（2015）浙杭民终字第2358号

裁判日期: 2015-09-28

公开日期: 2015-12-02

案件名称

杨琰与杭州金地中天房地产发展有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决��

法院

浙江省杭州市中级人民法院

所属地区

浙江省杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

杨琰,杭州金地中天房地产发展有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百四十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

浙江省杭州市中级人民法院民事判决书（2015）浙杭民终字第2358号上诉人（原审原告）：杨琰。委托代理人（特别授权代理）：徐晓岗，浙江泽大律师事务所律师。上诉人（原审被告）：杭州金地中天房地产发展有限公司。法定代表人：卢国豪。委托代理人（特别授权代理）：邱新军、刘振华，浙江浙元律师事务所律师。上诉人杨琰为与上诉人杭州金地中天房地产发展有限公司（以下简称金地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2015）杭西民初字第215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月27日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2009年6月26日，杨琰、金地公司签订《浙江省商品房买卖合同》及其附件，约定杨琰（买受人）向金地公司（出卖人）购买位于杭州市西湖区金地自在城东苑20幢103室的排屋，建筑层数地上3层，地下1层，该商品房位于第1-3层；建筑面积282.62平方米，总价为7549125元；第九条交付期限及条件：出卖人应当在2011年4月30日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人��用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用基本条件。第十条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：1、逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的��约金。第十二条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托具有相应资质的检测单位进行质量检测。第二十一条前期物业管理：出卖人已经选聘上海金地物业服务有限公司（以下简称金地物业）从事该商品房所在地的物业管理区域的前期物业管理。买受人同意本合同附件七的《业主临时管理规约》、《前期物业服务合同》主要内容。附件八第二十五条：出卖人确认联系地址为：杭州市文二路×号西湖国际科技大厦×座×楼，买受人确认联系地址为：杭州市西湖区天目山路锦绣文苑×-×-×。合同签订后，杨琰依约交付了购房款。2011年4月30日，杨琰在验房过程中发现案涉房屋存在漏水点，遂拒绝收房，要求金地公司维修。金地公司维修后于2011年7月1日发函杨琰要求其收房，杨琰经验房后认为漏水问题仍未解决，再次拒绝收房。2012年10月，金地公司委托专业单位对案涉房屋进行维修，2013年6月，案涉房屋维修完成。金地公司将案涉房屋的钥匙托管给金地物业，但未再通知杨琰收房。2014年8月25日，杨琰致函金地公司及金地物业，函件内与本案相关的内容为：“根据我和贵公司签订的购房合同，贵公司应该在2011年4月30日将房屋交付给我，但当天验房时我发现有多处渗水和其他一些问题。之后贵公司有通知我已经修复，但我到现场后仍然发现有渗水。房屋交付一直拖延下来。……贵公司在2012年12月到2013年6月对我的房屋进行了大规模的专业整修。完工后无人告知我，这个情况下仍然要求我支付过去三年的物业管理费……”2014年11月24日，杨琰至金地物业处，书面要求金地物业交付房屋，并提出关于物业管理费的问题金地公司已承诺由其处理。2014年11月25日，金地物业书面答复杨琰，要求其按照2011年4月初发出的《收房通知书》要求，备齐相关材料进行收房。同时明确金地物业与金地公司系委托关系，由金地物业对金地公司开发的楼盘进行前期物业管理服务。2015年2月28日，杨琰的委托代理人徐晓岗至金地物业处进行交涉，主张案涉房屋因存在重��质量问题，故此前并不符合交付条件；金地物业方主张案涉房屋已经符合交付条件，视为实际交付，但钥匙要待物业费问题解决后交付。另查明，2010年12月，案涉房屋经竣工验收合格，取得竣工验收备案表，竣工验收备案文件目录包括《使用说明书》和《住宅质量保证书》。此外案涉房屋经质量分户验收合格。但截至起诉之日止，杨琰尚未取得案涉房屋的钥匙。原审法院认为：杨琰、金地公司之间签订的《浙江省商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律效力性强制性规定，合法有效，合同双方均应按约履行。金地公司应在2011年4月30日前将案涉房屋交付杨琰。本案中，双方的主要争议焦点在于：杨琰是否有理由拒绝接收房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋��量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”该条区分了质量问题及严重质量问题所导致的不同结果。又根据《中华人民共和国建筑法》，商品房质量瑕疵严重程度达到“不符合质量要求，致使不能实现合同目的”须符合下列情形：一、工程未经验收或验收不合格；二、因房屋主体结构质量不合格不能交付使用或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格；三、因房屋质量问题严重影响正常居住使用；四、房屋存在其他《商品房买卖合同》约定的构成根本性违约的质量瑕疵。现金地公司提供的证据能证明案涉房屋经竣工验收合格，取得竣工验收备案表，且杨琰未提供证据证明案涉房屋存在主��结构质量不合格或存在其他双方约定的构成根本性违约的质量瑕疵，故该院主要审查的内容为案涉房屋是否存在足以影响杨琰正常居住使用的质量瑕疵，导致杨琰购房目的不达。通常情形下，购房者签订商品房买卖合同并支付对价的目的在于取得能在预计时间内入住的房屋。根据该院查明的事实，杨琰于2011年4月30日第一次验房时，发现案涉房屋屋顶存在多处水渍，故拒绝收房，金地公司维修后于2011年7月1日发函杨琰要求其收房，杨琰经验房后认为漏水问题仍未解决，再次拒绝收房。2012年10月，金地公司委托专业单位对案涉房屋进行维修，2013年6月，案涉房屋维修完成。上述事实表明：案涉房屋确实存在屋顶渗水的情况；案涉房屋至2013年6月才完成维修。第一，从一般生活常理判断，房屋渗水可能导致无法装修，或者即使能装修但装修过程将加重渗水等后果。一旦发生房屋经装修后加重渗水的情形，势必增加对渗水原因及责任认定的判断难度。故杨琰要求金地公司先完成维修，此后再进行装修入住，以避免更大损失，是完全有理由的。第二，商品房买卖合同约定的房屋交付时间为2011年4月30日前，杨琰在支付全部的购房款后，案涉房屋直至2013年6月才完成维修。在2011年4月30日至2013年6月长达两年的时间内，杨琰无法装修、入住，已经符合“案涉房屋质量瑕疵影响杨琰正常居住使用”这一条件。此外，杨琰于2014年8月25日、2014年11月24日、2015年2月28日，通过发函及直接到金地公司处等方式要求金地公司交付案涉房屋，但金地公司以已将钥匙交由金地物业托管为由，一直未向杨琰进行交付。综合上述两点，该院认为金地公司的行为构成违约，杨琰有权要求金地公司支付违约金。杨琰、金地公司商品房买卖合同第��条约定：“除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：……2、逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金”。金地公司主张该违约金标准过高，在该院的释明下，杨琰坚持要求按合同约定标准计算违约金，并拒绝就因金地公司违约造成其实际损失进行举证。考虑到金地公司已实际履行了维修义务，该院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，确定金地公司应向杨��支付违约金50万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，该院于2015年6月20日作出如下判决：一、金地公司支付杨琰违约金500000元，此款于判决生效之日起十日内付清。二、驳回杨琰的其他诉讼请求。案件受理费13800元，由杨琰、金地公司各负担6900元。宣判后，上诉人金地公司、杨琰均不服原审法院上述民事判决，分别向本院提起上诉。杨琰上诉称：一审判决回避本案核心事实——金地公司是否构成逾期交付违约，另有重要事实认定错误。分述如下：一、庭审中，对2012年10月至2013年6月长达8个月的时间内，金地公司雇佣第三方专业的公司对讼��房屋进行维修的事实，双方没有争议。这一重要事实可以充分说明房屋确有重大质量瑕疵，说明2011年7月杨琰提出质量质疑理由充分，双方对房屋交接行为处于未完成状态。杨琰在庭审中请求法院责令金地公司提供房屋维修的施工合同、施工项目、施工图纸、工程预决算报告、工程款支付凭证及正规发票等。但一审法院反而认为杨琰未提供证据证明案涉房屋存在主体结构质量不合格，其举证责任分配明显不公正且有违法律规定。二、2014年11月24日杨琰当场送达的《函》及落款2014年11月25日杭州金地自在城东苑物业管理服务中心的《复函》可以证明物业公司系金地公司的代理人。杨琰于2014年8月25日、2014年11月24日、2015年2月28日三次书面要求金地公司交付房屋，均遭到拒绝。这一事实充分证明房屋未交付的事实处于持续状态。而金地公司拒绝交付的理由是要求杨琰放弃��切索赔权利。一审判决认定金地公司钥匙移交为由未交付，没有依据。三、杨琰请求赔偿的依据有，金地公司未按时书面通知杨琰交房；金地公司未在交接时提供足够的资料证明房屋具备交付条件，而不论事实上是否具备。双方仅进行了交接程序中验房这一步，未进行合同约定的其它手续责任在于金地公司；未经杨琰同意并放弃中介机构进行鉴定径自对房屋大范围甚至是重建式的维修，事先未征得同意、事后未告知修毕。可反证房屋存在重大质量瑕疵；诉前数次要求交付房屋遭拒，违约处于持续状态。一审法院未行使释明权，且转嫁了本应由金地公司承担的举证责任。四、本案应先适用《商品房买卖合同》，一审判决脱离合同约定有违当事人意思自治原则。即便杨琰无权拒绝收房，金地公司也应当按合同约定采用适当方式完成所有交接手续。根据一审确认的事实，金地公司仅仅陪同杨琰看了房屋，而未采取其它任何措施，据此认定金地公司已完成合同约定的交付义务，而适用瑕疵交付进行承担违约责任缺乏事实依据。综上，请求二审法院撤销原判，判决金地公司向杨琰支付违约金1000000元，并判令本案一、二审诉讼费用由金地公司承担。金地公司答辩称：一、杨琰一审时要求金地公司提供施工合同、施工项目、图纸、工程预决算报告、工程款支付凭证等，其请求均与本案不具有关联性，一审法院依法不予支持并无不当，杨琰由此认为一审法院举证责任不公缺乏法律依据。二、案涉房屋在一审阶段虽然事实上处于未交付状态，但是并非金地公司的原因造成。金地公司已经按照合同的约定向杨琰履行交付责任，但杨琰却以非法定或者约定的事由拒绝收房，由此导致房屋未能最终交付，对此，不应由金地公司承担逾期交��的责任。三、房屋的交接手续必须由买受人即杨琰的配合方能完成，收房行为既是杨琰的权利，也是其义务。在本案中，作为买受人的杨琰怠于履行收房相应的权利及义务，应当承担由此所造成的不利后果。而作为出卖人的金地公司，交付的房屋尽管存在一定的质量瑕疵，但是符合合同约定，毕竟双方没有约定所交付的房屋是完美无缺的，这也不符合事实。对此，金地公司承担相应的维修责任。但并不意味着可以张冠李戴，把本应由买受人承担的责任转嫁给出卖方。请求驳回杨琰的上诉。金地公司上诉称：一审判决主要事实认定不清，法律适用不当，判决结果显失公允。一、本案不具备适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条的事实条件，一审判决存在适用法律错误。一审判决主要援引的是该司法解释第13��中第一款的规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。从该款的具体内容可以看出，司法解释的本意是当商品房存在“严重”影响正常居住使用的质量问题而不是一般性影响正常使用的质量瑕疵的情况下，才视为合同目的无法达成，并赋予买受人解除合同和赔偿损失的权利。虽然司法解释并未对于哪些属于“严重影响正常居住使用”的质量问题做出具体规定，但鉴于该条视为出卖人构成根本违约，则应当结合房屋是否具备基本的居住功能，以及对买受人的人身安全、财产利益是否构成重大不利影响，以及能否修复等因素综合判断。本案中房屋质量问题只是因屋顶地漏堵塞而导致的渗水问题，显然达不到上述的“严重”影响正常居住的情形，一审判决也仅仅认定案涉房屋质量瑕疵影响杨琰正常居住使用，并没有认定该等影响达到了“严重”的程度，因此是不符合该司法解释13条的适用条件的。况且，杨琰并没有提出解除合同的诉求，其主张的是延期交付的违约金。二、一审判决错误的将金地公司本应承担的杨琰在房屋维修期间的损失赔偿责任认定为延期交房违约责任，系对于本案关键事实及主要法律关系的错误认定。本案购房合同分别约定了当事人双方多种性质的违约行为，并分别约定了相应的违约责任。只有清晰的界定当事人的违约行为的性质，才能适用相对应的违约责任。一审判决笼统的认为金地公司构成违约，但是并没有明确该违约的“性质”，究竟是构成延期交付的“违约”，还是怠于履行保修责任的违约，抑或是构成根本违约。从一审判决的逻辑看，似乎是认为金地公司应当承担延期交房的违约责任，但是其所凭借的“案涉房屋存在影响正常居住使用”的事实��明显不构成房屋不能交付的事实，也无法实质性阻却合同所约定的交付条件的成就。事实上，金地公司确实应当对杨琰未能按期入住承担一定的责任，但显然不应当是延期交付的责任。从一审查明的事实可以看出，由于讼争房屋屋顶存在渗水问题，金地公司一直负责维修，修复期间杨琰确实未入住，也没有对外出租，期间会存在一定的损失，司法实践中，都按照同地段同类型的房屋的租金标准来衡量该损失。但一审判决将此损失赔偿责任与延期交房的违约责任混为一谈，明显是错误的，也不符合双方合同中对于延期交房约定的真实意思表示。三、一审判决的违约金畸高，显失公允且无依据。合同法司法解释二第29条明确规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。该条的��法目的在于避免过错一方承担过大的违约责任，以衡平当事人之间的利益和损失。根据一审查明的事实，合同约定交付日至实际交房日之间的租金可以认定为杨琰的实际损失。案涉房屋系毛坯交付，其同期对外出租的租金市场价格仅为每月5000元左右，截至杨琰起诉之日，实际租金损失仅为20万元左右。即使考虑到金地公司的维修过错，一审法院所判决的50万元的违约金也大大超过合理的程度，显属畸高。综上，请求二审法院撤销原判；依法改判驳回杨琰的诉讼请求；判令杨琰承担一、二审诉讼费用。杨琰答辩称：本案不属于瑕疵交付，不属于损害赔偿。关于金地公司构成逾期交付违约行为，一审证据充分。一审庭审第一次开庭的焦点就是关于逾期交付问题，但在第三次开庭时，争议焦点变更（重大质量瑕疵），杨琰当庭提出异议。关于法律适用问题，当��方对逾期交付没有违约金约定的时候，可以以房屋租金的方式来计算该损失。一审法院对逾期交付认定是模糊的。一审判决关于逾期交付的问题，希望二审法院确认到底是否构成逾期交付。综上，请求驳回金地公司的上诉。二审期间，杨琰向本院提交房屋交接资料（房屋意见反馈单、地址确认协议、资料签收单、收条、钥匙代管书、房屋质量保证书），欲证明双方于2015年8月27日完成部分房屋移交工作，但仍有部分工作未完成、待解决或存有争议。金地公司逾期交付违约行为成立。经质证，金地公司对真实性没有异议，对证明对象有异议，认为该组证据仅证明双方于2015年8月27日完成了房屋交接手续，所谓的未结事项或金地公司逾期交付违约行为均不能成立。本院对该证据的真实性予以确认。二审期间，金地公司向本院提交如下证据：1.房地产估计报告，欲证明一审判决的赔偿金额明显过高；2.维修说明，欲证明案涉房屋质量问题并不存在主体结构问题，也不属于严重影响正常居住使用的质量问题。经质证，杨琰发表如下意见：对证据1的真实性没有异议，对合法性有异议，认为租金损失与本案没有关联性，该证据可以证明逾期交付的事实。对证据2的真实性不予认可，认为不属于新证据，该文件的技术专用公章真实性无法确认，应该提交所有的施工合同、施工图纸、预决算报告才能说明维修的原因、过程、结果，故对合法性、关联性均有异议。本院对上述证据的真实性予以确认，但上述证据不足以证明其待证事实，本院对其证明效力不予认可。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：本案争议的焦点问题是案涉房屋是否存在可构成拒绝收房事由的质量瑕疵。根据《��华人民共和国合同法》第一百四十八条：“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担”。同时，《中华人民共和国建筑法》规定商品房质量瑕疵严重程度达到“不符合质量要求，致使不能实现合同目的”须符合下列情形：一、工程未经验收或验收不合格；二、因房屋主体结构质量不合格不能交付使用或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格；三、因房屋质量问题严重影响正常居住使用；四、房屋存在其他《商品房买卖合同》约定的构成根本性违约的质量瑕疵。案涉房屋在金地公司通知收房时即存在漏水问题，后金地公司委托专业机构对案涉房屋进行了维修。案涉房屋约定的交付时间为2011年4月30日前，而案涉��屋因为漏水问题直至2013年6月才完成维修。在长达两年多的时间里，杨琰虽支付了全部购房款，但无法正常使用案涉房屋，原审法院根据本案实际情况认为案涉房屋质量瑕疵达到影响原告正常居住使用的程度，以致杨琰的合同目的无法实现，从而认定杨琰可拒绝收房，即金地公司存在逾期交房的违约行为并无不当。根据双方签订的商品房买卖合同第十条的约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。在金地公司主张违约金标准过高的前提下，原审法院已综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度及金地公司已实际履行维修义务等情形，根据公��原则和诚实信用原则酌情调整违约金为50万元应属合理。综上，杨琰和金地公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人杨琰、杭州金地中天房地产发展有限公司各半负担。本判决为终审判决。审判长　瞿　静审判员　张一文审判员　盛　峰二〇一五年九月二十八日书记员　何英杰关注公众号“”