（2014）市中民初字第1487号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2015-12-14
案件名称
华红宾与枣庄市深鲁房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
枣庄市市中区人民法院
所属地区
枣庄市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
华红宾,枣庄市深鲁房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第七十七条第一款，第一百一十四条第一款
全文
山东省枣庄市市中区人民法院民 事 判 决 书（2014）市中民初字第1487号原告：华红宾。委托代理人：李素梅，山东诺诚律师事务所律师。委托代理人：马文涛，山东诺诚律师事务所律师。被告：枣庄市深鲁房地产开发有限公司，住所地枣庄市市中区税郭镇政府驻地。法定代表人：刘亚东，董事长。委托代理人：郭紫刚，山东信雅律师事务所律师。原告华红宾与被告枣庄市深鲁房地产开发有限公司（下称“深鲁公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人李素梅、马文涛、被告的委托代理人郭紫刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华红宾诉称，2010年11月6日，原告与被告签订商品房买卖合同一份，合同约定：被告将其在建的位于市中区龙头中路18号的龙庭居-银座第一幢东一单元901号房出售给原告，原告按照约定的期限支付相应的房款给被告；同时还约定被告应当在2011年11月28日将综合验收合格的商品房交付给原告并在交付商品房90日内由被告将办理权属登记所必需资料报产权登记机关备案，否则承担相应的违约责任。合同签订后，原告积极履行自己的义务，而被告不仅没有按照约定的期限交付验收合格的商品房，也没有及时将办理权属登记证书所需资料报产权登记机关备案，导致原告的商品房迟迟不能办理权属登记证书。为此，原告向本院提起诉讼，请求法院依法判令：1、被告向原告支付延期交房违约金至2012年6月30日实际交房之日计18770.79元，延期备案办理权属登记证书的违约金584.76元，两项共计19355.55元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告深鲁公司辩称，被告承认交房时间与合同约定的时间不相符属实，因施工造成的；原告也存在逾期付款的行为。经审理查明，2010年11月6日，原告华红宾与被告深鲁公司签订《商品房买卖合同》及《补充条款》，约定：买受人以每平方米4430元购买出卖人开发的位于枣庄市市中区龙头中路18号的龙庭居-银座第一幢东一单元901号商品房一套，买受人在订立合同20日内向被告一次性付款584760元；出卖人应当在2011年11月28日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。逾期交房超过90日后且买受人继续履行合同的，出卖人自合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，按日计算向买受人支付已交房价款万分之一点五的违约金。合同还约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金处理。合同签订后，原告向被告交付了总房款613854.9元（包括商品房款及配套设施款）。被告于2013年3月8日向原告出具购房发票。2012年6月30日，被告将原告所购房屋交付原告使用，距合同约定的交房日期逾期214天。另查明，被告向原告交付房屋时，未在房屋交付之后的90天内将被告持有的相关资料报产权登记机关备案，以协助原告办理房地产权属证书。还查明，被告以出让方式取得坐落于枣庄市市中区龙头中路南18号地块（原告购买的商品房所在地）的国有土地使用权，并取得了在上述地块上的建设工程规划许可证、房地产开发经营许可证、施工许可证、商品房预售许可证。以上事实有《商品房买卖合同》、补充条款、发票及原、被告当庭陈述在卷佐证。本院认为，一、关于合同有效性及违约责任问题。原告华红宾与被告枣庄市深鲁房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，也不违反法律规定，为合法有效合同，原、被告双方应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告已按合同约定支付了购房款义务，被告应于2011年11月28日将房屋在约定期限内交付给原告使用，而被告实际于2012年6月30日向原告交付房屋。被告的延期交付构成了违约，应承担相应的违约责任。并且，由于被告未提供由其持有的报产权登记机关的资料，致使原告至今未办理房地产权属证书，被告也应承担相应的违约责任。二、关于延迟交房违约金计算问题。原告诉请因被告所交付房屋至本案开庭前仍未经竣工验收合格，被告履行义务有瑕疵，应承担2011年11月28日约定交房之日至2012年6月30日实际交房之日期间的违约金的主张，本院认为，按照双方签订的《商品房买卖合同》第十条“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。逾期交房超过90日后且买受人继续履行合同的，出卖人自合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，按日计算向买受人支付已交房价款万分之一点五的违约金。”的约定，违约金的计算截止日期应为被告实际交付之日。另外，原告接收的房屋虽未经竣工验收合格，但其实际接收的行为，应视为对房屋交付条件达成了变更的默认，而且该变更并未对原告造成损失。因此，原告在实际接收被告交付的房屋之后，被告已经将合同义务履行完毕。因此，对于原告主张2011年11月28日约定交房之日至2012年6月30日实际交房之日的违约金，本院依法予以支持。另外，根据合同约定，商品房价款不包含配套设施价款，应当剔除配套设施价款，按照商品房价款584760元计算违约金。综上所述，被告应支付原告在2011年11月28日至2012年6月30日延期交付的违约金，按合同约定以584760元为基数，每日万分之一点五计算。即为18770.79元（584760元×1.5／10000×214天）。三、关于延期办理房产权属证书违约金的计算问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，由于出卖人的原因，买受人自房屋交付使用之日起90日未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第十七条也约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金处理”。由于被告未在房屋交付之日起90日内提供需由其提供的资料报产权登记机关备案，致使原告未能办理房屋权属证书，应承担合同约定的违约责任。违约金计算为584.76元（584760元×0.1%）。对于原告请求变更该项违约金比例的请求，于法无据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告枣庄市深鲁房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告华红宾支付延期交房的违约金18770.79元；二、被告枣庄市深鲁房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告华红宾支付延期办理房产权属证书的违约金584.76元；三、驳回原告华红宾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费183元，由被告枣庄市深鲁房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 赵 会人民陪审员 孙思顺人民陪审员 孙姝华二〇一五年九月二十八日书 记 员 刘 丹 来源：