（2014）东民初字第609号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2015-12-03
案件名称
鄄城县古泉街道办事处崇兴社区居民第四组与鄄城县德克士餐厅等房屋租赁合同纠纷民事一审判决书
法院
东明县人民法院
所属地区
东明县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
鄄城县古泉街道办事处崇兴社区居民第四组,祝仰卿,鄄城县德克士餐厅,菏泽苏宁电器有限公司鄄城店
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第二百一十二条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百三十四条
全文
山东省东明县人民法院民 事 判 决 书（2014）东民初字第609号原告（反诉被告）鄄城县古泉街道办事处崇兴社区居民第四组。负责人刘校晋，男，汉族，住山东省鄄城县。委托代理人王军，北京长安律师事务所律师。委托代理人王丽，山东天清律师事务所律师。被告（反诉原告）祝仰卿，男，汉族，住鄄城县。委托代理人许庆丰，山东兴鲁明律师事务所律师。委托代理人明丽英，女，汉族，住鄄城县。被告鄄城县德克士餐厅。负责人王明霞，住鄄城县。委托代理人高佰岭，山东信法律师事务所律师。委托代理人张敏，山东信法律师事务所律师。被告（反诉原告）菏泽苏宁电器有限公司鄄城店。负责人戴冯军，住鄄城县。委托代理人徐红，北京市中银律师事务所律师。委托代理人傅燕平，北京市中银律师事务所律师。原告鄄城县古泉街道办事处崇兴社区居民第四组（以下简称为居民小组）与被告祝仰卿、鄄城县德克士餐厅（以下简称为德克士）、菏泽苏宁电器有限公司鄄城店（以下简称为苏宁电器）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的负责人及其委托代理人、被告祝仰卿及其委托代理人、被告德克士的委托代理人、被告苏宁电器的委托代理人到庭参加了诉讼，被告德克士、苏宁电器的负责人经合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告居民小组（反诉被告）诉称，2006年10月23日，原告将其所有的位于鄄城县古泉路中段的一座商用楼房出租给被告祝仰卿经营银建商城。2013年4月1日，租赁期满后，在原告要求被告祝仰卿返还楼房时，发现该楼房由被告苏宁电器、德克士和鄄城县曼德芙餐厅违法占用。此后，原告通过各种途径向他们要求返还楼房、排除妨碍均没有结果，原告认为，本案楼房系原告合法财产，原告享有完整的所有权，未经原告同意以任何理由侵占、使用原告的楼房均属于侵权行为，给原告造成巨大经济损失，依法应当赔偿，因此，原告要求被告排除妨碍、返还涉案楼房，并赔偿原告的经济损失931273元。本诉被告祝仰卿（反诉原告）辩称，双方的租赁合同未到期，对原告构不成侵权，由于涉案楼房尚在承租期内，原告从2013年3月就采用围堵房门等手段，致使反诉原告不能开展经营，造成了一定的经济损失，所以，本诉被告要求法院驳回本诉原告的诉讼请求，判决反诉被告赔偿反诉原告的经济损失942600元。被告德克士辩称，原告起诉德克士没有事实和法律依据，2013年3月原告居民的行为给被告造成了巨大的经济损失，答辩人对此保留主张该损失的权利，要求驳回原告对答辩人的起诉。本诉被告（反诉原告）苏宁电器辩称，答辩人与被答辩人没有直接的租赁合同关系，答辩人是和祝仰卿的代理人明丽英签订的《租赁合同》，对此被答辩人是明知的，也是同意的，签订合同时，答辩人要求明丽英出示了与被答辩人签订的租赁合同，租赁期限就是12年，因此我们签订的租赁合同合法有效，我们已将2013年6月30日前的所有租赁费都支付给明丽英了。2013年4月答辩人被迫停止营业，随后与明丽英解除了租赁合同，并没有给原告造成任何损失。而是原告组织有关人员在答辩人的门前拉横幅、垒围墙、搭帐篷、堵店门等行为阻止答辩人正常营业，被迫关闭店门。答辩人曾多次与原告协商，要求将涉案房屋的货物撤出，但是原告均不同意，并派人24小时值守，原告起诉我们赔偿损失、排除妨碍与事实不符，原告的诉讼请求应当依法驳回。针对原告扣留我方货物的侵权行为，我方提起反诉，要求居民小组排除妨碍配合我们将店内货物搬出，赔偿我们的货物折旧费等损失共计686186.99元。经审理查明，2006年10月22日，本诉原告居民小组将自己所有的楼房租赁给本诉被告祝仰卿，居民小组作为甲方、祝仰卿作为乙方签订了《黄河购物中心租赁合同》，合同约定：“一、甲方将黄河购物中心的一、二、三楼租赁给乙方经营使用。二、租赁期限为六年，自2007年4月1日起，至2013年4月1日止。三、租金缴纳方式：租金每年185000元，六年共计925000元，合同生效日乙方向甲方一次性交清925000元，甲方免去乙方一年房租，乙方交清5年房租，经营六年。四、乙方自筹资金，自主经营，独立核算、自负盈亏。五、乙方不得擅自转让本合同，否则，应承担违约责任。六、甲乙双方必须严格认真履行本合同，如有违约者，应向另一方交付20000元的违约金。七、其他事宜：6、合同期满后，乙方必须在三日内将商场设施完好无损交付于甲方，交付之日乙方商品自行处理。7、乙方在经营期间遗留的一切问题永远由乙方负责解决。8、任何一方不得擅自变更、解除合同。”居民小组的时任负责人常宝贵（已病故）在合同的甲方位置签名按印并加盖居民小组的公章，祝仰卿在合同的乙方位置签字。合同签订后，本诉被告祝仰卿按照合同约定一次性支付本诉原告居民小组全部租金925000元开始履行合同。合同到期后本诉原告要求被告祝仰卿返还楼房时，才发现涉案楼房由被告苏宁电器、德克士和鄄城县曼德芙餐厅使用，此后，原告要求返还楼房，被告方以合同尚未到期为由不予交房，本诉原告派人在被告经营的门前采取搭帐篷、做饭等行为，双方因此发生纠纷，经当地公安、信访、政法委等有关部门调解仍然无效，本诉原告起诉了四方被告，本案在审理过程中原告撤回对被告鄄城县曼德芙餐厅的起诉。庭审中，询问本诉原告，如果苏宁电器在他们租赁的房屋内拉走自己的物品，你方是否会阻止？本诉原告居民小组回答：不行，不能拉走。本诉被告祝仰卿为证明“合同尚未到期”的主张，提交了一份2006年10月22日本诉原告与祝仰卿签订的《黄河购物中心租赁合同》，该合同与本诉原告提交的合同不一致的条款为：“二、租赁期限为12年，自2007年4月1日起，至2019年4月1日止。三、租金缴纳方式：租金每年185000元，12年共计1850000元。合同生效日，乙方向甲方一次性交清900000元，剩余25000元于2007年1月1日前付清，至2013年4月1日前付清剩余925000.甲方免去乙方两年房租，乙方交清10年房租，经营12年。”该合同没有第四条，合同第二页的第一行，即第五条上方有“核算、自负盈亏。”几个字，其他条、款、项均一致。庭审中，对于合同缺少第四条祝仰卿解释为：签合同时没有仔细看，合同是他们打印的。针对该合同缺少条款，第一页与其他页码排版不一致，明显存在瑕疵的情况，本院把举证责任分配于祝仰卿，并向祝仰卿释明举证不能的不利后果，但祝仰卿未对本院释明的、可能影响判决结果的关键节点申请举证。2011年4月2日，案外人明丽英作为代表人以鄄城县银建商城的名义与被告德克士签订了一份《房屋租赁合同》，租赁期限为6年，自2011年4月30日起至2017年4月29日止，每年租金为200000元。2011年5月12日，原告与被告德克士签订一份银建商城楼后空地（100平方米）租赁协议，租金为10000元，待原告与被告祝仰卿签订的合同期满后，被告德克士搭建的简易房归原告所有。2011年6月29日，祝仰卿与案外人明丽英签订一份授权委托书，祝仰卿委托明丽英与苏宁电器签订房屋租赁合同。2011年7月25日，明丽英与苏宁电器签订了《租赁合同》，租赁期限为7年零8个月，自2011年8月1日到2019年4月1日，租赁费总额为5468177元。2013年4月23日，双方发生纠纷后，本诉原告派人在苏宁电器经营的门前采取搭帐篷、做饭等行为，苏宁电器认为反诉被告采取的措施影响了其正常经营，因此导致的损失应当按照苏宁电器提供的货物清单及折旧损失清单进行赔偿。庭审中，本庭询问反诉原告对其损失的具体数额是否申请评估？苏宁电器明确表示不申请评估。为证明明丽英签订的所有租赁合同有效，祝仰卿提交了一份2007年12月3日明丽英与祝仰卿签订的《退股协议书》，双方于2006年10月22日口头协议共同经营黄河购物中心（后变更为银建商城），法定代表人为明丽英，共同合伙经营6个月，现双方协商祝仰卿协议签订之日起退伙，银建商城的全部股份由明丽英享有，合伙时，以祝仰卿的名义与居民小组签订的房屋租赁合同中的全部权利一并转让于明丽英享有。对该《退股协议》居民小组认为与本案不具有关联性。本院认为，本诉原告居民小组与被告祝仰卿签订的（6年）房屋租赁合同属于合同双方当事人的真实意识表示，对该份合同的真实性、合法性、有效性应当予以认定，本院应当支持本诉原告要求被告返还房屋的诉讼请求，但是，本诉原告要求被告赔偿损失的主张证据不足，应当依法驳回。本诉被告祝仰卿对租赁房屋进行转租的行为违反了合同的“不得擅自转让本合同”禁止性约定，祝仰卿提交的（12年）租赁合同缺少第四条，合同第二页的第一行，即第五条上方有“核算、自负盈亏。”几个字，该合同明显存在瑕疵，不具有合同的完整性、连贯性、真实性，即祝仰卿没有完成举证责任，因此，本院应当认定本诉被告祝仰卿提交的（12年）租赁合同属于无效合同，对其反诉请求应当依法驳回。反诉原告苏宁电器的反诉请求与本案不属于同一法律关系，对其反诉请求应当依法驳回，但苏宁电器可以另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、本诉被告祝仰卿、鄄城县德克士餐厅、菏泽苏宁电器有限公司鄄城店于本判决生效后十日内腾出租赁房屋交付本诉原告鄄城县古泉街道办事处崇兴社区居民第四组。二、驳回本诉原告鄄城县古泉街道办事处崇兴社区居民第四组要求被告祝仰卿、鄄城县德克士餐厅、菏泽苏宁电器有限公司鄄城店赔偿损失的诉讼请求。三、驳回反诉原告祝仰卿要求反诉被告鄄城县古泉街道办事处崇兴社区居民第四组赔偿损失的反诉请求。四、驳回反诉原告菏泽苏宁电器有限公司鄄城店要求反诉被告鄄城县古泉街道办事处崇兴社区居民第四组赔偿损失的反诉请求。案件受理费13113元由本诉原告鄄城县古泉街道办事处崇兴社区居民第四组负担；反诉案件受理费18557元，反诉原告祝仰卿负担13226元，反诉原告菏泽苏宁电器有限公司鄄城店负担5331元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长 徐 昕代理审判员 郝善濮人民陪审员 武留国二〇一五年九月二十八日书 记 员 赵咏华 来自：