（2015）抚中民终字第01058号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2015-10-28
案件名称
沈阳旺力地产开发有限公司与王献、中国工商银行股份有限公司抚顺露天支行房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省抚顺市中级人民法院
所属地区
辽宁省抚顺市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈阳旺力地产开发有限公司,王献,中国工商银行股份有限公司抚顺露天支行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）抚中民终字第01058号上诉人（原审被告）：沈阳旺力地产开发有限公司。住所地：抚顺经济开发区*号商贸楼。法定代表人：郑学纯，该公司董事长。委托代理人：刘秀茹，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：王献，女，满族，1985年5月24日出生，住辽宁省清原满族自治县。委托代理人：张淑香，女1962年5月12日出生，满族，住辽宁省清原满族自治县，系王献母亲。被上诉人（原审第三人）：中国工商银行股份有限公司抚顺露天支行。住所地：抚顺市新抚区东十路*号。代表人：徐海东，支行行长。委托代理人：杨荣建，该行职员。委托代理人：ＸＸ，该行职员。上诉人沈阳旺力地产开发有限公司（以下简称旺力公司）因与被上诉人王献、被上诉人中国工商银行股份有限公司抚顺露天支行（以下简称工行露天支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2015）抚开民一初字第00034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月16日立案受理并依法组成合议庭，于2015年8月26日公开开庭审理了本案。上诉人旺力公司委托代理人刘秀茹，被上诉人王献委托代理人张淑香，被上诉人工行露天支行委托代理人杨荣建、ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2015年1月19日，王献向一审法院诉称：2012年5月8日，王献与旺力公司签订了《商品房买卖合同》。合同约定，王献购买旺力公司出售的抚顺经济开发区芳庭路11-3，第B2-3号楼2单元6层01号商品房一套，建筑面积为96.74平方米，价格为每平方米4209.8元，合计人民币407256.05元。王献首期付款127256.5元，其余280000元采取银行贷款方式支付。旺力公司于2012年12月20日前将合同约定的商品房交付王献使用。但旺力公司至今未交付王献房屋。因此，根据规定，王献有权解除合同。王献遂起诉至法院，请求判令：1.立即解除王献与旺力公司签订的房屋买卖合同；2.旺力公司返还已付首付款及贷款共计407256.05元及银行贷款利息；3.解除王献与工行露天支行房屋贷款合同；4.返还已付地税、契税款共计2万元；5.并赔偿王献一切经济损失（2013-2014违约金）；6.诉讼费由旺力公司承担。旺力公司一审辩称：王献要求解除合同没有法律依据和合同依据。根据商品房买卖合同第9条规定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理，而第九条第二款并没有约定如果逾期交房就解除合同，故本合同按照约定不能解除。该争议房屋现在已经满足交付条件，具有使用功能，王献要求解除合同需拿出法律和合同依据。旺力公司同意给付2013年至2014年违约金，但不同意解除合同。工行露天支行一审述称：工行露天支行2012年6月8日向旺力公司发放280000元贷款，借款人为王献。王献如果要求解除贷款合同需结清贷款本息，不产生违约金。王献首次还贷日期是2012年7月8日，截止目前王献能够按期还款。一审法院查明：王献与旺力公司于2012年5月8日签订商品房买卖合同，约定王献购买旺力公司开发的位于抚顺经济开发区芳庭路11-3号楼2单元601号商品房一套，建筑面积为96.74平方米，价格为每平方米4209.8元，合计人民币407256.05元。王献首期付款127256.05元，其余280000元办理商业贷款。商品房买卖合同第八条约定，旺力公司应在2012年12月20日前将房屋交付王献。第九条第2款约定：出卖人逾期交房，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付的房价款万分之一的违约金，累计支付的违约金不超过买受人累计已付款2%，合同继续履行。另，2012年5月24日，王献与工行露天支行签订《个人购房借款／担保合同》。合同约定，由工行露天支行向王献提供人民币贷款280000元，用于支付旺力公司开发建设的位于抚顺经济开发区芳庭街11-3号楼2单元601号商品房住宅的购房款，贷款期限240个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款合同签订后，王献如期向工行露天支行还款。王献因购房需办理贷款产权费21740元，收款单位为旺力公司。一审法院所确认的上述事实，有商品房买卖合同、借款合同、收款收据、及当事人当庭陈述等在案为凭。一审法院认为：王献与旺力公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王献与旺力公司签订商品房买卖合同，王献已按约支付房款，旺力公司应依合同约定在2012年12月20日前交付房屋。旺力公司至今未交付房屋的行为已构成违约，应按照合同约定承担违约责任。对于王献要求解除商品房买卖合同及旺力公司退还购房款的请求，符合合同约定及法律规定，予以支持。对于旺力公司辩称，王献与旺力公司双方签订的商品房买卖合同中并未约定解除条款一节，一审法院认为，在商品房买卖中，出卖人依约向买受人交付房屋，应是主要合同义务之一，现旺力公司以支付不超过已付购房款2%违约金的约定免除王献解除商品房买卖合同的权利，违反了诚实信用原则，故该格式条款因提供格式条款一方排除对方主要权利应属无效，故对其辩称不予认可。代办产权费用损失系因旺力公司过错导致，故对王献要求旺力公司给付代办产权费用21740元的诉请，予以支持。商品房买卖合同中关于违约金有明确的约定，应依合同约定计算违约金即8145.121元。王献另主张的差旅费损失的诉讼请求，于法无据，不予支持。王献与工行露天支行签订的贷款合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，形式要件齐全，属于有效合同，当事人均应按照合同约定履行义务，行使权利。王献基于支付购房款与工行露天支行签订贷款合同，旺力公司因向王献出售房屋收取了上述贷款作为购房款。现因旺力公司提供的房屋不符合合同约定，王献与旺力公司之间的合同应当解除，旺力公司应将购房首付款和贷款返还，该客观情况的变化导致王献与工行露天支行签订的贷款合同目的无法实现，贷款合同继续存在将造成王献没有得到房屋的情况下却归还贷款和利息的不利后果，应允许王献解除与工行露天支行签订的贷款合同。王献的该项诉请符合法律规定，予以支持。贷款合同解除后，尚未履行的贷款终止履行，旺力公司应当将截至到其归还贷款之日止，王献未偿还的贷款本金返还给工行露天支行；将截至到其归还贷款之日止，王献已经偿还的贷款本金和利息归还给王献。工行露天支行在收到旺力公司返还的贷款本金后，应立即解除财产抵押手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条、第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除王献与沈阳旺力地产开发有限公司签订的商品房买卖合同；二、沈阳旺力地产开发有限公司返还王献购房首付款127256.05元，并按中国人民银行同期存款利率给付自2012年12月21日起至判决确定给付之日止的利息；三、沈阳旺力地产开发有限公司给付王献代办产权费21740元；四、沈阳旺力地产开发有限公司给付王献违约金8145.121元；五、解除王献与中国工商银行股份有限公司抚顺露天支行签订的《个人购房借款／担保合同》；六、沈阳旺力地产开发有限公司将王献未归还贷款本金返还中国工商银行股份有限公司抚顺露天支行；七、沈阳旺力地产开发有限公司归还王献已经偿还的贷款本金和利息；上述判决第二、三、四、六、七项限自本判决生效之日起十日内履行；负有金钱履行义务的当事人逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。八、驳回王献的其他诉讼请求。案件受理费7708元（王献已付3854元），由王献承担708元，沈阳旺力地产开发有限公司承担7000元。宣判后，旺力公司不服，向本院提起上诉，1、清求依法撤销抚顺市望花区人民法院（2014）抚开民初字第00034民事判决，驳回王献的诉讼请求。2、由王献承担本案的诉讼费用。事实及理由：原判决解除旺力公司与王献签订的《商品房买卖合同》没有事实和法律依据，依法应予以撤销。一、解除《商品房买卖合同》没有合同依据，旺力公司与王献签订的《商品房买卖合同》在该合同第9条第2项对逾期交房法律后果作出明确约定：出卖人逾期交房，应承担违约金，其金额不超过房款的2%，合同继续履行。旺力公司违约，应支付约金，但合同继续有效，而不是解除合同。原判决认为条款无效无合同依据，应依法予以撤销。二、《商品房买卖合同》是实际履行的合同，王献已经接受旺力公司支付的逾期交房一年的违约金，即以自己的行为继续履行合同，原判决无权解除双方实际履行的合同。三、原判决解除合同没有法律依据，原判决引用法律条款不足以说明解除合同的判决具有合法性，因此属于适用法律不当。王献辩称：1、请求维持原审判决，驳回旺力公司的上诉请求。2、案件受理费用由旺力公司承担。旺力公司与王献签订的《商品房买卖合同》是一份格式合同，该合同对抗《中华人民共和国合同法》，这种行为显然有悖于法律。卖房人依约向买房人交付房屋，才是签订合同的主要目的，亦是双方真实的意识表示。旺力公司在得到买房人的房款后只支付违约金，而不交付房屋。这是格式霸王条款，旺力公司的行为显然是违法的。王献要求解除商品房买卖合同及退款符合法律的规定，应该得到法律的保护。工行露天支行辩称：我们银行在整个过程中没有过失，请求依法维护我们银行的权利。二审查明事实与一审法院查明事实相同。本院认为：根据三方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为：一、王献与旺力公司签订《商品房买卖合同》应否解除；二、一审法院各项判决是否得当。关于焦点一，王献与旺力公司签订的《商品房买卖合同》约定，旺力公司应依合同约定在2012年12月20日前交付房屋，现旺力公司一直未能交付房屋，不能实现合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，旺力公司的行为已构成违约，王献要求解除商品房买卖合同请求，符合法律规定，应予支持。对于旺力公司上诉认为，双方签订的《商品房买卖合同》第9条第2项约定，出卖人逾期交房，应承担违约金，合同继续履行，不同意解除合同的意见，本院认为，双方签订的商品房买卖合同中，按期向买受人交付符合合同约定条件的房屋是出卖人的主要合同义务，因出卖人自身原因导致逾期交房，在一直未能交房的情况下，出卖人只承担违约责任，而排除了买受人的解除权利，买受人只能选择继续履行合同，无限期等待出卖人交付合格房屋的唯一途径，而没有其他救济手段，该条款约定显然有失公平，亦违反民法基本精神，故对旺力公司不同意解除房屋买卖合同的意见，不予支持。关于焦点二，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第二十四条的规定，因商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。因王献与旺力公司签订的房屋买卖合同解除，王献与工行露天支行签订的《个人购房借款／担保合同》亦应予解除。根据《解释》第二十五条规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故旺力公司应向王献返还首付款及利息，同时应将王献已经偿还工行露天支行的贷款及利息给付王献，对于王献尚未偿还工行露天支行的剩余贷款，应由旺力公司承担偿还责任。因王献将代办产权费21740元交付给旺力公司，旺力公司并已收取了该款项，双方商品房房屋买卖合同解除，该费用应由旺力公司返还给王献。故一审法院第二、三、五、六、七、八项判决，并无不当，应予维持。对于一审判决第四项，因双方约定在旺力公司未按合同约定时间交付房屋，合同继续履行的情况下旺力公司支付违约金。现判决双方合同解除，旺力公司返还王献首付款利息及其已经偿还银行贷款利息，故旺力公司不应再行给付违约金，一审该项判决旺力公司给付王献违约金8145.121元不当，应予撤销。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律有误，应予改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持抚顺市望花区人民法院（2015）抚开民一初字第00034号民事判决第一、二、三、五、六、七、八项；二、撤销抚顺市望花区人民法院（2015）抚开民一初字第00034号民事判决第四项；三、驳回上诉人的其他上诉请求。一审案件受理费7708元（王献已付3854元），由王献承担708元，沈阳旺力地产开发有限公司承担7000元；二审案件受理费7000元，由沈阳旺力地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 孙树魁审判员 赵世平审判员 刘 岩二〇一五年九月二十八日书记员 杨茜怡