（2015）沪一中民二（民）终字第1859号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2015-10-27
案件名称
津味（上海）餐饮管理有限公司诉舜元控股集团有限公司等房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
津味（上海）餐饮管理有限公司,舜元控股集团有限公司,上海弘基企业（集团）股份有限公司,谢巍
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第1859号上诉人（原审被告、反诉原告）津味（上海）餐饮管理有限公司。被上诉人（原审原告、反诉被告）舜元控股集团有限公司。委托代理人陈丽萍，浙江沪鑫律师事务所律师。委托代理人程美姗，浙江沪鑫律师事务所律师。原审被告上海弘基企业（集团）股份有限公司。原审第三人谢巍。上诉人津味（上海）餐饮管理有限公司（以下简称津味公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2014）长民三（民）初字第2429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月7日受理依法组成合议庭，于2015年8月18日公开开庭进行了审理。上诉人津味公司的委托代理人王雨，被上诉人舜元控股集团有限公司（以下简称舜元公司）的委托代理人陈丽萍、程美姗，原审被告上海弘基企业（集团）股份有限公司（以下简称弘基公司）的委托代理人谢美红到庭参加诉讼。原审第三人谢巍经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案缺席审理，现已审理终结。原审查明，舜元公司系本市长宁区＊＊＊路＊＊＊号房屋权利人。2008年6月19日，舜元公司（甲方）与弘基公司（乙方）就长宁区＊＊＊路＊＊＊号企业发展大厦1-3层商铺签订《上海市房屋租赁合同》，约定租期自2008年8月20日起至2018年11月19日止。合同约定，…13-6在租赁期限届满或以任何原因终止本合同时，乙方须在租赁期结束或提前结束前至少30日之前，与甲方有关部门来信交回该房屋事宜，且乙方应在本合同终止的当日内，把该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，恢复与原状一致后交还给甲方。…14-1租金明细如下：…2011年10月5日-2014年10月4日每平方米建筑面积人民币（下同）6元。月租金总计为1，631，260元。免租期2014年10月5日-2014年11月19日…。除非本合同另有说明，否则租金是指租金或房屋使用费。14-2支付租金应遵循“先付后用”原则…5-2租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等费用由乙方承担。其他有关费用，均由乙方承担。15-1乙方同意应自行承担其使用的水、电、煤气、超时使用空调费和电话装置、通讯等使用而发生的费用。上述费用由物业管理公司统一代收代付，乙方应于收到物业管理公司发出的账单后按时支付该等费用，若乙方逾期支付该等费用，则每逾期一天，乙方须按逾期支付部分费用的0.5%支付滞纳金…。33、转租权、…甲方同意乙方在其正常业务范围内，有权与其客户签订转租合同及许可协议，旨在允许其客户作为其许可使用人将租赁单元之一部分用作商业用房出租等等…。2008年6月24日，弘基公司与谢巍就其中1层106室签订《租赁合同》，约定租期自2008年7月1日起至2016年6月30日止，合同约定：…2.2承租方必须支付和清偿显示于承租方独立仪表的有关水、电、煤气、电讯和电话费用等公用事业费用和于该房屋内使用的设施的费用。因承租方迟延缴纳水、电、煤气、电讯和电话费用等公用事业费用而引起的任何罚款都应由承租方独自负担。如出租方已向有关设施部门代付相关费用，承租方应根据出租方的要求在规定期限内偿还出租方已支付的关于水、电、煤气、电讯和电话费用等供应的费用及滞纳金。…4.26返还房屋4.26.1在租赁期结束日或提前终止日，承租方必须把该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物按附表七规定之交付标准或经出租方书面同意之良好的、清洁的可使用状态下交还给出租方…附表六租金、履约保证金、其他费用及支付方式：租金…（Vi）租赁期第六年：2013年7月1日至2014年6月30日止121，640元／月。（Vii）租赁期第七年：2014年7月1日至2015年6月30日止130，155元／月…。物业管理费（ａ）每月应付物业管理费28元／月／平米…等等内容。2008年7月15日谢巍（甲方）将系争房屋转租津味公司，并与其签订《房屋租赁合同》，双方约定，津味公司（乙方）承租房屋面积为263.23平方米。租赁用途为85°Ｃ休闲餐饮，租赁期限自2008年7月10日起至2016年6月30日止。…第三条租金、支付期和支付方式：双方确认，租赁期限内，乙方承租房屋范围内的每月租金。由以下两部分组成：第一部分：…2013年7月10日起至2014年7月9日，每月租金为121，640元，自2014年7月10日起至2015年7月9日，每月租金为130，155元…第二部分：该分公司的当月净利润的35%以租金的形式支付给甲方。同时约定了计算方法等等内容。2014年1月，弘基公司（乙方）与舜元公司（甲方）签订《关于舜元企业发展大厦1-3楼商铺单元提前退租的协议》，弘基公司申请希望提前终止原租赁合同。…1.甲乙双方确定：截止2014年1月31日，乙方应付给甲方和大楼物业管理公司的租金及水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、停车位租赁等相关费用共计5，383，107.43元，乙方应在2014年1月30日前向甲方和物业公司支付完毕。…2.截止2014年2月28日，乙方保证其舜元弘基天地项目的所有正常经营商户和甲方重新签订合同（具体合同内容采用弘基与商户签订的合同版本）乙方和所有正常经营商户签订的转租合同中的乙方权利义务自2014年2月1日始转让给甲方，2014年2月1日以后的租金和物业费等相关费用由甲方收取。…5.乙方在履行完毕本协议约定的义务并得到甲方书面确认后，甲方同意提前终止原租赁合同，并不予追究乙方提前退租的违约责任，否则，甲方有权依据原租赁合同相关条款向乙方追究违约责任…。嗣后，自2014年2月1日至12月2日止，舜元公司未再收取到系争1层106室房屋使用费等费用。2014年2月21日，弘基公司向谢巍发出“通知函”，主要内容为“关于我司与舜元控股集团有限公司的租赁合同于2014年1月31日终止，我司与贵租户签订的租赁合同的出租人变更为：舜元控股集团有限公司。特此告知：自2014年2月1日起各租户与舜元控股集团有限公司签订租赁合同，合同内容保持不变，沿用原合同版本。贵租户在2014年1月31日以前缴纳欠费应在2014年2月15日以前结清。上述告知函我司已于2014年1月29日统一以挂号信形式寄出”。并告知后续房屋租赁合同出租主体变更协议签订及押金退回流程如下：“1、首先由贵租户与弘基公司签订《房屋租赁合同出租主体变更协议》；2、《协议》签订后由贵租户再与舜元控股集团有限公司签订《房屋租赁合同》；…等等”2014年3月5日，舜元公司向各商户发出“签约征询函”，内容为“我司已于2014年2月11日发出了《关于舜元控股与商铺租赁关系变更》的通知并送达了租赁合同，截止目前，我司未收到贵司确认并盖章后返还的租赁合同，烦请贵司在3日内确认以下回执并加盖公章，我司收到后将报总公司审核批准，若我司3日内仍未收到以下回执，且并无收到任何书面意见的，我司将视为无合同处理并重新招租，所引起的一系列后果由贵司承担”。同日，津味公司在签收表上签字确认收到该函。2014年4月9日，津味公司向舜元公司发出“函”，内容为“…据悉，贵公司为该房屋产权人，与弘基公司之间的租赁关系已于2014年1月31日终止，弘基公司已经丧失该房屋出租权，而谢巍也不愿意与贵司签订租赁合同。为避免争议，现建议贵司就该房屋出租与我司直接订立租赁关系，我司也将全力配合签约事宜。此外，贵司委托上海优联物业有限公司为该房屋的物业管理公司，负责收取水、电等事宜。我司愿意与物业公司协商，先行支付2014年2月1日以来该房屋产生的水、电费，以示诚意。”舜元公司表示未收到。2014年4月10日，舜元公司向弘基公司就“关于商场交接事宜”发函，内容为：贵司自2014年2月1日起与我司解除租赁关系，但贵司至今一直未移交106单元，且已经拖欠106单元应缴2014年2月-4月租金共计364，920元、2月-4月物业管理费共计22，111.50元、2-3月水电费共计53，735.84元。请贵司接函之日起三个工作日内办理106单元的移交手续，并缴清2014年2月1日至4月15日的所有欠款。同时，我司从2014年4月16日起，将对该单元重新招租。贵司与之前系列租户的所有纠纷由贵司自行处理，与我司无关。嗣后弘基公司未向舜元公司交付该单元及支付相关费用。2014年4月28日弘基公司作为原告在与津味公司诉前调解未果的情况下起诉谢巍和津味公司［（2014）长民三（民）初字第1109号］，要谢巍、津味公司共同支付弘基公司2014年1月1日起至4月30日止的房屋租金、违约管理费、支付2013年7月30日起至2014年3月25日止的水电费及其上述费用的滞纳金。同年6月23日弘基公司撤回对津味公司的起诉。同日，弘基公司与谢巍自愿达成如下协议：一、上海弘基企业（集团）股份有限公司与谢巍就上海市长宁区＊＊＊路＊＊＊号1层106室房屋签订的《租赁合同》于2014年1月31日解除；二、谢巍就上海市长宁区＊＊＊路＊＊＊号1层106室房屋支付上海弘基企业（集团）股份有限公司2014年1月房屋租金人民币121，640元，于2014年7月15日前付清；三、谢巍就上海市长宁区＊＊＊路＊＊＊号1层106室房屋支付上海弘基企业（集团）股份有限公司2014年1月的物业费人民币7，370.50元，于2014年7月15日前付清；四、谢巍就上海市长宁区＊＊＊路＊＊＊号1层106室房屋支付上海弘基企业（集团）股份有限公司2013年8月至2014年1月的水、电费用共计人民币128，919.88元，于2014年7月15日前付清…。该调解书业已生效。2014年5月5日，津味公司向舜元公司发出“商洽函”，内容为“…日前，我公司已致函谢巍先生，并发函上海宏（弘）基企业（集团）股份有限公司，告知我公司于2014年5月10日起解除与谢巍所签订的房屋租赁合同（房屋租金已缴付至5月9日），根据相关法律规定，我公司已将该房屋自2014年5月10日起的租金提存于上海市普陀公证处（届时，公证处会书面函告贵公司），如贵我双方能尽快签订租赁合同，则租金可直接缴付贵公司，无需向公证处提存。因而，望贵公司尽快研究并回复我公司，以便贵我双方尽早签订房屋租赁合同。另贵公司需办理租金领取手续的，我公司一定积极配合。就2014年5月10日起发生的水电费，届时请提供具体金额，我公司支付给贵公司或物业。”2014年2月25日至6月25日舜元公司委托的物业管理公司上海优联物业有限公司分别向租户名称为“谢巍85°C”发出“付款通知单”，要求其支付自2014年1月26日以来欠付的水电、空调均摊费及物业管理费，津味公司签字确认收到。津味公司于2014年7月28日向上海优联物业有限公司支付了2014年5月26日至6月25日的水、电费及空调均摊费共计36，661.80元。2014年5月8日，津味公司向上海市普陀公证处公证提存系争房屋2014年5月10日-7月9日的租金243，280元（按月租金121，640元计算）。同年7月8日提存2014年7月9日-9月9日的租金260，310元（按每两个月260，310元租金计算）。2014年5月1日-8月31期间的物业管理费29，481.76元及2014年2月1日-7月31期间预提的水电费120，000元。共产生公证费1，959元。2014年5月13日，舜元公司向津味公司发出《关于舜元发展大厦商场106单元租赁事宜》函，除确认收到津味公司2014年5月5日函件外，同时要求其接函后三日内联系舜元公司，一起讨论租赁合同签订事宜。2014年7月30日，舜元公司向津味公司发出“通知”，主要内容为“我司已于2014年6月13日发出《租赁建议书》，并与贵司就《房屋租赁合同》的内容和租赁事宜做了两轮相关的面谈。截止今日，我司尚未收到贵司关于签订房屋租赁合同的确切回复，也未收到贵司已经使用的2-7月份的租金、物业管理费、水电费。…”并告知如果7月31日前未收到租赁合同回执将于8月1日起正式停止供水电及其他服务，同时保留追诉相关费用及滞纳金的权利等。2014年8月1日起舜元公司对系争一层106单元断水断电，津味公司85°Ｃ休闲餐饮未再营业。2014年8月13日津味公司向舜元公司发出“恢复通电通水函”，主要内容为：…一、我公司自2014年5月10日起因谢巍出现欠付租金的风险后直接向贵公司提存房租和物业管理费，我公司租赁权力受法律保护。二、贵公司自2014年8月1日起无故切断我公司＊＊＊路门店的水电，严重侵犯了我公司的合法权益，请贵公司收函之后立即恢复水电供应，满足我公司正常营业条件；三、2014年8月1日起至恢复水电供应期间产生的房租全部由贵公司承担，恢复水电供应前我公司将暂停向普陀公证处提存新的租金，由此产生的法律后果由贵公司承担。同时我公司保留向贵公司主张停业期间营业损失的权利…。2014年8月15日、8月25日，舜元公司向津味公司分别发出“律师函”及“函”，主要内容除告知舜元公司与弘基公司的租赁合同已经解除外，同时要求津味公司支付2014年2月1日起至搬离之日止的占有使用费、物业管理费、水电费等费用，函告在收到本函件之日起三日内务必搬离房屋，否则本房屋内的所有物品将按无主物品由舜元公司进行处理，由此产生的损失，由津味公司自行承担，另告知将保留向津味公司主张相关费用及非法占有房屋所造成损失的权利等等。2014年8月20日、9月2日津味公司回应舜元公司分别发出“回函”两份，主要内容：…一、我司拥有合法租赁权利，贵司擅自提前解除租赁合同无效。…二、贵司请求我司支付2014年2月1日起的占用使用费、水电费等无事实及法律依据。…三、贵司擅自断电断水行为侵犯我司合法权益，应立即恢复。…四、2014年8月1日起至恢复水电供应期间产生的房租全部由贵公司承担，同时保留向贵公司追偿停业期间营业损失的权利…等等。2014年9月17日，舜元公司起诉来院，最后确定诉请为要求判令：一、津味公司、弘基公司共同向舜元公司支付占有使用费1，267，652元及其逾期付款利息733，609元（暂计至2014年12月15日，要求支付到实际履行之日止）；二、津味公司、弘基公司共同向舜元公司支付物业管理费74，189.45元、水费2，280元、电费152，776.25元、空调均摊费2，929.35元，并要求两被告承担诉讼费。津味公司提起反诉，请求判令舜元公司：一、赔偿津味公司停电停水损失800，000元（从2014年8月1日起至9月9日止以每天营业额20，000元计算）；二、赔偿津味公司公证费1，959元。并要求舜元公司承担反诉费。本案在诉讼过程中，经法院主持调解，舜元公司与津味公司经协商另签订系争房屋租赁合同，约定租赁期限自2014年12月3日至2016年6月30日。津味公司表示愿意参照其与谢巍签订的租赁合同向原告支付2014年5月10日至7月31日的房屋租金、水电费、物业管理费（扣除2014年5月26日-6月25日已经支付的费用），但不同意支付空调均摊费。另查，津味公司于2013年12月19日向谢巍支付了2014年1月10日－3月8日的租金和2014年1月-2月的物业费。2014年2月17日向谢巍支付了2014年3月10日－5月9日的租金和2014年3月-4月的物业费，并向谢巍支付了截止2014年1月前的水、电等费用。2015年4月8日舜元公司向上海优联物业有限公司代付了水、电及物业费等共计232，175.05元。上海北大青鸟企业发展有限公司现更名为舜元控股集团有限公司。上海弘基企业（集团）有限公司现更名为上海弘基企业（集团）股份有限公司。双方的争议焦点为：一、舜元公司是否享有请求津味公司、弘基公司共同承担房屋使用费等支付责任之权利。舜元公司认为：1、根据《上海市房屋租赁条例》相关条文规定，弘基公司与其提前解除租赁合同之时，津味公司与谢巍的租赁合同也随之解除。2、自2014年2月11日以来，舜元公司已多次发函给津味公司，要求其与本公司签订新的租赁协议，直至要求其搬离系争房屋，但其既不签订合同也拒绝搬离，非法占有系争房屋，是为构成直接侵权。3、根据《合同法》235条规定，弘基公司具有返还租赁房屋的义务，且根据双方协议约定，弘基公司也有保证商户于2014年2月28日前重新和舜元公司签订合同的义务，弘基公司从未向津味公司发过通知，没有履行约定义务，也构成间接侵权。4、津味公司作为直接占有人、弘基公司作为间接占用人侵犯了其财产所有权，故舜元公司认为两被告均有过错，要求共同承担支付责任。舜元公司为支持自己的诉讼主张，除提供前述已被法院采信的证据以外，另提供以下证据材料：1、书证。舜元公司向各商户发出“通知”一份。证明2014年2月11日其已告知各商铺，弘基公司已经于2月1日起提前解除租赁合同，舜元公司收回所有商铺租赁面积，要求各商户与其联系签署新的租赁合同，并办理相应的租赁手续等等，并告知了联系方法及联系人。津味公司的质证意见为，公司未收到2月11日的通知，直至3月5日公司才收到签收函，故对该证明的事实不予认可。弘基公司的质证意见为，其没有收到过该通知，但其提前退租后，也有电话联系谢巍，向谢巍发放通知，并与津味公司门店的工作人员有电话联系，津味公司应当知道弘基公司与舜元公司的租赁合同已于2014年1月解除，并要求各租户和舜元公司重新签订租赁合同。谢巍的质证意见为，其没有收到过该通知，仅于2014年2月21日收到了弘基公司的“通知函”。法院认证如下，对于舜元公司提供的“通知”，虽然舜元公司尚无补强证据证明津味公司、谢巍已经收到通知，但并不妨碍认定津味公司、谢巍知道或应当知道与该“通知”内容相似的事宜，因弘基公司已有“通知函”到谢巍，津味公司也于2014年2月17日以后未向谢巍支付水电等费用，谢巍也向津味公司表示相关事宜由其出面协调，故法院综合当事人的陈述及其他相关证据，予以认定。津味公司认为：1、舜元公司和弘基公司签订的提前退租协议是双方协议，虽然涉及津味公司但不能约束津味公司，其与谢巍有合法的房屋租赁关系，使用租赁房屋有合法依据，其也诚信履行合同义务。2、2014年5月之前的租金和物业费已支付给谢巍，5-9月的租金等费用已经公证提存保管并及时告知舜元公司，断水断电之后的相关费用应由舜元公司承担，但舜元公司不顾津味公司已经支付租金给谢巍的事实，而要求其支付租金等费用，并直接和其签订租赁合同，由于舜元公司和弘基公司租赁关系主体变更没有妥善衔接，谢巍没有按时交租金与弘基公司，同时又对津味公司提高租金，致使其与舜元公司的租赁合同无法签订。3、舜元公司主张其应承担侵权责任没有法律依据，即便其使用房屋构成侵权，侵犯的也是弘基公司基于租赁关系取得的租赁权，而不是舜元公司基于物权的权利，侵权的主体是弘基公司，舜元公司无权对其提起侵权之诉。津味公司为支持自己的诉讼主张，除提供前述已被法院采信的证据以外，提供以下证据材料：1、公证书邮寄及签收回执。证明其已经将5-9月的租金等费用公证提存保管并及时告知舜元公司。舜元公司的质证意见为，公证书没有收到过，签收回执上的签收人非本公司人员，且津味公司明知本公司已经与弘基公司解除合同还采取提存的方法而不直接支付本公司，故认为不能证明待证事实。法院认证如下，对于津味公司相关费用进行公证保管的事实予以确认，根据舜元公司多次签收的情况，应该认定舜元公司获悉津味公司将部分费用公证保管的事实，其真实性予以确认，但从津味公司于2014年4月9日向舜元公司发出“函”的内容来看，津味公司知道相关钱款的支付对象，故与津味公司待证事实之关联性法院不予认定。弘基公司认为：1、2014年1月31日，其与舜元公司已经协议解除租赁合同，并根据约定在第一时间通知了津味公司和谢巍，要求津味公司或者谢巍直接和舜元公司签订合同，由于他方为了各自的利益没有达成一致，导致合同未签订。2、其与谢巍的诉讼最终达成和解，但调解的前提是由谢巍和舜元公司直接接洽之后的合同签订事宜，其将与谢巍合同解除时间定在该时，是为了帮助舜元公司和谢巍搭建重新签订合同的平台。3、弘基公司没有占用房屋，在此期间没有过错和责任，故舜元公司对其主张支付相关费用没有事实和法律依据。弘基公司为支持自己的诉讼主张，提供以下证据材料：1、书证。“函”二份，证明公司于2014年3月24日、4月17日已经向谢巍、舜元公司及上海优联物业有限公司发出书面通知，催要4月份以前的所欠费用，否则准备停水停电，但未果，也没有得到舜元公司的响应。舜元公司的质证意见为，对其真实性没有异议，公司收到此通知，但不能证明弘基公司要证明的事实，根据双方终止协议，弘基公司要处理好和津味公司的事情，通知内容恰恰证明催讨相关费用是弘基公司的义务，同时当时情况尚不明确，故未采取停水停电措施。津味公司的质证意见为，通知函公司没有收到，但当时确实有停水停电的现象，此能证明舜元公司和弘基公司之间的租赁关系没有解除，弘基公司催款在履行合同。谢巍的质证意见为，没有收到书证，对其真实性不予认可，但停水停电的情况是有发生过。法院的认证意见如下，对该书证的真实性法院予以认定，能证明弘基公司有发通知的行为，但与待证事实缺乏关联性，法院不予确认。谢巍认为：1、舜元公司在本案中不向己主张权利，故不发表意见。2、其与弘基公司先行解决纠纷是在保留追究弘基公司违约责任的前提下达成的协议，双方对其5月份已收取的租金等费用也未约定如何处理，故并非弘基公司所述。3、舜元公司意欲与津味公司直接建立租赁关系，故其收取的租金等也未交付舜元公司，其认为是与弘基公司的法律关系。二、舜元公司所主张的财产损失是否客观存在，空调分摊费是否系损失范围，应否由津味公司、弘基公司共同承担，2014年8月1日停水断电以后的房屋使用费等应否由舜元公司自行承担。舜元公司认为，其没有收取到房屋使用费，物业管理费、水、电及空调能耗分摊等费用已实际发生，并由其先行垫付，所主张的费用损失客观存在。该些费用与弘基公司的租赁合同中有明确约定，津味公司已经支付了2014年5月26日-6月25日期间相关费用及空调能耗分摊费。其主张谢巍与津味公司约定的租金标准计算房屋使用费。2014年8月1日在其反复要求津味公司搬离未果的情况下停水断电，三天后恢复供用。津味公司没有营业，但其设施并未搬离，津味公司占用系争房屋理应支付费用。津味公司认为，其愿意参照与谢巍签订的租赁合同向舜元公司支付2014年5月10日至7月31日的房屋租金、水电费、物业管理费（扣除2014年5月26日-6月25日已经支付的费用），不同意支付空调均摊费，认为该费用超出支付范围。5月之前的费用已经支付。停水断电之后的费用由舜元公司自己承担。弘基公司认为，即便需要承担责任，也应按照与其约定的租金标准确定，而不应该按照津味公司的租金标准确定。谢巍对此认为与其无关，故不发表意见。法院认为，舜元公司所主张的财产损失系已客观存在，此有相应的证据佐证。依照侵权诉讼填平损失原则之原理，对于使用房屋所发生的占用费、物业费及水电、煤、通讯等费用应由津味公司、弘基公司承担。根据法律规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。舜元公司请求参照谢巍与津味公司的租金标准确定占有使用费，一方面津味公司没有异议，且众所周知当时的房屋租赁市场价格并不高于目前的价格；另一方面也避免采用评估方式加重诉讼成本，故舜元公司该请求应是公平合理的，法院予以认可。关于2014年8月1日以后的房屋使用费的承担，由于舜元公司在与津味公司反复磋商签订新的租赁合同不成情况下主张物权要求其搬离，但津味公司仍然无权占有，主要过错在于津味公司，但舜元公司采取停水停电等方式客观上导致津味公司使用受到影响，故舜元公司不能按照正常使用房屋的状态来主张财产权益，该时段的房屋使用费由法院酌定予以调整，即2014年8月1日至12月2日期间的使用费529，297元，按照80%的比列确定由津味公司、弘基公司共同承担应是恰当而合理的。三、舜元公司所主张的逾期付款利息损失是否应由津味公司、弘基公司共同承担，标准如何确定。舜元公司要求津味公司、弘基公司按合同约定日息千分之三的标准支付拖欠房屋使用费的滞纳金。津味公司、弘基公司对此不予认可。法院认为，舜元公司现以侵权损害赔偿为请求权，故其要求按合同约定日息千分之三的标准支付拖欠费用的滞纳金没有相应的依据。然根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国侵权责任法﹥若干问题的解释》的相关规定，对财产造成损失的，应当赔偿受害人实际损失，包括对现有财产造成的损害以及侵权行为发生时预见或者可以预见的可得利益。对此，舜元公司未按时收取到房屋使用费（租金），确实存在现实损害及可得利益损失，故承担利息损失的请求法院可予支持。至于利息损失的计算标准可由法院酌定，按中国人民银行同期贷款利率，自其向法院起诉之日起算。四、津味公司反诉主张的停业期间营业损失是否存在，是否应由舜元公司承担赔偿责任。津味公司认为，由于舜元公司2014年8月1日之后断水断电导致其停业，期间产生包含营业成本和利润的营业损失，现按照每天营业额20，000元，主张2014年8月1日-9月9日的营业损失800，000元要求舜元公司赔偿。津味公司为支持自己的诉讼主张，提供以下证据材料：1、书证。2014.2.1-2014.7.31营业额览表及解款单。证明公司营业额仅现金就达每天20，000余元。舜元公司的质证意见为，对该书证的真实性、关联性、合法性都不予认可。停水停电是事实，但仅停止供应了两、三天就恢复。舜元公司没有侵权，损失即使存在也不是其造成，舜元公司多次催促搬离，津味公司拒不搬离，损失应由其自己承担，且损失也不能由营业额来体现，没有扣除成本。津味公司自认2013年后续都存在亏损，故没有损失。法院认证如下，对津味公司提供的营业额览表及解款单相一致部分的真实性予以认定，但与待证事实的关联性法院不予认定。断水断电可能影响津味公司的正常使用，但导致该后果的发生主要责任在于津味公司，舜元公司应该承担的责任已经在房屋使用费的确定上予以充分体现，故津味公司即使存在损失也应由其自己承担，舜元公司无需承担赔偿营业损失责任。法院认为，尽管本案的请求权为侵权损害赔偿，但其基础前提是合同法律关系，本案涉及租赁合同及转租合同中出租人、承租人、转租人及次承租人关系的考量。根据《中华人民共和国合同法》之相关规定，因当事人一方的违约行为，侵犯对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。根据《中华人民共和国侵权责任法》第十一条之规定，二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，每个人的侵权行为都足以造成全部损害的，行为人承担连带责任。结合本案，出租人舜元公司与承租人弘基公司具有租赁合同关系，对于租赁合同终止履行以后的法律后果处理，舜元公司享有主张弘基公司承担损害赔偿责任，即可以通过追究其违约责任或者侵权责任而实现。基于舜元公司与弘基公司合同约定的义务，合同终止履行后返还租赁物是弘基公司的基本义务之一，即使弘基公司嗣后有促使舜元公司与承租人重新签订新的租约行为，但此并非已经免除其返还租赁房屋的合同义务。舜元公司在权利竞合的情况下，既可以基于租赁关系要求弘基公司返还租赁物，也可以基于所有权要求返还，弘基公司应当支付逾期返还租赁物的租金及赔偿损失。故舜元公司要求弘基公司承担侵权赔偿责任具有法律依据，法院依法准许。法院注意到，津味公司在本案审理过程中反复强调其与谢巍有合法有效的租赁关系，同时也不认可舜元公司与弘基公司的合同已经终止。从本案现有证据表明，津味公司在2014年2月以来知道或者应当知道舜元公司与弘基公司的合同关系已于2014年1月31日终止及舜元公司要求与其签订新的租约之事实，故津味公司在未与舜元公司建立新的租赁关系之前，在未取得舜元公司准许之前提下，津味公司原本享有的租赁权之基础已经丧失，即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，如果继续使用，则构成对舜元公司所有房屋的无权占有。同时，由于舜元公司与弘基公司之间合同的解除，必然导致津味公司不享有以租赁权对抗舜元公司物的请求权之权利，津味公司继续占用租赁房屋而不支付使用费是为侵权。据此，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之相关规定，舜元公司请求负有腾房义务的津味公司支付逾期腾房占有使用费，理应得到法院的支持。关于津味公司抗辩其已将2014年5月份之前的相关费用支付谢巍，8月份以后的费用由舜元公司自行承担，5月至9月份的费用也因舜元公司和弘基公司的拒绝接受而采取提存公证保管，其已对舜元公司履行了支付义务的意见。法院认为，津味公司对己所提出的反驳事实，应当提供证据加以证明，津味公司没有举证证明其向舜元公司和弘基公司支付费用遭拒的事实，也没有举证证明其具备存在需要“提存”法定情由的正当性和必要性之事实，且津味公司5月之前相关费用支付之对象也非房屋的所有人舜元公司，故其抗辩意见法院不予采信。同样，因公证产生的相关费用也应由其自行承担。综上所述，法院认为，舜元公司与承租人弘基公司签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，依法有效。弘基公司转租与谢巍，谢巍再转租给津味公司，由于再转租行为完全符合转租的法律特征，法律也并未对此有禁止性规定，故法院予以确认。现在实际履行过程中各方发生争议，舜元公司要求弘基公司与津味公司承担侵权责任具有事实依据和法律依据，舜元公司及其委托代理人的诉讼理由正当，合议庭予以采纳，舜元公司之合法合理之诉请，法院予以支持。原审法院审理后，根据《中华人民共和国侵权责任法》第十一条，第二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国侵权责任法》若干问题的解释第十九条、第二十八条，《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二〇一五年五月二十五日作出判决：一、津味（上海）餐饮管理有限公司、上海弘基企业（集团）股份有限公司应于判决生效之日起十日内共同支付舜元控股集团有限公司房屋使用费人民币1，161，793元，及其逾期付款利息（以人民币1，161，793元为本金，自2014年9月17日起算至实际履行之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算）；二、津味（上海）餐饮管理有限公司、上海弘基企业（集团）股份有限公司应于判决生效之日起十日内共同支付舜元控股集团有限公司物业管理费人民币74，189.45元、水费人民币2，280元、电费人民币152，776.25元、空调均摊费人民币2，929.35元；三、驳回津味（上海）餐饮管理有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费人民币5，000元，由津味（上海）餐饮管理有限公司、上海弘基企业（集团）股份有限公司共同负担。本诉案件受理费人民币22，984.70元，由舜元控股集团有限公司负担人民币8，479.40元，津味（上海）餐饮管理有限公司、上海弘基企业（集团）股份有限公司共同负担人民币14，505.30元。反诉案件受理费人民币5，949.80元，由津味（上海）餐饮管理有限公司负担。判决后，津味公司不服，上诉于本院，诉称：津味公司依据与谢巍的租赁合同依法占有使用系争房屋，舜元公司及弘基公司解除租赁合同并不必然导致津味公司与谢巍的租赁合同终止，因此原审认定津味公司侵权不符合事实。津味公司已按约（先付后用）向谢巍支付了2014年5月9日之前的租金及物业费，因谢巍、弘基公司、舜元公司之间未交接清楚，致使舜元公司未收到该笔款项，原审法院现要求津味公司再向舜元公司支付，没有合同依据也不公平。弘基公司即便负有返还房屋的责任也是基于合同非侵权，原审判决弘基公司及津味公司共同承担侵权责任错误，且还未区分是按份责任还是同等责任。舜元公司在未给予通知及合理期限的情况下停水、停电，造成津味公司的损失，原审还要津味公司承担80%的租金不合理，应当由舜元公司赔偿津味公司的损失。综上，要求二审法院撤销原判，改判驳回舜元公司的原审诉请，支持津味公司的原审反诉请求。被上诉人舜元公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。原审被告弘基公司述称：同意津味公司的意见，本案中弘基公司不是侵权责任人，不应当承担侵权责任。原审第三人谢巍未到庭答辩。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：舜元公司、弘基公司签订的《上海市房屋租赁合同》、《关于舜元企业发展大厦1-3楼商铺单元提前退租的协议》，弘基公司、谢巍签订的《租赁合同》，谢巍、津味公司签订的《房屋租赁合同》均为当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定应属有效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据本案相关的合同约定，弘基公司有义务保证津味公司与舜元公司重新签订合同，但其未完成该项义务，应当承担违约责任。另，弘基公司作为本案租赁合同的第一承租人，在解除合同后无法返还系争房屋，也应当承担租赁合同项下的支付义务。现舜元公司要求弘基公司赔偿系争房屋的使用费及管理费等直接损失，有合同及法律依据，本院予以支持。原审对此作出的判决正确，本院予以维持。根据本案查明的事实，弘基公司提前退租以后，舜元公司、弘基公司均向发展大厦1-3楼商铺的商户发出通知，要求各次承租人即商户与舜元公司直接重新签订租赁合同。在整个大厦商铺整体变更出租人的情况下，除了本案津味公司以外的其他十余户商户均与舜元公司完成新签合同，唯独津味公司主张未收到任何通知，对于业主变更不知情。虽然舜元公司没有直接的书面证据证明该节事实，但津味公司的不知情主张有违常理，本院难于置信。鉴于津味公司的租赁权利来源于弘基公司的租赁合同，在弘基公司与舜元公司之间的租赁合同已经解除的情况下，津味公司的租赁权利也丧失，因此其作为实际使用人，应当支付使用期间的使用费及物业管理费等费用。原审对此判决正确，本院予以维持。关于津味公司有重复支付费用的问题。本院认为本案中有证据证明系争房屋的转租人谢巍收到了相关的通知，其未将变更出租人信息及时传达津味公司，也未将收取的费用转付相关公司有履行瑕疵，津味公司可依据双方的租赁合同向其主张权利。津味公司认为其不应承担停水停电期间80%的租金以及舜元公司应当承担期间的赔偿等诉请均无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人津味公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币28，934.5元，由上诉人津味（上海）餐饮管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶 兰代理审判员 许 京代理审判员 蒋辉霞二〇一五年九月二十八日书 记 员 周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 搜索“”