（2015）筑观法民初字第845号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2018-08-10
案件名称
付蕾月与贵州大商汇投资管理有限公司、贵阳野鸭中乾实业有限公司租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
贵阳市观山湖区人民法院
所属地区
贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2015）筑观法民初字第845号原告付蕾月，女，汉族，1977年9月28日生，住所地……。委托代理人韦德照，贵州星照律师事务所律师。委托代理人郑娟，贵州星照律师事务所律师。被告贵州大商汇投资管理有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳大道东侧贵阳世纪城D组团购物中心（一）幢1单元19层5号。法定代表人李忠球，职务董事长。委托代理人杨建民，贵州威驰律师事务所律师。被告贵阳野鸭中乾实业有限公司，住所地贵州省贵阳市高新区野鸭乡政府内。法定代表人张安林，职务总经理。委托代理人廖俊杰，贵州佳合律师事务所律师。原告付蕾月诉被告贵州大商汇投资管理有限公司（以下简称大商汇公司）、贵阳野鸭中乾实业有限公司（以下简称中乾公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，公开开庭进行了审理。原告付蕾月及其委托代理人韦德照、郑娟，被告大商汇公司委托代理人杨建民、中乾公司委托代理人廖俊杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告付蕾月诉称，2011年原告通过“贵州5频道法制第一线”看到“大商汇公司﹒贵州批发市场”的招商广告，遂到大商汇公司进行咨询，公司答复说大商汇﹒贵州批发市场是贵州省综合化的大型一站式进货平台，由金阳新区金阳街道办开发，政府规划和建设，并提供了该批发市场的招商手册。原告见公司答复与广告一致，便通过各种渠道筹集资金，于2012年2月8日与大商汇公司签订《大商汇﹒贵州批发市场招商经营协议书》及《补充协议》，向被告承租了4栋2层C区008号商铺用于小百货饰品经营。合同约定租赁期限为五年。合同签订后原告向被告大商汇公司交纳了一年的商铺使用费46，677.99元、诚信金10，000元、门面押金10，000元。被告向原告交付诉争商铺后，原告在准备着手进行装修时得知大商汇﹒贵州批发市场只是一个临时设施，并且租赁期限只有三年。且市场将由中乾公司接管，因这一客观原因导致很多租户退租，被告为集中管理、炒热市场要求原告等经��户重新选择商铺。因原告前期投入太大，如放弃经营损失将无法挽回，于是原告重新选定3栋1层B区074、076、078号三间商铺，并对商铺进行装修，支出装修费170，200元。原告装修完毕准备营业时，被告知金阳客车站购物商场地块被华润置地集团收购，金阳客车站购物商场将被拆除，不能再继续经营，原告被要求搬离。蛤原告为履行合同前期已投入了巨额资金，在原告要求被告赔偿综没有结果的前提条件下，原告所装修的门面被强拆，门面与货物均被损坏。综上，被告大商汇公司违反合同约定，导致合同目的无法实现，原告要求解除与大商汇公司签订的《大商汇﹒贵州批发市场招商经营协议书》。由于被告故意隐瞒该市场为临时性设施且只有三年使用权的实情，与原告签订三年的租赁合同，中乾公司接管后又将该地块转让给了华润置地集团，故二被告应当对原告的损失承担连带责任。原告曾多次找被告进行协商，均未得到满意的答复。现原告为维护自己的权益诉至法院，请求：1、依法判决解除原告与被告大商汇公司签订的《大商汇﹒贵州批发市场租赁合同》及相关补充协议；2、依法判决被告大商汇公司返还原告所交商铺租金、诚信金、押金总计66，677.99元，并按同期贷款利率的四倍向原告支付资金占用期间的利息；3、判决被告大商汇公司赔偿原告因履行协议所造成的门面装修损失170，200元、鉴定费10，000元、货物损失费500，616元、物流运输费损失12，394元、差旅费10，000元、库房租赁费30，000元、库房看管人员工资25，200元，以上共计758，410元，并按照同期银行贷款利息的四倍向原告支付利息；4、判决中乾公司对以上债务承担连带责任；5、诉讼费由被告承担。被告大商汇公司辩称，大商汇公司在��投标过程中及中标后，对签约的广大客户均尽到了义务，与商户之间的协议不能履行，不属于大商汇公司的过错，其主要原因是政府政策的变化导致的，我公司在与广大商户签约时不能预见。合同的后续问题由中乾公司接管，我公司愿意承担配合责任。原告提出的赔偿款额，部分偏高或不属实，应当根据其出示的证据进行认定。被告中乾公司辩称，金阳客车站项目是经金阳管委会同意，由金阳街道办事处下属的中乾公司作为业主单位进行招商、建设的项目。中乾公司与大商汇公司达成协议，由大商汇公司进行项目投资，大商汇公司组织具体的招商工作。后由于该项目与西南商贸城业态冲突，改为客车站购物商场。华润置地集团的介入与中乾公司没有任何关系，而是政府招商引资由华润置地集团开发该地块，中乾公司对此无法预见。原告在得知原批发市场更名为金阳购物商场的前提下依然和大商汇公司签订补充协议，故双方基于合同产生的纠纷，应当围绕补充协议来主张权利，我公司同意按补充协议的约定履行合同义务。经审理查明，2011年11月10日付蕾月与大商汇公司签订《大商汇﹒贵州批发市场业态卡确认书》，2012年2月8日付蕾月（乙方）与大商汇公司（甲方）签订《大商汇﹒贵州批发市场招商经营协议书》，协议约定甲方将位于大商汇﹒贵州批发市场4栋2层C区008号，建筑面积28.68平方米的商铺租给乙方用于小百货、饰品的经营。租赁期限五年，自2012年5月1日至2017年4月30日。商铺使用费选择资费三年免15个月，商铺使用费按70.72元／平方米／月计算，乙方在签订本合同时支付首批三年的商铺使用费共计73016.98元，甲方给乙方15个月的免租期。乙方还向甲方交纳诚信金10，000元及商铺门店押金10，000元。违约责任约定：1、甲方应在2012年5月1日前向乙方交付商铺，延期交付的，每天向乙方支付违约金500元，总金额不超过5，000元；2、乙方必须在甲方规定的时间内完成入场装修和布货营业，如乙方违约，每天甲方从乙方的保证金中扣除违约金500元。同日，双方还签订补充协议书，约定乙方自愿选择交三年免十五个月的商铺使用优惠，优惠后的使用费为24339元／年，由于乙方一次性交三年费存在资金压力，甲方同意乙方首批交二年商铺使用费共计48，677.99元，待乙方入驻市场后6个月内，甲方协助乙方向银行贷款一年的商铺使用费。2012年2月10日付蕾月向大商汇公司交纳商铺使用费46，677.99元、经营诚信金10，000元、门面押金10，000元，合计66，677.99元。2012年6月20日付蕾月向贵州黔富德物业管理有限公司申请补办3-1-B074、3-1-B075、3-1-B076号申请补办遗失的单据。另查明，2010年9月25日，贵阳市城乡规划局、贵阳市金阳新区管理委员会向贵阳市政府提交筑规请（2010）359号《关于金阳客车站配套服务设施项目（临时）建设相关问题的请示》，金阳管委会拟在金阳客车站周边建设金阳客车站配套服务设施项目（临时），为便于管理，项目建设主体建议为金阳街道办事处下属的贵阳野鸭中乾实业有限公司。项目地块为奥体中心二期用地，总用地面积285637平方米／428亩，建设规模初步确定为8万平方米，建设内容分为三大功能板块，即餐饮、住宿、购物及客车站配套社会停车场用地。2011年8月23日，贵阳市金阳新区金阳街道办事处作出筑金阳街通（2011）22号《关于金阳客车站（临时）二期配套设施项目相关情况的通知》，通知大商汇公司，根据金阳街道办事处与大商汇公司签订的合作协议，从2011年5月6日起，金阳客车站（临时）二期配套设施项目资产租赁期签定三年（除15个月建设期外），并由贵州大商汇投资管理有限公司自主进行招商、招租……，若需增加或变更经营业态，须报金阳街道办事处研究同意。2011年9月22日金阳街道党工委、金阳街道办事处作出联席会议纪要，议定：将客车站二期商铺配套设施、二铺汽配城、金麦花园等一切涉及办事处资产经营活动和资产管理事宜委托中乾公司办理，由中乾公司代建代管项目。2012年7月13日贵阳市金阳新区管理委员会作出筑金管专纪字（2012）182号《关于研究金阳客车站配套服务设施项目二期市场开业相关手续办理专题会议纪要》，议定：1、各相关单位要切实落实《关于办理金阳客车站临时配套服务设施二期商场相关手续及相关事宜专题会议纪要》（筑金委专议（2012）7��）议定事项，按照自身职责，确保在2012年7月18日前启动开业相关手续办理工作；2、由中乾公司负责，在2012年7月17日前完成配套服务设施工程使用安全性鉴定，金阳公安消防大队根据鉴定相关规定出具开业前检查意见书；3、由大商汇公司负责，对需要办理开业手续的商户按经营范围进行分类，并在2012年7月18日前按开业手续办理要求收集完毕相关资料统一送工商、税务等部门办理相关手续，经营年限要与中乾公司与大商汇公司签订的租赁时限一样；4、为加快开业手续办理速度，工商、国税、地税、消防大队等部门要书面提供办理相关手续所需资料清单给大商汇公司，同时明确专人负责办理。2012年6月15日贵阳市住房和城乡建设稽查局向中乾公司下达《关于对“贵州大商汇批发市场”存在问题进行整改的通知》，因中乾公司提供的“贵阳市人民政府市长办公会议纪要（第4次）”，所修建的金阳客车站配套服务设施项目（贵州大商汇批发市场）为临时性建筑，不得办理有关规划、土地手续。贵阳市住房和城乡建设稽查局建管处曾于2010年9月7日向中乾公司下达了《违法行为告知书》，要求中乾公司停止违法行为并进行整改，但到目前为止仍未进行整改。鉴于以上情况，现责成中乾公司立即暂停该项目的所有施工，停止违法行为，为尽快进行整改。同时，为避免资金流失，造成社会不稳定因素，要求中乾公司加强对预售资金的监管，并妥善处理好因该项目引发的其他问题。2012年6月29日贵阳市金阳新区管理委员会收到中乾公司报送的《关于金阳客车站配套服务设施项目二期市场解决问题的紧急报告》，金阳新区管理委员会主任批示：客车站配套服务设��项目是经市政府同意建设的，是金阳街道办事处委托中乾公司招商项目，对此项工作党工委、管委会明确意见。2012年7月16日贵阳市房屋安全鉴定办公室出具《关于中乾公司金阳临时客车站配套客服市场房屋安全状况的情况说明》，该办受中乾公司委托，对其位于金阳临时客车站西侧配套服务市场房屋安全状况进行查勘鉴定，经现场查勘，该5栋房屋结构承载力能满足正常使用要求，检查中未发现重构件出现开裂变形等影响结构安全的情况出现，房屋主体结构安全，能满足正常使用要求。同时查明，2011年5月6日中乾公司（甲方）与大商汇公司（乙方）签订《投资合作及租赁协议书》，约定由乙方出资1.6亿元对甲方负责的金阳客车站临时配套服务设施项目进行投资，建设期为15个月，乙方对建成后的项目资��享有整体租赁经营使用权，租赁期限暂定三年，三年租赁期满后，如项目资产未被拆除，租赁期自然顺延，第九年后项目资产如仍未被拆除，乙方在同等条件下享有优先承租权。2012年2月17日中乾公司（甲方）与大商汇公司（乙方）签订《补充协议》，甲方决定在原设计基础上修建第三楼和地下室，超出了原预计1.6亿元的投资规模，乙方同意追加6，000万元资金。另原约定的15个月的建设期因不可抗力原因现已无法实现，双方同意修改为，该项目建设期不变，因创文、创卫、生态文明会、九运会等造成建设期延长，甲方同意将租赁期顺延6个月。2012年7月26日，中乾公司向大商汇发出告知书，告知大商汇公司，经管委会研究，市政府批准，金阳客车站配套设施经营主体将由中乾公司承担，大商汇公司将参与经营，并严格按市政府对金阳客车站配套设施项目所规定的时限、业态和经营方式招租经营。2012年8月28日，中乾公司（甲方）与大商汇公司（乙方）签订《解除﹤投资合作及租赁﹥及﹤补充协议﹥的协议书》，协议如下：1、甲乙双方一致同意解除原签订的《投资合作及租赁协议书》及《补充协议》。2、鉴于该项目尚未竣工，以乙方为主体实施的装修工程也正在进行，急需支付装修、消防、连廊、宾馆等工程款及民工工资等约人民币1，500万元。以乙方为主体向银行贷款的人民币1，500万元急需偿还。故甲方同意在签订本协议后两日内组织人民币3，000万元支付给乙方，解决上述问题，纳入双方合同清算范围。3、本协议签订后，双方应于10日内开始全面的工程结算及财务清理、清算工作，在未清算并支付完毕前，不影响双方原签订的《投资���作及租赁协议书》及《补充协议》的权利和义务。4、在《投资合作及租赁协议书》及《补充协议》的权利和义务未清算并支付完毕前，双方均不得单方擅自使用建设项目建成的房屋。5、鉴于本协议的签订，原乙方因招商与租赁商户签订的租赁合同不能继续履行，由甲方负责处理，乙方应实事求是地配合甲方处理完善有关事宜。再查明，中乾公司于2012年9月19日至2014年4月期间7次张贴公告。先后告知在贵州批发市场租赁铺面的商户，到中乾公司办理退款或续租事宜，需要续租的商户在2012年9月30日登记装修。2012年12月告知原贵州批发市场更名为金阳客车站购物商场，集中在3号、4号楼经营，1号、2号、5号楼将被拆除。2014年3月17日，告知金阳客车站（临时）配套服务设施项目二期市场建筑物将被拆除，请未退的商户在2014年3月27日前到我公司办理退款手续，并将所有货物全部搬离；2014年4月18日告知金阳客车站（临时）配套服务设施项目二期市场地块被华润竞得，物管公司将在2014年4月25日撤出，请未退的商户在2014年4月25日前将货物搬离；2014年4月23日中乾公司、大商汇公司发布联合公告，由中乾公司筹建的金阳客车站（临时）配套服务设施项目二期即“大商汇贵州批发市场”由于政策性原因，该市场已经撤离，原与大商汇公司签订租赁协议未退的租赁户，请持相关手续于2014年4月30日前到中乾公司办理退款事宜，届时未退所造成的后果自行负责。还查明，2011年6月15日付蕾月向中国工商银行南充支行借款200，000元用于住房装修，贷款利率以中国人民银行同期贷款利率上浮40%。2012年9月10日付蕾月（甲方）与成都麓品环境工程设计有限公司（乙方）签订《贵阳市客车站购物商场门面概念设计-施工图设计阶段门面装修设计合同》，合同约定甲方委托乙方承担贵阳市客车站购物商场门面（3-1-B074、3-1-B076、3-1-B078）装修设计工作，装修设计包括装修设计方案、概念图片、效果图、装修施工图。2012年10月5日成都麓品环境工程设计有限公司向付蕾月出具收据，收到付蕾月装修设计费20，000元。2015年6月10日付蕾月向贵阳农村商业银行股份有限公司倒牌坊支行贷款250，000元用于装修，贷款月利率8.7125‰。付蕾月出具房屋租赁合同一份，证明其于2012年10月7日向龙利萍租用了位于贵阳市金阳南明世纪城龙晖苑40栋1楼4号房屋一套，租金半年一付，每月租金800元。张佳出具工资收入证明，证明其于2013年3月至2014年5月在金阳客车站批发市场3栋074-076号门店上班，每月工资1，800元。付��月出示进货单、物流单，载明其于2012年至2013年期间采购仿真花艺类商品363，091元、采购油画国画类商品53，400元、布艺类商品36，924元，产生物流运输费12，394元。2015年6月9日，贵州皓天价格评估司法鉴定所出具评估报告，付蕾月承租的位于大商汇批发市场的商铺装修的评估价格为126，443元，积压存于商铺内的货物价格为338，383元，商铺内现场无货物损失鉴定价格为8，062元，积压存于世纪城仓库内的货物的鉴定价格为103，825元，付蕾月支付鉴定费10，000元。2015年7月31日，中乾公司向付蕾月退还了租金、押金等66，677.99元。上述事实，有原告当庭陈述、贵州批发市场租赁合同、贵州批发市场招商手册、金阳街道办事处筑金阳街通（2011）22号文件、金阳新区管理委员会筑金管专纪字（2012）182号会议纪要、投资合同及租赁协议书、解除投资合同及租赁协议书、公告、门面装修设计合同、收据、发货单、物流单、借款合同、鉴定报告、照片等证据在卷佐证，并经庭审质证核实，足以认定。本院认为，合同法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”，本案原告与大商汇公司签订《大商汇﹒贵州批发市场招商经营协议书》，由原告承租该市场的商铺用于饰品经营，现该市场地块已竞拍在案外人华润置地集团名下，原告签订上述协议书的合同目的事实上已经不能实现，故本院对于原告要求解除协议的诉讼请求予以支持。本案争议的焦点是合同解除后，原告因合同不能履行所产生的损失应该由谁进行赔偿，赔偿的范围及金额应该如何确定的问题。本院认为，我国合同法诚实信用原则要求在合同订立到合同终止的全过程中，双方当事人均应抱着真诚的善意，相互协作，密切配合，全面履行合同所规定的义务。在发出要约或要约邀请时，应如实向对方介绍情况，不得夸大自已的履约能力，以骗取与对方订立合同的机会。在履行合同过程中如遇到不可抗力，不能履行合同或不能按期履行合同时，应及时向对方通报情况，以避免对方遭受的损失进一步扩大。本案被告大商汇公司在《贵州批发市场���商手册》中宣称该项目由金阳新区金阳街道办开发，是金阳开发区重点打造的项目，全面享受开发区税费优惠相关扶持政策，政府引导、规划、建设；由大商汇公司提供专业的、科学的、先进的市场经营管理方式进行经营管理，打造国内一流引领贵州新的商业模式等，然而其却回避了该项目用地性质为“临时性用地”这一前提条件，夸大了自己的履约能力，从而使原告对于合同履行的风险不能作出正确的判断，被告大商汇公司的上述行为违背了诚实信用原则的要求，属于过错方，另因中乾公司与大商汇公司于2012年8月28日签订《解除﹤投资合作及租赁﹥及﹤补充协议﹥的协议书》，协议约定，大商汇公司因招商与租赁商户签订的租赁合同不能继续履行，由中乾公司负责处理。故本案原告的损失应由大商汇公司与中乾公司承担连带赔偿责任。关于赔偿项目及金额，本院认为，合同解除后，确因一方过错造成另一方的利益受损，则有过错方应当向受损方赔偿损失，受损赔偿除包括因不履行合同义务所致的损害外，还应当包括下列费用：一是对方订立合同所支出的费用；二是因相信合同能适当履行而作准备所支出的必要费用；三是合同解除以后，因恢复原状而发生的费用。这些费用是当事人依赖合同能够成立并能够得到履行而产生的，属于非违约方经济利益的损失，应当列入受损赔偿范围。原告主张的商铺使用费、诚信金、押金共计66，677.99元，被告中乾公司已于2015年7月31日退还付蕾月；本案付蕾月装修商铺、进行市场调查所产生的交通费、为商铺营业所购置货物及所产生的物流费都属于原告相信合同能履行而作准备所支出的必要费用，应当由被告进行赔偿。关于商铺装修���，虽然原告提供的合同只涉及大商汇﹒贵州批发市场4栋2层C区008号商铺，关于该批发市场3栋1层B区074、076、078号三间商铺，原告称由于该批发市场中途由中乾公司接管，导致很多租户退租，被告为集中管理、炒热市场要求原告等经营户重新选择商铺，原告重新选择了3栋1层B区074、076、078号三间商铺。虽然原告未提供该商铺的合同，但在审理过程中原告提出对该商铺进行装修价值评估，经本院委托，评估人员到现场进行了查勘，被告对此未提出异议，且该商铺鉴定时尚存放有原告的货物。故本院对于原告主张对3栋1层B区074、076、078号三间商铺进行装修的事实予以认定。该商铺装修价值经贵州皓天价格评估司法鉴定所出具鉴定报告，评估价格为126，443元，本院予以确认，原告还主张装修设计费20，000元，有原告与成都麓品环境工程设计有限公司签订的《贵阳市客车站购物商场门面概念设计-施工图设计阶段门面装修设计合同》及成都麓品环境工程设计有限公司向付蕾月出具的收据为证，本院予以确认。关于原告主张的交通费、物流费，根据原告提交的物流单据及进货单据，可以认定原告为履行本案合同，确实进行了前期进货等准备，本院综合原告的进货情况，对上述费用酌情支持20，000元；关于货物损失，付蕾月积压存于商铺内的货物价格为338，383元，商铺内现场无货物损失鉴定价格为8，062元，积压存于世纪城仓库内的货物的鉴定价格为103，825元。考虑到原告是为饰品批发作货物准备，需要一定的备货量，且批发商拥有库存货物也属符合行情，本院对于付蕾月存放在诉争商铺和仓库内有价值442，208元存货的事实予以认定，关于无货物损失8，062元，原告称系被盗物品的价值。本院认为该损失与本案��关联性无法认定，本院对该部分损失不予认定。综上，本院对原告货品积压损失酌情支持130，000元。鉴定费10，000元系实际产生，本院予以支持。关于付蕾月主张的房屋租赁费、库房租赁费、人员工资，本院认为，原告提供的收款收据系孤证，本院不能据此认定原告确实产生了上述费用，故本院对于原告的该项主张不予支持。关于付蕾月提出资金占用损失，本院考虑被告一次性向原告收取了三年的租金，而最终原告投入商铺的合同目的也未能实现，不能实现的原因并非原告造成，故被告应当支付收取租金至实际退租期间的资金占用损失，损失标准本院酌情按同期同类银行贷款利率的二倍进行计算。由于2015年7月31日被告已向付蕾月退还了该门面的租金66，677.99元。综上，关于资金占用损失，被告应以66，677.99元为计算依据，按银行同期同类贷款利率的二倍自2012年2月10日至2015年7月30日计算原告的资金占用损失；综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，第五十四条、第五十五条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州大商汇投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告付蕾月支付赔偿款306，443元，其中包含商铺装修费126，443元，装修设计费20，000元，物流、交通费20，000元，货物积压损失130，000元，鉴定费10，000元；二、被告贵州大商汇投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内按银行同期同类贷款利率的二倍，以66，677.99元为计算基准支付原告付蕾月2012年2月10日至2015年7月30日期间的资金占用损失；三、被告贵阳野鸭中乾实业有限公司对被告贵州大商汇投资管理有限公司本判决第一项、第二项所确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告付蕾月的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5，952元，本院决定免交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，权利人可在本判决书规定的履行期间最后一日起两年内，向人民法院申请执行。代理审判员 熊德敏二〇一五年九月二十八日书 记 员 陈 卓 搜索“”