（2015）西民初字第13711号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2016-01-27
案件名称
中航物业管理有限公司北京分公司与北京亮马天阳商贸有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市西城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中航物业管理有限公司北京分公司,北京亮马天阳商贸有限公司,北京亮马天阳商贸有限公司第一分公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第九十二条，第一百四十四条
全文
北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2015）西民初字第13711号原告中航物业管理有限公司北京分公司，住北京市朝阳区北辰东路18号楼1幢一层。法定代表人石正林，董事长。委托代理人李影，北京市丹顿律师事务所律师。委托代理人陈亚琦，北京市丹顿律师事务所律师。被告北京亮马天阳商贸有限公司，住北京市朝阳区三里屯南路20号（住宅）楼地下室。法定代表人崔志军。被告北京亮马天阳商贸有限公司第一分公司，住北京市西城区佘家胡同1号3号楼。负责人崔志军。原告中航物业管理有限公司北京分公司诉被告北京亮马天阳商贸有限公司、被告北京亮马天阳商贸有限公司第一分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中航物业管理有限公司北京分公司的委托代理人李影到庭参加诉讼。被告北京亮马天阳商贸有限公司（以下简称：被告一）、被告北京亮马天阳商贸有限公司第一分公司（以下简称：被告二）经本院公告传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告诉称，原告与第二被告于2012年1月4日签订《职工宿舍租用合同》，约定原告租赁北京市西城区佘家胡同1号3号楼亮马宾馆52间客房用于员工宿舍。原、被告双方约定租期从2012年1月15日起至2013年12月31日，原告向被告二支付押金10万元，租金为每季度付一次，每季度租金是345000元。但被告二在合同履行期间未能按照租赁合同第五条的规定，为原告提供相应的职工住宿条件，包括租用房屋内空调未及时修复、未提供热水淋浴等情形，直接影响了原告员工的休息和工作状态。由于被告二与其实际承包人崔峰就承包过程中所涉及租用房屋的权利发生重大经济纠纷，且纠纷逐步升级，被告二曾于2013年7月5日开始对原告租用的客房、楼道停止供电。后经原告多次与被告二联系，仍不能恢复供电，造成了原告员工在夏季酷暑中无法正常居住和生活，造成双方签订的租赁合同无法正常履行。为此，原告委托律师于2013年7月7日发出律师函，为保证原告权益不再受损，律师函送达之日（2013年7月8日）起即刻解除与被告签订的《职工宿舍租用合同》，原告安排自己的员工于2013年7月15日从租住的房屋内搬离。另，原告曾于2013年7月12日、2013年7月16日、2013年8月5日发出律师函，要求被告配合交接并退还房屋押金，但被告不予理会。原告无奈，于2013年7月23日在北京市渔阳公证处公证员的公证下将租赁房屋钥匙通过EMS特快专递交给被告二，经查，被告二已经收悉。原告曾于2013年12月起诉被告要求退还押金等，于2013年12月31日立案，并于2014年1月17日撤诉，但最终与被告协商未果。现原告再次诉至法院请求：1、请求法院确认原告与被告二签订的《职工宿舍租用合同》于2013年7月8日解除。2、判令二被告连带向原告退还房屋押金人民币10万元。3、诉讼费由被告承担。经审理查明：2012年1月4日，被告二作为出租方（甲方），原告作为承租方（乙方），双方签订了《职工宿舍租用合同》，约定被告二将北京市西城区佘家胡同1号3号楼亮马宾馆52间客房租给原告用于员工宿舍。双方约定租期从2012年1月15日至2013年12月31日（两年），合同签订日原告向被告二支付押金10万元，租金每季度到期前5日支付下季度租金，数额是345000元。双方在合同第五条第一款约定：甲方提供安全的客房供乙方使用，为每间客房配备完好的电视机、空调各一台；提供照明和电视机用电；提供饮用开水和定期洗涤卧具的服务；提供24小时热水洗浴的条件。第七条第一款约定：双方均不得提前终止合同。如甲方因非不可抗力提前终止合同，除按乙方实际使用时间计收租金、水电费和退还给乙方履约保证金外，甲方还应补偿乙方一个月的租金11.5万元。如乙方不足15个月提前终止合同，甲方除按实际时间计算房租和水电费外，不再退还乙方履约保证金。双方在履行合同过程中，被告二未按照合同的约定提供24小时的热水洗浴条件，双方就此于2013年5月21日签订了《关于﹤职工宿舍租用合同﹥的补充协议》，约定：原合同第五条第一款约定：甲方提供24小时热水洗浴的条件，但在履行期间，甲方未能提供洗浴热水。现双方约定，甲方一次性支付给乙方5万元费用作为补偿，支付的方式在乙方支付的2013年第二季度房租中扣除。上述补充协议签订后，被告二仍未能正常提供洗浴的热水，并且对房屋内损坏的空调亦未及时修复，同时由于被告二与承包人之间的经济矛盾，导致原告租赁的客房和楼道长时间停电，造成原告52间客房内住宿的职工在炎热的夏季无法正常居住休息。原告因此于2013年7月7日通过中国邮政的EMS向被告二发出律师函，主要内容表示：为保证自身利益不再受损，自律师函送达之日起，解除双方签订的《职工宿舍租用合同》；原告将于2013年7月15日从租赁的房屋中搬离，要求被告二从速解决此纠纷。2013年7月8日，被告二签收了该信函，但未回应原告，亦未对原告解除合同的通知提出异议或提起诉讼。2013年7月12日，原告再次通过EMS向被告二发出律师函，要求被告二协助解决租用合同解除后的善后事宜。2013年7月13日，被告二签收了该信函，仍未回应原告。2013年7月15日，原告按照律师函的承诺将自己的物品搬离租用场地，欲将钥匙交还被告二，但被告二无人接收。原告又于2013年7月16日通告EMS向被告二发出律师函，要求被告二接收房屋及房屋钥匙。2013年7月18日，被告二签收了该函，但仍未回应原告。2013年7月23日，原告通过北京渔阳公证处公证，将房屋钥匙通过EMS特快专递送达给了被告二。2013年8月5日，原告通过EMS再次向被告二发出律师函，要求被告二退还房屋押金10万元，但被告二未予退还。另查，原告将房屋租金实际支付至2013年7月15日，并就此提供了银行转账支票存根及发票。庭审中，由于二被告下落不明，本院在2015年6月13日的人民法院报上，向被告公告送达了起诉书副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书及开庭传票。被告无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交任何答辩意见。原告支付了公告费。上述事实，有原告陈述、《职工宿舍租赁合同》、原告于2013年7月18日搬离租住房屋的搬家费发票、10万元押金的收条、原告将房屋租金交到2013年7月15日的票据、租房合同的补充协议、律师函及通过EMS送达该律师函的送达记录等材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原告与被告二签订的《职工宿舍租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，故原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。原告依据合同约定支付了租金，被告亦应当提供符合合同约定条件的房屋供原告的职工居住使用。被告二在履行合同过程中，未能对出租的房屋提供洗浴的热水且对损坏的空调亦未及时修复属于违约行为；被告二因与他人的矛盾造成原告租赁的客房和楼道长时间停电属于严重违约。当时正处于夏季，原告租赁的房屋系用于职工宿舍，被告二的严重违约行为直接导致了原告不能实现合同目的，原告于2013年7月7日通过中国邮政的EMS向被告二发出律师函，通知被告二解除双方签订的《职工宿舍租用合同》并无不当。被告二于2013年7月8日签收了解除合同的信函通知，其后，原告又多次向被告二发函，要求被告及时解决终止合同的善后事宜未果，原告又通过公证处公证，并通过EMS将腾空的房屋钥匙退还给被告二，被告二对原告发出的函件及钥匙均进行了签收，但并未就此提出异议或提起诉讼，故本院确认双方签订的《职工宿舍租赁合同》于2013年7月8日解除。该合同因被告二违约而解除。合同解除后，被告二再留存原告支付的租房押金10万元已经没有合同依据，应当予以返还。被告二系被告一的分公司，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。由于《职工宿舍租赁合同》系被告二与原告所签，被告一为被告二的法人单位，故二被告应当共同承担返还押金的义务，因此对原告要求二被告连带偿还10万元押金的诉讼请求，本院予以支持。二被告经本院公告传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，属于放弃应诉答辩的权利，对此本院依法予以缺席审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告中航物业管理有限公司北京分公司与被告北京亮马天阳商贸有限公司第一分公司签订的《职工宿舍租用合同》，于二○一三年七月八日解除。二、自本判决生效之日起七日内，被告北京亮马天阳商贸有限公司、被告北京亮马天阳商贸有限公司第一分公司连带向原告中航物业管理有限公司北京分公司退还租房押金人民币十万元。如果被告北京亮马天阳商贸有限公司、被告北京亮马天阳商贸有限公司第一分公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千三百元，由被告北京亮马天阳商贸有限公司、被告北京亮马天阳商贸有限公司第一分公司负担（自本判决生效后七日内交纳）。公告费按照票据数额确定，由被告北京亮马天阳商贸有限公司、被告北京亮马天阳商贸有限公司第一分公司负担（自本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 王德海代理审判员 田晓昕人民陪审员 佟凤华二〇一五年九月二十八日书 记 员 王运佳