（2015）仁民初字第2625号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2015-11-26
案件名称
遵义鸿苑物业管理有限公司与陈飞物业服务合同纠纷一案一审民事判决书
法院
仁怀市人民法院
所属地区
仁怀市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2015）仁民初字第2625号原告遵义鸿苑物业管理有限公司，住所地遵义市大连路福星楼二楼。法定代表人吴祖仙，该公司总经理。委托代理人李光明，遵义市红花岗区老城法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权诉讼代理。被告陈飞，男，成年，住仁怀市国酒大道融亿小区*期*******号。原告遵义鸿苑物业管理有限公司诉被告陈飞物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院代理审判员张洪适用简易程序公开开庭进行审理。原告遵义鸿苑物业管理有限公司之委托代理人李光明到庭参加诉讼，被告陈飞经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法作缺席审理，现已审理终结。原告遵义鸿苑物业管理有限公司诉称，贵州省仁怀市融亿置业有限公司于2010年10月与我公司签订物业管理服务合同，将融亿一、二期物业服务委托我公司管理服务，我公司按合同约定向被告陈飞提供了服务，履行了自己应尽的义务，现被告陈飞尚欠我公司2011年11月1日至2013年1月31日的物业管理费1970.48元。经多次催收未果，特诉来人民法院，请求判令被告陈飞给付我公司物业管理费1970.48元，并承担本案诉讼费用。原告为证明其主张，向本院提供了以下证据。1、营业执照、组织机构代码证、资质证、法定代表人身份证明，证明原告具备物业管理服务的合法手续及相应资质；2、前期物业服务合同复印件1份、仁怀市融亿小区一、二期物业管理服务委托合同复印件1份，证明：（1）原告从2010年11月1日起就为被告提供物业服务的事实；（2）合同的有效期为2010年10月31日起至业主委员会成立；（3）原告提供服务的受益人是被告；（4）按照合同约定，原告收取物业管理服务费的标准，电梯楼按业主建筑面积每月每平方米1.3元，步梯楼按建筑面积每月每平方米0.5元（注：1.2元是发改局批复的文件，电梯楼的1.3元中有0.1元是高层二次供水）；（5）被告应向原告交纳物业管理费的时间是每月的25-30日；（6）原告收取物管费不包括房屋共用部分、共用设施维修、改造费用的事实和共用水电费的事实。3、2013年5月15日通知复印件1份，贵州省仁怀市融亿置业有限公司发出的通知，证明原告与贵州省仁怀市融亿置业有限公司签订的前期合同的到期时间是2013年4月30日的事实。4、仁怀市发改局文件复印件1份，证明原告收取的物业管理费标准依法有据的事实；5、原告公司出具的说明复印件1份，为了离开，经历了相应的程序，社区出具意见，市住建局物管科在上面签了字，证明原告于2013年1月31日停止融亿小区物业服务，2013年3月正式退出的事实；6、催交物业管理费的公告、通知复印件1份，证明原告于2013年1月18日、2013年4月15日分别向欠费业主催交物业服务费的事实；7、收款收据复印件1份，证明：（1）贵州省仁怀市融亿置业有限公司与原告2010年10月30日签订的前期物业服务合同，以及2012年签订的委托合同，被告同意将自己的房屋交给原告统一管理服务，该合同对被告具有约束力，被告应当履行的事实；（2）被告所交物管费到2011年10月31日止的事实；8、物管条例复印件1份，证明：（1）原告给被告提供物业服务和收费，于法有据；（2）被告应当履行前期物业服务合同。被告陈飞未到庭，也未向本院提供证据。经审理查明，被告陈飞系仁怀市中枢街道杨堡坝社区融亿小区二期K2-0903号房屋业主，房屋建筑面积101.05平方米。2010年10月30日贵州省仁怀市融亿置业有限公司与原告遵义鸿苑物业管理有限公司订立《前期物业服务合同》，将融亿九尊名城交由原告进行物业管理，合同期限自2010年10月31日起至业主委员会成立时止或业主委员会与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，高层住宅物业费收费标准为1.30元／月.平方米，委托服务期限为2012年1月1日起至2012年12月30日止，原告实际于2013年1月31日终止该小区物业服务。双方在履行物业服务合同过程中，被告因原告存在服务质量问题拒不缴纳2011年11月1日至2013年1月31日期间的物业管理费，致原告遵义鸿苑物业管理有限公司诉来本院，主张上述权利。上述事实，有原告遵义鸿苑物业管理有限公司向本院提供的营业执照、组织机构代码证、资质证、法定代表人身份证明；前期物业服务合同、仁怀市融亿小区一、二期物业管理服务委托合同；2013年5月15日原告发出的通知；仁怀市发改局文件；原告公司出具的说明；催交物业管理费的公告；收款收据；本院依职权向仁怀市住建局调阅的相关档案资料以及原告代理人当庭陈述在卷佐证，且经庭审和本院审查，可以采信。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，遵义鸿苑物业管理有限公司与贵州省仁怀市融亿置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，对被告陈飞具有拘束力。被告未按期给付物业费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，原告诉请于法有据，本院予以支持。原告遵义鸿苑物业管理有限公司在履行服务合同过程中，存在一定的服务质量问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。……”之规定，本院酌定由原告承担20%的责任，故由被告应支付原告的物业服务费用为101.05平方米×1.3元／月／平方米×15个月（2011年11月1日至2013年1月31日）×80%=1，576.38元。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈飞在本判决发生法律效力后立即给付原告遵义鸿苑物业管理有限公司物业费1，576.38元。二、驳回原告遵义鸿苑物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，还应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告陈飞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并提交副本一份，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，权利人可在判决确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。审判员 张 洪二〇一五年九月二十八日书记员 张贤彬 来自