诉人李广生质证称：证据一是开业很长时间之后才办理的，被上诉人不干了之后没有立即注销，现在仍未注销。证据二水电费明细被上诉人从未见过，水电费是当地的一个电工到我们店里去收，从来没去交过。证据三、四从未见过，被上诉人4月份就已经搬走了。证据五内容不属实。对证据六，被上诉人不认识高阳是谁，内容也不属实。证据七没有见过。上诉人提请费县鲁公小区物业管理人员李某出庭作证称，鲁公小区4座楼的商铺水电费都由李某收取，6号、7号商铺最后一次交纳电费是2014年8月3日查的表，然后会计开出单据，李某到商铺去收取的。6号商铺是被上诉人夫妻二人经营的“情定巴黎”婚纱摄影，7号商铺是在2013年9月份之前也是被上诉人夫妻二人经营的，9月份之后是转租给别人，经营“无限极”。李某是2014年8月20日左右去收取水电费，因为“无限极”不经营了，所以6号、7号商铺的水电费都是被上诉人的家属交的。之后涉案房屋的租赁费由新的承租户高阳交纳。被上诉人李广生对证人李某所做证言质证称，证人李某所述的2014年8月20日左右到商铺收水电费的事不属实，因为被上诉人2014年4月份就搬走了。二审中查明，被上诉人自认在租期届满后并未直接将涉案房屋钥匙交付给上诉人，称经上诉人同意将钥匙放在涉案房屋的窗台上，但并未提供该种交付方式已获得上诉人同意的相关证据，且上诉人否认钥匙交付方式已获得其同意。被上诉人李广生认可在租赁期间水电费由李某按月到其租赁经营的摄影店去收取，收取水电费时，被上诉人交纳现金，李某为其出具收款收据。证人李某对上诉人提交的收取水电费的明细账及收取水电费的收款收据的真实性予以认可。上诉人提交的水电费收取单据载明涉案6#商铺自2013年1月-2014年4月共计用电2030度（15652-13622=2030），月均127度（2030／16=127），2014年5月份的用电量为105度（15757-15652=105），6月份的用电量为119度（15876-15757=119），7月1日至10日用电量为100度（15976-15876=100），7月11日至8月3日用电量为14度（15990-15976=14）。本院查明的其他事实与一审法院查明事实一致。本院认为：本案的争议焦点为2014年4月28日本案双方当事人签订的租赁合同到期后，李广生是否仍继续使用涉案房屋，上诉人是否有权要求其支付实际使用涉案房屋3个月的租赁费20000元。上诉人王庆东一审中提请的证人王某、林某均出庭作证证明李广生在承租期限届满后，继续使用承租房屋至2014年8月份。二审中，王庆东提请涉案房产所在的鲁公小区物业水电收取人员李某出庭作证，证明2014年8月李某曾到被上诉人处收取两个月水电费的事实。李某对上诉人提交的水电费收取明细及收款收据的真实性予以认可。被上诉人对李某系小区物业水电费收取人员的身份无异议，认可租赁期间李某按月到其租赁的摄影店收取水电费、并为之出具收款收据的缴费惯例，但否认2014年8月20日李某曾向其收取水电费的事实。本院认为，双方当事人对李某收取水电费的身份均无异议，李某对上诉人提交的水电费明细及单据均无异议，且李某所作证言亦与出庭证人王某、林某所作证言相印证，亦与被上诉人未直接将钥匙交付上诉人的陈述相吻合，故对上诉人提交的水电费收取明细表的真实性本院予以认定。因双方签订的租赁合同已到期，承租人继续占有房屋为不定期租赁，双方均可随时解除合同。鉴于本案上诉人未提供向被上诉人要求返还房屋的证据，被上诉人也未提供向上诉人交付房屋钥匙的证据，故可依被上诉人实际占用房屋的时间确定房屋租金。上诉人二审提交的电费用量明细表载明6#商铺2014年5月份的用电量为105度，6月份的用电量为119度，7月1日-10日用电量为100度，与2013年1月-2014年4月月均用电量127度相符，故对王庆东上称李广生在2014年4月28日租期届满后仍使用涉案房产正常经营的事实，本院予以认定。按照该房产租赁期间日均用电量（127／30=4.2），对于7月10日之后用电14度可实际使用3天，即被上诉人实际使用涉案房屋的期间为2014年4月28日至2014年7月13日，对于上诉人要求被上诉人支付该期间（共计73天）的房屋租赁费16000元（80000／365＊73=16000），应予以支持。综上，原审判决认定事实不清、适用法律不当，应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销山东省费县人民法院（2014）费民初字第3901号民事判决；二、被上诉人李广生于本判决生效后十日内支付上诉人王庆东房屋租赁费16000元；三、驳回上诉人王庆东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各300元，均由被上诉人李广生各负担240元，上诉人王庆东各负担60元。本判决为终审判决。审判长 李言涛审判员 姚玉蕊审判员 张念国二〇一五年九月二十八日书记员 孙 壹 微信公众号“”