（2015）穗中法民五终字第3815号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2016-02-19
案件名称
广州市商业储运公司与林国永物权保护纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
林国永,广州市商业储运公司
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第3815号上诉人（原审被告）：林国永，住广州市荔湾区。委托代理人：张金才，与林国永关系，住址同上。被上诉人（原审原告）：广州市商业储运公司，地址：广州市越秀区。法定代表人：高艺林，职务：总经理。委托代理人：周红华，广东君信律师事务所律师。委托代理人：方小龙，广东君信律师事务所实习律师。上诉人林国永因物权保护纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第570号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市荔湾区光复南路139号房屋（建基面积176.99平方米、总建筑面积631.68平方米）是案外人林某等人按份共有的产业。该屋原由国家经租，房管部门将该屋首层出租给广州市商业储某公司作仓库，将该屋二至四楼出租给广州市商业储某公司作住宅使用。广州市商业储某公司承租该屋后，将房屋全部作宿舍安排职工入住。2007年4月起，房管部门将该屋发还给林某等人自行管业。2009年5月11日，林某等人诉至原审法院，要求广州市商业储某公司支付租金。原审法院作出（2009）荔法民三初字第987号民事判决书，判决从2009年5月1日至该判决发生法律效力之日止的租金由林某等人申请房管部门根据房屋租金参考价标准，按首层房屋仓库用途、二至四层房屋住宅用途进行评诂，广州市商业储运公司自房租评定之日起十日内，清缴上述所欠租金给林某等人。广州市中级人民法院于2010年5月21日作出二审判决，判决驳回上诉，维持原判。2009年7月27日，林某等人诉至原审法院，要求广州市商业储运公司及林国永搬出涉案房屋自编号1413房。原审法院于2009年10月26日作出（2009）荔法民三初字第1372号民事判决书，判决广州市商业储运公司及林国永在该判决发生法律效力之日起一年内迁出涉案房屋自编号1413房。判后广州市商业储某公司不服提起上诉，广州市中级人民法院于2010年作出（2010）穗中法民五终字第337号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。上述判决已生效。林某等人已向原审法院申请执行。但广州市商业储运公司及林国永未履行腾空交房的义务。为此，林某等人诉至原审法院，要求广州市商业储某公司支付租金。原审法院作出（2010）荔法民三初字第2166号民事判决书，判决广州市商业储运公司按房管部门根据房屋租金参考价标准，按首层房屋仓库用途、二至四层房屋住宅用途进行评诂，支付2010年5月22日起至该判决发生法律效力之日止的租金。2011年3月24日，广州市中级人民法院作出（2011）穗中法民五终字第549号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。由于双方对租金标准有异议，广州市商业储某公司未支付2011年3月24日后的租金。林某等人诉至原审法院，要求广州市商业储某公司支付2011年3月24日起的租金。原审法院作出（2012）穗荔法民三初字第355号民事判决书，判决从2011年3月24日至该判决发生法律效力之日止的租金由林某等人申请房管部门根据房屋租金参考价标准，按首层房屋仓库用途、二至四层房屋住宅用途进行评诂，广州市商业储运公司自房租评定之日起十日内，清缴上述租金给林某等人；该判决发生法律效力之次日起至广州市商业储运公司将房屋腾空交回给林某等人之日止的租金，广州市商业储运公司应按房管部门根据房屋租金参考价标准，按首层房屋仓库用途、二至四层房屋住宅用途评诂的标准每月向林某等人交付等。2015年3月11日，广州市商业储运公司以林国永拒不交付房屋使用费为由，向原审法院提起本案诉讼，请求：1、判令林国永支付2012年11月15日至搬迁之日止房屋使用费。其中，2012年11月15日至2012年12月31日房屋使用费标准为251.47元／月；2013年1月1日至搬迁之日的房屋使用费标准按照房管部门评定住宅租金标准支付，2013年1月1日至2013年12月31日按照2012年房管部门评定住宅租金标准40元／平方米／月，按32.52平方米计算，共15609.60元；2014年1月1日至2014年12月31日按照2013年房管部门评定住宅租金标准32元／平方米／月计算，共12487.68元；2、本案诉讼费由林国永承担。林国永原审辩称：不同意广州市商业储某公司的诉讼请求，林国永没有能力负担广州市商业储某公司主张的租金。我居住涉案房屋已50年，是广州市商业储某公司分配给我父亲入住的职工宿舍，我跟随父亲入住涉案房屋。原审另查，林国永父亲为广州市商业储某公司职工，林国永并非广州市商业储某公司职工。广州市商业储运公司安排林国永父亲入住涉案房屋自编号1413房。林国永父亲于1976年死亡后，由林国永一家继续使用涉案房屋。林国永按251.47元／月的标准向广州市商业储某公司支付租金至2012年11月14日。广州市商业储某公司与林国永并未签订租金合同。原审庭审中，广州市商业储某公司称其一直履行判决书的内容向林某等人支付租金，就租金标准问题，双方并未向房管部门申请评定，而是按房管部门公布的租金参考价确定：2013年为40元／平方米／月，2014年为32元／平方米／月，2015年2月开始为34元／平方米／月。林国永同意2013年12月31日前按251.47元／月的租金标准向广州市商业储某公司支付租金，2014年1月1日后按32元／平方米／月向广州市商业储某公司支付租金，2015年不同意按34元／平方米／月支付租金，2015年的租金标准要求由评估机构评定。广州市商业储运公司及林国永均确认房屋面积为32.52平方米。原审法院认为：根据上述已发生法律效力的判决书判决，广州市商业储运公司及林国永负有搬迁并将涉案房屋交回给业主林某等人的义务，并且广州市商业储运公司负有向业主林锡豪等人支付搬迁交屋前房屋租金的义务。现涉案房屋仍由林国永一家实际使用，则林国永亦应向广州市商业储运公司支付搬迁前的房屋使用金。关于房屋使用金标准问题，由于林国永并非广州市商业储某公司的员工，广州市商业储某公司不同意按职工的标准提供较为优惠的租金标准，亦合情合理。根据上述已发生法律效力的判决书判决，广州市商业储运公司从2013年开始已应按房管部门根据房屋租金参考价标准评估的标准向业主支付租金，现广州市商业储某公司要求林国永按此标准向广州市商业储某公司支付租金，合法有理，原审法院予以支持。因广州市商业储运公司实际向业主支付租金的标准并未经房管部门评定，故林国永向广州市商业储运公司支付房屋使用金的标准应按有资质的评估机构评定为宜。另2014年的房屋使用金标准，双方均同意按32元／平方米／月标准计算，原审法院予以认可。林国永的答辩意见没有事实及法律依据，原审法院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四条的规定原审判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，林国永向广州市商业储某公司支付自2012年11月15日起至2012年12月31日止（按251.47元／月的标准计算）及自2014年1月1日起至2014年12月31日止（按32.52平方米，32元／平方米／月的标准计算）的房屋使用金。二、自2013年1月1日起至2013年12月31日止及自2015年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用金，由广州市商业储某公司向有资质的评估机构申请，根据房屋（住宅）租金参考价标准评定，林国永自评定之日起10日内，按评定的租值将房屋使用金支付给广州市商业储某公司（2013年1月1日起至2013年12月31日的租金标准以40元／平方米／月为限）；自本判决发生法律效力之次日起至林国永（含同住人员）搬迁时止的房屋使用金，林国永仍应按上述标准按月支付给广州市商业储某公司。三、驳回广州市商业储某公司其它诉讼请求。林国永如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费256元，由林国永负担。判后，上诉人林国永不服原审判决，向本院提起上诉称：我于1967年入住至今有48年，是随父亲入住。住房是储某公司的职工宿舍。搬来住的时4元月租，现己加收251．47元月租，我从来都没有欠租，也没有什么意见。2014年1月份收到通知要交2013年房租1300.80元月租，是40元一平方，我不同意。没有办法接受，也没有能力支付这么贵的月租。我住房面积就是一个房，房是20平方，走廊是4平方，厨房3平方。我一家睡觉上阁楼，住人是三楼。厨房，厕所上四楼，厕所是8户人公用，房子又破又旧，以前经常漏水，我也托人维修过好多次，但我一次都没有叫储某公司帮忙维修。房子是木板，简某，大声说句话，隔壁都听到，楼房的年份已经很长很长时问，属历史建筑。这样的楼房为什么要按市面价钱评估？是不是要按实际情况评估呢我虽然不是职工，但始终是职工后人，是合法入住的。以前我一直都是住三个月交一次房租，后来就住一年才交房租，我想问一问我们国家法律是不是公平、公正的。法律面前人人平等。为什么我在不知道的情况下要补交这么贵的月租。储某公司单方面加租，要我交1300.8元月租，不交就搬走。全部都是他们说了算，没有我说的地方，这样不合理。综上，上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求。被上诉人广州市商业储运公司答辩称：一、法院生效判决已经确定答辩人需按照房管部门评定的房屋租金参考价标准向涉案房屋的业主支付租金，实际上答辩人也一直严格执行生效判决，向业主缴纳了租金。答辩人仅是按照法院判决答辩人需要支付给业主的租金标准向上诉人收取房屋使用费，答辩人并未从中谋取任何利益。已有荔湾区法院生效判决确定答辩人与房屋实际使用者（即上诉人）应当将涉案房屋交还给业主，在交还房屋给业主之前应当按照房管部门根据房屋租金参考价评估的标准向业主缴纳租金。但由于上诉人拒不履行生效判决搬离涉案房屋，导致答辩人无法向业主交还房屋，因此答辩人至今仍需按照法院确定的标准向业主支付租金。答辩人既非涉案房屋的经营者，也并非房屋实际使用者，不但未从涉案房屋获取任何利益而且还需背负业主要求答辩人承担的房屋修缮费，而上诉人作为涉案房屋的实际使用者和获益者，应当为使用涉案房屋支付相应的对价。因此，一审法院认为答辩人要求上诉人按照答辩人向房屋业主缴纳租金的标准向答辩人支付房屋使用费是合法合理的（见一审判决第6页第10行）。上诉人认为答辩人要求其缴纳房屋使用费的标准过高，不公平不合理，但是答辩人因为上诉人拒不搬迁的原因需要向业主缴纳的租金就是应该的、合理的？如果继续让答辩人按照几十年前的“公房”标准向上诉人收取房屋使用费，而按照现今“私房”房屋租金参考价向业主缴纳租金，这对答辩人而言公平合理吗？二、上诉人并非答辩人的职工，答辩人没有任何责任和义务给予上诉人职工福利待遇，包括住房价格的优惠待遇。正如上诉人所称，其是跟随父亲入住，上诉人的父亲是答辩人的职工，但上诉人并不是，无权要求答辩人提供职工福利待遇，包括房屋使用费的优惠待遇，无权要求按照父辈的公房租金标准缴纳房屋使用费并一直使用下去。三、如仍按照原来的公房标准缴纳房屋使用费，是严重忽视了房屋性质已由“公房”转变为“私房”的客观事实；如仍按照原来的公房标准缴纳房屋使用费，不仅不符合市场经济规律，也不符合公平公正的司法原则，更会使法院的判决沦为一纸空文。上诉人无视法院的生效判决，拒不履行交还房屋的义务，其根本原因是，7.73元／㎡、251.47元／月是按照公房性质缴纳房屋使用费的标准，这对上诉人而言也毫无压力，直接导致上诉人不积极寻找房源搬迁。在房管部门将涉案房屋发还业主自行管业、房屋性质由“公房”转变为“私房”后，如果仍一成不变的按照这个标准交付房屋使用费，不仅有违市场规律，损害了答辩人的利益，而且会直接导致法院的生效判决得不到执行，成为一纸空文！综上，一审法院根据生效判决以及答辩人向业主缴纳房屋租金的标准，判决上诉人应当按照评估机构根据租金参考价标准评定的标准向答辩人缴纳房屋使用费是合理合法的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请贵院依法予以维持，驳回上诉人的上诉。上诉人林国永和被上诉人广州市商业储某公司对原审查明事实均无异议，本院予以确认。本院认为，涉案房屋权属清晰，虽是被上诉人交由其职工使用，原有租金也按公房租金交纳，属于特定的历史成因。现被上诉人已经明确表示涉案房屋并非福利分房，上诉人亦并非其职工，其不具安置义务。对此，上诉人并无充分证据证实其个人对涉案房屋具有职工福利权益。原审结合原生效判决认定，除被上诉人同意以原有租金标准以及双方确认标准交付的时段外，判定上诉人以有资质的评估机构评定房屋（住宅）租金参考价标准交付，并无不当。上诉人还提出，其对涉案房屋具有修缮付出，但并未充分举证，同时也无法对抗交付租金的义务，本院不予支持。至于上诉人经济确有困难，且符合条件的，可向有关政府部门申请救济，并不影响本案法律关系及权利义务的认定。综上，上诉人上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费512元，由上诉人林国永负担。本判决为终审判决。审 判 长 韩志军审 判 员 郭东升代理审判员 刘 卉二〇一五年九月二十八日书 记 员 党春婷 微信公众号“”