（2015）泸民二初字第66号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2016-02-01
案件名称
安红玉诉怒江诚合房地产开发有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司怒江分行房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
泸水县人民法院
所属地区
泸水县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安红玉,怒江诚合房地产开发有限公司,中国农业银行股份有限公司怒江分行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十五条第一款，第八条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款，第二十四条；《中华人民共和国民法通则》：第四条
全文
云南省泸水县人民法院民 事 判 决 书（2015）泸民二初字第66号原告安红玉，女，1978年5月8日生，傈僳族，高中文化，云南省泸水县人。委托代理人陈佳民，云南奉民律师事务所律师，特别授权代理。被告怒江诚合房地产开发有限公司。法定代表人潘煜，系该公司总经理。委托代理人袁明华，云南上义律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人查建纲，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。第三人中国农业银行股份有限公司怒江分行。负责人蒋学才，系该行行长。（未到庭）委托代理人吴征远，男，1962年10月1日生，汉族，本科文化，云南省泸水县人。原告安红玉诉被告怒江诚合房地产开发有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司怒江分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月26日在本院第三法庭依法公开开庭审理了本案。原告安红玉及其委托代理人陈佳民、被告怒江诚合房地产开发有限公司的委托代理人查建纲、袁明华，第三人中国农业银行股份有限公司怒江分行的委托代理人吴征远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安红玉诉称，原、被告双方于2013年7月12日签订的CH-2013-07-04《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的位于六库镇人民路桥东南巷7号的傈都半岛一期第3幢第24层01号框架结构房，房屋建筑面积为104.97平方米，总价款为人民币326378.00元整，合同签订时原告支付了认购意向金56378.00元，并于2013年10月9日通过银行贷款270000.00元，将购房款全额支付完毕。根据双方合同第七条约定“甲方（即被告）应于2014年2月28日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”但是，被告至今没有按照合同的约定将房屋交付于原告。因此，被告应当按照双方合同第九条之规定“甲方（即被告）如未按本合同第七条约定的时间交房，按下列【一】种方式处理：一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30日内，甲方按每天总房价的万分之零点五向乙方（原告）支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按下列【3】种约定承担违约责任。3.乙方有权决定是否解除合同，如解除合同，则甲方向乙方支付总房款百分之十的违约金，甲方向乙方退还已付房款，已发生的交易相关税、费由乙方承担，如约定继续履行合同，甲方每逾期一天，按总房价的万分之零点五作为迟延履行金支付给乙方，双方不办理退房手续。另外，原告于2013年10月10日与中国农业银行股份有限公司怒江分行办理个人担保借款合同的目的是为了购买原、被告双方合同约定的商品房。现因被告违约，原告要求依法解除原、被告所签订的《商品房购销合同》，那么原告与第三人办理的个人担保借款合同的目的已经不能实现，根据相关规定原告亦有权要求解除担保合同。现原告虽已多次找到被告有关人员协商，但被告一直推诿不承担责任。为维护原告的合法权利，根据相关法律的规定提起诉讼，要求：1、判令解除原、被告于2013年7月12日签订的合同编号为CH－2013-07-04的《商品房购销合同》及原告与第三人签订的个人担保借款合同；2、判令被告支付原告解除合同的违约金32637.80元；3、判令被告返还原告购房首付款56378.00元及至判决确定之日止原告已经偿还第三人的借款和利息，同时判令被告承担从判决确定之日开始偿还第三人的剩余贷款本金及利息；4、判令被告承担本案诉讼费用。被告怒江诚合房地产开发有限公司辩称，被答辩人以答辩人逾期交付房屋为由，请求解除双方签订的《商品房购销合同》，并据此主张相应的违约金和返还购房款、贷款及利息等违约责任没有事实与法律依据。一、被答辩人没有依据《商品房购销合同补充协议》第一条第1款的约定，履行按期向答辩人交付房屋贷款、契税、印花税、配套设施费、公共维修基金及工本费，依法答辩人不应承担《商品房购销合同》第九条第3款所约定的违约责任。二、本案争议的房屋已竣工，建筑经济指标与规划批准的要求相符，事实上已经具备入住条件，现已有部分业主装修入住。因受国务院出台《国有土地房屋征收与补偿条例》规范调整，导致一期工程2号楼所涉土地地上建筑拆迁工作暂缓，无法进行本案争议房屋所在的3栋及1栋所有房屋竣工验收工作，待一期项目竣工各项规划技术经济指标落实后再进行项目规划竣工验收工作。由此，依据《商品房购销合同补充协议》第一条第3款的约定，依法答辩人同样不应承担逾期交房的《商品房购销合同》第九条第3款所约定的违约责任。三、解除权已经消灭，依法无权通过诉讼的方式主张解除合同。《商品房购销合同》第九条第一款及第一款中没有约定如何行使合同解除权及合同解除权行使的合理期限。而合同约定的交房时间为2014年2月28日。本案中被答辩人提起诉讼的时间是2015年4月，间隔合同约定的交房时间2014年2月28日已超过一年有余。至本案开庭之日，也未向答辩人依法履行催告，更没有依据我国《中华人民共和国合同法》第96条的规定，履行通知义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款及《中华人民共和国合同法》第96条的规定，解除权依法已经消灭，无权通过诉讼的方式主张解除合同。四、根据本答辩意见的上述观点，被答辩人的合同目的依然存在，没有丧失，《商品房购销合同》依法不能解除。故而被答辩人主张解除与第三人所签的《个人购房借款／担保合同》无事实依据，依法不能解除。综上，答辩人认为，双方所签订的《商品房购销合同》《商品房购销合同补充协议》系双方真实意思表示，为维护交易安全，恳请人民法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。第三人中国农业银行股份有限公司怒江分行诉称，一、如法院判定原、被告双方解除购房合同，借款人愿意履行还款义务，我行将继续与借款人保持正常借贷关系。如借款人不履行还款义务，我行将向借款人安红玉和连带责任担保人怒江诚合房地产开发有限公司追偿债权。二、如法院判决原、被告双方继续履行购房合同，我单位将继续依法与怒江诚合房地产开发有限公司进行业务合作，与借款人安红玉保持正常借贷关系，要求借款人履行正常还款义务。综合原、被告及第三人的诉辩主张，本案焦点为：一、原、被告于2013年7月12日签订的CH-2013-07-04的《商品房购销合同》是否有效；二、被告怒江诚合房地产开发有限公司逾期交房的行为是否构成违约；三、原告合同解除权的行使期限是否超过；四、是否解除原、被告于2013年7月12日签订的CH-2013-07-04的《商品房购销合同》及原告与第三人所签订的个人担保借款合同。针对以上争议焦点，原告安红玉向本院提交了如下证据材料：一、《身份证》复印件一份，用于证明原告的身份情况和主体适格。二、CH-2013-07-04《商品房购销合同》复印件一份，用于证明原、被告的商品房买卖合同关系成立和双方之间的权利义务关系。三、《收据》复印件三份、个人借款凭证及《中国农业银行个人担保借款合同》复印件各一份，用于证明原告已经按照合同约定履行完毕支付购房款的义务。经质证，被告及第三人对原告所举的三组证据三性均无异议，本院予以确认。被告怒江诚合房地产开发有限公司为了支持自己的答辩理由，向本院提交了如下证据材料：《营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人身份证明书》复印件各一份，用于证明被告的基本情况。经质证，原告及第三人对该组证据三性无异议。本院予以确认。第三人中国农业银行股份有限公司怒江分行为了支持自己的答辩理由，向本院提交了如下证据材料：《营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人身份证明书》复印件各一份，用于证明第三人的基本情况；经质证，原、被告均对该组证据三性无异议。本院予以确认。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：原、被告双方于2013年7月12日签订了合同编号为CH-2013-07-04的《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的位于六库镇人民路桥东南巷7号的傈都半岛一期第3幢第24层01号框架结构房，房屋建筑面积为104.97平方米，总价款为人民币326378.00元整，合同签订前原告支付了认购意向金56378.00元，并于2013年10月9日通过银行贷款270000.00元，将购房款全额支付完毕。双方合同第七条约定：“甲方（即被告）应于2014年2月28日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”但是，被告至今没有按照合同的约定将房屋交付于原告。因此，被告应当按照双方合同第九条之规定“甲方（即被告）如未按本合同第七条约定的时间交房，按下列【一】种方式处理：一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天总房价的万分之零点五元向乙方（原告）支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按下列【3】种约定承担违约责任。3、乙方有权决定是否解除合同；如解除合同，则甲方向乙方支付总房款百分之十的违约金，甲方向乙方退还已付房款，已发生的交易相关税、费由乙方承担，如约定继续履行合同，甲方每逾期一天，按总房价的万分之零点五做为迟延履行金支付予乙方，双方不办理退房手续。另外，原告于2013年10月10日与中国农业银行股份有限公司怒江分行办理个人担保借款合同的目的是为了购买原、被告双方合同约定之商品房。现因被告违约，原告要求依法解除原、被告所签订的《商品房购销合同》，那么原告与中国农业银行股份有限公司怒江分行办理个人担保借款合同的目的显然已不能实现，故根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定亦有权要求解除原告与中国农业银行股份有限公司怒江分行办理个人担保借款合同。原告已多次找被告协商，但被告一直推诿不承担责任。为维护原告的合法权利，向本院提起诉讼，请求1、依法判令解除原、被告于2013年7月12日签订的CH-2013-07-04的《商品房购销合同》及原告与第三人所签订的个人担保借款合同；2、判令被告支付原告解除合同的违约金32637.80元；3、判令被告返还原告购房首付款56378.00元及至判决确定之日止原告已经偿还第三人的借款和利息，同时判令被告承担从判决确定之日开始偿还第三人的剩余贷款本金及利息；4、判令被告承担本案诉讼费用。另查明，被告在庭审中明确表示涉案房屋未达到交房条件，也不能确定何时达到合同约定的交房条件。本院认为，原、被告签订的CH-2013-07-04的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规强制性的规定，属有效合同，对双方当事人均有法律约束力。本案中，原告已按合同约定履行了支付购房款的义务，而被告未按合同约定在2014年2月28日前向原告移交房屋，属违约行为，且被告至今仍未交付房屋，也不确定何时能达到交房条件，故被告应该承担违约责任。本案中，原、被告双方签订的《商品房购销合同》第九条明确约定：“逾期30天后，甲方按下列【3】种约定承担违约责任。乙方有权决定是否解除合同，如解除合同，则甲方向乙方支付总房款百分之十的违约金，甲方向乙方退还已付房款，已发生的交易相关税、费用由乙方承担，如约定继续履行合同，甲方每逾期一天，按总房价的万分之零点五作为迟延履行金支付给乙方，双方不办理退房手续。据此，本案的合同解除为约定解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，……”以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款关于“根据《中华人民共和国合同法》第九十四的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”的规定，被告逾期交房的违约行为致使原告明显不能实现合同目的，原告诉请的解除《商品房购销合同》的主张本院予以支持。本案中合同的解除因被告的责任而导致，被告应当按照合同约定向原告支付总房款百分之十的违约金即32637.80元（326378.00元×10%=32637.80元），并退还原告已付首付款56378.00元，及至判决确定之日止原告已经偿还第三人的借款和利息，和判决确定之日起开始原告需要偿还第三人的贷款本金和利息。原告与第三人签订的《个人担保借款合同》目的是为了购买涉案房屋，因《商品房购销合同》被解除，致使《个人担保借款合同》的目的无法实现，原告请求解除《个人担保借款合同》的主张，本院予以支持。因原告在第三人中国农业银行股份有限公司怒江分行按揭贷款27万元直接存入被告帐户，资金的流向应当遵循来回一致，故未偿还的按揭贷款应当直接由被告返还第三人为宜。针对原告合同解除权的行使期限是否超过的争议焦点，本院认为原、被告签订的《商品房购销合同》中已经明确约定原告有权解除合同的情形，原告行使解除权的事实依据是被告未能按约交付房屋，行使的是约定解除权，而不是法定解除权，根据《中华人民共和国合同法》第95条第二款规定，即“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。本案中对方即“怒江诚合房地产开发有限公司”未催告，故原告行使解除权的期限未超过。被告提出的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第二款适用的是发生法定解除之情形，不适用于本案原告基于双方合同约定行使解除权。故被告的该项辩论观点本院不予采纳。针对被告提出根据双方签订的《合同补充协议》第一条之规定：“对主合同第七条的“交付期限”是以乙方（原告）缴纳全部购房款（含银行按揭款项的甲方帐户），及购房款以外的契税、印花税、配套设施费、物业管理费、公共维修基金、工本费为前提起计：1、若乙方（原告）未交清上述款项，甲方（被告）有权拒绝交付房屋，也不承担主合同第九条约定的逾期交房的违约责任；”被告提出自己没有违约，具有免责情形。本院认为，《合同补充协议》第一条的规定是对主合同《商品房购销合同》第七条的补充，《合同补充协议》第一条的前提条件是被告于2014年2月28日前交房，因被告不能于2014年2月28日前交付房屋，故本案不存在《合同补充协议》第一条的情形，故本院对该主张不予采纳，被告逾期交房的违约行为不具有免责情形。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十五条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：一、原告安红玉与被告怒江诚合房地产开发有限公司于2013年7月12日签订的合同编号为CH-2013-07-04的《商品房购销合同》于本判决生效之日起解除；二、被告怒江诚合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告安红玉解除合同的违约金人民币32637.80元；三、被告怒江诚合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告安红玉购房首付款人民币56378.00元；四、被告怒江诚合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告安红玉至本判决生效之日止原告已经偿还第三人中国农业银行股份有限公司怒江分行的借款和利息（该项金额以第三人中国农业银行股份有限公司怒江分行计算为准）；五、被告怒江诚合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还第三人中国农业银行股份有限公司怒江分行至本判决生效之日开始的剩余借款和利息（该项金额以第三人中国农业银行股份有限公司怒江分行计算为准）；六、原告安红玉与第三人中国农业银行股份有限公司怒江分行于2013年10月10日签订的合同编号为53020120130096378的《个人担保借款合同》于本判决生效之日起解除。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2026.00元，由被告怒江诚合房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内。向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省怒江傈僳自治州中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。审判长 熊秀珍审判员 张继英审判员 王兆明二〇一五年九月二十八日书记员 和秋凤 更多数据：搜索“”来源：