（2015）足法民初字第00551号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2015-11-03
案件名称
重庆强联物业管理有限公司与李中福物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市大足区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆强联物业管理有限公司,李中福
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书（2015）足法民初字第00551号原告：重庆强联物业管理有限公司（组织机构代码78746018-1），住所地重庆市大足区棠香街道办事处北环二路东段102号。法定代表人：陈才忠，系该公司董事长。委托代理人：龙云霞，重庆石都律师事务所律师。被告：李中福，男，1970年2月8日出生，汉族，重庆市大足区人。原告重庆强联物业管理有限公司诉被告李中福物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月3日立案受理后，依法由代理审判员曾子情适用简易程序于2015年8月12日公开开庭进行了审理。原告重庆强联物业管理有限公司的委托代理人龙云霞，被告李中福到庭参加诉讼，原告重庆强联物业管理有限公司的法定代表人陈才忠经本院通知未到庭参加诉讼。2015年8月12日，原、被告双方申请庭外和解1个月。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告所居住的小区的开发商重庆东宏房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，将其开发建设的某小区委托原告管理，并对委托管理的物业服务事项进行了约定。约定管理区域的物业服务收费按多层住宅建筑面积0.5元／月／平方米收取，公摊用能费按每户每月5元收取。高层住宅按0.65元／月／平方米收取，公摊用能费按每户每月10元收取。甲方、业主或物业使用人未按时交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。原告依约定向被告提供了物业服务，但被告未按约定交纳物业服务费，至今共欠费达9999元。原告工作人员多次进行催收，而被告至今拒不缴纳拖欠的物业服务费，现原告起诉来院，要求法院依法判决：1、被告立即支付所欠原告2012年1月至2015年6月的物业服务费3125元、违约金5122元，共计人民币8457元；2、本案诉讼费用由被告负担。被告李中福辩称：被告于2011年6月底入住某小区，交了半年物业费，从2012年开始没交。因为七楼住户将空调排水管作为洗衣机排水管排水，将被告阳台至花园的金属楼梯腐蚀，被告多次向物管反映，要求物管协调，但均为解决。另，小区消防管理、治安管理、绿化卫生、公共设施等均存在问题，所以被告拒交物管费。经审理查明：原告成立于2006年4月11日，经营范围：物业管理。2007年2月9日，原告和重庆东宏房地产开发有限公司签订了其开发的位于大足区某街道办事处某路某号附某号某小区的《前期物业服务合同》，合同主要约定重庆东宏房地产开发有限公司委托原告对某小区进行物业管理，委托管理事项为：物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；公共交通与车辆停放秩序的管理；公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务；物业档案材料管理；物业专项维修资金的使用；装修管理；接受业主委托，对其物业的专有部分进行维修养护；物业服务费和本合同规定的其他费用的收取和使用；法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。合同约定的物业管理服务费缴费标准为：住宅0.5元／平方米／月；商业20元／月；车库10元／月；服务期限为期3年，自2007年4月1日至2010年3月31日止。合同还约定：物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在20日前交纳当月物业服务费，逾期，每日增收3‰的违约金；公摊能耗费据实分摊，由业主（使用人）在每月15日向乙方交纳，逾期应每日增收所欠费额的3‰违约金。2008年10月15日，原告和重庆东宏房地产开发有限公司签订了其开发的位于大足区某街道办事处某路某号附某号某小区的《物业管理委托合同（补充合同）》，合同约定的物业管理服务费缴费标准为：高层0.65元／平方米，多层0.5元／平方米；服务期限为期2年，自2008年10月31日至2010年10月30日止。签订合同后，原告随即进入小区进行物业服务，合同期满后，原告未撤离该小区，继续履行物业服务至今。被告2011年入住某小区某号住房，住房面积约138.81平方米，从2012年1月1日起未缴纳物业费。另查明，原告在从事被告小区物业服务的过程中存在些许瑕疵，在消防、清洁、绿化、公共设施管理等方面存在一些不完善的地方。上述事实，有当事人陈述、《前期物业服务合同》《物业管理委托合同（补充合同）》、物业服务不到位的照片、调查记录等证据证实，经当庭质证，可以采信。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。支付物业管理费是业主基本的义务，也是物业管理服务机构为业主提供必要服务的基本保障。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告和重庆东宏房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》和《物业管理委托合同（补充合同）》属前期物业合同，其效力及于被告。虽合同约定的服务期限已过，但原告继续为小区提供了物业服务，且被告已接受，故2010年10月30日之后，原告与被告之间属事实上的合同关系。原告作为被告居住小区的物业管理单位，已按照合同的约定履行了物业管理职责，被告作为该小区的业主理应按照合同的约定向原告支付相应的物业管理费。被告李中福所称原告的物业服务不到位，存在瑕疵，本院认为，在合同的履行过程中，被告可以通过向原告提出建议，要求整改，或者向相关部门进行反映等方式促进原告搞好物业服务，或循法律途径予以解决，而不能通过拒交物业服务费的方式进行抗辩。本案中，原告和重庆东宏房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定“公摊能耗费据实分摊”且原告未向本院提供证据证明公摊用能费每户每月10元的依据，故本院对原告要求被告缴纳公摊费的请求，本院不予支持。被告欠缴的物业服务费计算日期应为2012年1月至2015年6月，物业费为0.5元／月／平方米×138.81平方米×42个月＝2915元。综上，对于原告要求被告缴纳物业服务费3125元的诉讼请求，本院予以部分支持，支持的金额为2915元。关于欠缴物业管理服务费的滞纳金问题。庭审中，从被告举示证据可以证明，原告在从事被告小区物业服务的过程中存在些许的瑕疵，在消防、清洁、绿化、公共设施管理等方面存在一些不完善的地方，原、被告双方就物业费的交纳存在争议，故对于原告要求被告支付滞纳金5122元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、由被告李中福于本判决生效后十日内向原告重庆强联物业管理有限公司支付2012年1月至2015年6月的物业费共计2915元；二、驳回原告重庆强联物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由被告李中福负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 曾子情二〇一五年九月二十八日书 记 员 邓茹双