（2015）浙嘉民终字第776号

裁判日期: 2015-09-28

公开日期: 2015-12-31

案件名称

平湖市丹凤针织有限公司与平湖市雅丝服装有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省嘉兴市中级人民法院

所属地区

浙江省嘉兴市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

平湖市雅丝服装有限公司,平湖市丹凤针织有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

浙江省嘉兴市中级人民法院民事判决书（2015）浙嘉民终字第776号上诉人（原审被告）：平湖市雅丝服装有限公司。住所地：平湖经济开发区兴平一路***号**幢*楼。法定代表人：李珍玉，该公司执行董事。委托代理人：张光炤，浙江南湖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：平湖市丹凤针织有限公司。住所地：平湖经济开发区兴平一路***号。法定代表人：冯又春，该公司执行董事。委托代理人：邱香珠，浙江东港律师事务所律师。上诉人平湖市雅丝服装有限公司（以下简称雅丝服装公司）因与被上诉人平湖市丹凤针织有限公司（以下简称丹凤针织公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服平湖市人民法院（2014）嘉平民初字第108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月1日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月16日公开开庭审理了本案。上诉人雅丝服装公司的委托代理人张光炤，被上诉人丹凤针织公司的委托代理人邱香珠到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原审经审理认定，2011年11月9日，丹凤针织公司与雅丝服装公司签订了《房屋租赁协议》1份，约定丹凤针织公司将位于平湖经济开发区兴平一路658号的厂房（11幢第三层，计1376平方米）出租给雅丝服装公司使用，雅丝服装公司的租赁用途为生产车间；出租期限为2012年1月1日至2015年1月1日；每年租金为99072元，雅丝服装公司每半年支付一次，首期租金49536元由雅丝服装公司在签订协议之时支付；另外约定卫生费每月100元，值班费每月150元，水电费按实计算；双方中途不能终止协议，否则由责任方赔偿对方余额租金的50%，如需转租他人或作其他用途，必须取得双方同意；房屋租赁期间，丹凤针织公司提供相应的服务，并按需求给予协调解决；雅丝服装公司应在租期届满时把房屋交还给丹凤针织公司，如需续租应提前一个月与丹凤针织公司协商另签协议，并提前一个月支付下一期的租赁费，等等。同年12月22日，丹凤针织公司与雅丝服装公司签订升降货梯使用及维护保养协议1份，约定丹凤针织公司将车间用1.5吨升降货梯设备一部提供给雅丝服装公司使用，使用期限为2011年12月22日至2015年1月1日，协议并约定了双方的责任和义务。2012年2月15日，丹凤针织公司、雅丝服装公司又签订《雅丝服装租赁集体宿舍协议》1份，约定丹凤针织公司将位于平湖经济开发区兴平一路的集体宿舍（一层西面3间）出租给雅丝服装公司使用；出租期限为2012年3月1日至2015年1月1日；每月租金为1650元，年租金共计19800元，雅丝服装公司每半年支付一次，水电费按实际用量分摊结算；双方中途不能终止协议，否则由责任方赔偿对方余额租金的50%，如需转租他人或与第三者调换使用，必须取得双方同意；雅丝服装公司应在租期届满时把房屋交还给丹凤针织公司，如需继续租用，应提前一个月与丹凤针织公司协商另签协议，雅丝服装公司如有拖欠丹凤针织公司租金，丹凤针织公司有权收回该房屋，不需赔偿雅丝服装公司任何损失，等等。上述协议签订后，丹凤针织公司即将厂房、货运电梯、集体宿舍等交给雅丝服装公司使用，雅丝服装公司也支付了丹凤针织公司2013年6月底之前的租金。2013年1月17日，丹凤针织公司曾向雅丝服装公司等租赁单位发出“关于要求及时缴纳租赁费用等事项的告知函”，要求雅丝服装公司等租赁单位应提前一个月缴纳下一期的房租费，逾期将收取滞纳费用，等等。另查明，雅丝服装公司尚欠丹凤针织公司水费1624.83元。2013年9月11日，平湖市质量技术监督局向丹凤针织公司发出（平）质监特令（2013）第58号特种设备安全监察指令书，认为丹凤针织公司所属厂房内使用的4台土制简易升降设备存在安全隐患，违反了相关规定，并责令立即停止使用该4台不符合安全技术规范，存在安全隐患的简易升降设备。同日，丹凤针织公司即对提供给雅丝服装公司使用的货运电梯进行封存。此后，雅丝服装公司不再使用该货运电梯，另外，2013年9月份雅丝服装公司使用的分电表抄表数为5798度，加上损耗差额共计为10300度，二者相差较大，雅丝服装公司对此提出异议。2013年12月，丹凤针织公司曾书面发送催款函给雅丝服装公司，要求雅丝服装公司在12月底前支付2013年下半年的租金59436元、滞纳金3566.16元及不计损耗差额的水电费11510.49元，但雅丝服装公司未支付，故丹凤针织公司于2014年1月2日向原审法院提起诉讼，要求判令：一、解除2011年11月9日签订的《房屋租赁协议》和2012年2月15日签订的《雅丝服装租赁集体宿舍协议》；二、雅丝服装公司支付拖欠的租金59436元及滞纳金3566.16元，要求租金计算到雅丝服装公司腾空归还租赁的房屋之日止，滞纳金以拖欠的租金按月息1%计算；三、雅丝服装公司支付拖欠的水电费13083.36元，要求水电费计算至雅丝服装公司腾空归还租赁的房屋之日止，并按月息1%的标准计算拖欠的水电费滞纳金；四、本案的诉讼费用由雅丝服装公司承担。在诉讼过程中，丹凤针织公司变更了部分诉讼请求，其中第二项诉讼请求明确为要求雅丝服装公司支付拖欠的租金178308元（从2013年7月1日计算至2014年12月31日，按照合同约定的租金标准进行计算），第三项诉讼请求变更为要求雅丝服装公司支付拖欠的水费1624.83元，同时丹凤针织公司撤回了要求雅丝服装公司支付滞纳金及电费的诉讼请求。雅丝服装公司在原审中答辩称，关于事实部分，丹凤针织公司陈述在2013年1月15日送达雅丝服装公司告知函的事实不存在，而且从证据上看，其内容不符合合同的约定，该告知函属于变更合同的性质，没有经过雅丝服装公司同意，因此是无效的。针对丹凤针织公司的诉讼请求，雅丝服装公司认为：1、丹凤针织公司请求解除合同的诉请不符合合同的约定以及合同法第九十三条的规定，如果丹凤针织公司要求解除合同，丹凤针织公司应当按照合同约定支付未到期部分50%的房屋租金；2、关于丹凤针织公司的第二项诉请，雅丝服装公司从未拖欠租金，一直按照合同约定支付租金，不存在拖欠以及需支付滞纳金的问题；3、关于丹凤针织公司的第三项诉请，因为丹凤针织公司存在多收水电费的行为，丹凤针织公司与雅丝服装公司至今未就水电费进行清算，因此不存在雅丝服装公司拖欠水电费的问题；4、关于第四项诉请，本案完全是由于丹凤针织公司在履行合同过程中违反约定不提供电梯以及多收水电费而造成，因此存在违约行为的是丹凤针织公司，雅丝服装公司不应当承担诉讼费。原审认为，丹凤针织公司与雅丝服装公司针对厂房和集体宿舍的租赁事宜先后签订的《房屋租赁协议》和《雅丝服装租赁集体宿舍协议》系双方当事人的真实意思表示，内容也未违反法律规定，原审确认合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。现丹凤针织公司提出解除二份租赁协议的理由是雅丝服装公司逾期未付2013年下半年度的租金，雅丝服装公司认为不存在逾期支付的问题。原审认为，二份租赁协议均约定每半年支付一次租金，《房屋租赁协议》中明确约定厂房的首期租金应当在协议签订之时付清，丹凤针织公司在催缴租赁费用的告知函中也要求雅丝服装公司提前一个月支付下一期的租金，雅丝服装公司在收到后也未提出异议，故应当认定雅丝服装公司需提前支付每半年的租金，即先付后用，对于2013年下半年的租金雅丝服装公司应当在2013年6月底之前付清，雅丝服装公司逾期未付已经构成违约。至于雅丝服装公司提出的丹凤针织公司不能提供货运电梯及没有按实结算电费构成违约的主张，原审认为，货运电梯系丹凤针织公司免费提供给雅丝服装公司使用，丹凤针织公司在接受平湖市质量技术监督局的指令后封存货运电梯的行为并无不当，双方争议的电费差额系由于损耗造成，不能证明因为丹凤针织公司的过错而造成，且丹凤针织公司在要求雅丝服装公司支付不计损耗差额的电费后，雅丝服装公司仍未支付，雅丝服装公司的行为显属欠理，故原审对雅丝服装公司主张的丹凤针织公司违约的事实不予认定。由于雅丝服装公司逾期支付租金，且在丹凤针织公司书面催缴后雅丝服装公司仍未支付，丹凤针织公司有权按照法律规定依法行使合同解除权，本案的民事起诉状等诉讼材料于2014年1月10日送达给雅丝服装公司，原审认定送达之日即为二份租赁协议的解除之日。根据合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于丹凤针织公司要求雅丝服装公司支付合同解除之前租金的诉讼请求，符合合同法的规定和合同的约定，原审予以支持。自合同解除次日起，雅丝服装公司应当赔偿丹凤针织公司房屋占有使用费，丹凤针织公司参照合同约定的租金标准进行计算，未违反法律规定，原审予以准许。至于雅丝服装公司腾退房屋的日期双方存在争议，雅丝服装公司在第一次开庭时认为租赁的房屋内有一些安装的固定设施尚未搬离，但房屋于2014年1月已经不再使用，在第二次开庭时雅丝服装公司认为已经于2013年10月或11月搬离了租赁的房屋，雅丝服装公司的前后陈述明显存在矛盾，且雅丝服装公司也未能提供证据证明已向丹凤针织公司办理了房屋移交手续或者通知丹凤针织公司接收房屋，雅丝服装公司应当承担举证不能的法律后果，故原审对雅丝服装公司的主张不予采信；丹凤针织公司认为其于2015年1月发现雅丝服装公司租赁的房屋已经腾空并自行接收使用，属于丹凤针织公司的自认，雅丝服装公司也未提供反驳证据，原审对丹凤针织公司自认的事实予以认定。综上，原审对丹凤针织公司要求雅丝服装公司支付2014年12月31日之前的房屋占有使用费的诉讼请求予以准许。丹凤针织公司要求雅丝服装公司支付拖欠的水费1624.83元，符合合同约定，原审一并予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认丹凤针织公司与雅丝服装公司签订的《房屋租赁协议》和《雅丝服装租赁集体宿舍协议》于2014年1月10日解除；二、雅丝服装公司于判决生效后十日内支付丹凤针织公司租金及房屋占有使用费共计178308元；三、雅丝服装公司于判决生效后十日内支付丹凤针织公司水费1624.83元。案件受理费3898元，减半收取1949元，财产保全费1020元，合计诉讼费2969元，由雅丝服装公司负担。判决宣告后，雅丝服装公司不服，向本院提起上诉称，一、本案双方租赁合同第五条明确约定，房屋租赁期间，甲方（丹凤针织公司）提供相应的服务，并按需求给予协商解决。该约定的具体指向非常明确，就是要求丹凤针织公司为租赁房屋安装货梯。合同签订后，丹凤针织公司按约为房屋安装了货梯，并签订了《升降货梯使用及维护保养协议》，约定因生产业务需要…丹凤针织公司将车间用1.5吨升降货梯设备一部提供给雅丝服装公司使用。也就是说，提供货梯是丹凤针织公司的合同义务，但因为丹凤针织公司提供的货梯不符合安全标准，存在安全隐患，被平湖市质量技术监督局责令整改，但是丹凤针织公司不仅不积极整改，且还于2013年12月5日通知封存货梯。该违约行为直接导致雅丝服装公司不能继续租赁房屋，责任完全在丹凤针织公司。而原审却以“货运电梯系丹凤针织公司免费提供给雅丝服装公司使用，丹凤针织公司在接收平湖市质量技术监督局的指令后封存货运电梯的运行并无不当”这种断章取义的方式认定事实，完全不考虑双方签订合同的目的以及合同中关于权利义务的约定，明显属于认定事实错误。另外，原审在无视雅丝服装公司提供确凿证据证明是因为丹凤针织公司的恶意行为多收电费，丹凤针织公司没有任何证据证实的情况下，毫无根据地认定“双方争议的电费差额系雅丝服装公司由于损耗造成，不能证明因为丹凤针织公司的过错而造成”，也是认定事实错误。基于上述完全错误的事实认定，最终作出错误的判决。二、关于腾退房屋的日期，原审认为“雅丝服装公司在第一次开庭时认为租赁的房屋有一些安装的固定设施尚未搬离，但房屋于2014年1月已经不再使用了，在第二次开庭时雅丝服装公司认为已经于2013年10月或11月搬离的租赁房屋，雅丝服装公司的前后陈述明显存在矛盾”。雅丝服装公司在开庭时明确表示，那些安装的固定设施系装潢部分如吊顶、玻璃门等已经不需要搬离了，且在抗辩中也主张了因丹凤针织公司违约导致房屋租赁合同不能履行而造成其损失要求赔偿的权利。即使雅丝服装公司陈述存在矛盾，也可以根据雅丝服装公司自认最迟腾退房屋期限2014年1月计算租金，原审把腾退房屋的日期认定到2014年12月31日，缺乏依据。综上，请求撤销原判，改判驳回丹凤针织公司的原审诉讼请求，一、二审案件受理费由丹凤针织公司负担。丹凤针织公司在二审中答辩称，雅丝服装公司的上诉没有事实根据和法律依据，原审认定事实清楚，适用法律正确。一、货梯并非租赁协议的组成部分，提供货梯并非雅丝服装公司应履行的义务，雅丝服装公司要求丹凤针织公司履行该义务，是没有依据的。二、雅丝服装公司一直没有向丹凤针织公司交还、腾退租赁房屋。综上，请求驳回上诉，维持原判。雅丝服装公司在二审中向本院提供了以下证据：证据一、照片两张，证明丹凤针织公司因原来电表计量不准确，多收电费被发现后，私自更换电表，证明丹凤针织公司多收电费的事实；证据二、照片一张，证明丹凤针织公司违约停用货梯，造成雅丝服装公司无法正常生产的事实。丹凤针织公司质证认为，雅丝服装公司提供的上述材料并非新证据，对该证据的真实性、合法性以及关联性均有异议，认为不能证明雅丝服装公司所要证明的事实。本院认证认为，雅丝服装公司提供的证据均系照片，所拍摄的对象是否为涉案物品，无法确定，且丹凤针织公司对真实性也有异议，故本院不予认定。本院经审理认定的事实与原审认定的事实一致。本院认为，本案二审主要争议焦点在于：一、丹凤针织公司是否存在违约；二、丹凤针织公司是否有权解除合同；三、雅丝服装公司腾退房屋的日期如何认定。关于第一个问题。雅丝服装公司认为丹凤针织公司不能提供货运电梯及没有按实结算电费构成违约。双方在《房屋租赁协议》中并未提及丹凤针织公司提供电梯给雅丝服装公司使用，故提供电梯并非租赁协议约定的丹凤针织公司所负义务。双方在租赁协议签订之后，虽然签订了《升降货梯使用及维护保养协议》，载明丹凤针织公司将涉案货梯设备提供给雅丝服装公司使用，但从该协议看，也并非有偿提供货梯供雅丝服装公司使用，丹凤针织公司发送给雅丝服装公司的通知也载明：系本着提供方便、加强合作的意愿，为雅丝服装公司修建简易升降货梯供其免费使用。因此，提供电梯并非雅丝服装公司支付租金后丹凤针织公司所负的对价义务。且丹凤针织公司系在收到平湖市质量技术监督局责令停止使用电梯后封存货运电梯，封存电梯时也通知了雅丝服装公司，该行为并无不当，也没有违反租赁协议的约定。雅丝服装公司以此为由主张丹凤针织公司违约，缺乏依据。关于雅丝服装公司主张的丹凤针织公司多收电费，一是雅丝服装公司没有提供充分有效的证据予以证明，二是即使存在雅丝服装公司所称事实，此也非雅丝服装公司可拒付或少付租金的抗辩事由，雅丝服装公司二审中提出结算电费及由丹凤针织公司返还多收电费，此系独立的诉讼请求，因其在原审中没有提出反诉，二审不予处理。关于合同解除的问题。涉案二份租赁协议均约定每半年支付一次租金，《房屋租赁协议》中明确约定厂房的首期租金应当在协议签订时付清，丹凤针织公司在催缴租赁费用的告知函中也要求雅丝服装公司提前一个月支付下一期的租金，雅丝服装公司在收到后也未提出异议，故原审认定雅丝服装公司需先付后用提前支付每半年的租金，并无不当。即，对于2013年下半年的租金，雅丝服装公司应当在2013年6月底前付清，雅丝服装公司逾期未付构成违约，在丹凤针织公司书面催缴后仍未支付，丹凤针织公司有权依法行使合同解除权。原审认定本案民事起诉状副本送达之日2014年1月10日为二份租赁协议的解除之日，并无不当。关于房屋腾退的日期。雅丝服装公司作为承租人负有腾退的义务，其应在租赁合同终止后腾空搬离租赁房屋返还给出租人，并经出租人认可。雅丝服装公司主张2014年1月10日已腾退，但并无证据证明征得丹凤针织公司认可。而雅丝服装公司自述当时租赁的房屋内有一些安装的固定设施尚未搬离。故即使2014年1月10日搬离了部分设施，也不符合腾退的要求。雅丝服装公司虽然辩称对于该部分物品其已放弃所有权，但即便如此，也应向出租人丹凤针织公司明示，故其该辩称不能成立。雅丝服装公司不能举证证明何时腾退，原审根据丹凤针织公司自认的2015年1月发现涉案租赁房屋已经腾空并自行接收使用的事实，认定2014年12月31日为房屋腾退的日期，并无不当。据此，原审判决雅丝服装公司支付至合同解除日2014年1月10日的拖欠租金以及2014年12月31日之前的占有使用费，并无不当，应予维持。综上，雅丝服装公司的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3898元，由上诉人平湖市雅丝服装有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　金富祥代理审判员　　ＸＸ芳代理审判员　　章玉萍二〇一五年九月二十八日书　记　员　　郑　茜来源：百度搜索“”