（2015）洛民终字第2351号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2015-11-20
案件名称
郑兰兰、郑森豹与任红租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省洛阳市中级人民法院
所属地区
河南省洛阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）洛民终字第2351号上诉人（原审原告）：郑兰兰。上诉人（原审原告）：郑森豹。委托代理人（特别授权）：唐红雷、叶文超，河南万基律师事务所律师。上诉人（原审被告）：任红。委托代理人（特别授权）：王海霞。上诉人郑兰兰、郑森豹与上诉人任红租赁合同纠纷一案，郑兰兰、郑森豹于2015年4月16日向洛阳市洛龙区人民法院提起诉讼，请求判令：任红立即搬出洛阳市洛龙区龙兴小区45栋1单元101室；任红支付房屋使用费从2015年2月1日起至实际交付房屋止，按每月5000元计算，诉讼费由任红承担。原审法院经审理，于2015年7月1日做出（2015）洛龙民初字第953号民事判决，郑兰兰、郑森豹与任红均不服原审判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年9月25日公开开庭进行了审理。上诉人郑兰兰及郑兰兰、郑森豹的委托代理人唐红雷，上诉人任红及其委托代理人王海霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2011年8月1日，郑兰兰委托其父郑森豹（出租方）与任红（承租方）签订房屋租赁合同一份，合同约定：郑森豹将位于洛阳市洛龙区龙兴小区45栋1单元101室房屋出租给任红，房屋面积120平方米，租期两年，从2011年8月2日至2013年8月1日，租金每月1000元。出租方出租的房屋由承租方负责装修，装修费由承租方承担，合同期满后附属于该房屋的装修归出租方所有，但如出租方中途解除合同，出租方应当赔偿承租方因装修房屋所支付的一切费用等。合同到期后，任红一直按每月1000元向郑兰兰支付租金至2014年8月1日。后双方口头约定，继续由任红租赁此房屋，每月房租为1500元。任红支付租金至2015年1月31日，之后再未向郑兰兰、郑森豹交纳房租。对以上事实，双方均予以认可。另查明，涉案房屋洛阳市洛龙区龙兴小区45栋1单元101室系拆迁安置房屋，为郑兰兰从他人处购买。原审法院认为：郑森豹、任红双方签订的租赁协议是双方真实意思表示，应为有效协议，双方均应按约履行义务。2013年8月1日，协议到期后双方未再续签订书面协议，但双方一直实际履行，按合同法相关规定应视为不定期租赁，郑兰兰可以随时解除合同，但应在合理期限之前通知对方。郑兰兰要求任红搬出该房屋的诉求应予支持，且任红应支付郑兰兰该出租房屋使用费，每月按1500元计算从2015年2月1日起至实际交付房屋之日止。任红的答辩理由不成立，不予采纳。郑兰兰的其他诉求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、任红于判决生效后二十日内搬出洛阳市洛龙区龙兴小区45栋1单元101室；二、任红于判决生效后十日内支付郑兰兰每月按1500元计算从2015年2月1日起至实际交付房屋之日止的房屋使用费。三、驳回郑兰兰的其他诉讼请求。如果任红未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费650元，由任红承担。郑兰兰、郑森豹不服原审判决，向本院提起上诉称：任红占用郑兰兰、郑森豹的房屋转租给他人，牟取高额利益，损害了郑兰兰、郑森豹的正当利益。原审判决认定房屋使用费按每月1500元计算过低，应当按每月5000元计算。任红答辩称：郑兰兰、郑森豹没有取得房屋所有权，无权处理该房屋，任红不应当支付房租。任红不服原审判决，向本院提起上诉称：本案诉讼所涉房屋系拆迁安置房，产权属于焦屯村，不能买卖，郑兰兰买该房屋是违法行为，不能确认郑兰兰购买该房屋的合法性。郑兰兰、郑森豹答辩称：原审法院认定该房屋买卖的合法性是正确的。二审经审理查明的事实与原审判决认定事实基本一致。本院认为：郑森豹与任红双方签订的租赁协议系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，是有效协议。该租赁协议到期后双方未再续签书面协议，但双方一直实际履行，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。依据上述法律规定，郑森豹与任红的租赁关系应视为不定期租赁，郑兰兰可以随时解除合同，但应在合理期限之前通知对方，现郑兰兰、郑森豹要求解除与任红的租赁关系，符合相关法律规定，应当予以支持。关于月租问题，原审法律依据双方以往实际履行的月租情况，认定为每月1500元，并无不当，本院予以认定。关于涉诉房屋买卖是否违法问题，任红没有提供买卖违法的相应证据，且房屋买卖是否违法与本案并无关联。综上，上诉人郑兰兰、郑森豹与任红的上诉请求及理由均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费750元，由郑兰兰、郑森豹负担650元，由任红负担100元。本判决为终审判决。审 判 长 郏文慧审 判 员 邱平平代理审判员 杨献民二〇一五年九月二十八日书 记 员 任 君 来源：