（2015）河新民初字第0149号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2015-10-30
案件名称
淮安万达百货有限公司与清河区万达广场糖果屋儿童娱乐服务中心房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
淮安市清江浦区人民法院
所属地区
淮安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
淮安万达百货有限公司,清河区万达广场糖果屋儿童娱乐服务中心
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百一十三条；《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十二条
全文
淮安市清河区人民法院民 事 判 决 书（2015）河新民初字第0149号原告淮安万达百货有限公司，住所地淮安市翔宇中道161号。法定代表人丁本锡，职务董事长。委托代理人杜育恒，江苏益新律师事务所律师。委托��理人李红，系该公司员工。被告清河区万达广场糖果屋儿童娱乐服务中心，经营场所万达广场综合体161号万达百货三楼。经营人朱秀慧。委托代理人翁树忠、韩少丹，江苏知缘律师事务所律师。原告淮安万达百货有限公司（下简称：万达百货）与被告淮安市清河区万达广场糖果屋儿童娱乐服务中心（下简称：糖果屋）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月6日立案受理后，依法由审判员王琍琍适用简易程序公开开庭进行了审理。后因案情复杂、争议较大，依法转普通程序并组成合议庭，于2015年9月10日再次公开开庭进行了审理。原告万达百货的委托代理人杜育恒、李红，被告糖果屋的经营者朱秀慧及其委托代理人韩少丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万达百货诉称：2013年8月被告糖果屋与我方签订商铺租赁合同，合同期限为两个租约年。合同履行至2014年3月，被告即拒绝履行支付租金义务并严重违反消防规定，原告虽多次催缴并限期整改，但被告均拒不回应。2014年10月20日，我方向被告发出律师函，通知其解除租赁合同，立即支付欠款，并立即撤离承租商铺，但被告依然置若罔闻。经多次协商未果，请求法院判令被告：1、立即撤出诉争商铺；2、支付所欠房租及电费159070.4元，并承担延迟履约违约金；3、承担本案诉讼费用。被告糖果屋辩称：1、被告并不拖欠原告租金。被告一直按时交纳房租费至2014年3月。2014年4月，被告应原告要求移柜，当时被告承诺补偿移柜费5万元抵扣2014年4月1日至2014年8月31日的房租费。2014年8月。被告再次应原告要求移柜，此次被告承诺补偿移柜费8万元抵扣2014年9月1日至2015年7月15日的房租费，并与我方协商拟定了新的租赁合同，租赁期限自2014年9月1日至2016年9月1日。原告所称向我方发��商函和律师函，我方并未受到。原告要求解除合同无事实和法律依据。2、原告计算租金面积与计算方式与事实不符。我方两次移柜后实际承租面积为336平方米和260平方米，且因场地被迫缩小，被告原有的儿童游乐设施需要部分拆除，给我方带来巨大经济损失，新的场地不可能按照原来场地每平米的标准计算租金，我方认为应当按照2014年9月的新合同约定的第一租约年24.8元／平方米，第二租约年29.76元／平方米的标准计算租金。经审理查明：被告糖果屋系朱秀慧经营的个体工商户。2013年8月10日，原告万达百货与被告糖果屋签订租房协议书，将其所有的淮安万达百货商场三层480平方米的场地租赁给被告使用，约定租赁期限自2013年8月10日至2015年8月10日两个租约年，租金为每月每平方米41.6元，即每月租金2万元。协议签订后，被告于2013年8月10日进场经营，并依约按时支���租金至2014年3月。2014年4月，被告糖果屋应原告万达百货要求移柜。2014年8月，被告再次应原告万达百货要求移柜，上述两次移柜后被告糖果屋实际占地面积均小于首次经营场地面积。2014年10月10日，原告万达百货向被告糖果屋发出商函，向被告糖果屋催缴2014年3月以后的租金并提出要求消防整改意见，该商函于次日按照被告糖果屋在租赁合同中书写的联系地址交付快递公司邮寄。2014年10月20日，原告万达百货委托律师向被告发出律师函，通知解除双方之间的租赁合同，并催缴欠费。该律师函于2014年11月10日按照被告在租赁合同中书写的联系地址交付快递公司邮寄。2014年12月3日，原告万达百货向被告发出通知函，要求被告撤场。当日，该通知函按照被告糖果屋在租赁合同中书写的联系地址交付快递公司邮寄。2014年12月4日，原告万达百货关闭被告糖果屋用电的电闸，致���告糖果屋不再经营。另查，被告糖果屋未交纳2014年4月至2014年12月的场地租金。其所有的儿童娱乐设施有部分仍放置在本案诉争场地。上述事实，有租赁合同、商函、律师函、通知函、快递运单等证据及双方当事人当庭陈述载卷予以证实，本院予以确认。庭审中，被告糖果屋抗辩，其自2014年4月起未交付租金的原因是租赁合同双方就其两次移柜（分别发生于2014年4月和2014年8月）产生的费用折抵2014年4月1日至2015年7月15日期间的场地租金达成了一致意见。为证明其陈述，被告糖果屋向法庭递交下列证据：一、2014年7月28日万达百货发出的商函及万达百货拟定的新的租赁合同各一份，证明原、被告双方就2014年8月被告移柜费折抵2014年9月1日至2015年7月15日的租金达成了一致意见，并且双方之间形成了新的租赁合意。原告万达百货认为该两份书证文本虽由其拟定，但因��方未达成一致意见，故万达百货均未在其上加盖公章予以确认。二、糖果屋经营者与万达百货前负责人王秀利、周飞的的通话记录和录音，证明双方商定移柜费抵2014年4月至2015年7月15日租金的事实。原告对该组证据亦不予认可，认为只有通话号码并不能对应通话人身份。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告万达百货与被告糖果屋之间因经营需要签订的场地租赁合同，是当事人真实意思的表示，合同依法成立并生效。双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。原告万达百货依据合同向被告糖果屋提供场地用于经营，被告糖果屋有义务向其支付场地租金。被告糖果屋主张用移柜费折抵场地租金，因其提交的租赁合同和商函上均无万达百货加盖印章予以确认，无法印证就此与万达百货达成一致的意思表示。作为万达百货工作人员的王秀利、周飞的谈话，亦不能代表原告万达百货的意思表示。故对被告糖果屋的抗辩，本院不予采信。被告糖果屋于2014年4月至2014年12月4日期间实际利用万达百货场地进行经营，应支付上述期间的房屋租金或场地占用使用费。庭审中，双方均认可本案争端系原告万达百货调整移柜所致，被告糖果屋陈述两次移柜共计17天，原告亦不否认，故上述时间房屋租金应予以相应扣减。因移柜产生的费用及损失，被告糖果屋可另案主张。承租人无正当理由未支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，被告糖果屋自2014年4月起未按照合同的约定按时交纳场地租金，万达百货于2014年10月10日向被告糖果屋发出催交通知，但糖果屋仍未交纳自2014年4月起的租金，故自2014年10月20���万达百货向其发出解除租赁合同的通知后双方租赁合同解除，承租人糖果屋应当向万达百货返还租赁物。现原告万达百货请求判令被告糖果屋撤出诉争场地，符合法律规定，予以支持。对于计算租金的标准，原、被告双方对于调整后承租场地的面积及价格均有争议。原告万达百货主张2014年5月后调整面积为344平方米，2014年8月9日后调整面积为440平方米，被告糖果屋主张其两次移柜后实际承租面积为336平方米和260平方米。但双方均未提交任何证据能够证明移柜调整后实际使用面积，故本院将酌情认定。被告糖果屋认为应当按照2014年9月的新合同约定的第一租约年24.8元／平方米，第二租约年29.76元／平方米的标准计算租金。由于该租赁合同上并无原告万达百货印章，合同并未成立，故该约定不应作为计算租金的标准。故对被告糖果屋上述主张本院不予认可，仍应按照��月41.6元／平方米的价格计算租金。当事人对自己的主张有责任举证证明，没有证据或者证据不足以证明主张的事实的，负有举证责任的当事人承担不利后果。对于原告万达百货主张被告糖果屋偿付拖欠的电费5436元，其仅向法庭提交了其单方制作的明细表，不能证明其实际为被告糖果屋垫付的电费数额或者被告糖果屋实际使用的用电量，被告糖果屋亦不认可，故其主张证据不足，不予支持。当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应付的民事责任。本案被告糖果屋至2014年3月一直依约按时交纳场地租金，原告万达百货前负责人王秀利、周飞的的通话内容，原告万达百货拟定的商函及新的租赁合同均能够证实原、被告双方确实于2014年4月对移柜费折抵场地租金一直进行着磋商，双方对于未能按时交纳租金均有一定的责任，故对原告万达百货要求被告糖果屋承担��迟履约违约金，不予支持。经调解不成，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告淮安市清河区万达广场糖果屋儿童娱乐服务中心于本判决生效之日起十五日内迁让出其占用的属于原告淮安万达百货有限公司所有的万达百货三楼的场地；二、被告淮安市清河区万达广场糖果屋儿童娱乐服务中心于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告淮安万达百货有限公司房租及场地占用使用费97227元；三、驳回原告万达百货有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3481元，由被告淮安市清河区万达广场糖果屋儿童娱乐服务中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 长 王琍琍代理审判员 赵 夜人民陪审员 成 丽二〇一五年九月二十八日书 记 员 梁 霄附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条当事人双方都违反合同的，应当分别承担各自应负的民事责任。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 来源：