（2015）一中民三终字第0289号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2016-06-26
案件名称
天津天孚物业管理有限公司与高关华物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第一中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
天津天孚物业管理有限公司,高关华
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条，第一百一十一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民三终字第0289号上诉人（原审原告）天津天孚物业管理有限公司，住所地天津市开发区洞庭路76号。法定代表人杨刚，总经理。委托代理人高爽，该公司职员。委托代理人王玥，天津高地律师事务所律师。上诉人（原审被告）高关华，无固定职业。委托代理人张凤荣（高关华之妻），无固定职业。上诉人天津天孚物业管理有限公司、上诉人高关华因物业服务合同纠纷一案，均不服天津市南开区人民法院（2015）南民初字第1516号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天津天孚物业管理有限公司（以下简称天孚物业公司）的委托代理人高爽、王玥，上诉人高关华及其委托代理人张凤荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明，天孚物业公司系具有物业管理资质的企业。2003年4月1日，天孚物业公司与开发建设单位天津泰达建设集团有限公司建设开发分公司��订《天津市前期物业管理服务合同》，约定天孚物业公司对天香格调空间（物业项目名称）进行前期物业管理服务，物业管理服务期限自2003年4月1日开始至本物业首次业主会确定物业管理服务企业并签订《物业管理服务合同》之日终止。同时，该合同明确了双方在物业管理中的权利、义务及小区物业管理服务标准、物业管理服务费用的交纳等事项，其中第七条约定：“竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元由业主交纳；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.5元由业主交纳；业主每月10日前交纳；开发建设单位或业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之三交纳滞纳金。”2011年1月20日，天孚物业公司与天津���天江格调花园兰庭业主会签订《天津市住宅物业服务合同》，约定由天孚物业公司对天津市南开区“天江格调花园、兰庭”（物业项目名称）进行物业管理服务，物业管理服务期限自2011年1月1日起至2011年12月31日终止。该合同亦明确了双方在物业管理中的权利、义务及小区物业管理服务标准、小区物业管理服务费用的交纳等事项，其中第六条约定：“物业管理服务费收费标准（按建筑面积计算）：多层住宅和高层住宅为每月每平方米1.3元；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.5元由业主交纳；业主于每月10日前交纳；业主或者开发建设单位逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的1‰比例交纳违约金。”2012年1月1日，天孚物���公司与天津市天江格调花园兰庭业主会续签了《天津市住宅物业服务合同》，物业管理服务期限自2012年1月1日至2013年12月31日。该合同明确了双方在物业管理中的权利、义务及小区物业管理服务标准、小区物业管理服务费用的交纳等事项，其中第六条约定：“物业管理服务费收费标准（按建筑面积计算）：多层住宅和高层住宅为每月每平方米1.3元；业主于每月10日前交纳；业主或者开发建设单位逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的1‰比例交纳违约金。”2012年11月20日，该合同在天津市南开区物业管理办公室进行了备案。该合同到期后，双方未再续签物业服务合同，但天孚物业公司继续按原合同规定的内容和收费标准为该小区提供物业服务。2014年10月1日，天孚物业公司与天津市天江格调花园兰庭��主会签订了《天津市住宅物业服务合同》，物业管理服务期限自2014年10月1日至2015年12月31日，并且该合同明确了双方在物业管理中的权利、义务及小区物业管理服务标准、小区物业管理服务费用的交纳等事项，其中第六条约定：“物业管理服务费收费标准（按建筑面积计算）：多层住宅和高层住宅为每月每平方米1.3元；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.5元由业主交纳；业主于每月10日前交纳；业主或者开发建设单位逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的1‰比例交纳违约金。”2014年11月1日，该合同在天津市南开区物业管理办公室进行了备案。高关华房屋坐落于天津市南开区西市大街天江格调花园7-3-201号，其房屋建筑面积为147.35平方米。高关华自2010年7月1日至2014年11月30日期间未向原告支付物业管理服务费。另查，2011年天孚物业公司向一审法院提起诉讼，要求判令高关华给付天孚物业公司拖欠的物业费3978.54元及逾期支付物业费的违约金332.14元。同年6月3日一审法院以（2011）南民初字第2889号民事判决书，判决高关华给付天孚物业公司2009年1月1日至2010年6月30日的物业管理服务费3978.54元的90%计3580.69元。后高关华不服提起上诉，双方经天津市第一中级人民法院调解达成调解协议。2011年10月28日天津市第一中级人民法院出具（2011）一中民三终字第406号民事调解书，其内容为：一、高关华于2011年12月30日之前一次性给付天孚物业公司物业费2580元；二、一审案件受理费25元，由天孚物业公司负担；二审案件受理费减半收取25元，由高关华负担；三、双方当事人无其他争议。再查，一审法院通过对该小区其他物业服务合同纠纷案件审理中查明，天孚物业公司的服务存有瑕疵。又查，2012年12月6日、2014年11月14日，天孚物业公司为主张权利将天江格调花园、兰庭小区欠交物业管理服务费的业主名单在一审法院物业调解中心进行了登记，其中包含高关华在内。上述事实，有当事人陈述及相关证据佐证，经当庭质证，一审法院予以确认。一审法院认为，天孚物业公司与开发建设单位天津泰达建设集团有限公司建设开发分公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》及与天津市天江格调花园兰庭业主会签订的三份《天津市住宅物业服务合同》均系各方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应认定合法有效。上述合同对物业管理服务标准、物业服务费用的交纳等事项均有明确的约定，其对天孚物业公司和包括高关华在内的小区全体业主具有约束力，均应自觉遵守和履行。现天孚物业公司已履行提供物业服务的义务，高关华作为小区业主理应向天孚物业公司履行交纳物业管理服务费的义务，但天孚物业公司主张自2009年1月1日至2010年6月30日期间的物业费，因该期间的物业费业经生效法律文书解决完毕，故一审法院不予支持。同时，考虑天孚物业公司在对该小区实施物业管理服务中存有瑕疵，故高关华给付天孚物业公司自2010年7月1日至2014年11月30日期间的物业管理服务费酌减5%，具体数额如下：一、自2010年7月1日至2010年12月31日期间物业服务费为1259.84元（6个月147.35平方米1.5元95%）；二、自2011年1月1日至2011年12月31日期间物业服务费为3023.62元（12个月147.35平方米1.8元95%）；三、自2012年1月1日至2014年9月30日期间物业服务费为6005.25元（33个月147.35平方米1.3元95%）；四、自2014年10月1日至2014年11月30日期间物业服务费为503.94元（2个月147.35平方米1.8元95%），以上合计10792.65元。同时，天孚物业公司要求高关华支付违约金的请求，因天孚物业公司在对该小区实施物业管理服务中存有瑕疵，故一审法院不予支持。一审庭审中，高关华抗辩因天孚物业公司未履行生效法律文书确定的维修义务，所以没有交纳物业费，但该法律文书并未确认相关维修及赔偿损失等内容，故高关华的抗辩理由，一审法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告高关华给付原告天津天孚物业管理有限公司自2010年7月1日至2014年11月30日期间的物业管理服务费10792.65元；二、驳回原告天津天孚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费244元，减半收取122元，天孚物业公司担负22元，高关华担负100元。上诉人天孚物业公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销天津市南开区人民法院（2015）南民初字第1516号民事判决，依法改判高关华给付天孚物业公司自2010年7月1日至2014年11月30日期间的物业费13102.36元；2.一审、二审诉讼费用均由高关华负担。事实及理由：原审判决对于部分事实认定错误。在计算2012年1月1日至2014��9月30日期间物业费时，漏记了该期间的电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费2431.28元（33个月），其95%为2309.71元。2010年7月1日至2014年11月30日高关华欠付物业管理费合计13102.36元。上诉人高关华不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销天津市南开区人民法院（2015）南民初字第1516号民事判决，依法改判；2.一审、二审诉讼费用均由天孚物业公司负担。事实与理由：一审法院认定事实不清。自2007年，因房屋漏水严重，高关华多次要求天孚物业公司给予维修，至今仍漏雨严重，高关华只好拒绝支付物业费，对以上事实，一审法院未予审查认定，只简单陈述天孚物业公司在服务中存在瑕疵，请求二审法院在查清事实的基础上予以改判。二审中，上诉人天孚物业公司为证明其主张在2012年1月1日至2013年12月31日的《物业服务合同》中有关于机电设施费0.5元／平方米（每月）之约定，向本院提出申请，本院在天津市南开区物业管理办公室调取了2012年1月1日至2013年12月31日的涉案《物业服务合同》，其中载有关于机电设施费0.5元／平方米（每月）之内容。对本院调取的该份证据，高关华表示对其真实性没有异议，只是对其中的涨价部分不予认可。本院对该证据的真实性及其与本案的关联性均予以确认，并确认以下事实：考虑天孚物业公司在对该小区实施物业管理服务中存有瑕疵，故高关华给付天孚物业公司自2010年7月1日至2014年11月30日期间的物业管理服务费酌减5%，具体数额如下：一、自2010年7月1日至2010年12月31日期间物业服务费为1259.84元（6个月147.35平方米1.5元95%）；二、自2011年1月1日至2011年12月31日期间物业服务费为3023.62元（12个月147.35平方��1.8元95%）；三、自2012年1月1日至2014年9月30日期间物业服务费为8314.96元（33个月147.35平方米1.8元95%）；四、自2014年10月1日至2014年11月30日期间物业服务费为503.94元（2个月147.35平方米1.8元95%），以上合计13102.36元。二审中，上诉人高关华亦提供了照片一组，拟证明其漏雨情况没有改变。对该证据，天孚物业公司认为漏雨事实的存在不能对抗物业费的支付。鉴于天孚物业公司与高关华对一审中关于“违约金”部分事实均未提起上诉，本院予以确认。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，天孚物业公司与开发建设单位天津泰达建设集团有限公司建设开发分公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》及与天津���天江格调花园兰庭业主会签订的三份《天津市住宅物业服务合同》均系各方真实意思表示，一审认定合法有效并无不当，缔约双方均应自觉遵守和履行。天孚物业公司按合同规定的内容为该小区提供了物业服务，高关华作为业主接受了服务，即应交纳相应期间的服务费用。现高关华以自有房屋漏水多年至今未能解决为由拒交物业管理费，其抗辩理由不能成立，本院应予驳回。关于上诉人天孚物业公司的诉讼请求。鉴于天孚物业公司在一审中所提交的2012年1月1日至2013年12月31日的《物业服务合同》复印件中没有载明机电设备费部分内容，故一审法院基于该证据作出的判决事项并无不当。现针对天孚物业公司在二审中提供的新证据，本院应予改判。鉴于天孚物业公司在一审期间提供证据有误，导致一审法院错判，故其预交的二审诉讼费用应由其自行负担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销天津市南开区人民法院（2015）南民初字第1516号民事判决；二、本判决生效后十五日内，上诉人高关华给付上诉人天津天孚物业管理有限公司自2010年7月1日至2014年11月30日期间的物业管理服务费13102.36元；三、驳回上诉人天津天孚物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回上诉人高关华的上诉请求。如未按判决书指定的期间履行给���金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决执行。上诉人天津天孚物业管理有限公司预交的二审案件受理费128元，由其自行负担。上诉人高关华预交的二审案件受理费70元，由其自行负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭 捷代理审判员 魏晓川代理审判员 张振超二０一五年九月二十八日书 记 员 李兴明附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2.《中华人民共和国合同法》第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。3.《中华人民共和国合同法》第一百一十一条：质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。4.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 来源：