（2015）并民终字第1019号

裁判日期: 2015-09-28

公开日期: 2016-03-29

案件名称

张临生、吉伍玫与山西金房子建业发展有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

山西省太原市中级人民法院

所属地区

山西省太原市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张临生,吉伍玫,山西金房子建业发展有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

山西省太原市中级人民法院民事判决书（2015）并民终字第1019号上诉人（原审原告）张临生，男，汉族，住太原市小店区。上诉人（原审原告）吉伍玫，女，汉族，住太原市小店区。委托代理人张临生，男，住太原市小店区。被上诉人（原审被告）山西金房子建业发展有限公司，住所地太原市小店区体育路249号长风尚都小区B座5层。法定代表人安秉怡，董事长。委托代理人权守昭，山西仁鑫律师事务所律师。委托代理人康伟，山西仁鑫律师事务所律师。上诉人张临��、吉伍玫因房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2014）小民重字第41号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人张临生、上诉人吉伍玫的委托代理人张临生，被上诉人山西金房子建业发展有限公司委托代理人权守昭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，二原告系夫妻关系。2009年6月18日，被告通过招投标与中共山西省委党校签订《危房改造项目协议书》一份，协议约定，被告负责对地号为10829016地块中的8-14号学员楼与党校操场位置进行置换，采用市场运作方式实施危房改造项目建设，无偿新建学员公寓，按成本价为职工回购住宅房。职工住宅楼工程的户型、套数均由中共山西省委党校决定；协议第四条约定，被告负责范围和内容为“图纸范围内全部土建、水、暖气、电安装工程，市政配套、庭院配套、地下人防工程、地下停车位、安监系统、消防系统、绿化”；协议第五条约定，职工购买商品房按成本预估均价每平方米3000元收取。第九条建房相关标准约定，1、工程质量标准：优良，2、住宅建设装饰约定，其中外墙装饰的标准为：采用国产瓷砖镶贴。室内标准为：墙面屋顶达到刮白条件，地面垫层找平。厨房及卫生间的标准为毛水泥地面防水处理，预留各管线接口。户门标准：保暖金属防火门，配门锁。室内门：预留洞口。外窗：品牌塑钢中空玻璃。协议签订后被告依约履行建设义务。2011年10月21日，中共山西省委党校发布《关于住房回购排序和预估房价的通知》一份，称本次住房回购排序涉及购房职工的工龄、任职等情况，购房按照已发生的和还需发生的建设成本初步核算，项目预估房价为起步价3200元／平米，均价3600元／平米（不包��配套费和办证费用）。2011年11月4日，依据党校内部回购住房职工工龄、任职情况的排序及原告选房情况，原告吉伍玫与被告签订《房屋购销合同》一份，协议约定，原告吉伍玫以成本价购买了该危房改造项目中1号楼4单元某号（西户）房屋，该房屋建筑面积为160.64平方米，预估售价为每平方米3975元（不包括配套费及办证费用），房屋总价638544元。原告在合同签订后十日内支付全部房款的90%即574600元。原被告交接房产时，原告将房款余额63944元付清。被告在2012年12月31日前将质量合格的房产交付原告使用。合同还约定了双方的违约责任和相关基础设施、公共配套设施投入运行的时间，以及被告对房屋承担保修责任的范围及保修期限。在被告和党校签订的《危房改造项目协议书》以及被告和原告签订的《房屋购销合同》中，均没有对被告所出售的房屋室内装修的标��作出约定。其后山西省委党校将代收原告的350000元房款交付给了被告，另原告通过公积金贷款的方式又支付被告房款160000元。2012年3月22日，被告承建的房屋主体由山西冶金工程勘察总公司、太原市建筑设计研究院、山西省建设监理有限公司、山西省宏图建设工程有限公司组织验收合格。2013年2月27日，山西省委党校通知被告向原告交付房屋，当日被告向原告交付了房屋。原告向被告支付剩余房款128544元。因原告迟延支付64600元房款，被告收取原告利息3165.4元。2013年2月28日，原告向被告提交了《书香苑小区验房信息反馈表》，原告除反映“后门外面左门框中有凹坑”等问题外，对交付的房屋并未提出其它异议。被告在向原告交付房屋同时一并向原告交付了《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》，其中住宅用使用说明书中“住宅成套技术应用简介”中“��装修”项目一览写明“内墙简装、外墙全装”。确认以上事实的证据有：《危房改造项目协议书》、《房屋购销合同》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、房屋移交证、《住房公积金个人贷款抵押借款合同》、结婚证、照片、验收记录、交房手续办理通知单、消防检测报告、情况说明、通知、收据等，上述证据经当庭举证、质证及本院审查，另有本案庭审笔录在卷作证，足以采信。原审认定，被告和中共山西省委党校之间签订的《危房改造项目协议书》、原告和被告之间签订的《房屋购销合同》均是当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。上述协议及合同中均未明确约定被告具有按照3A级标准为原告装修房屋的义务，被告向原告交付的《住宅用使用说明书》也非销售合同附件，且《住��用使用说明书》也未明确被告有此义务，故原告在被告具有装修义务的基础上提出的相关诉求，均无事实及法律依据，本院不予支持。对原告新增加的第六项、第七项、第八项诉求，此三项诉求系原告在举证期限届满后（重审开庭时提出）新增加的请求，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三项“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”的规定，原告新提出的该三项诉求应由原告另案主张。原审判决，驳回原告张临生、原告吉伍玫的诉讼请求。原审法院判决后，上诉人张临生、吉伍玫不服，向本院提起上诉。上诉人张临生、吉伍玫诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审依法判令：1、被上诉人按照《建筑法》第61条、《合同法》第41、62、153和154条，《建设工程质量管理条例》第2条，《商品住宅装修一次到位实施细则》和《住宅性能评定技术标准的规定，并按照其与上诉人吉伍玫签订的《党校小区房屋购销合同》及其附件一《住宅质量保证书》、附件二《住宅使用说明书》的约定，继续履行《合同》义务，在法院判决之后的三个月内，按照“全装修”住宅之3A级住宅（即高级住宅）标准，全面、保质地完成涉案商品房的室内装修工程，并交上诉人验收签字。验收时，被上诉人须按照《建筑法》第61条、《城市房地产开发经营管理条例》第31条、《房屋登记办法》第10条、《合同》第2条、《房产测绘管理办法》第6条、《民用建筑工程室内环境污染控制规范》第6条（“验收”）和《物业承接查验办法》等法律法规和规范性文件的规定，向上诉人提供下列资料：（1）《建设工程竣工验收合格及备案证》、《党校小区竣工综合验收合格及备案证》（均为复印件）；（2）《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《房屋移交证》；（3）具备相应资质的测绘单位出具的涉案商品房分户面积测量结果证明文件（《合同》第1页倒数第1行：“多退少补”）；（4）装修工程竣工图和涉案商品房分户图；（5）无机非金属建筑主体材料放射性限量专项检测报告、无机非金属装修材料产品合格证和放射性限量专项检测报告以及室内空气质量专项检测报告；（6）物业服务企业承接查验协议（包括物业共用部位、共用设施设备和相关场地以及买受人共有的非经营性配套公共建筑和公共设施等清单）及备案情况等证明文件（复印件）。2、被上诉人就涉案商品房室内装修工程的设计、施工、监理以及材料和部品的选用进行公开招标。3、自被告将涉案商品房室内装修工程交原告验收签字之次日起计算涉案商品房的��修期。4、被上诉人承担涉案商品房室内装修工程交上诉人验收签字之前发生的水费、电费、采暖费、电梯费、装修服务费、装修保证金、物业管理费、二次供水加压费及其他一切与涉案商品房室内装修工程相关费用及或有费用。5、被上诉人承担涉案商品房室内装修工程交上诉人验收签字之后，在涉案商品房保修期内发现的影响涉案商品房结构和正常使用的隐蔽工程质量和管道堵塞等问题，或因被上诉人不当装修行为致使涉案商品房原使用功能受到影响，或涉案商品房共用部位、共用设施设备和相关场地遭到损害，给上诉人或其他住户特别是涉案商品房上、下层住户造损失的修复责任和赔偿责任。6、鉴于被上诉人未能举证证明由公安部门消防机构出具的《建筑工程消防验收合格意见书》、建设行政主管部门出具的《建设工程竣工验收合格及备案证》和住建部门出具的《党校小区竣工综合验收合格及备案证》等法定证据，导致涉案商品房不具备《建筑法》第61条规定的交付使用条件，为深刻吸取过往众多重大火灾爆炸事故的沉痛教训并防患于未然，依据《中华人民共和国公民出入境管理法》第12条，判令在本案尚未结案之前不准被上诉人之法定代表人安秉怡出境，以防其逃避涉案商品房消防验收重大安全责任或卷款“跑路”出逃境外。7、被上诉人在预计本案判决之日外加三个月装修期，向上诉人支付其在涉案商品房售价之外向上诉人加收的“配套及增项费”及其资金使用利息、延期交付涉案商品房的资金使用利息等共计168472.33元。如果被上诉人未按本案判决指定的期间履行该项金钱给付义务，将依据《民事诉讼法》第253条和法释（2009）6号的规定，由被上诉人按照中国人民银行规定的同期人民币贷款基准利率向上诉人加倍支付迟延履行期间的债务利息。8、被上诉人承担本案一切诉讼费用。上诉人在庭审中，对其上诉做出补充，诉称，审理本案，只能依据《合同》及其两个附件，而不能依据《协议》。被上诉人要受到《协议》与《合同》的双重约束。被上诉人对《协议》的履行，并不能等同于对《合同》及其两个附件的履行。上诉人可以用《协议》来约束被上诉人，因为被上诉人是《协议》的签署者；被上诉人却不能用《协议》来约束上诉人，上诉人不是《协议》的签署者。关于面积复测、多退少补。“被上诉人未依约履行面积复测可能导致面积缩水所形成的额外支出”为涉案商品房售价的11%，即124857.70元，应由被上诉人退还上诉人。鉴于日前二审重审法院更换了本案合议庭成员，并相应决定了二审重审第二次开庭日期这一最新变化，被上诉人应向上诉人支付的其在涉案商品房售价��外向上诉人加收的“配套及增项费”及其资金使用利息、延期交付涉案商品房的资金使用利息等也相应调整为：在预计本案二审重审判决之日（2016年2月27日）外加三个月装修期，被上诉人应向上诉人支付现金共计188714.98元。以上所有的金钱给付期间均不限于预期二审重审判决作出之日（2016年2月27日）外加三个月装修期。如果上诉人申请再审成功或者申请抗诉成功或者申诉成功，则以上所有的金钱给付期间均顺延至再审判决之日或者抗诉成功之日或者申诉结果作出之日外加三个月装修期。被上诉人山西金房子建业发展有限公司辩称，一、一审法院审理本案的程序合法。上诉人主张讼争房屋为商品房及本案应为商品房买卖合同纠纷于法无据。一审法院对上诉人新增请求认为应另案主张正确。二、一审法院认定本案的事实清楚，证据确实充分。《危房改造项��协议》、《房屋购销合同》均未约定被上诉人对讼争房屋有装修的义务。《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》不是《房屋购销合同》的补充约定，且其内容也没有体现被上诉人应承担精装修的义务。《危房改造项目协议》是《房屋购销合同》的主合同，上诉人主张应将二者分离不当。上诉人主张适用《商品住宅装修一次到位实施细则》不当。三、一审法院适用法律准确。一审法院认定事实清楚，证据确实充分，使用法律准确，且审理程序合法，上诉人的上诉请求及主张无事实根据和法律依据，依法应驳回上诉维持原判。二审审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，被上诉人和中共山西省委党校之间签订的《危房改造项目协议书》、上诉人和被上诉人之间签订的《房屋购销合同》均是当事人的真实意思表示，合同内容不违反法��、行政法规的强制性规定，合同合法有效。上述协议及合同中均未明确约定被上诉人具有按照3A级标准为上诉人装修房屋的义务，被上诉人向上诉人交付的《住宅用使用说明书》也非销售合同附件，且《住宅用使用说明书》也未明确被上诉人有此义务，故上诉人请求被上诉人按照“全装修”住宅之3A级住宅（即高级住宅）标准，全面、保质地完成涉案商品房的室内装修工程，并交上诉人验收签字的诉求，证据不足，不予支持；上诉人的其他上诉主张均属于在被上诉人具有装修义务的基础上提出的相关诉求，均无事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理100元，由上诉人张临生、吉伍玫负担。本判决为终审判决。审　判　长　　郝利亚代理审判员　　袁　强代理审判员　　成志刚二〇一五年九月二十八日书　记　员　　任丽杰搜索“”