（2015）海商初字第01776号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2015-11-24
案件名称
连云港市鸿鑫物业管理有限公司与魏良琴物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
连云港市海州区人民法院
所属地区
连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2015）海商初字第01776号原告连云港市鸿鑫物业管理有限公司。法定代表人王志强，该公司总经理。委托代理人王丽丽，该公司职员。委托代理人苗茁，江苏田湾（连云）律师事务所律师。被告魏良琴。委托代理人姚德波、周正怡，江苏海郡律师事务所律师。原告连云港市鸿鑫物业管理有限公司（以下简称鸿鑫物业公司）与被告魏良琴物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员鲁珍珍适用小额诉讼程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告鸿鑫物业公司的委托代理人王丽丽、苗茁，被告魏良琴的委托代理人周正怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿鑫物业公司诉称，被告魏良琴购买的位于御景龙湾小区D5#楼1单元2704室的房屋，于2010年9月20日交房。同日，原被告双方签订《御景龙湾物业管理服务协议》，由原告向被告提供物业服务，被告按照合同约定交纳物业服务相关费用。2010年9月20日，原告向被告下发《御景龙湾临时管理规约》，被告知悉该规约并签署了承诺书。原告依据协议与规约向被告提供了物业服务，然被告自2012年以来一直拖欠物业管理费及其他费用，原告多次催要未果。为维护原告合法权益诉至法院，请求判令被告给付2012年、2013年、2014年各下半年的物业费及2015年7月1日至2015年7月31日的物业管理费、电梯费、公共水电费等共计3763.6元，滞纳金4189.7元，共计7953.5元，并承担本案诉讼费。被告魏良琴辩称，原告的诉求无事实和法律依据，被告并存在原告所称的不缴纳物业费的事实。被告自2011年搬入该小区在其房屋内就发现每当大风时其家中卫生间的卫浴设施就会产生振动发出噪音。被告自己请了专业的水电工进行检查，但是发现并不是设施安装的问题，这情况被告即使向原告反映，原告方也派出了梁姓和王姓两位师傅到家中检查，是从哪里发出的噪音，两位师傅在顶楼检查后，告知被告是因为风大而引起的下水管道振动，就带起了卫浴设施振动，并表示会对该问题进行处理。但是一直未得到解决，违反了原被告之间签订物业管理合同的第六项。因此被告每年交纳半年的物业费也是基于这个情况，而与物业达成了合意，物业公司一直是明知并认可的，且被告也一直享受物业提供其他服务及电梯的使用，从2012年一直延续至今。物业公司并未做到承诺的24小时服务，被告所居住的D5住宅，大概住户有112户但一年中大概有60天只有一部电梯在运行，严重影响了被告出行。今年下大暴雨时，两部电梯同时停运三天，一直到8月30日只有一部电梯运行。被告交纳了电梯费用却不能享受电梯带来的便利，物业维护的拖延给被告不便。对于物业每年收取了200元水电费，被告一直申请公开账目却一直被物业拒绝，严重侵犯了被告作为业主的知情权。原告诉求的2012.7.1-2012.12.31日及2013.7.1.-2013.8.1日超出诉讼时效。原告诉主张的滞纳金及数额已经远远超过本金。物业管理条例第六十七条规定。驳回原告的诉求。经审理查明，2010年9月20日，被告魏良琴（甲方）与原告鸿鑫物业公司（乙方）签订《御景龙湾物业管理服务协议》一份，由乙方为甲方所在的御景龙湾小区提供物业服务，约定的主要内容为：房屋建筑公用部位的维修、养护和管理；公用设施、设备及其附属建筑物的维护、维修、运行和管理；公共绿地、花木等的养护与管理；公共环境卫生管理；车辆和交通管理；公共秩序维护等。物业服务费用由乙方按建筑面积或进行房地产测绘后确认的测绘面积向甲方收取，具体标准为：多层住宅按每月每平方米0.7元收取，小高层、高层住宅按每月每平方米0.8元收取。电梯运行费按每月每平方米0.5元收取，公用水电费预收300元／户。合同还对其他事项进行了约定。连云港市物价局对上述收费进行了备案。被告魏良琴系御景龙湾小区的业主，住该小区D5-1-2704室，建筑面积为152.38平方米，物业管理费为每月每平方米0.8元，电梯费0.5元每月每平方米。被告魏良琴未交纳2012年下半年、2013年下半年、2014年下半年及2015年7月1日至2015年7月31日的物业管理服务费用及电梯费共计3763.8元。经原告鸿鑫物业公司催交后，被告魏良琴仍未缴纳。2014年3月16日，原告鸿鑫物业公司曾向被告魏良琴邮寄催缴通知书，催收物业费。被告魏良琴居住的楼层曾有一段时间只有一部电梯运行。上述事实，有原告提供的物业管理服务协议、御景龙湾临时管理规约、催缴通知书、备案通知以及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告双方所签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。被告魏良琴作为物业服务协议的当事人，享有了合同权利，接受了物业服务，原告鸿鑫物业公司进行了物业服务，被告魏良琴应承担给付物业费的民事法律责任。原告鸿鑫物业公司主张被告魏良琴拖欠2012年下半年、2013年下半年、2014年下半年及2015年7月1日至2015年7月31日的物业管理服务费用及电梯费为（0.8平方米／月／元＋0.5平方米／月／元）＊19个月＊152.38平方米=3763.8元。因原告鸿鑫物业公司确实存在相关管理服务不到位之处，故对其主张的滞纳金4189.7元，本院不予支持，并酌情扣减15%的物业费，故被告魏良琴应当给付的物业费及电梯费为3763.8元＊85%=3199.2元。对于被告魏良琴辩称的其所住房屋每当大风便有噪音，且原告鸿鑫物业公司认可其每年只缴上半年物业费的辩解意见，本院认为，被告魏良琴未举证证明且辩解意见，且原告鸿鑫物业公司对其辩解意见并不认可，故对该辩解意见本院不予采信。对于被告魏良琴辩称的2012年下半年及2013年下半年的物业费已经超过诉讼时效的辩解意见，本院认为，2014年3月原告鸿鑫物业公司已经向原告魏良琴邮寄了催缴通知，故对被告魏良琴的该辩解意见本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：被告魏良琴于本判决生效之日起十日内给付原告连云港市鸿鑫物业管理有限公司物业管理服务费及电梯费3199.2元。如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告魏良琴负担，于给付上述款项时一并给付原告。本判决为终审判决。代理审判员 鲁珍珍二〇一五年九月二十八日书 记 员 陆 元法律条文一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。（二）《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。（三）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。（四）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条：基层人民法院和其它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百二十四条发生法律效力的民事判决书、裁定，以及刑事判决书、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：搜索“”来源：