（2015）松民一（民）初字第5531号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2016-01-25
案件名称
邵珉物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海颐景园物业管理有限公司,邵珉
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民一（民）初字第5531号原告上海颐景园物业管理有限公司，住所地上海市松江区涞亭南路XXX弄XXX号法定代表人缪岳忠，总经理。委托代理人俞杰，上海徐松婷律师事务所律师。被告邵珉，女，1955年7月21日生，汉族，户籍所在地上海市漕宝路XXX号XXX区。原告上海颐景园物业管理有限公司诉被告邵珉物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月29日受理后依法适用简易程序审理，并于2015年9月16日公开开庭进行了审理。原告上海颐景园物业管理有限公司的委托代理人俞杰、被告邵珉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海颐景园物业管理有限公司诉称：原告与泗泾颐景园业主大会签订了《物业服务合同》，合同约定由原告对该小区进行管理，被告所有的位于松江区泗陈公路XXX弄XXX号别墅在原告管理范围内。原告按约对被告物业进行了管理，但被告自2009年3月至2014年12月期间一直无故拒缴物业管理费，经原告多次催讨，未果，故原告诉至法院，要求判令被告支付2009年3月至2014年12月的物业管理费53，282.60元、滞纳金8，433.08元。被告邵珉辩称，房屋交付后其一直缴纳物业管理费，后因其房屋漏水让原告来修理，原告称修好了，并称外墙有缝要被告将外墙重新粉刷，其将外墙粉刷后发现原漏水处仍然漏水，于是再次找到原告，原告派人在其房屋外墙涂了类似于硅胶的东西，致使其墙面变黑了，其要求原告将外墙修复，原告同意并买来了涂料，但一直未派人来修理，原告曾答应外墙未修复其可不缴纳物业管理费，故其才未缴纳物业管理费。2008年原告帮其家屋顶做房屋的保温层，但做好后房屋就开始漏水，至今不来修。2009年小区业委会成立后就决定不让原告管理该小区了，但原告一直迟迟不退出小区，原告管理期间，没有尽到物业服务合同约定的义务。原告从未向其催讨过物业管理费，现在再向其主张，其认为2013年6月之前的物业费已超过诉讼时效。经审理查明，2003年1月1日，案外人上海颐景园房地产有限公司与原告签订《泗泾颐景园前期物业管理合同》，约定将泗泾颐景园（座落于上海市松江区泗泾镇泗陈公路518弄）委托原告进行管理，管理费用按建筑面积每平方米2.80元／月向业主收取，业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收滞纳金。2011年7月9日，原告与上海市松江区泗泾颐景园业主大会签订《泗泾颐景园物业服务合同》，约定该小区由原告方进行管理，合同期限自2011年7月9日至2013年7月8日。合同到期后，双方再次签订了《泗泾颐景园物业服务合同》，合同期限自2013年7月9日至2015年11月23日。在二份《物业服务合同》中，均约定物业的收费标准为：一期地上建筑面积按2.80元／月·平方米，二期独栋以销售合同约定建筑面积按2.80元／月·平方米，二期联排以销售合同约定建筑面积按2.60元／月·平方米，物业服务费按月交纳，业主应在每月20日前履行交纳当月物业管理费的义务，如发生逾期缴纳，原告方有权按应缴费用的每日1‰加收滞纳金。被告系上海市松江区泗泾镇泗陈公路XXX弄XXX号房屋权利人之一，该房屋建筑面积为271.85平方米。被告未缴纳2009年3月至2014年12月的物业服务费。另查明，泗泾颐景园业委会于2009年5月19日成立，2009年10月该小区业委会向本院提起诉讼，要求原告退出该小区的管理并移交相关用房及资料，2010年8月16日，本院作出（2009）松民一（民）初字第5045号判决书，判决原告退出上海颐景园小区。2011年7月11日，上海市第一中级人民法院作出（2010）沪一中民二（民）终字第3485号民事裁定书，撤销了本院（2009）松民一（民）初字第5045号判决书。再查明，2014年3月14日，原告向被告发出了催缴通知书。以上事实，有《泗泾颐景园前期物业管理合同》、《泗泾颐景园物业服务合同》、物业管理费催缴通知、整付零寄交寄清单、《上海市商品房预售合同》、上海市房地产登记簿、照片、微信记录、（2009）松民一（民）初字第5045号判决书、（2010）沪一中民二（民）终字第3485号民事裁定书及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依合同为业主提供的包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。本案所涉的物业管理既有前期物业管理期间，又涉及该小区业主大会成立后，原告与业主大会签订物业管理合同期间，因此，本案原告在为被告所在的小区履行了物业管理义务后，被告作为该小区的业主应当依据诚实信用的原则，向原告履行支付物业管理费的义务。至于被告提出关于小区环境、供水、排水系统、小区游泳池等方面存在问题的抗辩意见，这些问题系关于小区公共管理中存在的问题，属于全体业主的权利，被告方可将上述问题提交业委会，由业委会代表小区业主与原告方共同协商解决。对被告提出的原告未给其房屋外墙进行修复的意见，从被告方提供的短信记录看，双方确实就被告家房屋外墙问题在进行协商，因原告方未及时修复，才导致被告未缴纳物业管理费，原告在服务过程中存在一定的过错，应在物业费用中作相应的抵扣，本院酌情按物业费的9折予以计算。对被告提出的诉讼时效问题，原告主张的是2009年3月至2014年12月期间的物业管理费，从原告方提供的证据看，原告方在2014年3月才向被告发出了催缴通知，故2009年3月至2012年1月期间已过诉讼时效，本院不予支持。关于滞纳金问题，虽在合同中约定了滞纳金条款，但周到的服务是每个小区业主的共同希望，物业管理公司应在合同明确约定的权利义务的基础上，进一步提高物业管理的水平，加强与业主间的沟通，作为小区的业主也应当从大局出发，共同维护小区的利益。对于被告迟延支付物业管理费，作为原告理应从自身的服务意识、服务质量多加考虑，故原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。依照国务院《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：一、被告邵珉于本判决生效后十日内支付原告上海颐景园物业管理有限公司自2012年2月至2014年12月的物业管理费23，977.17元；二、驳回原告上海颐景园物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，343元，减半收取671.50元，由原告上海颐景园物业管理有限公司负担409.50元（已付），被告邵珉负担262元（于本判决生效后七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 蔡珺二〇一五年九月二十八日书记员 刘尧附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、国务院《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。…… 来自：