（2015）佛中法民三终字第674号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2016-08-24
案件名称
珠海格力物业管理有限公司与何丽嫦物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省佛山市中级人民法院
所属地区
广东省佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何丽嫦,珠海格力物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）佛中法民三终字第674号上诉人（原审被告）何丽嫦，女，汉族，住广东省佛山市顺德区，公民身份号码×××4902。委托代理人张明君，广东瑶琨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）珠海格力物业管理有限公司，住所地广东省珠海市香洲区。法定代表人郑木贞，该公司董事长。委托代理人张锦新，该公司员工。委托代理人刘丹霞，该公司员工。上诉人何丽嫦因与被上诉人珠海格力物业管理有限公司（以下简称格力公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法良民初字第372号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明：2005年4月18日，格力公司受大良金桂花园业主管理委员会的委托对大良金桂花园小区进行管理，期限自2005年6月1日至2008年5月31日。按用地面积计算管理费，东园单价为0.75元每平方米，西园单价为0.55元每平方米，应于每月五日前交纳。2008年5月18日，双方签订《物业服务续约合同》，约定合同期限从2008年5月1日至2011年7月31日止，按用地面积期限计算管理费，东园单价为0.95元每平方米，西园单价为0.75元每平方米，应于每月五日前交纳。2011年8月10日，双方再次签订《物业服务续约合同》，约定合同期限从2011年8月1日至2012年12月31日止，按用地面积计算管理费，东园单价为0.95元每平方米，西园单价为0.75元每平方米，应于每月五日前交纳。何丽嫦是顺德大良金桂花园住宅区枣林二街808号房屋的产权人，房屋用地面积为307.7平方米。最后一份合同期满后，双方没有续签合同，格力公司继续提供物业服务直到2013年1月31日撤场。何丽嫦欠交2005年6月-2013年1月的物业管理费。格力公司请求判令：一、何丽嫦向格力公司支付物业管理费23840.7元及逾期付款违约金；二、本案诉讼费由何丽嫦负担。以上事实，有原审法院开庭笔录在案佐证。原审法院经审理认为：《物业服务续约合同》及两份续约合同对小区全体业主具有约束力。虽然合同于2012年12月31日到期，但格力公司实际对金桂花园小区一直进行物业管理至2013年1月31日撤场，故格力公司有权按约定向业主或实际使用人收取相应物业管理费，何丽嫦是金桂花园住宅区枣林二街808号房产的业主，依法应当履行按时交纳物业管理服务费的义务，何丽嫦未有依时缴付物业管理费，属违约行为。按照合同约定，2005年6月-2013年1月的物业管理费共24739元（0.75元／平方米×307.7平方米×35个月＋0.95元／平方米×307.7平方米×57个月），格力公司仅要求何丽嫦缴纳物业服务费23840.7元，是对自身权利的自由处分，原审法院予以确认。物业服务合同没有约定逾期付款违约金，但何丽嫦逾期付款，客观上使格力公司资金被占用，造成格力公司利息损失，故格力公司主张违约金有理，但按日千分之一计收过高，原审法院酌情调整为5000元。对于何丽嫦抗辩诉讼时效问题，由于物业费是每月按期连续收取，物业费的收取依据是物业管理合同，因此，在一个合同期间内产生的所有的物业费应视为一个整体，而承租人每月缴纳物业费则视为整体债务的分期履行。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。因此，诉讼时效应自租赁合同约定的最后一期租金缴纳期限届满之日起开始计算，格力公司的诉请没有超出诉讼时效。对于何丽嫦认为涉案物业产权2007年8月6日登记于何丽嫦名下，至今该物业未装修入住的抗辩，原审法院认为即使未办理房产证的房产亦需进行物业管理，基于物业费收取的公共性，原审法院对于该抗辩不予采纳。综上所述，对于格力公司的诉讼请求，超出原审法院确认的部分，原审法院予以驳回。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，作出如下判决：一、何丽嫦于判决发生法律效力之日起十日内向格力公司支付2005年6月至2013年1月的物业管理费23840.7元及违约金5000元；二、驳回格力公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为204.26元，由何丽嫦负担并直接向格力公司支付。上诉人何丽嫦不服上述判决，向本院提起上诉称：一、最后一份《物业服务续约合同》的期限是2012年12月31日，而格力公司至2015年2月6日才立案起诉，原审法院认定格力公司的诉请没有超出诉讼时效明显有误。根据物业服务合同约定，格力公司为金桂花园提供物业服务的最后期限是2012年12月31日，合同约定每月物业管理费收取时间是每月5号前收取，即业主交付最后一期物业管理费的履行期限是2012年12月5日，相应的诉讼时效是2014年12月4日，本案亦不存在诉讼时效中断、中止的情形，因此格力公司提起本案诉讼，已超过诉讼时效。二、关于违约金的问题。三份的物业服务合同均没有约定违约金，格力公司的该项诉请没有依据，应予驳回。三、涉案物业的产权于2007年8月6日才登记于何丽嫦名下，至今未装修入住，何丽嫦未享受过格力公司提供的物业服务，应酌情少交物业管理费。综上，何丽嫦请求本院判令：1.撤销原审判决，驳回格力公司的全部诉讼请求；2.格力公司承担一、二审诉讼费用。被上诉人格力公司答辩称：一、格力公司提起本案诉讼，并未超过法定诉讼时效，原审法院对于诉讼时效的认定合法有效。格力公司为金桂花园业主提供物业管理服务的期间是从2005年5月1日至2013年1月31日。虽然何丽嫦不认可格力公司的撤场时间，但在格力公司与金桂花园业主委员会关于退还物业管理保证金一案中【案号：（2015）佛中法民三终字第480号】，金桂花园业主委员会已认可格力公司是于2013年2月1日撤场的，何丽嫦否认格力公司的撤场时间完全是不尊重事实。格力公司与金桂花园业主委员会在签订第一份《物业管理合同》的基础上又签订了两份续约合同，充分表明后面签订的合同是前合同的延续，且三份合同的期限都是连续的，2005年及2008年合同的期限甚至还有重叠，格力公司是在2005年5月1日至2013年1月31日期间，不间断地为金桂花园业主提供物业管理服务，所以何丽嫦与格力公司之间就物业管理费形成的是一个整体债务，只是何丽嫦需要按照物业合同的约定按月分期履行。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，因此本案的诉讼时效应从最后一期租金交纳期限届满之日起开始计算，即从2013年1月起算至2015年1月诉讼时效期间届满，但格力公司向法院递交诉讼材料的时间是2014年12月份，只是法院在收取诉讼材料后欲先行调解，才将正式立案的时间拖延至2015年2月，因此格力公司向法院提起诉讼并未超过两年诉讼时效，原审法院认定合法有效。二、何丽嫦未及时交纳物业管理费，给格力公司造成利息损失，理应支付违约金。虽然三份物业服务合同均未约定违约金，但因何丽嫦的违约行为造成格力公司的资金被占有，格力公司客观上遭受利息损失，这是格力公司的实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，何丽嫦应当在交纳物业管理费的同时赔偿格力公司的损失，即支付资金占用利息。三、何丽嫦的房屋已建成，至于是否入住、是否办理房产证，均不影响何丽嫦履行交纳物业管理费的义务，何丽嫦的该项上诉理由没有法律依据，不能成立。物业管理费本身具有公共属性，物业管理费的最终用途是用于小区的整体环境及配套公共设施的正常运转，是为全体业主的整体利益服务，而并非针对某一户业主。不管何丽嫦是否入住、是否办理房产证，但物业管理费的实际支出需求是现实存在的。同时，依据《物业管理条例》第七条第（五）项及第四十二条的规定，何丽嫦作为业主当然负有按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用的义务。综上，格力公司请求驳回上诉、维持原判。上诉人何丽嫦和被上诉人格力公司在二审期间未向本院提交新证据。经审查，原审判决认定的事实正确，本院予以确认。另查明，生效民事判决【一审案号：（2015）佛顺法良民初字第87号，二审案号：（2015）佛中法民三终字第480号】认定，格力公司于2013年2月初退出物业服务区域并移交了物业管理权。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。金桂花园业主委员会与格力公司签订的《物业服务续约合同》及两份续约合同系双方真实意思表示，并未违反国家法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或者第三人利益，该合同合法有效，对小区全体业主具有约束力。针对何丽嫦的上诉主张，本案二审中的主要问题是：格力公司要求何丽嫦支付物业管理费是否已过诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条的规定，债权人向法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，从知道或应当知道权利被侵害时起计算。案涉三份《物业服务续约合同》约定，履行期限分别届至2008年5月31日、2011年7月31日、2012年12月31日，基于第一份合同截止日期与第二份合同起始时间重叠，故诉讼时效应当分别从2011年8月1日、2013年1月1日起算。格力公司于2014年12月29日向原审法院提交诉讼材料，故格力公司2011年8月1日至2012年12月31日期间的物业管理费尚未超过诉讼时效，格力公司在2011年7月之前的物业管理费已过诉讼时效。按照第三份案涉合同约定，故何丽嫦应向格力公司支付2011年8月1日至2012年12月31日期间的物业管理费。根据生效民事判决认定，格力公司继续提供物业服务至2013年1月底，何丽嫦尚应向格力公司支付2013年1月份的物业管理费。综上，何丽嫦应向格力公司支付2011年8月1日至2013年1月31日的物业管理费共计5261.67元（0.95元／平方米×307.7平方米×18个月）。格力公司称，其在2013年2月9日向何丽嫦发出了催缴物业管理费的律师函，诉讼时效应当从该日起中断。本院认为，第一，根据格力公司在原审中提交的EMS特快专递邮件详情单显示，收件人地址为“顺德区大良金桂花园枣林二街808”即案涉房屋地址，但何丽嫦在购买案涉房屋后并未入住；第二，邮件回单上亦载明“上门多次无人，电话非本人”。综上，格力公司在明知何丽嫦不在案涉房屋内居住，且何丽嫦亦有其他联系地址的情况下，仍然向案涉房屋地址寄送律师函，不能视为已通知何丽嫦，因此对于格力公司有关诉讼时效中断的主张，本院不予采纳。至于违约金的问题。虽然案涉合同未约定逾期违约金，但何丽嫦逾期付款，客观上造成格力公司资金被占用的法律后果，应当承担相应的违约责任。格力公司在原审中请求按日千分之一计收过高，本院酌情调整为2000元。何丽嫦有关不应支付违约金的上诉主张缺乏法律依据，本院不予支持。综上，何丽嫦的部分上诉主张成立，本院予以支持。何丽嫦的部分上诉主张理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实不清、适用法律错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法良民初字第372号民事判决第二项；二、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2015）佛顺法良民初字第372号民事判决第一项为：上诉人何丽嫦应于本判决发生法律效力之日起十日内向被上诉人珠海格力物业管理有限公司支付2011年8月1日至2013年1月31日的物业管理费5261.67元及违约金2000元；三、驳回上诉人何丽嫦的其他上诉请求。一审案件受理费204.26元，由上诉人珠海格力物业管理有限公司负担142.98元，由被上诉人何丽嫦负担61.28元。二审案件受理费521元，由上诉人珠海格力物业管理有限公司负担390.75元，由被上诉人何丽嫦负担130.25元。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘代理审判员 邱程辉代理审判员 安 静二〇一五年九月二十八日书 记 员 钟勉力 来自