（2015）徐民四（民）初字第2135号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2015-11-17
案件名称
上海锦房物业有限公司与孙以贵物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市徐汇区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民四（民）初字第2135号原告上海锦房物业有限公司。法定代表人王华江。委托代理人陆建成。委托代理人李之新。被告孙以贵。委托代理人孙继凌。原告上海锦房物业有限公司与被告孙以贵物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月9日受理后，依法适用简易程序，于2014年9月18日公开开庭进行了审理。原告上海锦房物业有限公司的委托代理人陆建成、李之新，被告孙以贵及其委托代理人孙继凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海锦房物业有限公司诉称，被告系上海市徐汇区上中路XXX弄XXX号XXX室房屋的业主。该房屋由原告进行物业管理。按前期物业管理合同约定，对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，原告可以从逾期之日按应缴费用的千分之三加收滞纳金，该户每月物业管理费为133.90元。然自2012年1月起，被告拒付物业管理费，虽经原告多次催缴，被告仍拒付。原告诉至法院，请求判令：被告立即支付原告2012年1月至2013年9月的物业管理费2，811.90元并支付滞纳金253.10元。原告当庭撤回要求被告支付滞纳金的诉请并将物业费本金调整至2，810元。被告孙以贵辩称，被告并非故意拖欠物业管理费，而是由于原告在管理过程中不尽管理义务且原告的起诉已过诉讼时效。被告居住房屋屋顶漏水至今未修复好，门铃损坏从未修理，导致被告至今未装修，无法正常使用房屋。故被告不同意支付物业管理费。经审理查明，被告系上海市上中路XXX弄XXX号XXX室（建筑面积99.13平方米，总层数18层）房屋公示产权人之一，取得产权时间为2011年9月。上海锦瑞房地产发展有限公司（甲方）与上海锦房物业有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由乙方为书香逸居（坐落位置：上海市徐汇区上中路XXX弄；四至范围：老沪闵路以东、长桥五村以西、上中路以南、罗香路以东、上中路老沪闵路口东南处）的业主、物业使用人提供物业管理服务事项。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费：住宅：高层1.35元／月.平方米，底层0.95元／月.平方米；商业用房3-6元／月.平方米，其中商铺3元／月.平方米、商场6元／月.平方米。住宅物业服务收费分项标准为：综合管理服务费0.20元／月.平方米，共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用0.72元／月.平方米，公共区域的清洁卫生服务费用0.14元／月.平方米，公共区域绿化养护费用0.03元／月.平方米，公共区域秩序维护服务费用0.26元／月.平方米。物业服务费用（物业服务资金）按季交纳，业主应在每季第一个月的5日之前履行交纳义务。该合同自2006年1月1日起至2007年12月31日止。前述书香逸居小区至2013年9月30日一直由上海锦房物业有限公司负责前期管理。因被告未向原告支付2012年1月至2013年9月的物业管理费，原告催缴未果，故于2015年6月12日诉至法院，请求判如诉请。以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有上海市房地产登记簿、前期物业服务合同、证明等证据证实，并经当庭质证无疑，本院依法予以确认。原告当庭提交欠费通知单及催缴通知，欲证明原告在两年诉讼时效内向被告进行了催缴，经质证，被告否认收到过上述催缴凭证，本院认为，上述催缴凭证未记载具体日期，亦无相应邮寄凭证予以佐证，故本院对其证明力不予认定。本院认为，原告与系争小区的开发商签订的前期物业服务合同对小区内的全体业主均具有约束力，在物业服务合同签订后的前期物业服务期间，有关物业管理服务应由该合同进行调整。在双方订立的前期物业服务合同到期后，原告仍按原合同约定对该小区继续实际物业管理。原告作为系争小区的物业服务企业，履行了物业管理服务义务，其有权向业主收取物业管理费；被告作为系争房屋的业主，理应向原告支付物业管理费。根据相关法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间一般为二年，当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断并重新计算，否则对超过诉讼时效期间的主张无法得到法律的保护。原告于2015年6月12日起诉至法院的催款行为产生诉讼时效中断的法律效果，根据合同约定的物业费按季缴纳方式，原告有权向被告收取自2013年4月起的物业服务费，对原告超过诉讼时效部分的诉讼请求本院不予支持。被告虽然提供照片证明原告管理存在问题，但未进一步提供原告物业服务存在瑕疵的充分证据，故被告据此不付物业管理费的辩称，本院不予采信。原告放弃部分诉讼请求，系其自行处分权利，于法不悖，本院予以许可。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：被告孙以贵于本判决生效之日起十日内给付原告上海锦房物业有限公司自2013年4月至2013年9月止的物业管理费802.95元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由原告负担18元，由被告负担7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 黄晨辰二〇一五年九月二十八日书 记 员 王 超附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：百度搜索“”