（2015）青民一（民）初字第1864号

裁判日期: 2015-09-28

公开日期: 2016-03-08

案件名称

叶志林、叶巍、某丙与上海意邦资产管理有限公司、上海意邦置业有限公司委托合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市青浦区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

叶志林,叶巍,某丙,上海意邦资产管理有限公司,上海意邦置业有限公司

案由

委托合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国担保法》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款

全文

上海市青浦区人民法院民事判决书（2015）青民一（民）初字第1864号原告叶志林（第一原告），男，1943年8月30日生，汉族，户籍地上海市。原告叶巍（第二原告），男，1971年11月5日生，汉族，户籍地上海市。原告某丙（第三原告）。法定代理人叶巍，系原告某丙之父，即本案第二原告。三原告共同委托代理人姚尚宏，上海市君和律师事务所律师。三原告共同委托代理人谢孟林，上海市君和律师事务所律师。被告上海意邦资产管理有限公司（第一被告），住所地上海市青浦区重固镇北青公路6588号201-210室。法定代表人董直灶，董事长。被告上海意邦置业有限公司（第二被告），住所地上海市青浦区重固镇北青公路7523号C-259室。法定代表人张许秀，董事长。两被告共同委托代理人孙文超，上海东弘律师事务所律师。原告叶志林、叶巍、某丙诉被告上海意邦资产管理有限公司、上海意邦置业有限公司委托合同纠纷一案，本院于2015年6月29日立案受理后，依法由代理审判员陈强独任审判。审理中，经三原告申请，本院依法对两被告采取了财产保全措施。本案于2015年8月4日、2015年9月14日两次公开开庭进行审理，三原告共同委托代理人姚尚红、谢孟林、两被告共同委托代理人孙文超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶志林、叶巍、某丙诉称：2009年4月21日，三原告与第一被告签订了《房屋委托管理协议》一份，约定：三原告将其合法所有的坐落于上海市青浦区重固镇北青公路6388号（“意邦国际建材品牌中心”E区）二层某室的商铺，委托给第一被告经营管理，委托经营期限自合同签订之日起至2030年12月31日。《房屋委托管理协议》还约定，（1）自2011年1月1日起，第一被告向三原告支付每年固定房租人民币74，483元，该款项按季度支付。第一被告分别在每年1月、4月、7月、10月的28日前支付该季度的固定房租，即18，620.75元，相应税费由三原告承担，第一被告代为缴纳，并直接从应付的经营收益中扣除，但第一被告需将税费收执发票原件交由三原告保存。（2）自2015年1月1日起，若第一被告经营该商铺的经营房租收益超过固定房租的，三原告应取得超出部分的70%，第一被告取得超出部分的30%，超出固定房租的租金收益部分在下一期开始后5日内付清。（3）第一被告逾期支付经营收益的，每逾期一日，应按照逾期未付款项的百分之三向三原告支付逾期付款违约金。2014年，第一被告延迟3日支付第三季度固定房租，延迟19日支付第四季度固定房屋；2015年第一被告延迟63日支付第一季度固定房租，且未支付相应的违约金。2015年第二季度固定房租未支付。且关于超出固定房租的经营收益，第一被告既未向三原告提供相应的财务数据，也未向三原告支付任何款项。也未向三原告提供过任何税费收执发票。第二被告作为保证人，应就第一被告的违约责任承担连带保证责任，故原告诉至法院，诉请如下：一、判令第一被告支付2014年逾期付款违约金11，684.20元；二、判令第一被告支付2015年第二季度固定房租17，703.20元，以及2015年逾期付款违约金48，861.20元（第一季度固定房租违约金自2015年1月29日起计至同年3月31日，第二季度固定房租违约金自2015年4月29日起暂计至同年5月27日，应计至实际支付之日止）；三、判令第一被告支付2015年第一季度的经营收益及逾期付款违约金；四、判令第二被告对上述请求承担连带保证责任；五、判令第一被告交付税费收执发票原件；六、判令本案诉讼费由两被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为：一、判令第一被告支付2014年逾期付款违约金11，684.20元；二、判令第一被告支付2015年第三季度固定房租17，703.20元，并支付2015年逾期付款违约金（第一季度固定房租违约金自2015年1月29日起计算至2015年3月31日止，第二季度固定房租违约金自2015年4月29日起计算至2015年8月17日止，第三季度固定房租违约金自2015年7月29日起计算至本判决生效之日止）；三、判令第一被告支付2015年第一季度、第二季度经营收益及逾期付款违约金，具体金额不明确；四、判令第二被告对上述请求承担连带保证责任；五、本案诉讼费、保全费由两被告承担。被告上海意邦资产管理有限公司、上海意邦置业有限公司共同辩称：对原告所述事实部分均予认可。对房租金额及付款日期予以认可，但逾期付款违约金的计算方式过高，要求法院调整。第二被告愿意承担连带保证责任。合同中虽然约定逾期付款违约金计算方式为日百分之三，但系被告笔误所致，且被告确实存在资金困难，不存在明显恶意，不应当适用惩罚性条款，故应当按照原告实际损失予以调整，调整至中国人民银行同期贷款利率。被告经营情况不好，没有经营收益，且被告无专项经营审计报告，故不同意原告的第三项诉讼请求。经开庭审理查明：坐落于上海市青浦区重固镇北青公路6388号某室房屋权利人为三原告，土地用途为商业用地，建筑面积49.84平方米，建筑类型为店铺。另查明：2009年4月21日，以第一被告为乙方、以三原告为甲方，双方签订《房屋委托管理协议》一份。协议约定，坐落于上海市青浦区重固镇北青公路6388号2层某室商铺（以下简称“某号商铺”），由三原告委托第一被告以营利为目的经营管理，期限为自协议签订之日起至2010年1月1日后二十年止。乙方应当按季向甲方支付经营收益，具体以乙方的盈利情况确定。无论该房屋的盈利情况如何，甲方每年享有的固定房租为74，483元，自2011年1月1日起算。每一期房租支付时间为该期首月的28日前。自2015年1月1日起至2029年12月31日，甲方有权收取经营房租，即若乙方经营该房屋的经营房租收益超过固定房租的，则甲方取得超出部分的70%，乙方取得超出部分的30%。乙方应在2015年1月1日起每年度终结后的二个月内，委托中国注册会计师出具上一年度的经营收益专项审计报告，并完成上一年度经营房租收益的分配。关于违约责任，双方约定，乙方逾期向甲方支付固定房租，每逾期一日，由甲方按照逾期未付款项的百分之三向乙方收取逾期付款违约金，逾期天数超过三个月的，则按照乙方擅自解除本协议处理。协议另对权利义务、争议解决及其他事项作了约定。2009年4月，三原告与两被告签订保证合同，合同约定，第二被告作为保证人，对第一被告就《房屋委托管理协议》所发生的保底经营收益及逾期利息承担连带保证责任。再查明：上述合同签订后，第一被告自2014年开始违反约定拖延支付固定房租。其中，第一被告分别于2014年8月1日、2014年11月17日、2015年4月1日各支付固定房租17，703.20元。2015年6月，三原告以第一被告未完全支付房租及逾期付款违约金为由，诉至法院。以上查明的事实，由原、被告双方的陈述，三原告提供的上海市房地产权证复印件、房屋委托管理协议复印件、保证合同复印件、个人账户对账单复印件等证据进行证明，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。审理中，三原告向本院提供情况说明一份，确认本案审理过程中，第一被告于2015年8月17日已支付第二季度固定房租。审理中，就经营收益的金额，原告称，该项经营收益与系争商铺相关，并非固定收益。协议约定自2015年第一季度开始支付经营收益。三原告与被告对收益的计算方式没有具体约定，双方也未约定对每套房屋出具审计报告。现该部分金额原告方无法明确。对此，两被告称，被告实际经营状况不佳，无经营收益，被告也无专项审计报告，不同意支付。双方均表示将继续履行协议。根据庭审确认的事实，本院认为：原、被告签订的房屋委托管理协议及保证合同均系双方当事人真实意思表示，内容并不违反相关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。现第一被告拖欠支付固定房租显属违约，理应承担继续履行、赔偿损失之违约责任，故对原告要求第一被告支付固定房租并支付违约金的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于违约金的具体标准问题，本院认为，根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告双方约定的违约金计算标准为日百分之三，两被告认为过高要求法院调整。对此，本院认为，上述违约金的计算标准虽系当事人的真实意思表示，但该约定是否合理，应以三原告的实际损失为基础，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益等因素，根据公平原则、诚实信用原则予以衡量。本案中，根据被告固定租金的支付情况，难以认定其拖延支付固定房租的行为构成恶意违约。在三原告未明确其实际损失并对此举证证明的情况下，两被告认为约定的违约金计算标准过高具有合理性，对其要求调整的主张，本院予以支持。根据我国违约责任以填平损失为主、惩罚赔偿为辅之性质以及本案实际情况，本院酌情调整逾期付款违约金的计算标准为日万分之五。根据三原告的自认，第一被告支付2015年第二季度固定租金的日期为2015年8月17日，故第二季度固定租金逾期付款违约金的截止期限应为2015年8月16日，而非三原告主张的8月17日。第二被告作为连带责任保证人，应对第一被告的违约责任承担连带清偿责任。关于三原告提出之要求第一被告支付经营收益及逾期付款违约金的主张，本院认为，因原、被告双方约定第一被告应在2015年1月1日起每年度终结后的二个月内出具经营房租的收益专项审计报告，故在上述条件未成就且三原告无法明确该项诉请主张的情况下，三原告要求第一被告支付相关经营收益并支付逾期付款违约金并无合同依据及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告上海意邦资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告叶志林、叶巍、某丙2015年度第三季度固定房租17，703.20元；二、被告上海意邦资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告叶志林、叶巍、某丙2014年度逾期付款违约金194.74元；三、被告上海意邦资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告叶志林、叶巍、某丙2015年第一、第二、第三季度逾期付款违约金（均以17，703.20元为本金，按日万分之五计算。其中第一季度逾期付款违约金自2015年1月29日起计算至2015年3月31日止、第二季度逾期付款违约金自2015年4月29日起计算至2015年8月16日止、第三季度的逾期付款违约金自2015年7月29日起计算至判决生效之日止）；四、被告上海意邦置业有限公司对被告上海意邦资产管理有限公司上述债务承担连带清偿责任；五、驳回原告叶志林、叶巍、某丙的其他诉讼请求。本案案件受理费1，756.20元，减半收取计878.10元，保全费802.49元，合计1，680.59元，由两被告负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员　陈　强二〇一五年九月二十八日书　记　员　施海群附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。关注微信公众号“”