（2015）皇民二初字第3981号

裁判日期: 2015-09-28

公开日期: 2015-11-28

案件名称

沈阳锦联经典生活物业管理有限公司诉被告郭瑞物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

沈阳市皇姑区人民法院

所属地区

沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

沈阳市皇姑区人民法院民事判决书（2015）皇民二初字第3981号原告沈阳锦联经典生活物业管理有限公司，住所地沈阳市皇姑区。法定代表人李东军，系该公司董事长。委托代理人郑忠博，系辽宁恒信律师事务所沈阳分所律师。被告郭瑞，住沈阳市皇姑区。委托代理人宋国俊，系被告爱人，住同被告。原告沈阳锦联经典生活物业管理有限公司诉被告郭瑞物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月16日立案受理后，依法由本院审判员马存起适用简易程序于2015年9月8日公开开庭进行审理，原告委托代理人郑忠博、被告郭瑞及其委托代理人宋国俊均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，要求被告支付2010年1月1日至2014年12月31日期间拖欠的物业费10005元，并由被告承担本案诉讼费。被告辩称，拖欠物业费属实。我认为物业公司服务质量不达标，收费与服务质量不匹配。1、我家在2009年5月24日房屋被盗，丢失两台电机。2、我家阳台排水管道开裂造成书房地板泡裂。3、我家厨房下水问题一直没有解决，厨房一楼的检修口被物业打开后，屡次维修把我家厨房破坏也没有找到根本原因。4、北阳台门质量不过关，屡次报修后物业公司没有维修。综上，我不同意全额交纳物业费，不同意承担本案的诉讼费。经审理查明，被告郭瑞系位于沈阳市皇姑区（建筑面积为111.17平方米）“经典生活”小区的业主。2007年7月28日，原告与沈阳锦联地产有限公司、郭瑞三方签订《业主临时公约》。2014年8月16日，原告与沈阳市皇姑区经典生活住宅小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》，合同约定由原告为该小区提供物业服务，合同期限为2014年7月27日至2014年12月9日。《业主临时公约》及《物业管理委托合同》均约定住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取物业服务费，《业主临时公约》签订后原告为被告所在小区提供物业服务，被告未交纳2010年1于1日至2014年12月31日期间期间的物业服务费。另查明，2008年2月26日，原告向被告送达整改通知单，具体违章内容为：1、更改供暖设施，安装地热；2、南阳台拆窗户底墙，窗改门直通阳台。上述事实，有原告提供的组织机构代码证、营业执照、《业主临时公约》、《物业管理委托合同》、收费许可、《商品房买卖合同》、整改通知单（复印件）及当事人陈述等证据经庭审质证，在卷佐证。本院认为，原、被告与沈阳锦联地产有限公司三方签订的《业主临时公约》性质系前期物业服务合同，沈阳市皇姑区经典生活住宅小区业主委员会与原告物业公司签订的《物业管理委托合同》生效后，该前期物业服务合同终止。原告与被告所在小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》系双方当事人真实意识表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故协议合法有效，该合同对包括被告在内的全体业主具有约束力。原告按协议规定实际履行了为该小区提供物业服务的职责，被告亦享受了原告为其提供的物业服务，《物业管理委托合同》于2014年12月9日到期后，原告物业公司为被告提供了事实管理服务，被告未明确要求原告终止服务，亦享受了原告为其提供的物业服务，被告应按时向原告交纳物业服务费。因此对原告要求被告交纳相应的物业服务费用的请求，本院予以支持。关于被告提出家中被盗应减免物业费的主张，被告郭瑞家中失窃一事属刑事��件，原告物业公司对此无主观过错，且被告未提供证明被告物业公司未履行安全保障义务的证据，故该项答辩意见本院不予采纳。关于被告提出物业服务存在瑕疵的主张，被告未提供证据证明原告的服务不到位，故该项答辩意见本院不予采纳。关于物业服务费的数额。依照《业主临时公约》及《物业服务合同》约定的收费标准及实际拖欠时间予以计算，从2010年1于1日至2014年12月31日期间的物业服务费共计60个月，物业服务费按建筑面积每月每平方米1.5元收取。故具体数额为：1.5元＊111.17平方米＊60个月＝10005.30元。原告主张要求被告给付物业费10005元，未超过实际计算金额，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条一款（五）项、第十一条（五）项、第二十六条，最��人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告郭瑞于本判决生效之日起立即给付原告沈阳锦联经典生活物业管理有限公司2010年1于1日至2014年12月31日期间的物业服务费人民币10005元；被告如逾期履行，被告应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），由被告郭瑞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审判员　　马存起二〇一五年九月二十八日书记员　　李冬梅本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对��事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业费用；（六）法律、法规的其他义务。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业费用由建设单位交纳。第十一条：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第二十六条：前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。