（2015）德民一终字第103号

裁判日期: 2015-09-28

公开日期: 2016-06-01

案件名称

芒市德瑞珑域小区业主委员会与德宏鸿基房地产开发有限责任公司物权保护纠纷案二审判决书

法院

云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院

所属地区

云南省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

芒市德瑞珑域小区业主委员会,德宏鸿基房地产开发有限责任公司,德宏州家豪物业管理有限公司

案由

物权保护纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民事判决书（2015）德民一终字第103号上诉人（原审被告）芒市德瑞珑域小区业主委员会。负责人徐某某，该业主委员会主任。委托代理人师伟，云南天外天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）德宏鸿基房地产开发有限责任公司。法定代表人余某某，该公司总经理。委托代理人郭矛盾，云南宏鑫律师事务所律师。委托代理人王文胜，云南杰云律师事务所律师。原审被告德宏州家豪物业管理有限公司。法定代表人杨某某，该公司总经理。委托代理人师伟，云南天外天律师事务所律师。上诉人芒市德瑞珑域小区业主委员会（以下简称珑域委员会）因与被上诉人德宏鸿基房地产开发有限责任公司（以下简称鸿基公司）、原审被告德宏州家豪物业管理有限公司（以下简称家豪公司）物权保护纠纷一案，不服芒市人民法院（2015）芒民二初字第48号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月6日受理后依法组成合议庭，于2015年9月11日公开开庭审理了本案。上诉人珑域委员会、原审被告家豪公司特别授权的委托代理人师伟，被上诉人鸿基公司特别授权的委托代理人郭矛盾、王文胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理确认的事实是：鸿基公司开发建设的德瑞花园二期珑域小区项目位于芒市团结大街（复兴路）中下段，原食品厂用地，属于城市旧区改建项目。芒市住房和城乡建设局根据城市规划的相关规范要求进行审核后，于2009年12月批准核发德瑞花园二期珑域小区《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，批准的主要技术经济指标为总用地面积17704平方米，建筑层数3、6、11层不等，建筑密度33.1%，容积率2.72，绿地率44.8%，总户数436户，地下机动车停车位196辆，地上机动车停车位38辆。2012年11月18日，鸿基公司向芒市住房和城乡建设局提交《德宏鸿基房地产开发有限责任公司关于德瑞二期珑域小区机动车停车泊位等问题的备案申请》，申请将该小区地上机动车停车位及绿地进行调整，即将绿地率调整为35.99%、地下机动车停车位由196辆调整为166辆、地上机动车停车位由38辆调整为88辆，总机动车停车位由234辆调整为254辆。经芒市住房和城乡建设局工作人员现场踏勘并核对相关图件，调整后规划各项指标满足《德宏州城镇规划管理暂行办法》、《德宏州城镇规划管理技术规定（暂行）》（2005版）的要求，2012年11月25日批准同意调整并给予备案。鸿基公司建成地上机动车停车位88辆、地下机动车停车位166辆，经芒市住房和城乡建设局工作人员现场踏勘，该小区地上、地下机动车停车位按规划实施，未占用规划方案土建中标注的小区道路和其他场所。鸿基公司与该小区业主签订的商品房购销合同补充协议第五条第1款约定“本小区建筑区域规划内，规划用于停放机动车的车位、车库及库房未计入本小区的公摊面积（即合同所约定房屋的公摊面积并未含有车位、车库及库房面积）。车位、车库及库房的所有权属甲方所有，由甲方另行出租、出售等”。鸿基公司至今未向他人出售、附赠或者出租过上述机动车停车位。鸿基公司与珑域委员会因停车位权属产生争议，珑域委员会于2013年12月11日向芒市住建局提出请求要求解决该小区停车位相关问题。2014年1月14日，芒市住建局作出《芒市住房和城乡建设局关于芒市珑域小区业主委员会解决停车位相关问题的回复》，回复该小区地面停车位产权属于业主共有等。同年5月30日，芒市住建局作出《芒市住建局关于芒市珑域小区业主委员会请求解决停车位等相关问题回复的更正》，对1月14日所作的回复进行更正，即芒市珑域小区的露天停车位属于建筑区划内规划用于停放车辆的车位，故该小区的露天车位属于建设单位鸿基房地产公司，其有权出售、附赠或者出租等，并于6月16日向珑域业主委员会送达该更正。2014年10月20日，珑域委员会与家豪公司签订委托书，珑域委员会委托家豪公司代收该小区地上机动车停车位的占用费，约定每个地面停车位占用费为900元／年、90元／月，过夜车辆每辆5元，珑域委员会按收取租金总额的40%向家豪公司支付管理费用等。签订委托书后，家豪公司按约定代珑域委员会将地上机动车停车位进行出租并收取租金。原审法院认为，经芒市住建局审核，2009年12月批准并向鸿基公司核发珑域小区《建设工程规划许可证》，后鸿基公司向芒市住建局提出申请对该小区地面停车位及绿地进行调整，经芒市住建局现场踏勘、核对相关图件，认为调整后规划各项指标满足相关要求，并于2012年11月25日批准同意调整并给予备案。鸿基公司按最终规划建成地上机动车停车位88辆、地下机动车停车位166辆。经芒市住建局现场踏勘，该小区所有车位均按规划实施，未占用规划方案图件中标注的小区道路或其他场所，未占用业主共有的道路或者其他场地。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放车辆的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关应当首先满足业主的需要的规定”、第六条“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位”的规定，鸿基公司可将该小区建筑区划内规划用于停放汽车的车位的归属与业主进行约定，可以出售、附赠或者出租等方式处分给业主。鸿基公司与该小区业主签订的商品房购销合同补充协议第五条第1款约定该小区建筑规划内规划用于停放机动车的车位未计入本小区的公摊面积，车位所有权属鸿基公司所有，由鸿基公司另行出租、出售等，鸿基公司至今未向他人出售、附赠或者出租过小区内机动车停车位，珑域委员会无权出租小区机动车停车位。家豪公司在代理权限内以珑域委员会的名义实施出租行为，该出租行为已侵害鸿基公司的物权，珑域委员会作为被代理人应对此承担相应的民事责任，家豪公司不承担责任。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”、第三十六条“造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状”的规定，对鸿基公司请求判令珑域委员会、家豪公司停止侵害并将其非法占用的车位恢复原状的诉讼请求予以部分支持。鸿基公司请求珑域委员会、家豪公司连带赔偿其经济损失人民币200000元，但无相关证据加以证明其经济损失，对该项诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十六条、第七十四条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第六条的规定，判决：一、珑域委员会自本判决发生法律效力之日起立即停止侵害鸿基公司对德瑞花园二期珑域小区机动车停车位的物权，将其非法占用、出租的珑域小区机动车停车位恢复原状；二、驳回鸿基公司的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由珑域委员会负担。原审判决后，珑域委员会不服，向本院提起了上诉，请求撤销原判第一项判决，驳回被上诉人的第一项诉讼请求，诉讼费由被上诉人负担。其主要上诉理由是：1、原审认定事实不清，证据不足，上诉人并未侵害被上诉人的合法权益。（1）被上诉人鸿基公司主张其对车位享有所有权，但不能提交权利证书予以证实；（2）珑域小区内的车位、车库在办理规划、设计、审批手续时，其用途并没有在审批中载明属于开发商所有，或具备专属性质，故小区车位属于全体业主共有；（3）被上诉人将停车位和绿地率进行调整的行为违背了业主的真实意愿，且没有经过业主委员会的讨论决定，没有在小区内进行公示，擅自占用、变更了小区的共同共有部分，侵害了广大业主的合法权益；2、被上诉人关于珑域小区的停车位等调查问题的备案申请在交房之后，改变了原审批、规划、建设方案，且备案申请上仅有一手写的“同意调整并给予备案”，程序让人质疑；3、根据被上诉人提交的《建筑工程施工许可证》上载明的建筑规模和合同价格，所有的工程造价含车位已经包含在销售给业主购房的收益当中。被上诉人鸿基公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律准确，应予以维持；上诉人的上诉请求及理由缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。1、根据《物权法》和最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，被上诉人占有、使用、收益、处分芒市珑域小区的车位、车库是有法律依据的，且并非所有的物权都需存在产权证书；2、根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，珑域小区的车位具有构造和利用上的独立性，依法属于专有部分，被上诉人对其享有所有权；3、业主委员会成立的时间在变更之后，且珑域小区规划方案的变更经过了建设行政主管部门的批准，履行了相应的变更手续，不存在擅自占用、变更的情况；4、规划方案的变更属于建设行政主管部门的具体行政行为，上诉人认为不合法，可以通过行政诉讼请求撤销；5、房地产开发建设项目的成本不仅包括了建筑工程合同价格，还包括了建设规费、税收、规划费、设计费、地勘费、绿化工程、水电工程等，以建设成本来确定小区规划车位的权属没有任何依据。原审被告家豪公司的答辩意见与上诉人珑域委员会的上诉理由基本一致，但认为本案的案由应为所有权确认纠纷，原审的审理程序错误，应裁定驳回原审原告的起诉。在二审中，上诉人珑域委员会、原审被告家豪公司对原审确认“经芒市住房和城乡建设局工作人员现场踏勘，该小区地上、地下机动车停车位按规划实施，未占用规划方案图建中标注的小区道路和其他场所”及“并于6月16日向珑域委员会送达该更正”有异议，认为认定均与事实不符；被上诉人鸿基公司对原审确认的事实无异议。对各当事人均无异议的事实本院予以确认。根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：1、德瑞花园二期珑域小区机动车停车位的物权由谁享有；2、上诉人珑域委员会是否侵害了被上诉人鸿基公司对德瑞花园二期珑域小区机动车停车位的物权，应否恢复原状。围绕争议焦点，各方当事人均无新证据提交。被上诉人鸿基公司对其原审提交的第二组及第四组证据进行强调说明，认为该两组证据能证实变更后的小区规划符合规定，在销售合同补充协议中已经约定车库、车位的所有权人是被上诉人。本院认为，本案是物权保护纠纷。关于德瑞花园二期珑域小区机动车停车位的物权由谁享有的问题。上诉人珑域委员会主张作为不动产的车位、车库物权的取得应以登记为准，在未经登记的情况下车库、车位的物权应由业主享有。根据《不动产登记暂行条例》第五条、《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位”的规定，虽被上诉人鸿基公司对小区规划进行了调整，但其调整的行为经过了主管部门的审核批准，在被上诉人鸿基公司与业主签订的《商品房购销合同补充协议》第五条中也已经对车库、车位的权属及取得方式进行了约定。上诉人珑域委员会不能举证证实争议的车库、车位占用了业主的共用道路或其他场地，故其主张不能成立。关于上诉人珑域委员会是否侵害了被上诉人鸿基公司对德瑞花园二期珑域小区机动车停车位的物权，应否恢复原状的问题。上诉人珑域委员会在未经被上诉人鸿基公司同意或授权的情况下，擅自在车位上安装车锁并委托原审被告家豪公司对小区的车位进行收费的行为侵害了被上诉人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十六条的规定，应停止侵害并恢复原状。综上所述，本院认为，原审认定事实清楚，证据充分，实体处理正确。上诉人珑域委员会的上诉理由及请求无事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人芒市德瑞珑域小区业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长　　向明阳审判员　　张静玲审判员　　王金元二〇一五年九月二十八日书记员　　杨永卿搜索“”