（2015）阜民一终字第01045号

裁判日期: 2015-09-28

公开日期: 2015-11-20

案件名称

张某甲、程某甲与祝某甲、张某乙、陈某甲房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

安徽省阜阳市中级人民法院

所属地区

安徽省阜阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

安徽省阜阳市中级人民法院民事判决书（2015）阜民一终字第01045号上诉人（一审原告）：张某甲，住安徽省太和县。上诉人（一审原告）：程某甲，住安徽省太和县。上列二上诉人共同的委托代理人：赵平选，安徽威名律师事务所律师。上列二上诉人共同的委托代理人：赵政，安徽威名律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：祝某甲，住安徽省太和县。被上诉人（一审被告）：张某乙，住安徽省太和县。委托代理人：丁飞，安徽皖太律师事务所律师。一审第三人：陈某甲，住安徽省太和县。委托代理人：丁飞，安徽皖太律师事务所律师。上诉人张某甲、程某甲与被上诉人祝某甲、张某乙、一审第三人陈某甲房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省太和县人民法院（2014）太民一初字第00427号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2015年9月22日公开开庭审理了本案。上诉人张某甲、程某甲委托代理人赵平选、赵政，被上诉人祝某甲，被上诉人张某乙、一审第三人陈某甲共同委托代理人丁飞参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明：张某甲与程某甲系夫妻关系，张某丙系张某甲与程某甲的儿媳妇。安徽省太和县某商铺系张某甲与程某甲共同共有。2012年7月1日，张某丙与祝某甲签订房屋租赁合同，约定张某丙将该商铺租给祝某甲，租赁期限为一年，自2012年8月1日至2013年8月1日，年租金为人民币107000元。祝某甲在签订房屋租赁合同当日，即将一年租金107000元交给张某丙，张某丙出具收条一张，载明：“收条今收到房屋租金壹拾万零柒仟元整张某丙2012年7月1日”。到期后，双方口头约定：祝某甲继续租赁上述房屋至2014年8月1日。2013年10月14日，祝某甲将该房屋转租给陈某甲，载明：祝某甲将花店转让给陈某甲，装修补偿款玖万元，货物玖万元，房租捌万元，房租从即日起至2014年8月1日。2014年8月1日以后房租由陈某甲和房东自行协商，与祝某甲无关。张某丙在该协议下方注明：“同意甲方祝某甲将房屋转让乙方陈某甲使用。张某丙2013年10月14日”。2014年7月31日，张某丙与陈某甲签订房屋租赁合同，约定：张某丙将该商铺租给陈某甲使用，租期从2014年8月1日起至2016年7月31日，年租金为人民币100000元。签订该房屋租赁合同当天，张某丙出具收条，载明：“收条今收到陈某甲租金拾万元整张某丙2014年7月31日”。2014年8月29日，张某甲向祝某甲家中及花店、商铺分别邮寄《返还商铺通知书》，通知书要求祝某甲收到《返还商铺通知书》之日起5日内搬出商铺内属于承租人的全部物品，并返还商铺，期满，出租人有权将商铺内的物品做废品处理并将商铺上锁，2014年8月1日之后的租金由祝某甲按2014年7月31日之前的租金标准向张某甲支付。上述三份快递，祝某甲及该商铺、花店负责人均已收到。2014年9月11日，陈某甲向太和县公安局城北派出所报案称，张某甲找人强行将其商铺内的花卉搬出该店。张某甲、程某甲的儿子张某丁与张某丙正在闹矛盾，尚未离婚。本案涉案房屋与张某甲、程某甲住所仅有百米左右的距离。一审法院认为：本案中，租赁物的所有人是本案张某甲、程某甲，张某丙是张某甲、程某甲的儿媳妇，张某丙将张某甲、程某甲的房屋对外出租收取租金并同意转租，属无处分权的人处分他人财产，该房屋租赁合同及转租合同属效力待定合同，该合同只有经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的方才有效。由于张某丙于2012年7月1日与祝某甲签订房屋租赁合同并收取租金、祝某甲与陈某甲于2013年10月24日签订转租协议将租赁物转租至2014年7月31日，并得到张某丙的同意，而张某甲、程某甲在诉状中自认涉案的房屋租给祝某甲至2014年7月31日并已收取租金，且自2013年10月24日至2014年7月31日之前陈某甲转租期间，张某甲、程某甲均未提出异议，应视为张某甲、程某甲对张某丙出租该商铺给祝某甲以及同意转租给陈某甲的无权处分行为予以追认。因此张某丙与祝某甲签订的租赁合同以及祝某甲与陈某甲签订的转租协议均有效。双方当事人均应按照合同约定履行合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。但当承租人经出租人同意转租的，在出租人和承租人之间的租赁关系与承租人和次承租人之间的租赁关系同时终止时，次承租人可以直接将租赁物返还给出租人，免除其对于承租人的返还义务。本案中租赁合同与转租协议的租赁期限均至2014年7月31日，即两个租赁关系同时终止，由于张某丙与陈某甲于2014年7月31日又重新签订了租期为两年的租赁合同，张某丙已收取陈某甲一年的租金，租赁物又经张某丙交给陈某甲继续使用，应视为祝某甲在原租赁合同期满已经履行了返还租赁物给出租人的义务，因此张某甲、程某甲请求判令祝某甲自2014年8月1日起至实际返还太和县该商铺之日止按每月10000元向张某甲、程某甲支付该商铺租金（至起诉之日为55000元），并立即将该商铺返还给张某甲、程某甲的诉讼请求不予支持。张某甲、程某甲未提高证据证明张某乙与本案有关系，因此张某甲、程某甲请求判令张某乙与祝某甲承担连带责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。张某丙与陈某甲于2014年7月31日所签定的租期两年的房屋租赁合同，是在原租赁合同和转租合同均期满后又重新签订的房屋租赁合同，该合同亦是无处分权的人处分他人财产而订立的合同，仍属于效力待定合同。由于张某甲、程某甲于2014年8月29日，向祝某甲家中及花店、商铺分别邮寄《返还商铺通知书》，应视为张某甲、程某甲对张某丙将其所有的房屋出租给陈某甲的无权处分行为不予追认，因此该房屋租赁合同应为无效。根据合同法的有关规定，出租人以他人之物出租的，对标的物的所有人构成侵权或不当得利，应向标的物的所有人或合法使用人负侵权的民事责任或返还不当得利的义务。在真正的权利人向承租人追索标的物时，承租人不能向出租人再交付租金，承租人已向出租人交付租金的，真正权利人得向出租人请求返还不当得利。由于陈某甲于2014年7月31日签订租赁合同时已向张某丙交付了一年的租金100000元，因此陈某甲不承担向张某甲、程某甲交付租金的义务。由于2014年9月11日，陈某甲向太和县公安局城北派出所报案称，张某甲找人强行将其商铺内的花卉搬出该店，该事实有公安机关出具的接处警情况登记表、张某丙证言等证据证实。张某甲、程某甲亦未提供证据证明自2014年9月11日之后陈某甲继续使用该商铺，因此陈某甲不应承担返还该商铺的责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第二百一十二条、第二百二十四条，第二百三十五条、参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：驳回原告张某甲、程某甲的诉讼请求。案件受理费1175元，由原告张某甲、程某甲负担。张某甲、程某甲上诉称：一审认定事实不清，陈某甲及证人张某丙恶意串通，伪造证据。请求二审法院查明事实，依法改判。祝某甲、张某乙、陈某甲答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，张某甲、程某甲的上诉理由与事实不符，应维持一审判决。本院二审查明的事实同一审查明的事实。双方当事人均未提供新证据，故对一审查明的事实予以确认。综合双方当事人举证、质证及诉辨意见，本案的争认焦点是：一审判决驳回张某甲、程某甲的诉讼请求是否正确。本院认为：在2013年7月至2014年7月31日期间，张某甲、程某甲在诉状中自认涉案的房屋租赁给祝某甲，并已收取租金，出具了租金收条，在此期间，祝某甲、陈某甲均不承担向张某甲、程某甲交付租金的义务。2014年7月31日至起诉之日期间，虽张某丙与陈某甲于2014年7月31日所签定的租期两年的房屋租赁合同，该合同亦是无处分权的人处分他人财产而订立的合同，仍属于效力待定合同。由于张某甲、程某甲于2014年8月29日向祝某甲家中及位于太和县的花店、商铺分别邮寄《返还商铺通知书》，应视为张某甲、程某甲对张某丙将其所有的房屋出租给陈某甲的无权处分行为不予追认，因此该房屋租赁合同应为无效。二审庭审时，祝某甲、张某乙、陈某甲均称未使用涉案房屋，且张某甲、程某甲亦未提供证据证明自2014年9月11日之后陈某甲继续使用该商铺，因此陈某甲不应承担返还该商铺的责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，张某甲、程秀的上诉理由，证据不足，应维持一审判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费1175元，由上诉人张某甲、程某甲负担。本判决为终审判决。审　判　长　　郭　阳审　判　员　　李　刚代理审判员　　王亚娟二〇一五年九月二十八日书　记　员　　严申申附本判决适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。更多数据：搜索“”来源：