（2015）昌民初字第11276号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2016-06-02
案件名称
北京市昌平区小汤山镇马坊村经济合作社与王保成租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京市昌平区小汤山镇马坊村经济合作社,王保成
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百三十五条
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2015）昌民初字第11276号原告北京市昌平区小汤山镇马坊村经济合作社，住所地北京市昌平区小汤山镇马坊村。法定代表人王世杰，社长。委托代理人张玉泉，北京市奥援律师事务所律师。委托代理人李云峰，北京市奥援律师事务所实习律师。被告王保成，男，1947年1月28日出生。原告北京市昌平区小汤山镇马坊村经济合作社（以下简称：马坊村经合社）与王保成租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告马坊村经合社的委托代理人张玉泉、李云峰，被告王保成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马坊村经合社诉称：2010年1月1日，原、被告双方签订了《租赁合同》，依合同约定：“原告将位于北京市昌平区小汤山镇马坊村村西的院落内（有围墙）厂房11间及场地设备出租给被告经营，四至已在合同中明确约定。当时院内还有北房442.64平方米，也属于原告村集体所有，未写入和他，但被告一直也在使用。租赁期限自2010年1月1日起至2014年12月31日止。双方还约定了如遇拆迁占地，补偿如何进行分配等，其他权利义务的的约定详见合同。被告在租赁期限内，新建了部分房屋，并将原告所属的院墙拆除，将原告所属的部分442.64平方米（未写入合同租赁范围）进行了修缮。2014年12月31日，原、被告双方签定的租赁合同期限届满，被告理应将房屋、院落场地腾退。但该租赁地属于“平原造林绿化工程”拆迁范围内。相关部门对租赁地内的房屋等地上物设施进行了评估作价。原、被告双方对于原告原有的房屋、被告自建房屋、各自应得补偿均无异议。对原告所属的北房442.64平方米，因被告进行了修缮，所以双方未能达成一致。现被告仍占有使用该租赁地基房屋。原告诉至法院，请求判令：1、被告将承租原告的位于北京市昌平区小汤山镇马坊村村西的厂房及场地设备等腾退给原告；2、被告向原告支付2015年1月至6月未腾退房屋场地的占地使用费25000元；3、对原、被告双方争议的房屋补偿款495440元依法分割；4、被告赔偿拆毁原告围墙损失9000元；5、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将第三项诉讼请求变更为对租赁场地内的北房（495.44平方米）份额依法分割。被告王保成辩称：1、关于北房财产分割问题：2009年底，我与经济合作社签订合同时，租金每年5万元，我提到在此地周边同样大的地方每年租金4000元，我要求经济合作社把厂房及住房修好。经济合作社认为85年的老房子已经没有修的必要，该拆的就拆，最后达成共识，让我把北房、西房全部建好，西房归经济合作社，北房合同上就不写进去了（互顶债了）。我把北房、西房全部拆了，就剩下三面墙，换了上盖，因25年以上的水泥瓦全风化碎了。顶上原有的杨木因漏雨糟了，全部换成了彩钢顶；房屋前面裂了很多大口子，门窗都是老破木料，多次被政府列为危房，我新砌了前面、换了塑钢门窗、新铺了地面。我的投资按当年比老房子所剩的残墙断壁大多了，实际上2009年村里在1985年盖的房子已经不存在了，当年经济合作社做的决定是村里占便宜的。2、关于收取半年租金的问题：在2014年10月，镇政府与经济合作社联合下发了我承包的地方列为平原绿化拆迁范围，并在我承包的大门上多次贴公告要求腾房。在此大形势下，我的合作伙伴不能在此长久经营，10月底前全部搬走了。至2015年6月底，已过7个月，直接损失28万元，我的损失应由经济合作社负责赔偿。3、关于院墙，1985年建的院墙随着2010年的翻建房屋、整理院子已不见踪影了。我的事情是前任村干部处理过的，现任村干部不能不认。经审理查明：2010年1月1日，马坊经济合作社（甲方、出租方）与王保成（乙方、承租方）签订《协议书》，约定：一、甲方将坐落于昌平区小汤山镇马坊村村西的厂房及设备（租赁现状：厂房11间、水电齐全）租赁给乙方使用经营。厂房四至：北至村猪厂后40公分、南至公路，东至本厂房东房外墙，西至本厂西房外墙。租赁期限为五年，自2010年1月1日起至2014年12月31日止。二、每年租金为伍万元，乙方于签订本协议之日起一个月内交清当年租金。水、电费由乙方按月交纳。三、在合同有效期内乙方对所租土地及原有建筑享有使用权、改造权；如遇国家占地、旧村改造，由开发单位对乙方自行建设的地上建筑物进行补偿。双方合同即时终止，甲方不予赔偿任何损失。四、合同有效期内，甲方无权单独终止协议，如甲方违约给乙方造成的经济损失由甲方全部赔偿。五、合同有效期内乙方无权转租、转借、或单方终止协议，如乙方违约，乙方的损失自负，所交当年租金甲方不予退还。六、在合同有效期间甲、乙双方不能以法人代表的变更而终止协议。合同履行期间，乙方自行负责对承租房屋进行保养、维护；合同届满后交付甲方验收收回，乙方自行建设的地上物由乙方自行拆除或协商作价处理。七、乙方应搞好相邻关系，经营活动不得扰民，如发生扰民情况，经相关部门认定后，合同自行解除，损失由乙方自负。经法庭询问，涉案的厂房、场地及设备现由被告控制使用，被告自2014年12月31日后未再向原告支付过租金。被告表示原告曾在2014年口头告知过其该土地涉及平原造林工作，需要拆迁，让其一直使用不需交纳租金；原告对此不予认可，并称合同期满后因绿化问题而不再具备出租调解，没有说过让被告继续承租使用土地。庭审中，原告提交《马坊村养殖小区拆除腾退补偿费用协议书》和房屋现状平面图。该协议书中甲方列明为北京市昌平区小汤山镇政府、乙方为原告、丙方为被告，关于地上物补偿部分载明依据《昌平区平原造林绿化工程拆迁及土地租赁事实方案》及其附件相关规定，经双方协商确认乙方能获得的各项补偿款总计￥201210.00元，丙方能获得的各项补偿款总计￥922515.28元，其中一处房屋8.8米＊56.3米乙方与丙方存在分歧，补偿款为495440.00元，此分歧地上物补偿待乙丙方通过人民法院判决或协商一致后，甲方根据法院判决结果或协商一致的协议书予以支付。以上为估算补偿款金额，最终补偿款金额以审计公司出具的资金审核表为准。该协议书上三方当事人均未签字或盖章。双方当事人一致认可上述院落中的西房归原告所有，北房双方之间存在争议，其他房屋及补偿归被告所有。关于涉案院落中的北房情况，原告表示房屋在出租时存在，因房屋破旧所有没有写入租赁范围，原告不否认被告在承租期间进行了修缮、维护，但认为只是添附行为，应按共同合理原则进行分配。被告表示其修缮北房花费27万至28万元，被告只是保留了四框，其他都是由被告维修、修缮的。双方一致认可被告的顶子由水泥换成了彩钢、门窗进行了更换、地基和墙体是原来的房子。经法庭询问，双方当事人表示因双方对8.8米＊56.3米北房权属有争议，所以无法签到拆迁协议，数额确定不了。原告要求由法院酌定北房份额的划分，被告认为北房归其所有。关于围墙问题，原告表示存在100米左右的围墙，在被告建房时拆毁了一部分围墙，每米按90元计算，要被告赔偿9000元。被告认可存在围墙，但最多由70至80米，因围墙又矮又倒塌，所以在建房时拆除，被告认为该行为属于合同约定的修缮并不同意赔偿。上述事实有《协议书》、《马坊村养殖小区拆除腾退补偿费用协议书》、房屋现状平面图及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。本院认为：原告与被告签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于原告要求被告腾退涉案厂房及场地设备的诉讼请求，因双方之间《协议书》中约定的租期为2010年1月1日至2014年12月31日，现该期限已到期，且双方未签订书面的续租合同，原告亦不认可同意被告继续租赁该土地及房屋、设备，被告亦未向原告交纳租金，故被告无权继续占有使用涉案土地及房屋、设备，本院对原告该项诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付2015年1月至6月占地使用费的诉讼请求，因双方之间的《协议书》已到期，但涉案土地由被告占有、使用，故被告应支付原告一定的土地使用费用，依据本案具体案情，参考双方之间相关约定，本院认为原告的主张较为合理，故予以支持。关于原告要求分割租赁场地内495.44平方米北房份额的诉讼请求，虽然该房屋在《协议书》中未具体载明，但双方当事人一致认可房屋的存在，且根据双方当事人对该房屋历史及修缮情况的陈述，本院酌情确定双方对该房屋各享有50%的份额。关于原告要求被告赔偿围墙损失的诉讼请求，虽然该围墙在《协议书》中未具体载明，但双方当事人一致认可围墙的存在，仅对围墙的具体情况存在争议，且该围墙现已灭失，且《协议书》中约定被告对所租土地及原有建筑享有使用权、改造权，且在被告拆除围墙后，原告仍继续收取其租金，应视为原告认可被告拆除围墙及改造原有建筑的行为，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告王保成于本判决生效后三十日内将原告北京市昌平区小汤山镇马坊村经济合作社与被告王保成于二○一○年一月一日签订的《协议书》中约定厂房、场地及设备腾退给原告北京市昌平区小汤山镇马坊村经济合作社。二、被告王保成于本判决生效后七日内向原告北京市昌平区小汤山镇马坊村经济合作社支付二○一五年一月至六月的占地使用费二万五千元。三、原告北京市昌平区小汤山镇马坊村经济合作社与被告王保成于二○一○年一月一日签订的《协议书》中位于北京市昌平区小汤山镇马坊村村西的北房495.44平方米由原告北京市昌平区小汤山镇马坊村经济合作社享有二分之一的所有权，由被告王保成享有二分之一的所有权。四、驳回原告北京市昌平区小汤山镇马坊村经济合作社的的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千五百四十八元，由原告北京市昌平区小汤山镇马坊村经济合作社负担二千二百七十四元，已交纳；由被告王保成负担二千二百七十四元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 张 俊二〇一五年九月二十八日书 记 员 程建民 来自：