（2013）南民一初字第00009号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2015-10-27
案件名称
原告沈群显与被告桐柏县农村信用合作联社（下称信用社）为房地产买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
河南省南阳市中级人民法院
所属地区
河南省南阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈群显,桐柏县农村信用合作联社
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第九十七条
全文
河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）南民一初字第00009号原告沈群显，男。委托代理人张元亭，河南昊宏律师事务所律师。被告桐柏县农村信用合作联社。委托代理人苗德群，河南通天路律师事务所律师。委托代理人方波，河南桐大律师事务所律师。原告沈群显与被告桐柏县农村信用合作联社（下称信用社）为房地产买卖合同纠纷一案，沈群显于2013年4月8日向本院提起诉讼，本院于2013年4月26日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。因原告沈群显的诉请，与桐柏县人民法院正在处理的另一案件有联系，需等待其处理结果，本院于2013年8月20日中止本案的审理。后该案当事人放弃部分诉讼请求，中止事由消失，本院于2015年9月25日恢复本案的审理。原告沈群显的代理人张元亭，被告桐柏县农村信用合作联社的委托代理人苗德群、方波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈群显诉称：2011年9月，被告委托河南瀚钰拍卖有限公司将其位于桐柏县城关镇东环村代家冲组的恒雅鞋业的房地产及其附属物进行拍卖，原告通过正常合法的拍卖程序成功竞买，并于2012年1月6日签订拍卖成交确认书，原、被告之间形成合同关系。随后，原告于2012年3月15日支付拍卖公司佣金30万元，于2012年3月16日及2012年4月13日两次共计支付被告拍卖款600万元，原告已全部履行了自己的义务，等待被告交付拍卖物。为了开发拍卖所得土地，原告与2012年4月9日与南阳元邦置业有限公司签订了合作开发协议。2012年6月2日与杨新东签订了施工协议，为开发作了大量准备工作。原告在支付完拍卖款后即向被告要求交付拍卖物，被告迟迟未办理。2012年8月21日原告又再次书面通知被告，要求限期交付，但被告仍未交付，使合同无法继续履行，并造成原告与其它相关单位的各种违约，带来巨大经济损失。请求依法判令解除原、被告之间的合同，返还原告已付拍卖款600万元及已付佣金30万元，利息按月息1分暂计算至起诉之日共计75.6万元，并承担本案的全部诉讼费用。原告为主张自己的请求，向法庭提交如下证据：1、委托拍卖合同、拍卖成交确认书及佣金收款收据各一份，记账凭证2份，证实自己通过拍卖竞买到被告所有土地及地上附属物，并已交纳佣金300000元、拍卖款6000000元。2、公证书一份，以证实自己于2012年8月22日向被告送达告知书一份，催促被告交付拍卖物。3、与南阳元邦置业有限公司签订的合作开发协议一份，约定由于原告原因致使半年内未能开工的支付220万元违约金；与杨新东签订的施工协议协议一份，证明自己为开发作了大量准备工作，现因合同无法履行，造成巨大经济损失。被告信用社辩称：双方签订的拍卖成交确认书第4条明确约定，标的物交付方式为现场现况，第7条约定由买受人自行清场，故自确认书签订时已将标的物交付。且答辩人于2012年3月26日将土地使用证交付原告，由其自行办理产权过户手续，至此答辩人所有义务已全部履行完毕，不存在违约行为及合同解除的情况，故原告要求解除合同赔偿损失没有依据不应支持。被告为支持自己的辩解向本院提交了如下证据：1、河南瀚钰拍卖公司《拍卖规则》、《拍卖标的情况说明》、《特别声明》各一份，以证明原告对拍卖物现场已进行了解，如有瑕疵由买受人自行承担，是以现状拍卖，买受人除非有其他应价高于自己的应价，否则不得反悔。2、拍卖公告2份、拍卖成交确认书、拍卖笔录、拍卖终结报告各1份，以证明由双方约定买受人自行清场。3、土地证复印件及收条一份。内容为：李宏伟、刘金跃收到拍卖土地的土地证。证明已将土地证交付原告，交付义务已履行完毕。经庭审质证，被告对原告提交第一组证据真实性均不持异议，但对证据证明方向有异议，认为成交确认书约定是以现场状况交付，由买受人自行办理土地证、自行清场；原告对佣金、拍卖款支付收据证明逾期支付。对第二组证据认为公证书是原告单方行为，与本案无关联性，我方已将标的物交付。对第三组证据，认为仅凭合作开发协议，无规划许可及建筑许可，以合同要求违约损失的理由不成立；未办理土地使用权证书，也未办理各项开发许可手续，故合同不能成立，对真实性不予认可。原告对被告提交的证据真实性均不持异议，但对证据的证明方向均有异议。认为拍卖公司的《拍卖规则》、《拍卖标的情况说明》均系内部规定，没有法律效力，对原告无约束力，与本案无关；《拍卖标的情况说明》显示现状拍卖，只是说明现场有房有地，不能证明标的物已交付。将土地证已交付不能证明被告履行了全部合同义务，现该土地及附属物由他人占有，双方未到现场清点交接，被告未履行全部交付义务。因被告未将标的物交付原告，故原告无法自行清场。原告并非对拍卖行为反悔，而是被告不履行合同交付义务，导致合同无法继续履行，原告才要求解除合同并要求因违约赔偿损失。经合议庭评议认为，被告对原告第1、2组证据真实性均不持异议，本院予以采信。对第3组证据有异议，因开发协议未能实际实施，不能证明其损失情况，本院不予采信。原告对被告提交的证据真实性不持异议，本院予以采信。但对双方是否履行合同义务、是否违约，由本院综合认定。经审理查明：2011年9月22日被告信用社与河南瀚钰拍卖有限公司（以下简称拍卖公司）签订委托拍卖合同一份，拍卖标的包括本案恒雅鞋业在内的三宗地产。2011年12月28日，拍卖公司在南阳日报、大河报上刊登公告，拍卖被告信用社位于桐柏县城关镇东环村代家冲组恒雅鞋业的房地产及其附属物。2012年1月6日，原告沈群显以6000000元的价格竞买恒雅鞋业的房地产及其附属物成功，并于2012年3月15日支付拍卖公司佣金300000元，于2012年3月16日、4月13日两次共支付被告信用社竞拍款6000000元。同日，原告沈群显与拍卖公司签订拍卖成交确认书一份，拍卖确认书第四条约定交付拍卖标的方式为现场现况，第七条约定买受人自行办理过户手续，过户所需缴纳的一切税费均由买受人承担，拍卖人不承担任何费用，不承担拍卖标的物的瑕疵担保责任。买受人自行清场。拍卖公司的拍卖规则及声明规定：拍卖展示期间竞买人应认真查看拍卖标的，对将要竞买的标的情况进行了解，并对自己参加的竞买行为负责，一经应价或加价，即表明已认可拍卖标的的瑕疵与现状，除非有其他应价高于自己应价，否则不得反悔。2012年3月26日，被告信用社将争议土地的土地证（桐国用（99）字第010005549号）交给与原告沈群显共同出资购买该土地的李宏伟、刘会跃。2012年8月22日，原告沈群显通过河南省桐柏县公证处公证人员公证，将告知书一份送达给被告信用社，告知书主要内容为：时至今日，贵社（信用社）迟迟不履行应尽交付拍卖物的义务，致使买受人（沈群显）已遭受较大损失，希望贵社在七日内将委托拍卖物交付买受人，否则自行承担相关法律责任。本院另查明：本案争议土地上的房产均被案外人占有使用，且占用人均拒绝搬出房屋，并形成两个案件。房屋一部分被案外人宁开风占有并使用，被告信用社向桐柏县人民法院起诉要求返还，该院作出（2007）桐民商初字第143号民事判决，认定案外人宁开风占有并使用被告信用社所有的原恒雅鞋业的29间房屋，并判决宁开风停止侵权，将侵占的29间房屋返还信用社。宁开风不服该判决，上诉至本院，本院审理后作出（2007）南民二终字第311号民事判决：驳回上诉，维持原判。因宁开风未主动履行上述判决，2008年元月14日，被告信用社向桐柏县人民法院申请强制执行。现该执行案件尚未执行终结。另一部分房产由桐柏县桐柏山农机厂（以下简称农机厂）租赁使用，其与被告信用社最后所签租房协议于2011年11月15日到期。2012年3月20日，被告信用社要求农机厂搬出租赁房屋，农机厂拒绝，原告沈群显与他人将垃圾堆放于农机厂门口至2012年7月26日。农机厂清理后向桐柏县人民法院起诉，要求对租赁的恒雅鞋厂院内的车间房屋及院落等享有优先购买权，被告信用社赔偿其损失16万元，原告沈群显等赔偿其损失14万元。2014年10月30日桐柏县人民法院作出（2012）桐民初字第824号民事判决。认定农机厂享有优先购买权，驳回其要求信用社赔偿的诉请，判令沈群显三人赔偿其损失79211.4元。农机厂、沈群显等三人均不服，上诉至本院，本院审理后作出（2014）南民一终字第1332号民事裁定：撤销原判，发回重审。重审中农机厂放弃主张优先购买权，现该案仍在审理中。根据双方诉辩意见，合议庭归纳本案双方争议焦点为：本案拍卖标的物是否交付，合同应否解除。本院认为：双方之间通过拍卖达成的房地产转让合同系双方自愿达成，又不违反法律法规规定，应为有效合同。但现在拍卖土地及地上附属物一部分由农机厂租赁，一部分由宁开风占用，均形成案件，一个未审理终结，一个未执行完毕。该宗地的土地证虽已交付原告沈群显，合同约定由原告沈群显自行过户，但双方转让的标的物并非只有土地，现争议土地及其地上房产等附属物实际由案外人掌控，无法交付给原告沈群显占有并使用。合同虽约定由原告沈群显自行清场，但本案拍卖土地及地上附属物导致的两个案件均未办结或执结，原告沈群显无法自行清场。故被告信用社辩称按拍卖成交确认书约定的由买受人自行办理土地过户、自行清场，故将土地使用证交付原告沈群显，就视为履行完交付标的物义务的理由不能成立。原告沈群显无法实际掌控土地及地上房产等附属物，导致其占有使用合同标的物的目的无法实现，现其要求解除合同，应予支持。合同解除后，争议房地产应当返还被告信用社，被告信用社返还拍卖款6000000元。因被告信用社未能将土地实际交付原告沈群显占有，构成违约，导致合同解除，原告沈群显支付300000元佣金及拍卖款的利息损失，应由被告信用社赔偿，自2013年4月26日起诉之日起按银行同期同类贷款利率支付利息至款付清之日止。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告沈群显与被告桐柏县农村信用合作联社通过拍卖公司达成的房地产转让合同；二、原告沈群显于本判决生效后十日内将土地证返还被告桐柏县农村信用合作联社；三、被告桐柏县农村信用合作联社于本判决生效后十日内支付原告沈群显拍卖款6000000元及佣金300000元，并自2013年4月26日起按银行同期同类贷款利率计付利息至款付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费61192元，由桐柏县农村信用合作联社负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长 郑荣敏审判员 刘建华审判员 张艳霞二〇一五年九月二十八日书记员 李 舸 百度搜索“”