（2015）凤民一初字第01601号

裁判日期: 2015-09-28

公开日期: 2016-04-06

案件名称

陈学莲与凤阳县绿都房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

凤阳县人民法院

所属地区

凤阳县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈学莲,凤阳县绿都房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

安徽省凤阳县人民法院民事判决书（2015）凤民一初字第01601号原告：陈学莲，女，1973年3月16日出生，汉族，农民，住安徽省蚌埠市五河县。委托代理人：付吉光，安徽明都律师事务所律师。被告：凤阳县绿都房地产开发有限公司，住所地安徽省滁州市凤阳县。法定代表人：俞程华，该公司董事长。委托代理人：范承弘，安徽范承弘律师事务所律师。原告陈学莲诉被告凤阳县绿都房地产开发有限公司（以下简称绿都公司）商品房预售合同纠纷一案，于2015年7月3日立案受理。依法由代理审判员陆先尧适用简易程序，于2015年8月11日公开开庭进行了审理。原告陈学莲及其委托代理人付吉光、被告绿都公司的委托代理人范承弘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈学莲诉称：2011年2月7日，陈学莲与绿都公司签订了《商品房买卖合同》一份并支付了购房订金130000元，2013年3月3日，陈学莲又与绿都公司重新签订了一份《商品房预售合同》（之前签订的《商品房买卖合同》绿都公司已收回）。合同约定，陈学莲购买绿都公司开发的“禄都花苑”商品房一套（第11幢2单元202号房）和一个独立储藏室（该储藏室价款为14257元），该房建筑面积125.58平方米，单价2658.15元，购房款合计333810元。绿都公司应当于2012年10月30日前将综合验收合格的商品房交付陈学莲使用，并出具符合合同第10条、11条、12条约定的证明文件及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，逾期交付的，按日支付已付房款万分之2的违约金。合同签订后，陈学莲依约于2012年1月15日、2012年1月29日、2012年3月25日分别付清了购房款和储藏室价款，但绿都公司未按期交房，直到2013年5月30日才把钥匙交付陈学莲，并收取了办证费16691元，相关验收合格报告及产权证书至今没有交付。为此，陈学莲起诉来院，要求绿都公司支付逾期交房违约金71200.76元［（333810元＋14257元＋16691元）×万分之二×976天］；并承担本案的诉讼费用。绿都公司辩称：陈学莲诉请逾期交房，鉴于本案存在合同约定的逾期交房时间等排除因素，扣除该因素，绿都公司不存在违约，故陈学莲的诉请不能成立，应予驳回其诉讼请求。理由如下：绿都公司提供了供电、气象、临淮关镇治安办、临淮关镇派出所出警记录等证据，足以证明本案因连续阴雨天、停电、村民阻止施工等无法预见、无法克服的自然及人为因素导致迟延交房，上述因素时间超过陈学莲主张的逾期交房的时间，根据有关法律规定及双方签订的合同约定（第十三条第3项），应当排除上述逾期交房的时间；根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，2013年5月30日涉案房屋已转移至陈学莲，陈学莲实际占有该房，故此，本案实际交房时间应为2013年5月30日，而不是陈学莲主张的2015年7月3日；3、陈学莲诉称的储藏间，在本案合同中并未体现，即独立于房屋买卖合同。同时，双方对储藏间相关权利义务并没有明确的约定，故此储藏室不应与购房款合并计算，不应是本案审理范围。综上所述，鉴于本案存在合同约定的逾期交房时间的排除因素，扣除该因素，绿都公司不存在违约，陈学莲的诉请不能成立，应予驳回其诉讼请求。陈学莲为支持其诉讼请求成立，提供以下证据，并经对方质证：1、陈学莲的身份证一份。用于证明陈学莲的身份情况。绿都公司的质证意见为：无异议。2、《商品房预售合同》复印件一份。用于证明陈学莲在绿都公司处购买商品房一套及双方约定的还款方式、计价方式、违约责任等。绿都公司的质证意见为：对合同真实性无异议，违约金是按照实际房屋交付款计算，不包括储藏室。3、陈学莲向绿都公司支付的购房款收据三份、储藏室款收据、代办房产证费收据、装修保证金收据、代收物业费收据各一份，用于证明陈学莲向绿都公司交纳相关费用的情况。绿都公司的质证意见为：真实性无异议。同时证明了陈学莲所实际接收房屋时间为2013年5月30日。4、凤阳县绿都房地产开发有限公司基本信息一份。用于证明绿都公司的基本信息情况。绿都公司的质证意见为：无异议。5、交房通知书复印件一份。用于证明陈学莲购买的房屋在2013年5月3日发出交付通知书，与绿都公司承诺交房的日期不一致，绿都公司违约，未按约定期限交付房屋。绿都公司的质证意见为：有证据能明确交房时间为2015年5月30日。6、新安晚报2015年6月11日报纸一份。用于证明媒体报道凤阳县绿都房地产开发有限公司“交房两年多，房产证没影”，绿都公司违约交房。绿都公司的质证意见为：是否延期交房，应该由房产局来认定，媒体的报道与本案不存在关联性。7、凤阳县城市建设规划管理委员会2011年第二次会议纪要、单面图复印件各一份。用于证明禄都花苑项目经讨论研究符合要求，允许绿都公司开发房产以及绿都公司开发的禄都花苑位置。绿都公司的质证意见为：均与本案无关联性。绿都公司为支持其抗辩理由成立，提供证据如下：1、商品房预售合同复印件一份。用于证明双方存在买卖合同关系；合同中明确约定，因天气、政府因素、不可抗力因素导致工程延期，房屋交付时间应顺延；陈学莲诉称的储藏间不在违约金计算范围之内。陈学莲的质证意见为：对真实性无异议，证明目的有异议，关于排除因素要求对方提供不可抗力的证明加以佐证，关于储藏室已向法庭提供了证据，证明储藏室与房屋是一体的。2、停电说明情况、阴天情况的书面材料、临淮关镇社会管理委员会出具的村民阻止施工证明，及接出警记录复印件各一份。用于证明绿都公司因停电、阴雨天、村民阻止施工等客观因素无法施工427天，427天应扣除，绿都公司履行合同中存在排除因素，不存在违约行为。上述停电说明情况、阴雨天情况等材料，请法庭核实后予以确认。陈学莲的质证意见为：凤阳气象局的这份证据不符合证据形式要件，从统计的数字来看，该证明应该结合施工材料的使用性能，否则无法达到其证明目的；关于停电的这份证据，未有明确的范围，不能说明停电的具体时间，不能说明对施工的具体影响，该证据缺乏真实性，不能达到证明目的；关于临淮关镇社会管理委员会出具的村民阻止施工证明，该委员会只是一个部门，原告应出具其他部门的证据来印证，达不到其证明目的。3、交房通知书及工程竣工验收报告一份。用于证明陈学莲于2013年5月30日拿房，绿都公司已完成交付，而不是陈学莲主张的2015年7月3日。陈学莲的质证意见为：这份通知书是通知陈学莲于2013年5月30日拿房，与合同约定的交房日期相比已经构成违约；该通知交房的时间未按照合同的第十条约定，绿都公司交房不符合合同约定的交房条件。况且，5月30日不是交房，仅仅是交钥匙而已，陈学莲在法律上至今不享有房屋的所有权。本院对上述证明认证如下：陈学莲提供的证据1、2、3、4、5、7具有真实性、合法性，与本案具有关联性，其证明效力，本院予以确认。证据6系媒体报道，不能排除媒体具有倾向性，且不是针对本案中特定的合同相对人，不能作为定案的证据使用，对其证明效力，本院不予确认。绿都公司提供的证据1、2，合同的真实性无疑，气象局证明不符合证据的形式要件，且结合合同无法达到其证明目的，本院不予确认。安徽电力凤阳供电有限责任公司临淮供电所证明并不明确，不能说明停电具体情况及对工程施工的影响，对其证明目的不予确认。关于临淮关镇社会管理综合治理委员会的证明及接处警记录，村民阻止施工的时间不明确，且即使有相关情况，也不属于合同约定的不可抗力，故对其证明目的不予确认。对证据3交房通知书，其内容属实，双方均认可陈学莲拿钥匙时间是在2013年5月30日。对于工程竣工验收报告复印件，其内容不符合双方约定的交付条件，但该报告涉及案件事实认定，故对其证明效力将结合全案予以认证。根据上述认证和庭审中当事人的陈述，查明以下事实：2011年2月7日，陈学莲与绿都公司签订了《商品房买卖合同》一份并支付购房订金130000元，合同签订后，陈学莲于2012年1月15日、2012年1月29日分两笔共支付了剩余购房款合计203810元。2012年3月25日，陈学莲以14257元价格购买了一个独立储藏室。2013年3月3日，陈学莲与绿都公司重新签订了一份《商品房预售合同》（之前签订的《商品房买卖合同》绿都公司已收回）。合同约定，陈学莲购买绿都公司开发的“禄都花苑”商品房一套（第11幢2单元202号房），该房建筑面积125.58平方米，购房款合计333810元。绿都公司应当于2012年10月30日前将综合验收合格的商品房交付陈学莲使用，并出具《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等有关文件。逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。绿都公司在2013年5月30日将房屋钥匙交付陈学莲，并收取了办证费16691元，相关综合验收合格证明及产权证书至今没有交付。为此，陈学莲起诉来院，要求绿都公司支付逾期交房违约金71200.76元［（333810元＋14257元＋16691元）×万分之二×976天］；并承担本案的诉讼费用。本院认为：陈学莲与绿都公司于2013年3月3日重新签订的《商品房预售合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方应按约定履行各自义务。合同签订后，陈学莲依约支付了全部购房款333810元。根据合同第十条约定，出卖人应当在2012年10月30日前，将综合验收合格的商品房交付给买受人使用。该合同第十二条有约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照以下方式处理。其中，逾期超过30日的，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。本案的争议焦点为，绿都公司逾期交房，其违约金计算的日期应当计算至交钥匙之日还是至起诉之日？违约金计算是否应包含储藏室？根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。陈学莲于2013年5月30日拿到钥匙，已经实际形成对房屋转移占有，可视为房屋的交付使用。通过绿都公司提供的竣工验收报告可知，虽然消防部门同意验收的日期没有填写，但可以确定“禄都花苑”小区11号楼目前已经验收合格。通过验收的日期在房屋交付日期之后，且非双方合同约定的综合验收，交付行为具有瑕疵.但买受人确已实际占有使用该房屋，不要求解除购房合同，房屋本身已具有使用收益的权能，其安全性等功能具有保障。根据上述司法解释及合同第十二条约定，违约金应自最后交付期限的第二天起计算至实际交付之日。绿都公司辩称的连续阴雨天气等情况应当排除的意见，根据合同第十三条约定，发生了影响工程进度的不可抗力因素等影响施工情况，交付日期顺延。绿都公司提供的证据不足以证明连续阴雨天等导致停工，村民组织施工等因素也不属于法律意义上的不可抗力，故对其抗辩理由本院不予采纳。关于储藏室价款是否应与购房款合并计算支付违约金。双方在购房合同中并未明确储藏室的交付及违约责任事项，系口头协议购买。陈学莲购买储藏室与其所购商品房不是同时购买，系单独购买，现陈学莲已取得并使用该储藏室。陈学莲不能证明绿都公司交付储藏室的时间较晚对其造成实际损失。故对陈学莲主张绿都公司逾期交付储藏室违约金的诉讼请求，本院不予支持。另，陈学莲要求的逾期交房违约金中，计算已付房款包括绿都公司代收办证费16691元。办理房产证是房产登记部门的职权。出卖人向登记部门提供办证材料是商品房买卖合同的附随义务。代办房产证是基于陈学莲与绿都公司之间的委托合同关系，绿都公司向陈学莲收取代办证费用却没有办理好房产证，尽管如此，委托合同与本案非同一法律关系，不应一并处理。将办证费计算到已付房款中不妥，应予以扣除。依照合同约定，2012年10月31日至2013年5月30日逾期天数为212天，其违约金确认为14153.5元（333810元×2／10000×212天），陈学莲诉讼请求超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告凤阳县绿都房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告陈学莲逾期交房违约金14153.5元；二、驳回原告陈学莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1580元，减半收取790元，由原告陈学莲负担633元，由被告凤阳县绿都房地产开发有限公司负担157元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。代理审判员　　陆先尧二〇一五年九月二十八日书　记　员　　宋　洁附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。