（2015）江法民初字第08784号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2015-11-03
案件名称
原告蔡春燕与被告邓铁商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市江北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蔡春燕,邓铁
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第五条，第六条，第一百零��条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款
全文
重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2015）江法民初字第08784号原告：蔡春燕，女，1986年7月11日出生，汉族，住重庆市綦江县。委托代理人：黄太春，重庆国彦律师事务所律师。委托代理人：赵树乾，重庆国彦律师事务所律师。被告：邓铁，男，1975年7月22日出生，汉族，住重庆市城口县。委托代理人：刘臻，重庆朝曈律师事务所律��。委托代理人：金鑫，重庆朝曈律师事务所律师。原告蔡春燕与被告邓铁商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年7月7日受理后，依法由代理审判员张建征适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡春燕的委托代理人黄太春、赵树乾，被告邓铁的委托代理人刘臻、金鑫，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡春燕诉称：原告与被告于2015年4月8日在中介公司居间下签订《房地产买卖及居间合同》，约定被告将位于重庆市江北区北滨一路某号某幢某单元某房屋以88万元价格卖给原告。原告在签订合同当日缴纳1万元定金。因房屋有按揭贷款63万元，被告称无资金提前向银行还款解押房屋，要求原告支付62万元即过户，原告同意并转账支付62万元。原告付款后被告却未按约将房屋过户，经中介了解被告将房款挪作他用。原告随后对涉讼房屋申请诉前财产保全，其后在中介公司协调下，被告完成涉讼房屋解押并将房屋过户至原告名下。虽然双方交易已经完成，但被告恶意违约行为给原告造成严重损失，应按照合同约定承担违约责任。原告诉至法院，请求依法判令被告赔偿原告违约金17.6万元并承担本案诉讼费用。被告邓铁辩称：被告从未表示不履行合同，被告不清楚按揭银行具体扣款时间，被告只是短暂挪用房款，但确也导致银行无法扣款。被告事后及时与原告沟通并筹措资金还贷，被告主观上没有恶意。现双方合同已经履行完毕，被告短暂挪用资金的违约行为并没有构成根本性违约，合同第十条是双方在根本违约情形下承担违约责任的约定，不能适用该条款追究被告迟延履行合同的违约行为；原告主张的违约金远高于其实际损失，请求法院依法予以调低。经审理查明，2015年4月8日，原告与被告签订《房地产买卖合同》，约��原告购买被告位于重庆市江北区北滨一路某号某幢某单元某房屋，房屋价款880000元。签署合同时原告交定金10000元给被告，原告支付最后一笔房款时，定金自动冲抵房款。第二部分房款为870000元，原告选择银行按揭付款方式：第二部分房款中的按揭贷款部分由原告向银行申请按揭贷款，贷款手续完毕后，由银行将原告已获批准的贷款直接支付给被告。办理银行按揭所发生的费用由原告自理。原告须在办理产权变更手续时支付首付款给被告，原告支付的首付款等于上述第二部分房款与银行批准贷款金额之差额。如原告已付首付款少于此差额，则原告须于办理产权变更登记时给予补足。被告须在过户当天将物业交予原告使用，并于2015年7月31日前将户口迁出涉讼房屋。合同第十条约定，如原告未能履行本合同的约定，则被告收取定金不予返还，或选择要求原告赔付不得低于本合同物业价款20%的违约金。如被告未能履行本合同的约定，则原告可要求双倍返还定金，或选择要求被告赔付不得低于本合同物业价款20%的违约金。合同补充条款第十三条约定：“此房为清水现房，此成交价包含卖方已交大修基金及其他杂费；本合同签字生效之日起贰个工作日之内卖方须向该房屋所按揭银行申请提前还款；本合同签字生效之日起两个工作日之内买卖双方须备齐资料到买方指定按揭银行签订按揭合同；卖方解除该房屋抵押登记之后且买方银行按揭审批通过后，两个工作日之内，买卖双方须备齐资料到该房屋所在地房交所办理相关过户手续；过户当天支付首付款；由于卖方须买方出资还款，此笔款须计入首付款内；过户完成后，原告需配合居间方到该房屋所在地办理抵押登记手续；余下房款由买方指定按揭银行直接汇入卖方当时在按揭银行预留��的银行账户上……。”庭审中，双方确认双方口头补充约定如下交易流程：原告签订合同当日交付定金；被告向按揭银行申请提前还款，由按揭银行确定被告解押所需金额，此款由原告作为首付款支付给被告专项用于解押；剩余房款由原告向银行申请按揭。被告收到首付款用于解押且原告按揭审批通过后双方办理过户，剩余房款由原告的按揭银行汇入被告账户。签订合同当日，原告向被告支付定金1万元。2015年5月7日，原告通过银行转账方式向被告支付620000元首付款，该款为被告办理涉讼房屋解押手续的专款，被告收款后未及时办理涉讼房屋解押而将资金挪作它用。原告遂向法院申请诉前财产保全，并承担了申请费3020元。2015年5月21日，重庆市江北区人民法院作出（2015）江法民保字第00193号民事裁定书，依法查封时在被告名下的涉讼房屋。其后，原告以双方自行��解为由自愿申请解除对涉讼房屋查封。2015年6月12日，重庆市江北区人民法院作出（2015）江法民保字第00193-1号民事裁定书，依法解除涉讼房屋查封。2015年6月25日，原、被告办理了涉讼房屋产权过户手续，被告将房屋交付给原告使用。2015年6月26日，原告取得涉讼房屋房地产权证（103房地证2015字第29315号），涉讼房屋的户口迁移问题也于2015年7月31日前处理完毕，双方合同履行完毕。因双方未能就损失赔偿问题达成一致，原告遂于2015年7月7日将本案诉至法院。庭审中，原告举示委托代理合同、律师费发票，拟证明原告为保障自己的权益而产生律师费用22000元。被告对律师代理合同及律师费发票真实性、关联性均不认可，且认为合同中也没有如产生律师费如何负担的约定。被告举示招商银行户口交易明细表，证明己方短暂挪用资金后，于2015年6月3日归还贷款并办理涉讼房屋解押手续，不存在根本性违约。原告则称该证据恰能证明被告未按约提前还贷，存在违约行为应承担违约责任。上述事实，有《房地产买卖合同》、业主收据、户口交易明细表、情况说明、诉讼费缴纳收据、民事裁定书、委托代理合同及发票、招商银行户口交易明细表以及双方当事人陈述等证据证明，并经开庭质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《房地产买卖合同》的内容系原、被告双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应按照合同的约定享受权利、履行义务。按照约定，被告为履行其交房义务，需提前归还贷款解除涉讼房屋抵押，此款由原告支付给被告，并专项用于解除抵押，即原告需先支付绝大部分购房款。原告依约支付了620000元给被告，被���收款后未依约将该款专项用于解除抵押以推进双方合同履行，而单方将该款用作其他用途，其行为构成违约。涉讼合同第十条约定一方“未能履行本合同的约定”，应承担相应违约责任，现双方对此理解发生争议，本院认为，涉讼合同中除第十条外无其他专门性违约金条款，该条款亦未明确载明系针对根本性违约行为，或对与根本性违约行为联系密切的合同解除、财产返还等一并予以约定，故本院认为该条款属双方约定的违约责任条款，适用于所有违约行为。对被告辩称合同第十条系针对的是根本违约情形下违约责任的约定，不能适用该条款追究被告违约行为的抗辩理由，本院不予支持。双方合同约定了房款20%的违约金标准，现被告请求予以调低。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本院综合考虑下列因素，原告除举示律师费用外，未举示其他的损失证据；涉讼合同现已履行完毕；被告故意将原告资金用作他用的过错程度及时间长短；原告方付款风险及实际付款情况；原告维护自身权利相关行为的必要性、合理性及被告对于违约损失的预见性等，酌情确定被告应向原告支付违约金30000元，原告超出此部分请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条，第六条，第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告邓铁向原告蔡春燕支付违约金30000元；二、驳回原告蔡春燕其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1910元，由被告邓铁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员 张建征二〇一五年九月二十八日书 记 员 刘 亮 来源：