（2015）五垦法民一初字第00939号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2015-11-11
案件名称
五家渠宝胜物业服务有限公司与朱文瑾物业服务合同纠纷案一审民事判决书
法院
五家渠市人民法院
所属地区
五家渠市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
五家渠保胜物业服务有限公司,朱文瑾
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第四十一条
全文
新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院民 事 判 决 书（2015）五垦法民一初字第00939号原告五家渠保胜物业服务有限公司，住所地：五家渠市102团晋泽苑小区32-1号。法定代表人保胜。委托代理人高秋霞，公司经理。委托代理人师玉闽，公司法务。被告朱文瑾，男，45岁。原告五家渠保胜物业服务有限公司（以下简称物业公司）与被告朱文瑾物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月27日受理后，依法由代理审判员刘丽萍独任审判，于2015年8月13日公开开庭进行了审理。原告物业公司委托代理人高秋霞、师玉闽，被告朱文瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司诉称，原告按照五家渠发改委确定的物业服务标准给被告居住的五家渠市102团晋泽苑小区提供了物业服务，但被告迟迟不向原告支付物业费。原告多次索要未果，故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付物业费556元（自2014年2月至2015年1月）；2、被告向原告支付逾期付款违约金167元，合计723元；3、被告承担本案的诉讼费用。被告朱文瑾辩称，原告提供的物业服务不符合标准，不同意支付物业费和违约金。经审理查明，2012年，新疆乌昌房地产开发有限公司（以下简称房产公司）在五家渠市102团开发的晋泽苑小区完工，小区的业主陆续入住。2013年9月10日，原告物业公司依法成立，其经营范围包括物业管理服务；家政、维修服务等。2013年10月9日，物业公司与房产公司签订了《前期物业合同》一份。合同约定，由物业公司为晋泽苑小区提供物业服务，服务范围包括：物业公共部位的维修、养护和管理；物业公共设施设备的运行、维修、养护和管理；物业公共部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道疏通；公共绿化的养护和管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理等内容。合同还约定，物业公司提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准，多层住宅收费暂按1平方米每月0.4元、商业楼暂按1平方米每月1.1元的标准收取（发改委审批价格为最终价格）。2014年1月21日，物业公司向五家渠市发改委、五家渠市房产局提出申请，请求按照一级物业服务质量提供服务和收费，收费标准为多层住宅1平方米每月0.5元、商业楼1平方米每月1.1元。五家渠市发改委、五家渠市房产局经审查，批准了物业公司的申请，从2014年2月开始执行。2014年10月9日，物业公司和房产公司又签订了内容基本一致的《前期物业合同》。物业公司自2013年9月进驻晋泽苑小区后，为小区提供了物业服务，安排人员进行卫生清扫、草坪绿化、小区巡逻等工作。但物业公司在提供物业服务过程中，也存在一些问题，如单元门及门铃至今不能正常使用，物业公司向房产公司反映该问题后，仍未能解决；楼道内照明设施不全，只有个别的楼道灯能正常使用，有的单元从一楼到五楼的楼道灯全都不亮，夜晚楼梯间黑暗一片，甚至有的楼道灯的电表都已经被卸掉了；夜晚小区内的路灯经常不亮，致使夜晚小区内比较昏暗；冬季下雪后，物业公司对小区内主路上的雪进行清扫，各栋楼前的雪由业主自行清扫；楼道内卫生有时多日不进行清扫；有时因垃圾清运车不按时拉运，小区内的垃圾箱被堆满，异味较大等等。物业公司认为单元门及门铃的维修安装是房产公司的问题，小区垃圾是清运车统一拉运，物业公司已经提供了物业服务，要求被告缴纳物业费。被告认为原告未提供相应服务，不应缴费。原、被告各执一词，引起争讼。另查明，《新疆维吾尔自治区普通住宅物业管理服务等级标准（试行）》规定，物业服务等级的一级标准包括以下内容：管理、服务人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动热情；每年至少一次征询业主对物业服务的意见，业主满意率80%以上；设施设备标志齐全、规范，责任人明确；路灯、楼道灯完好率不低于95%；公共场所每日清扫两次；楼道每日清扫两次；楼梯扶手每日擦洗一次；共用部位玻璃每周清洁一次；路灯、楼道灯每月清洁一次；及时清除道路积水、积雪等。上述事实，有《前期物业合同》两份、《前期物业管理综合服务等级申请表》，以及当事人陈述为证，本院予以确认。本院认为，物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供物业小区公共区域清洁卫生、冰雪清除服务、公共区域维护秩序（安全、交通、消防等）服务、公共区域绿化养护服务，以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务，按约定或规定向业主（使用人）收取的费用。原告给小区提供了一定的物业服务，应当收取相应的物业服务费。但原告提供的物业服务不达标，距离一级服务标准还存在差距，业主因此拒不缴纳物业费，原告自身也存在过错。根据物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，本院酌定原告承担30%的责任，被告应向原告缴纳的物业费为389.3元（92.7平方米×0.5元∕平方米每月×12月×70%）。原告要求被告支付逾期缴费违约金，因《前期物业合同》对此未做约定，且原告自己亦未能提供相应的物业服务，已构成违约，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条；《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、被告朱文瑾于本判决生效后10日内支付原告五家渠保胜物业服务有限公司物业费389.3元；二、驳回原告五家渠保胜物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（减半收取，原告预交），原告五家渠保胜物业服务有限公司负担10元，被告朱文瑾负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第六师中级人民法院。代理审判员 刘丽萍二〇一五年九月二十八日书 记 员 房慧灵 搜索“”