（2015）肇四法民一初字第745号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2016-01-21
案件名称
谭智聪与四会市悦风房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
四会市人民法院
所属地区
四会市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谭智聪,四会市悦风房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十条，第一百零四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2015）肇四法民一初字第745号原告谭智聪，男，汉族，住四会市。公民身份号码：×××0037。被告四会市悦风房地产开发有限公司，住所地：四会市。组织机构代码：××。法定代表人冯永光。原告谭智聪诉被告四会市悦风房地产开发有限公司（以下简称悦风公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员夏睿娜适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谭智聪到庭参加了诉讼，被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2014年8月4日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定被告应当在2014年12月31日前将验收合格的商品房交付给原告。原告在2015年5月1日收到被告的收楼通知书。原告到现场后发现不尽如人意。一是交楼的资料不齐全，没有《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，违反了合同第八条、第十一条的约定；二是没有提及违约赔偿，没有赔偿方案，违反了合同第九条、第十四条的约定；三是质量太差，擅自改动公共设施，占用业主分摊面积，水池也没有了，凉亭也不相符。合同约定，被告逾期交楼超过90日后，被告按日向原告赔偿已交付房价款万分之八的违约金；公共配套基础设施（水、电、消防、电梯、停车场、空中花园、绿化设施等）超期30日以上，被告按原告已付房款每月赔偿5‰。据此，请求判令：一、被告向原告支付逾期交房的违约金88474元。其中逾期交房6个月违约金为75386元，公共配套基础设施超期30日以上的赔偿金额为13088元，合计88474元；二、原告委托律师的委托费和诉讼费由被告负担。庭审中，原告明确主张逾期交房的违约金和公共配套基础设施超期30天以上的赔偿金计算到原告收楼时止。原告提交证据如下：1、商品房买卖合同。2、收楼通知书。3、契税发票。4、售房款发票。证据1、2、3、4证明被告违反合同约定，应该赔偿违约金给原告。被告没有提出答辩意见及递交证据。经审理查明：2014年8月4日，原告与被告签订了合同编号为14070294的《商品房买卖合同》，合同载明原告向被告购买位于四会市城中街道仓丰大道悦凯新城A座5层11号的房屋，建筑面积为103.21平方米，套内建筑面积为83.67平方米，分摊面积为19.54平方米，该商品房属预售，总金额为523517元。该合同第八条约定“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将分期综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第九条“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照下列第1、2种方式处理。…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之8的违约金。”第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.电梯、供水供电2014年底前投入；2.下水道2014年底前投入；3.消防通道系统2014年底前投入；4.停车场、小区道路、空中花园、绿化2014年底前投入。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式进行处理：如超期30日以上，出卖人按买受人已付房款每月5‰赔偿。”原告于2014年11月28日支付了购房款523517元。原告称因被告没有提供住宅质量保证书及住宅使用说明书，房屋质量也太差，公共基础设施没有达到合同约定的标准，所以原告至今没有办理收房手续。被告对原告起诉的事实、理由及诉讼请求未有提出抗辩，也未有提交依据证明原告购买的上述房屋已经相关部门分期综合验收合格。经审验核对，原告提供的上列证据，因被告未有提供证据，也没有到庭参加诉讼，故视为被告没有异议，且原告提供的证据能说明本案的事实，本院采纳为本案定案的依据。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方应当按合同约定全面履行各自的义务，否则应当承担违约责任。双方在《商品房买卖合同》第七条和第九条中对逾期付款和逾期交房两种不同的违约行为约定包括违约金在内的相应的违约责任，可见双方所约定的逾期交房违约金具有惩罚性质。该约定体现了合同双方的意思自治原则，而被告应该更能充分评估、预见该约定的风险。在原告已经交付全部购房款后，被告应当依约定在2014年12月31日前将符合合同约定交付标准的商品房交付原告使用。逾期交付房屋的，应当自约定的最后交付期限届满的第二天起按日向买受人支付已交付房价款万分之8的违约金。被告在2015年5月1日通知原告收楼，已超出双方约定的商品房交付使用的最后期限，且在原告明确主张的情况下，被告也未能提供依据证明原告购买的上述商品房已按合同约定经相关部门分期综合验收合格，故原告主张逾期交房违约金75386元（暂从2015年1月计至6月，523517元×0.0008×181天=75805.26元，原告主张75386元，按原告的主张计付，之后按照上述标准计付至被告将符合合同约定交付标准的商品房交付原告使用之日）以及主张与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑未按约定投入使用的赔偿款13088元（523517元×0.005×5个月（2015年2月至2015年6月），之后的从2015年7月起按照上述标准计付至被告将基础设施、公共配套建筑按合同约定投入使用之日］，合理合法，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为自动放弃抗辩权利，不影响本院对本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告四会市悦风房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付逾期交房的违约金75386元给原告谭智聪（违约金按日以已付房款523517元的万分之八的标准暂从2015年1月1日起计付至2015年6月30日；从2015年7月1日起按照上述标准计付至被告将四会市城中街道仓丰大道悦凯新城A座5层11号的房屋按符合合同约定的标准交付给原告使用之日止）。二、被告四会市悦风房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付赔偿款13088元给原告谭智聪（赔偿款按月以已付房款5‰的标准暂从2015年2月起计付至2015年6月；从2015年7月起按照上述标准计付至被告将基础设施、公共配套建筑按合同约定投入使用之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半后收取为1006元，由被告四会市悦风房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 夏睿娜二〇一五年九月二十八日书记员 张可立 微信公众号“”