（2015）穗中法民五终字第2410号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2016-02-19
案件名称
罗楚君与广州市德明房地产代理有限公司、廖文英居间合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
罗楚君,广州市德明房地产代理有限公司,廖文英
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第2410号上诉人（原审原告）：罗楚君，身份证住址。委托代理人：林锡群，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市德明房地产代理有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：何庆祥，职务：总经理。委托代理人：李大宁，该司职员。委托代理人：曾庆桂，该司职员。被上诉人（原审被告）：廖文英，身份证住址广州市海珠区。上诉人罗楚君、广州市德明房地产代理有限公司因居间合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2621号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：罗楚君是案外人广东森泰集团有限公司（以下简称森泰公司）的董事；廖文英是广州市德明房地产代理有限公司的员工。2014年4月3日，案外人邓志成以森泰公司（承租方）的名义与案外人陈永志（出租方）在广州市德明房地产代理有限公司提供中介服务下签订《承、出租方确认之租赁条款》、《租赁交付流程》，约定：物业地址为新港中路350号首层自编之一铺，每月租金80000元，由第二年起每年递增5%，租期至2018年6月，转让费200000元；当日到上述地址测量面积后签署最终之租赁条款，交诚意金30000元给出租方；2014年4月11日签署租赁合同时，需支付按金160000元、中介服务费40000元（承租方支付给中介方）、转让费150000元、首月租金80000元、转让费50000元在承租方取得备案登记合同时当日支付等。同日，陈某出具收据，内容为收到森泰公司30000元作为转让上址商铺的诚意金。2014年4月4日，森泰公司向罗楚君出具《佣金确认》，内容为：本公司通过德明地产海逸分行廖文英介绍位于广州市海珠区新港中路350号首层自编之一作为商业用途，现承诺成功签署租赁合同的同时即按首月租金的50%支付佣金给中介方德明地产海逸分行。签署人为邓某甲成，森泰公司加盖公章。2014年4月18日，罗楚君（乙方，承租方）在广州市德明房地产代理有限公司提供中介服务下同陈某（甲方，出租方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在海珠区新港中路350号自编之一房号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积250平方米；2014年6月16日至2015年7月15日期间每月租金80000元，之后每年递增5%，租赁期限至2018年12月31日届满；租金按月结算，由乙方在每月的第25日前缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳160000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；其中第八条其他约定内容为“见补充协议，补充协议与本合同具有同等效力”等。2014年4月18日，陈某出具《收据》，内容为：今收到罗楚君（广东森泰集团）交来租赁海珠区新港中路350号自编之一的款项280000元按金及转让费。2014年5月29日，罗楚君（乙方）与陈某（甲方）签订《房屋租赁合同解除协议书》，订明：因中介廖文英就部分租赁押金支付时间未能正确向双方表述，造成双方误解，甲方已于2014年5月14日向乙方发出律师函，后并提出解除合同。现双方经协商，一致同意订立如下条款，以解除租赁合同：1、双方确认2014年4月18日签订房屋租赁合同解除；甲方确认，乙方于2014年4月3日支付甲方的诚意金30000元，于2014年4月18日支付甲方的转让费及部分租赁押金280000元，共计310000元在本协议签订后三日内甲方以银行转账方式返还乙方等。另查，2014年3月24日，广州市德明房地产代理有限公司出具代收款收据，内容为：兹收到广东森泰集团公司邓志成交来用于承租广州市海珠区新港中路350号首层自编之一号铺诚意金5000元，此款项为代为保管等。经办人为廖文英。2014年4月18日，案外人黄某通过银行转账35000元给案外人岑某，并注明为新港中路350号中介费。同日，广州市德明房地产代理有限公司出具收款收据，内容为：兹收到罗楚君（广东森泰集团有限公司）交来用于承租海珠区新港中路350号自编之一之中介代理费40000元。经办人为廖文英。罗楚君于2014年10月23日向原审法院提起本案诉讼，请求：判令广州市德明房地产代理有限公司、廖文英负连带责任，返还罗楚君中介费40000元及赔偿损失（以40000元为基数按银行同期贷款利率从2014年4月18日起计至广州市德明房地产代理有限公司、廖文英返还中介费之日止）。森泰公司于2014年12月1日向原审法院出具证明，内容为陈某于2014年4月18日出具的《收据》载明之款项280000元，非其司向陈某支付，应为罗楚君向陈某支付。罗楚君认为其应向陈某支付的款项中有80000元是属于按金和转让费的一部分，应在商铺交接当日（2014年6月1日）支付。因廖文英未取得陈某的同意，擅自向其表示陈某已经同意该80000元可于商铺交接当日支付，才与陈某签订上述租赁合同，罗楚君为证明该主张，提供了与廖文英的对话录音为证。录音中，廖文英承认，罗楚君曾要求在6月1日才支付80000元，但陈某当时并未表示同意或不同意，就向罗楚君表示陈某已经同意。原审法院认为，法律规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，广州市德明房地产代理有限公司先是促成了森泰公司与陈某签订了《承、出租方确认之租赁条款》、《租赁交付流程》，之后再促成了罗楚君与陈永志签订了《广州市房屋租赁合同》。虽然合同的主体不尽相同，但罗楚君是森泰公司的董事，而且其与陈永志签订《广州市房屋租赁合同》后，在该合同未约定有转让费的情况下，向陈某支付了“转让费及部分租赁押金”280000元，并将森泰公司先前支付给陈某的诚意金30000元纳入自己支付给陈某的款项中，这在其与陈某签订的《房屋租赁合同解除协议书》已有体现。罗楚君同时向广州市德明房地产代理有限公司支付了中介费40000元。罗楚君向陈永志及广州市德明房地产代理有限公司付款的行为显然是依据上述《承、出租方确认之租赁条款》、《租赁交付流程》的约定。可见，罗楚君与陈永志签订《广州市房屋租赁合同》时，双方应已明确《承、出租方确认之租赁条款》、《租赁交付流程》对罗楚君及陈某有约束力。依照上述法律规定，广州市德明房地产代理有限公司本可依约向罗楚君收取中介服务费。但根据罗楚君提供的录音证据，罗楚君曾经向廖文英提出变更部分款项的支付时间，廖文英作为经办的经纪，在没有取得陈某明确答复的情况下，就向罗楚君表示陈某已经同意变更。廖文英的行为构成了故意隐瞒与订立合同有关的事实，应承担相应的法律责任。而罗楚君在签订合同时，亦未就合同内容的变更取得陈某的同意，未尽合理注意的义务，亦应承担相应的法律责任。法律规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，罗楚君与陈某是否仅仅因为80000元的支付时间未形成合意而导致解除租赁合同？对于一份租赁期限长达四年、月租金高达80000多元的房屋租赁合同而言，在罗楚君已经支付了大部分首期款项、且在罗楚君认为支付的时间6月1日即将到来的情况下，双方却于5月29日以廖文英“就部分租赁押金支付时间未能正确向双方表述，造成双方误解”为由，解除了租赁合同。对此，原审法院难以确认廖文英所隐瞒的事实属于“重要事实”。考虑到罗楚君及广州市德明房地产代理有限公司均有过错，原审法院酌定广州市德明房地产代理有限公司应向罗楚君返还中介服务费10000元。此外，廖文英是广州市德明房地产代理有限公司的员工，其行为属于职务行为，法律后果应由广州市德明房地产代理有限公司承担。故原审法院对罗楚君要求廖文英承担法律责任的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条之规定，原审判决如下：一、广州市德明房地产代理有限公司应在本判决发生法律效力之日起7日内向罗楚君返还中介服务费10000元。二、驳回罗楚君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费816元，减半收取408元，由罗楚君负担308元，广州市德明房地产代理有限公司负担100元。判后，上诉人罗楚君和广州市德明房地产代理有限公司均不服原审判决，其中上诉人罗楚君向本院提起上诉称：一、一审判决认定被上诉人廖文英隐瞒事实非重要事实是错误的。被上诉人廖文英隐瞒重要事实，提供虚假情况，是造成合同解除的原因。（一）被上诉人廖文英在订立合同前，隐瞒了重要事实、提供了虚假情况。上诉人与案外人陈某先生签订租赁合同当日，上诉人与陈某先生就保证金支付时间发生分歧，上诉人提出八万元款项于商铺交付之日支付，陈某先生则称应于合同签订之日一个星期内支付。被上诉人廖文英急于拿到佣金，又无法协调上诉人与陈某先生的分歧，欺骗上诉人称陈某先生同意八万元款项于商铺交付之日支付，并称补充协议无需签订，且无须陈某先生书面确认。上诉人在得到被上诉人廖文英答复后与陈永志先生签订了《广州市房屋租赁合同》。（二）被上诉人对其隐瞒重要事实、提供虚假情况的行为未能妥善处理，导致陈某与上诉人解除合同。由于租赁合同的“先天不足”，上诉人与陈某先生在履约过程中发生了矛盾，上诉人这才知晓被上诉人廖文英向其隐瞒了重要事实、提供了虚假情况。但陈某先生认为是上诉人违约、缺乏诚信，从而对上诉人产生了很重的误会。上诉人多次致电给被上诉人廖文英，请求被上诉人廖文英为自己提供的虚假情况向陈某先生解释，为上诉人消除影响，被上诉人廖文英均予以拒绝。陈某先生认为上诉人违约、缺乏诚信，要与上诉人解除合同并要求上诉人赔偿损失。上诉人无奈之下，将与被上诉人的录音拿给陈某先生，陈某先生才相信了责任在被上诉人廖文英，免除了上诉人的赔偿责任，但仍要求解除合同。上诉人为避免损失的扩大，于2014年5月29日与陈某先生签订了《房屋租赁合同解除协议书》。（三）对于被上诉人廖文英急于拿到佣金，而罔顾委托人的利益的行为，法律不应保护。被上诉人急于拿到佣金，隐瞒重要事实、提供虚假情况，假意促成上诉人与陈永志先生签订一份实际无法履行的《广州市房屋租赁合同》。在上诉人与陈某先生双方对合同履行发生分歧后，被上诉人拒绝从中调停，最终导致陈某先生与上诉人解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，不得要求支付报酬并应承担相关的赔偿责任。二、上诉人认为，被上诉人未促成合同的完全成立。（一）上诉人与陈永志先生签订的《广州市房屋租赁合同》对保证金的支付时间没有约定，合同条款存在缺失，非完整的合同。（二）《广州市房屋租赁合同》第八条明确约定“其他约定见补充协议”，表明双方是要再行签订补充协议的。（三）但被上诉人二通过隐瞒重要事实、提供虚假情况使上诉人误信，上诉人与陈某先生就补充协议达成了一致。综上所述，被上诉人未能促成合同的完全成立，且在居间过程中，恶意隐瞒事实、提供虚假情况，致使上诉人的利益无法实现，应当返还佣金并赔偿损失。为此，上诉请求：1、撤销广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2621号判决。2、改判两被上诉人负连带责任，返还上诉人中介费四万元及赔偿损失（以四万元为基数按同期银行贷款利率计至被上诉人实际履行之日止。）3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。罗楚君针对上诉人广州市德明房地产代理有限公司上诉，当庭口头答辩称：本案一审程序合法有效。我方作为本案合同当事人，与本案有利害关系，是本案适格主体。廖文英未履行如实向我方报告与合同签订相关事实的义务。本案合同约定的补充协议没有签订，致本案合同必要条款未形成。即使廖文英促成合同订立，但合同的订立或合同成立不应为支付报酬唯一条件，本案合同实际已经解除。综上，请求法院支持我方的上诉请求。上诉人广州市德明房地产代理有限公司向本院提起上诉称：一、一审判决采用未经质证的证据，严重违反法定程序。根据《民事诉讼法》第六十六条规定：“证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证”，但一审判决据以认定事实的证据“森泰公司于2014年12月1日出具的证明”在一审开庭前及庭审过程中均没有出现，且未经过上诉人质证，甚至完全没有告知上诉人，上诉人直到拿一审判决才知悉该证据的存在。一方面该证据未经质证不得成为判决依据；另一方面，该证据完全不符合事实，且与一审其他证据存在矛盾之处，完全不具证明力。根据上诉人一审提交的《收据》及《承、出租方确认之租赁条件》、《租赁交付流程》显示，被上诉人在签署合同当天应当支付的款项包括转让费150000元整、按金160000元整，两项其计310000元整，而签署合同当天（即2014年4月18日）“罗楚君（广东森泰集团）”向案外人陈某支付按金及转让费共计280000元，再加上“广东森泰集团有限公司”在委托我司提供中介服务时已交纳的诚意金30000元共计310000元，两者是相互印证，形成证据链的，被上诉人对上述证据是没有异议的。森泰公司因与本案有直接利益害关系，故无视事实，袒护被上诉人，出具的虚假证明，试图混淆真相，一审判决对此不加辨别即加以适用，存在严重的过失。（见被上诉人提交的证据3、上诉人提交的证据2）。二、罗楚君与本案不具有直接利害关系，不应当作为本案的当事人提起诉讼。本案涉案的租赁合同虽然由罗楚君与陈某签订，但其是受公司委托进行的代理行为，系职务行为，且中介服务费的实际支付人是森泰公司，罗楚君本人与本案不具有直接利害关系，无权向上诉人主张权利，不能作为本案的当事人提起诉讼，理由如下：1、本案所涉的中介服务费的支付主体是森泰公司，而非罗楚君本人。根据上诉人提供的证据3《佣金确认》显示，确认向我司支付中服费的主体为“广东森泰集团有限公司”，而根据被上诉提供的证据3《收款收据》所显示的，付款人为“罗楚君（广东森泰集团有限公司）”，罗楚君作为森泰公司的董事，在代森泰公司签署合同后再代为支付中介服务费，是完全符合常理的。所以本案的中介服务费的支付人实际应当为森泰公司，而非罗楚君本人，罗楚君无权向上诉人主张返还中介服务费。2、上诉人在提供中介服务过程中，曾与森泰集团的多名员工及其他人员进行过接触，包括邓某甲成、罗楚君、林律师，这几人在整个过程中均是以森泰公司的名义进行与上诉人进行接触的，上诉人也一直是以森泰公司为对象提供服务的，被上诉人在一审提供的电话录音（假设该录音是真实的）也可以显示，“林律师”一直以公司的代理人名义在与廖文英进行沟通的，而且邓某甲成、罗楚君、林律师在与案外人陈某的沟通时，也都是以森泰公司的名义进行的（见收据上的付款人），这足以显示，森泰公司才是本案的实际直接利害关系人，罗楚君等人只是履行职务行为。3、虽然本案的《广州市房屋租赁合同》是由罗楚君签署，但是一审证据足以证明罗楚君系经森泰公司授权的签署行为，属于职务行为。首先，在初期的时候，“广东森泰集团有限公司邓某甲成”于2014年3月24日向上诉人支付诚意金5000元要求上诉人提供中介服务（见被上诉人提供的证据3《代收款收据》），并在上诉人提供的服务下于2014年4月3日与案外人陈某达成一致并签订《承、出租方确认之租赁条件》、《租赁交付流程》（见上诉人提供的证据1），并以森泰公司的名义支付诚意金30000元（见上诉人提供的证据2），由此可见，森泰公司才是涉案物业的承租主体，邓某乙的行为属于职务行为；其次，2014年4月18日被上诉人罗楚君与案外人陈永志签订《广州市房屋租赁合同》，但以森泰公司的名义陈某支付转让费及按金280000元同时以森泰公司的名义向上诉人支付中介服务费40000元。综上所述，上诉人认为，上诉人提供的服务过程中，森泰公司授权员工邓某甲成及董事罗楚君代为承租涉案物业的行为是很明显的，而收据作为资金的支付凭证，是对当事人之间的交易行为的确认依据，既然收据所显示的支付主体为森泰公司且支付人并没有提出异议，那么就可以证明收据上的“广东森泰集团有限公司”应当为实际的支付主体，而罗楚君作为其董事、邓某甲成作为其员工，其支付行为属于职务行为，所产生的权利义务关系应当由森泰公司承担，而罗楚君以本人名义提起本案一审诉讼，不符合《民事诉讼法》第一百零八条的规定，应当予以驳回。三、上诉人在本案中并无过错，无须承担返还中介费的责任。1、被上诉人与案外人解除合同的原因并非因为80000元的支付时间无法达成一致，而是在被上诉人不愿意继续承租，案外人陈某不愿意继续出租，而被上诉人为达到收回已支付的中介服务费，减少损失而捏造出来的原因，而其解除合同的原因“就部分租赁押金支付时间未能正确向双方表述，造成双方误解”更是与起诉状所述的“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实并提供虚假情况”不符，很明显属于故意制造诉讼事由的行为，是对自身权利的滥用。2、《广州市房屋租赁合同》已就合同的租金支付时间作出了约定，即合同的第三条“租金按月结算，由乙方在每月的第25日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方”，不存在约定不明的情况，而被上诉人在事后要求变更合同不属于居间合同的范围。根据《广州市房屋租赁合同》第八条约定，被上诉人须就本次租赁事宜签订补充协议，而关于租金80000元的支付时间如需变更应当由租赁双方在协商一致后另行签订的。上诉人仅能就此协调双方协商，即使期间存在过错也不会对上诉人收取中介服务费的权利产生影响。而根据被上诉人提供的《佣金确认》，上诉人在成功促成被上诉人签订租赁合同的同时就可以收取中介服务费。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实不清、适用法律错误、审判程序适用不当，已经严重损害上诉人的利益。为此上诉请求：1、请求二审法院依法撤销（2014）穗越法民三初字第2621号案件判决的第一条，改判上诉人无需向被上诉人返还中介服务费；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。广州市德明房地产代理有限公司针对罗楚君上诉，当庭口头答辩称：罗楚君与本案不具有利害关系，其是作为森泰公司代理人代为签租赁合同。在我方与其接触的过程中，其均是以森泰公司名义，本案实际法律义务应属于森泰公司。本案中我方已经促成其或森泰公司与案外人达成租赁关系，我方于森泰公司出具佣金确认函，确认签订租赁合同的同时，已经完成中介义务，有权收取中介费，对方认为合同未成立的事由不符合法律规定。我方没有隐瞒与合同相关事实，关于8万元支付时间在合同商谈时已有约定，对方认为我方存在过错，是因为其不愿意承租涉案物业，为降低其损失而提出的事由，与事实不符，请求法院驳回对方的上诉。被上诉人廖文英未到庭，未答辩。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人广州市德明房地产代理有限公司促成了案外人森泰公司与案外人陈某签订了《承、出租方确认之租赁条款》、《租赁交付流程》，之后再促成了上诉人罗楚君与案外人陈永志签订了《广州市房屋租赁合同》。上诉人广州市德明房地产代理有限公司提出了合同相对主体的异议，认为合同权益与上诉人罗楚君无关。但该陈述与合同实际履行情况以及案外人森泰公司表述不符，本院不予采纳。至于双方争议的合同解除责任问题，上诉人罗楚君原审中提交录音证据，虽然上诉人广州市德明房地产代理有限公司不予确认，但录音资料所指向的被上诉人廖文英原审及二审经传唤均未到庭，也未发表意见，属于对诉讼权益的自行处分。结合合同双方当事人就合同解除的表述，原审认定被上诉人廖文英存在中介服务过程中不当行为是导致双方解除合同原因，并无不当，本院予以维持，上诉人该部分上诉理由不成立，本院亦不予采纳。最后，上诉人罗楚君认为，被上诉人廖文英的行为导致合同解除，故此应由中介方退回全额的中介费用。但经审核，双方合同履行并不确定存在不可逾越的客观障碍，现有证据亦无法排除其他解除因素，原审综合本案实际情况酌情判决，并无不当，上诉人该部分上诉本院亦不予采纳。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费916元，由上诉人罗楚君负担816元，上诉人广州市德明房地产代理有限公司负担100元。本判决为终审判决。审 判 长 韩志军审 判 员 郭东升代理审判员 刘 卉二〇一五年九月二十八日书 记 员 党春婷 更多数据：搜索“”来源：