（2015）沈中民二终字第2177号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2015-12-08
案件名称
上诉人沈阳永来房地产有限公司与被上诉人陆瑶，原审第三人沈阳新主义房地产研究中心商品房销售合同纠纷一案二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
沈阳永来房地产有限公司,陆瑶,沈阳新主义房地产研究中心
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第2177号上诉人（原审被告）：沈阳永来房地产有限公司，住所地沈阳市于洪区青海路镜泊湖街。法定代表人：张忠东，该公司总经理。委托代理人：李斌，辽宁三择律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陆瑶，女，1981年6月5日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托代理人：解楠，男，1981年10月25日出生，汉族。原审第三人：沈阳新主义房地产研究中心，住所地沈阳市皇姑区昆山西路***号。投资人：韩彦才，该中心董事长。上诉人沈阳永来房地产有限公司因与被上诉人陆瑶，原审第三人沈阳新主义房地产研究中心商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2015）于民二初字第165号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年8月25日受理此案后，依法组成合议庭，由审判员于利军担任审判长，代理审判员单立、代理审判员吕长辉（主审）参加评议，对本案公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2009年8月25日签署了商品房订购协议，被告同意将其位于沈阳市于洪区汪河路在建临时命名为小区“金色丽都”17号691房屋，面积93.18平方米出售给原告。该协议签署后，原告于2009年9月8日依约向被告缴纳了106130元首付款。在原告多次催促下，2011年7月11日双方签署了正式的商品房买卖合同，合同中明确规定，购建的小区名为“紫郡城—秋实园”，位于于洪区汪河路1甲-2号691，建筑面积95平方米，总房款为332500元，原告全部付清。同年12月15日缴纳了契税4987.5元，并下发了契税证，交房时间为2012年3月15日。2013年8月中旬原告购买小区，看到大批业主办入住，才知道已经可以办入住手续，于是跟被告协商入住事宜，这期间没接到任何通知。谁知去验房时发现此房根本无法入住（没有门，且墙体被砸，与隔壁砸通等）。跟被告沟通修复后再验收。直至同年10月原告自己去看房屋恢复情况时，发现房屋内已经有人在装修，且说该房屋是他们的，于是原告找被告协商，被告所负责解决并恢复。从这一天起，原告一直催促被告尽快解决此事，直到2014年9月末，原告发现房屋不但未修复而且屋内已经住人。原告再次与被告沟通，被告所再给2周时间一定解决，直到2014年11月接到通知去验房，但房屋仍未修复，而且遇到原来在屋住的人报警。无奈下，原告为维护自身的合法权益，对于被告的欺诈行为，原告实难接受，请贵法院维护原告的合法权益。诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告之间的商品房买卖合同；2、由被告退还原告已交付的本金332500元人民币及利息99750元（按照同期银行贷款利率计算）；3、由被告承担契税损失4987.5元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：涉案房屋从未卖给其他人，也没有抵押，现在房屋状况正常，可以交付，房屋所有权人还是原告。原告与第三人于2010年2月8日结清工程款，双方不存在债权债务关系。而且被告没有以任何形式抵顶第三人房屋。第三人述称：涉案房屋的楼盘是第三人于2009年投资承建，2010年被告永来公司拨付给我部分工程款，但还有部分工程款没有给付，所以永来公司以涉案房屋抵顶其欠我的工程款，后因我与张秉林有债权债务关系，因此我将该房屋抵给张秉林了，张秉林又将涉案房屋卖给金玉华，金玉华对涉案房屋进行装修，现已入住三年。原审法院经审理查明：2011年7月11日原告陆瑶与被告沈阳永来房地产有限公司签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于沈阳市于洪区汪河路1甲-2号6-9-1号房屋（秋实园17#6**号），建筑面积95平方米。原告缴纳了房款332500元，缴纳契税4987.5元，被告沈阳永来房地产有限公司为原告开具销售不动产统一发票。2013年原告在收房时发现房屋与隔壁房屋处于打通状态，房屋内有人，并得知房屋由案外人占有，因房屋不能达到收房条件，原告未予收房；2014年原告再次收房时发现涉案房屋已经进行了部分装修并且仍有人居住。原告至今未收房入住。原审法院另查明，2009年9月30日，被告沈阳永来房地产有限公司与第三人沈阳新主义房地产研究中心签订工程款拨付确认单，约定由沈阳永来房地产有限公司向第三人以房屋形式拨付工程款，具体房源包括本案涉案房屋17#6-9-1号房屋。后第三人沈阳新主义房地产研究中心与张秉林、金玉华签订抵（购）房协议书，约定沈阳新主义房地产研究中心将秋实园二期17#6-9-1、2号房屋作价60万元抵顶给张秉林，张秉林将此房转让给金玉华并收取房款，现该房屋由金玉华实际占有。原审法院再查明，经本院实地调查，涉案房屋入户门口已被人安装摄像头，房屋内有人居住使用并进行了部分改动。原审法院认为，2011年7月11日被告沈阳永来房地产有限公司与原告陆瑶签订商品房买卖合同，被告将位于沈阳市于洪区汪河路1甲-2号6-9-1号房屋（紫郡城-秋实园17#691号）以332500元的价格卖给原告。合同约定：“出卖人应当在2012年3月15日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格、通水、通电、具备装修条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力；2、市政配套设施接通知延误；其他非出卖方的原因造成的延误；3、因气候原因造成临时性施工中断；为执行政府法令政策引起的延期；4、施工中遇到重大技术问题。”双方签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，未侵害他人的合法权益，合同真实有效，双方应该按照合同的约定行使权力并履行相应的义务。原告收房过程中发现涉案房屋由他人占有使用，不具备交付条件，且经过与被告及物业沟通协商仍未解决，至今原告不能正常入住。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外；第十五条，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。原告已缴纳全部购房款，被告向原告开具了购房发票，被告应该向原告交付符合居住条件的房屋，现第三人已经当庭陈述基于其与被告之间的债权债务关系，该房屋由第三人占有后又出卖给案外人，即可看出，涉案房屋从原告收房开始就有人占有使用，导致原告一直未能正常入住至今，故被告没有将房屋交付履行完全，且在原告请求时被告一直未予解决。另外，涉案房屋已由案外人进行了部分改动，原告购买的是清水房屋，现该房屋已背离原告购买初衷，合同目的已不能实现。且根据合同的约定，不存在导致被告逾期交房的条件，现原告要求解除与被告的商品房买卖合同本院予以支持，被告应该返还原告支付的购房款及相应的房屋税金等。根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《民事诉讼证据规则》的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告没有证据证明已经向原告交付了符合居住条件且能够实际入住的房屋。另外，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按约定解决。”，被告亦不能以第三人原因造成的迟延交房责任作为免除其对买受人逾期交房违约责任的抗辩理由。被告与第三人的债权债务纠纷不能对抗原告的正常买受行为，如需主张可另行诉讼，且根据合同的相对行原则，被告应该承担相应的责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条一款（三）项、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告陆瑶与被告沈阳永来房地产有限公司于2011年7月11日签订的关于沈阳市于洪区汪河路1甲-2号6-9-1号房屋商品房买卖合同；二、被告沈阳永来房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告陆瑶购房款人民币332500元；三、被告沈阳永来房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告陆瑶利息（自2011年7月1日起，以人民币332500元计息，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定的给付之日止）；四、被告沈阳永来房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陆瑶缴纳的房屋契税人民币4987.5元。如果被告沈阳永来房地产有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7958.6元，由被告沈阳永来房地产有限公司承担。宣判后，上诉人沈阳永来房地产有限公司不服，向本院提出上诉。请求撤销原审判决，依法改判上诉人不承担违约责任；诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：原审法院适用法律错误，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》有关规定，上诉人没有违法，不应由上诉人承担违约责任。被上诉人陆瑶答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审第三人沈阳新主义房地产研究中心答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院查明事实与原审查明事实基本一致。上述事实，有商品房销售合同、发票、契税发票、照片、补充协议、工程款拨付确认单、抵（购）房协议书等证据及当事人陈述，经庭审质证，本院予以确认，在一审卷宗佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，上诉人永来房产公司与被上诉人陆瑶签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。房屋买受人陆瑶已按照合同约定交约了购房款等费用，但在履行过程中，房屋出售人永来房产公司未将符合合同约定的房屋交付给陆瑶，已构成违约，应当承担相应的违约责任。原审判决对违约责任及处理结果认定正确，本院应予支持。永来房产公司应当依照双方合同约定将权利无瑕疵的房屋交付给陆瑶，故永来房产公司以他人占有房屋为由主张免责，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7958.6元，由上诉人沈阳永来房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 于利军代理审判员 单 立代理审判员 吕长辉二〇一五年九月二十八日书 记 员 张 磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判决。 搜索“”