（2015）屯民一初字第01110号

裁判日期: 2015-09-28

公开日期: 2015-10-20

案件名称

黄山市紫云美食有限公司与黄山欣徽物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

黄山市屯溪区人民法院

所属地区

黄山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黄山市紫云美食有限公司,黄山欣徽物业管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十二条，第四十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款

全文

安徽省黄山市屯溪区人民法院民事判决书（2015）屯民一初字第01110号原告：黄山市紫云美食有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。法定代表人：钟少华，总经理。委托代理人：叶屏，公司员工。被告：黄山欣徽物业管理有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。法定代表人：张家臻，董事长。委托代理人：李发明，安徽道同律师事务所律师。原告黄山市紫云美食有限公司（以下简称紫云美食公司）诉被告黄山欣徽物业管理有限公司（以下简称欣徽物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月5日立案受理后，依法由审判员吴洁宇适用简易程序，于2015年6月26日公开开庭进行了审理。原告紫云美食公司的法定代表人钟少华及其委托代理人叶屏、被告欣徽物业公司的委托代理人李发明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。紫云美食公司诉称：2012年5月25日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定被告将其所有的前园北路23号原徽州饭店的房屋（面积2129平方米）出租给原告，租期6年，年租金30万元。同时约定出租房清理房屋内物品及住户，承租方负责加建及装修，须向对方支付总租金的20%作为违约金。合同签订后，原告积极准备房屋的建造及装修事宜，并出资聘请设计人员和施工单位，但被告一直未能交付房屋，给原告造成经济损失。原告一再催促被告履行合同，交付房屋。2014年9月17日，被告发出书面解除合同，且未提供任何正当理由。为避免损失扩大，原告继续与被告协商，被告不仅不予理睬，反将房屋出租给第三方，现第三方已接收房屋并开始装修施工，原合同已彻底无法履行。被告的行为已构成根本违约，应承担违约责任。为挽回所受经营损失，原告诉至法院，请求判令被告支付原告违约金36.3万元（房屋装饰、装修设计费179040元、设计公司往返黄山看现场的交通费3880元、提前半年招聘员工工资12万元、员工培训费用4万元、原告前期去深圳、广州等地考察的餐饮住宿及交通费2万元）并承担本案诉讼费。紫云美食公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、原告营业执照、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明，证明原告主体适格，原告租赁被告的房屋用于经营餐饮、客房等；证据二、房屋租赁合同、补充协议各1份，证明原、被告于2012年5月25日签订租赁合同，约定被告将屯溪区前园北路23号原徽州饭店租赁给原告使用，被告应按协议履行交付房屋的义务；证据三、原告2013年7月19日、2014年5月11日向被告发出要求履行交付房屋的通知2份及邮寄证明，证明原告曾要求被告履行交付义务的事实，原告一直信守合同约定，并为此积极筹划准备，极力实现合同目的；证据四、装饰设计合同，证明原告为了实现合同目的，前期投入资金聘请深圳大石空间设计顾问有限公司（以下简称大石公司）进行装饰、装修的设计；证据五、现金汇款凭证4张、收条1张、大石公司营业执照复印件一份，证明原告分5次向霍磊磊支付装饰、装修设计费用合计179040元，霍磊磊系大石公司的法人代表；证据六、飞机票4张，证明大石公司法人代表霍磊磊来现场看场地，进行设计前的准备工作，往返黄山的交通费用；证据七、照片5组，证明被租赁的房屋由其他承租人施工装修，被告已严重违反合同约定，造成合同目的不能实现，被告应赔偿原告所遭受的损失。欣徽物业公司辩称：被告未违约，不存在支付违约金。理由如下：1、房屋租赁合同签订后，原告一直未支付租金，也未对房屋进行装修；2、本案之所以解除合同，是因徽州饭店职工宿舍的职工未能搬出，不符合合同约定的交付房屋条件，导致不能实现合同目的，但职工未能搬出不是被告的责任，被告未违约。根据双方合同的约定，在被告未违约的情况下，原告主张支付违约金无事实及法律依据，请求法院驳回原告诉请。欣徽物业公司为证明其主张，向本院提交的证据有：证据一、被告的营业执照、组织机构代码证复印件，证明被告的企业信息情况及诉讼主体资格；证据二、房屋租赁合同（2012年5月25日），证明双方于2012年5月25日签订房屋租赁合同，合同对租赁期限、年租金等情况进行约定；证据三、补充协议，证明双方于2012年6月5日签订补充协议，协议约定原告进入房屋租赁现场的条件是职工居住在徽州饭店内搬出清场之日起，因职工未搬出，导致无法履行合同；证据四、资产交接明细表、房屋所有权证、国有土地使用权证，证明涉案房屋由黄山市徽州饭店于2011年3月14日移交给黄山市国有资产运营有限公司，产权人是黄山市国有资产运营有限责任公司；证据五、协议书，证明双方达成终止合同的协议，协议约定权利、义务不再履行，双方互不追究责任，因原告未签字，被告于2014年9月17日向原告发出终止合同的通知；证据六、终止合同的通知（该合同已向原告送达），证明合同已经终止，双方的权利、义务不再履行；证据七、快递单，证明终止合同的通知于2013年9月18日向原告寄出；证据八、房屋租赁合同，证明房屋已租赁给黄山华润养老投资有限公司，但出租人所租赁的场所不是被告与原告签订租赁合同的场所。欣徽物业公司对紫云美食公司提交的证据发表如下质证意见：证据一、无异议；证据二、房屋租赁合同的真实性无异议，关联性有异议，根据该租赁合同，应由原告先支付租金，因原告未支付租金，所以构成违约，补充协议的三性均无异议；证据三、通知是否收到被告代理人不清楚，即便收到，也不能证明就是原告提交的2份通知，2份通知的真实性无法认可；证据四、不能确定是事前签订还是事后补的，真实性有异议。因该证据原告未在举证期限内提交，因此被告无法核实该合同的真实性；证据五、假设原告与大石公司签订的合同是真实的，原告也应当向大石公司付款，而不是向霍磊磊个人支付，该付款与本案无关联性，不能证明支付的是设计费；收条系虚假的，收条是否为霍磊磊本人签名不清楚，不具有真实性，不能证明霍磊磊收到的是现金还是通过银行转帐的费用；大石公司营业执照真实性无法确定，无法质证；证据六、真实性、关联性有异议，与本案无关联性，不能证明是用于徽州饭店的设计行为，飞机票上的时间与合同时间也不相符，且该费用是原被告签订租赁合同之前发生；证据七、真实性无异议，租赁的房屋确实由他人使用。紫云美食公司对欣徽物业公司提交的证据发表如下质证意见：证据一、无异议；证据二、无异议；证据三、无异议，我方提供的协议上无移交时间，双方当天又签订补充协议，对房屋移交时间进行确定；证据四、无异议；证据五、原告未签字，未认可该协议，是被告单方的协议；证据六、证据七、原告未收到该通知；证据八、该合同原告原先不知情，房屋开始装修时原告才知道，该合同租赁的租赁物就是原、被告签订合同所约定的租赁物。本院对紫云美食公司提交的证据综合认证认为：证据一、欣徽物业公司无异议，本院经审查予以确认；证据二、欣徽物业公司对房屋租赁合同的真实性无异议，本院经审查予以采信；欣徽物业公司对补充协议无异议，本院经审查予以确认；证据三、欣徽物业公司有异议，因不能确定紫云美食公司所邮寄的通知即为所举证据中通知，对该通知本院不予采信；证据四、欣徽物业公司对其真实性有异议，经本院核实，大石公司真实存在，其法定代表人为霍磊磊，有欣徽物业公司所举的其他证据相佐证，本院予以采信；证据五、欣徽物业公司对该组证据真实性有异议，本院经审查认为，2012年3月20日建设银行存款凭条的发生时间系在紫云美食公司与大石公司签订合同前，本院不予采信；2013年1月1日的存款凭条发生时间未在合同期限内，本院不予采信；2012年6月1日的存款凭条（数额为2万元）、2012年6月19日的存款凭条（数额为9040元）发生在合同期限内，霍磊磊系大石公司的法人代表，其行为系代表公司的职务行为，本院予以采信；收条无其他证据相佐证，本院不予采信；证据六、欣徽物业公司对其真实性、关联性有异议，本院经审查认为，与本案无关联性，不予采信；证据七、欣徽物业公司对其真实性无异议，本院经审查予以采信。本院对欣徽物业公司提交的证据综合认证认为：证据一至证据四，紫云美食公司均无异议，本院经审查予以确认；证据五、紫云美食公司不予认可，本院经审查认为，该协议系欣徽物业公司单方制作的协议，紫云美食公司并未签字或盖章未认可该协议，本院不予采信；证据六、证据七、紫云美食公司未认可收到该通知，本院经审查认为，终止合同通知的落款时间为2014年9月17日，与紫云美食公司在诉状中陈述“2014年9月17日，被告发出书面解除合同，且未提供任何正当理由”相对应，本院予以采信；证据八、紫云美食公司未有异议，本院经审查予以采信。经审理查明：坐落黄山市屯溪区前园北路23号房产的所有权人系黄山市国有资产运营有限责任公司，欣徽物业公司是黄山市国有资产运营有限责任公司出资设立的公司，黄山市国有资产运营有限责任公司授权给欣徽物业公司对房产进行租赁。2012年5月25日，欣徽物业公司（甲方）与紫云美食公司（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：甲方将前园北路23号原徽州饭店的房屋（面积2129平方米）出租乙方，租期为2012年6月1日至2018年12月31日；年租金30万元，房屋租金按半年结算一次，分别在当年元月10日和7月10日前支付；因甲方在交付房屋之前需要清理房屋内的所有物品及现租赁户店面的搬迁工作，另还要进行整体改造，双方一致同意装修期至2014年元月一日止，装修期内免租金；任何一方违反合同，须向对方支付总租金的20%作为违约金。2012年6月5日，紫云美食公司与欣徽物业公司签订补充协议，约定“原徽州饭店留守人员截止到2012年12月底，对原职工居住在徽州饭店宿舍内从搬出清场即日起乙方进入现场。”2014年9月17日，欣徽物业公司以原职工未搬出清场为由向紫云美食公司发出书面解除合同。2014年12月31日，黄山市国有资产运营有限责任公司与黄山华润养老投资有限公司签订房屋租赁合同，将案涉房屋的主楼（建筑面积1473.46平方米）出租给黄山华润养老投资有限公司，租赁期限自2015年7月1日至2024年6月30日。另查明：2012年5月28日，紫云美食公司（甲方）与深圳大石空间设计顾问有限公司（乙方）签订《深圳市装饰设计合同》，工程地点为黄山市屯溪区前园北路23号，项目名称为徽州饭店室内设计，设计总费用60万元（合同生效后7天内甲方付给乙方总设计费20%，提交方案设计成果经甲方确认后7天内付总设计费35%，提交扩初方设计成果经甲方确认后7天内付总设计费40%，提交施工设计图成果经甲方确认后7天内付总设计费5%）；本项目2012年6月1日启动，2012年8月30日提交最终施工图；本合同双方签字盖章之日起生效。本院认为：原告紫云美食公司与被告欣徽物业公司签订的房屋租赁合同系依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方签订在补充协议中约定“原徽州饭店留守人员截止到2012年12月底，对原职工居住在徽州饭店宿舍内从搬出清场即日起乙方进入现场”，因原徽州饭店的职工并非被告原职工，涉及企业改制中劳动关系的处理，关系到职工的切身利益，政策性强，工作难度大，被告难以解决此问题，且租赁物中的主楼现已出租给他人经营使用，故原告要求继续履行合同已不现实，合同目的难以实现。因被告存在缔约过失，应承担原告委托大石公司对租赁物进行装修设计所支付的装修设计费29040元。原告主张提前半年招聘员工工资12万元、员工培训费用4万元、外地考察的餐饮住宿及交通费2万元，但未提供相应证据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条第（三）项、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黄山欣徽物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告黄山市紫云美食有限公司经济损失29040元；二、驳回原告黄山市紫云美食有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3372.5元（原告已预交），由被告黄山欣徽物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审判员　　吴洁宇二〇一五年九月二十八日书记员　　潘晓琴附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关注微信公众号“”