（2015）嘉南民初字第1521号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2015-12-03
案件名称
嘉兴永兴投资开发有限公司与王小康房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
嘉兴市南湖区人民法院
所属地区
嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
嘉兴永兴投资开发有限公司,王小康
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉南民初字第1521号原告：嘉兴永兴投资开发有限公司。法定代表人：沈新良。委托代理人：吕慧、沈益。被告：王小康。委托代理人：陈忠华、王勤康。原告嘉兴永兴投资开发有限公司（以下简称永兴公司）因与被告王小康房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2015年6月26日受理后，依法由代理审判员邱双双独任审判，于2015年8月5日公开开庭审理了本案，原告永兴公司的委托代理人沈益、被告王小康的委托代理人王勤康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永兴公司起诉称，被告于2009年7月1日与嘉兴市正大车业有限公司（以下简称正大车业）签订房屋租赁合同，将位于嘉兴市城南路568号14幢二层，面积约1000平方米租赁给被告，租金为每年228000元，每年提高5%。同日双方又签订补充协议将合同期限延长至2020年6月30日。在合同履行期间，正大车业将所租赁房屋出售给嘉兴永兴投资开发有限公司（尚未办理变更手续），根据《合同法》229条的规定继续由被告承租，租金直接支付给原告。但是被告自2015年1月1日开始拖欠租金，原告多次催讨未果，根据房屋租赁合同的约定原告有权解除合同并要求被告支付拖欠的租金。故原告诉请判令：一、判令被告立即腾退位于嘉兴市城南路568号14幢第二层（面积约1000平方米）；二、判令被告支付原告拖欠的租金152771元（2015年1月1日算至2015年6月30日），另按每月25462元支付原告自2015年7月1日起至被告实际腾退上述房屋之日的租金；三、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加一项诉讼请求，要求解除原被告之间的房屋租赁合同。被告王小康答辩称，一、被告已经将2015年1月1日至2015年6月30日的房屋租金152771元全部支付给原告，不存在拖欠租金的情况，更不存在经原告催讨后拒不支付的情况，所以原告的诉讼请求不能成立；二、被告与正大车业签订的合同租赁期限是到2020年6月30日，被告租赁房屋的用途明确是经营开设KTV，在签订合同时被告已经投入了装修和设备费用，去年又出资800万对房屋进行了重新装修。被告之所以与正大车业签订合同及投入较多的成本，原因在于双方约定的租赁期限较长，可以保证被告收回经营成本。现被告已经付清租金，原告要求解除合同，被告认为有失公平，违背当初签订合同的初衷。针对自己的主张，原告永兴公司提供了下列证据：1.2009年7月1日被告和正大车业签订的租赁合同和补充协议各一份，证明双方存在租赁协议，合同中对其他内容亦进行了约定。补充协议对房屋租赁期限做了变更。2.2010年11月8日原告与正大车业签订的房屋拆迁补偿协议一份，证明原告对正大车业的房产进行了购买。3.房产证、土地证、所有权证各一份、情况说明一份，证明涉案房屋仍登记于正大车业名下，情况说明证明涉案房屋由原告购买，未办理产权变更登记手续，该房产已由永兴公司使用。4.2015年6月3日截图两份，证明原告通过新兴街道平台向被告催讨租金的事实。5.公证书一份，证明2015年6月3日通过新兴街道平台向被告发送催讨租金的短信已经发送成功，证明原告向被告催讨租金的事实。被告王小康对原告永兴公司提供的证据1真实性无异议，对证明目的有异议，租赁合同中明确用途是KTV，其次租赁期限是到2020年6月30日，本次诉讼仍在租赁期内。协议中约定只有被告欠交水电费、租金，并经原告催讨后仍未缴纳的原告才有权解除合同，但被告并未收到原告的催交，且被告已经将原告诉请的租金全部付清，因此原告以此解除合同不能成立；对证据2真实性、合法性、关联性均有异议，该协议系原告和正大车业签订的，对其真实性无法确定。及时按照原告主张的证明目的，根据合同法原告作为买受人应当继续履行被告和正大车业的租赁合同；对证据3中三证的真实性均无异议，房屋的所有权人是正大车业，所以对原告的诉讼主体有异议。对情况说明有异议，该证据属于证人证言，根据证据规则应当由证人出庭说明情况，但原告未申请证人出庭，所以对证据形式有异议。其次对证明内容有异议，涉案房屋一直是被告使用，不存在由原告使用的说法；对证据4的真实性有异议，因为是复印件，对其真实性不予认可，证明目的也有异议，无法反映被告已经收到该通知，事实上被告也没有收到该通知。被告已经将2015年6月30日之前的租金全部付清；对证据5的真实性无异议，对关联性及证明目的有异议。该证据的申请人为“南湖区新兴街道办事处”，而本案原告为“嘉兴永兴投资开发有限公司”，对关联性有异议，从该份证据仅能反映新兴街道电脑系统内部记录，并不能反映被告已收到原告发出的租金催缴短信，事实上被告也未收到过该短信。被告已经将原告诉请的租金全部付清，原告的诉请既无合同约定，也不符合其余解除情形。针对自己的抗辩，被告王小康提供了嘉兴市南湖区新兴街道出具的租金收据二张，证明原告已经在2015年6月24日和2015年7月27日将2015年6月30日之前的租金152771元全部付清的事实，新兴街道对收款事实予以确认，并出具了收据二张。原告永兴公司对被告王小康提供的证据真实性、合法性均没有异议，但是被告缴纳时间是2015年6月24日和2015年7月27日，根据签订的租赁合同规定，被告支付租金的时间是下次支付租金的前半个月，这个证据可以证明被告存在拖欠租金的事实。本院认证如下：原告提供的证据1、2、3的真实性本院均予以认定，证据1可以证明被告和正大车业签订租赁合同的事实。证据2、3可以证明原告对嘉兴市正大车业有限公司进行安置补偿，涉案房屋及设施已移交原告；证据4、5相互印证，可以证明原告曾通过新兴街道电脑系统向被告发送过催讨租金的短信通知；被告提供的证据本院予以认定。本院经审理，认定案件事实如下：2009年7月1日被告与正大车业签订房屋租赁合同，合同约定：正大车业将位于嘉兴市城南路568号14幢二层，房屋面积约1000平方米租赁给被告使用，2009年的年租金为228000元，以后每年年租金在前一年的基础上提高5%，租金每半年支付一次，每期租金提前半个月付清，房屋租期为2009年7月1日至2010年6月30日。合同第六条第3款约定，乙方（被告）欠交水电费或租金经甲方催交后乙方仍不交清租金或水电费，甲方（正大车业）有权解除合同。同日正大车业与被告又签订房屋租赁合同变更补充协议，将合同期限由原定一年变更为十一年，即租期为2009年7月1日到2020年6月30日。在合同履行期间，正大车业与原告于2010年11月8日签订《房屋拆迁补偿协议》，协议约定嘉兴市正大车业有限公司将包括涉案房屋在内的城南路568号共计10幢房屋及设施交给原告拆除，并由原告对其进行安置补偿。上述房产、设施及房屋、土地证件已移交原告，但双方至今尚未办理产权变更登记，该房产的所有权人仍登记为嘉兴市正大车业有限公司。《房屋拆迁补偿协议》签订后，城南路568号14幢第二层继续由被告承租，被告向原告支付租金。2015年1月1日至2015年6月30日的租金被告未按期支付，原告于2015年6月3日通过新兴街道电脑系统向被告发送过催讨租金的短信通知。被告在2015年6月24日和2015年7月27日分两次将2015年1月1日至2015年6月30日的租金全部付清。另查明，开庭审理后被告在2015年9月24日及2015年9月25日分别向原告支付房屋租金130000元及22771元，2015年7月1日至2015年12月31日期间的房屋租金已全部付清。本院认为，原告与正大车业签订《房屋拆迁补偿协议》后，原告对其进行安置补偿，涉案房屋移交原告。正大车业与被告之间的房屋租赁合同中出租方的权利义务已通过该《房屋拆迁补偿协议》概括转让于原告，由原告承接了涉案《房屋租赁合同》项下的全部权利义务，原、被告之间存在租赁合同关系，双方均应按照合同约定，全面履行各自义务。原、被告争议焦点在于租赁合同是否具备解除条件。根据双方之间的《房屋租赁合同》第一条第2款约定，租金每半年支付一次，每期租金提前半个月付清，2015年1月1日至2015年6月30日的租金应于2014年12月16日之前付清，被告抗辩2015年1月1日至2015年6月30日的租金缴纳时间是2015年6月15日不符合合同约定，本院对该抗辩不予支持。现被告2015年6月24日和2015年7月27日分两次将2015年1月1日至2015年6月30日的租金付清，虽已超过合同约定的支付租金的时间，但原告并不能依此解除合同，理由如下：一、本案中原告提供的证据仅能证明曾向被告发送过催讨租金的短信通知，被告否认收到过该通知，现有证据无法证明原告向被告催讨过租金的事实。二、即使被告收到该通知，原告确实向被告催讨过租金，双方之间的租赁合同也不能因此解除，因为《房屋租赁合同》第六条第3款约定的合同解除情形是：被告欠交水电费或租金经原告催交后仍不交清，原告有权解除合同。现被告在原告起诉前和起诉后分两次将所欠的2015年1月1日至2015年6月30日的租金全部付清，合同约定的解除条件并未成就。故原告要求解除合同的主张本院不予支持。原告主张的2015年1月1日至2015年6月30日的租金被告已在诉讼过程中付清，该项诉讼请求不再处理。至于原告主张的2015年7月1日至被告实际腾退之日的租金，该项诉请建立在判令合同解除并腾退的基础上，本院未判决双方租赁合同解除，且被告已在开庭审理后将2015年7月1日至2015年12月31日期间的租金全部付清，故该项诉请本院不予支持。本起案件因被告未按期支付租金而产生，故本案诉讼费用由被告负担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告嘉兴永兴投资开发有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取1678元，由被告王小康负担，于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。代理审判员 邱双双二〇一五年九月二十八日书 记 员 姚李燕 百度搜索“”