（2015）宁民终字第4172号

裁判日期: 2015-09-28

公开日期: 2015-12-08

案件名称

上诉人夏永顺与被上诉人徐克明房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

夏永顺,徐克明

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2015）宁民终字第4172号上诉人（原审被告）夏永顺，男，汉族，1962年7月5日生，无业。被上诉人（原审原告）徐克明，男，汉族，1962年12月12日生，无业。委托代理人曹筱琴，女，汉族，1964年10月22日生。上诉人夏永顺因与被上诉人徐克明房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第1568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月16日立案受理，依法组成合议庭进行了审理。上诉人夏永顺、被上诉人徐克明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐克明原审诉称，2014年10月2日，徐克明、夏永顺签订协议，约定徐克明以25000元价款购得位于银龙花园二期120幢103室（以下简称涉诉房屋）的房屋承租权、棋牌室的经营权及室内各项设施。后徐克明又添置空调挂机一台、冰箱一台并铺设木质地板，粉刷墙壁等用以经营棋牌室。2015年2月1日至2月28日期间，徐克明按协议与夏永顺多次电话联系，要求支付下一期（即半年）房租，夏永顺一直拖延不愿接受房租款。2015年3月1日，在未告知徐克明的情况下，夏永顺更换涉诉房屋门锁，并连同室内设施转租给他人经营棋牌室。徐克明提起诉讼，请求判令：1.夏永顺继续履行合同，归还涉诉房屋使用权及屋内物品；2.夏永顺支付违约金10000元；3.夏永顺承担本案诉讼费用。夏永顺原审辩称，不给徐克明做是正常的，因为合同已经到期，且其已搬出诉争房屋；经营期间，徐克明打架闹事，基于此夏永顺也不愿给徐克明经营。原审法院经审理查明，2014年10月2日，徐克明、夏永顺签订《协议》，约定，夏永顺于2014年10月2日将银龙二期120幢棋牌室（即涉诉房屋）转让给徐克明经营，转让金额为25000元，其中包括室内麻将机9个（每个含椅子四张），空调柜机1台、挂机2台，厨房用品及其它零碎设施，夏永顺已缴付的5个月的房租及押金；如有违约双倍赔偿。徐克明于同年10月2日支付转让费22000元，并于11月15日付清全部款项，夏永顺确认“此棋牌室所有权变更事宜于2014年11月15日了结，所遗债权债务等由夏永顺负责，与后所有人无关”。10月4日，徐克明进入诉争房屋进行经营，并在棋牌室内铺设了地板，添置TCL空调一台（KFRD-32GW／R3）、冰箱一台、绿岛风换气扇一台、灶头两个。2015年1月，夏永顺电话通知徐克明准备后期的房租，但一直未收取。2月27日，徐克明妻子致电夏永顺，要向夏永顺支付房租。3月1日，夏永顺控制涉诉房屋。现该棋牌室由夏永顺与他人合伙经营使用。原审法院另查明，涉案房屋是夏永顺承租使用的，租赁期限2年，从2014年9月1日至2016年8月31日止，房屋租金1900元／月、押金1400元。原审中，因夏永顺明确表示不会再将棋牌室给徐克明经营，徐克明变更第一项诉讼请求为，解除徐克明、夏永顺之间的合同，夏永顺返还转让经营费15500元，并返还徐克明后添置的设施：空调、排风扇、冰箱各一台、地板（约55平方米）、灶头两个。原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。徐克明、夏永顺签订的《协议》系双方当事人真实意思表示，合法、有效，徐克明已于2014年10月2日取得棋牌室的经营权，并对涉案房屋内一并转让的物品享有所有权。夏永顺于2015年3月1日控制涉诉房屋，致徐克明无法继续经营，违反了《协议》约定，徐克明关于“解除双方签订的《协议》，夏永顺返还转让费15500元（25000元-房租1900元／月×5月），并归还添置的TCL空调一台、冰箱一台、换气扇一台、灶头两个及地板”的诉讼请求，于法有据，原审法院予以支持。夏永顺关于《协议》已到期的辩称意见，原审法院认为，夏永顺并无证据证明转让附期限，故不予支持。关于违约金，徐克明主张10000元，夏永顺不予认可。原审法院认为，夏永顺在转让后又收回房屋经营，已构成违约，且《协议》约定“如有违约双倍赔偿”，徐克明现主张违约金10000元，并无不当，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，原审判决：一、解除徐克明、夏永顺于2014年10月2日签订的《协议》；二、夏永顺于判决生效之日起十日内向徐克明返还转让费15500元；三、夏永顺于判决生效之日起十日内向徐克明返还TCL空调一台（KFRD-32GW／R3）、冰箱一台、绿岛风换气扇一台、灶头两个及屋内铺设的地板（约55平方米）；四、夏永顺于判决生效之日起十日内向徐克明支付违约金10000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费812元，减半收取为406元，由夏永顺负担。上诉人夏永顺不服原审判决，向本院提起上诉称，徐克明违约在先，其一，不遵守治安规定，设政府一直禁止的赌博机多次被公安部门查处，并时常吵闹影响邻居休息。其二，徐克明经常与合伙人桂某吵打，他们共同承租房屋，共同出资购置物资，后经营不下去了，且房东也不愿意给他们经营，要与夏永顺解除租赁协议，造成夏永顺经济损失。其三，徐克明在2015年2月1日至2月28日背着夏永顺私下把涉诉房屋内四台麻将机、16张椅子等物资拿走了，并在119幢106室开起麻将室。其四，徐克明提出返还转让经营费15500元，根本不存在，因为其支付的25000元包括转让费15500元、房租9500元，他们已经经营了5个月，是经营不下去了，徐克明与合伙人又签订了协议。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回徐克明的原审诉请。被上诉人徐克明辩称，是徐克明租夏永顺的房屋，与桂某没有关系，租房后徐克明找桂某帮忙，与桂某不是合伙关系。徐克明提前搬走是临时停业，夏永顺转让给徐克明的东西都在房屋内没有搬走，临时拿走的是四个麻将机和四张椅子，其他东西并没有动。当时签合同说最少经营两年，先交五个月房租，后期再续租，第一期房租到期前徐克明打电话给夏永顺，夏永顺拖延没来，徐克明原审中已经提交了相关证据。夏永顺上诉称徐克明打架的事实并不存在，打架是在棋牌室玩的人闹事。后来夏永顺将房屋转让给桂某，他们想合伙将棋牌室转走。请求驳回上诉，维持原判。原审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。二审中，夏永顺申请证人桂某到庭作证，证明棋牌室是徐克明与桂某合伙经营的，夏永顺没有收取额外费用，只是收了桂某半年房租，并没有将房屋转让给其他人。桂某陈述：“当时是我与徐克明合伙开的棋牌室，谈好了双方爱人都不可以参与，后来徐克明的爱人参与了，我们就闹矛盾了，徐克明每次都找理由找我差错。2014年11月底我交了14000元给徐克明，徐克明交给夏永顺25000元，加上进去之后铺地板费用一共28000元，我出了14000元。后来因为要交下一期房租，我就找徐克明要求看合同，徐克明的爱人就不给我看，我说不给看我就没有理由给钱，徐克明说不给钱就关门，然后棋牌室于2015年2月份关门了。关门后徐克明私自将房屋内东西搬走了，徐克明的爱人写了一张条子，写明里面包括设施、空调、椅子必须各人一半，要搬走需要经过对方同意，但是徐克明私自搬走了四张麻将机、椅子、茶几、垃圾筒、电饭煲等设施。关门后我找了夏永顺，说我东西在里面，徐克明将东西搬走了，已经到其他地方开棋牌室了，能不能将房屋转给我。夏永顺也知道我们闹矛盾，就将房屋转给我了，2015年3月1日我交了半年的租金11400元给夏永顺。”对于桂某的证人证言，徐克明经质证认为其没有与桂某合伙经营，只是找桂某帮忙，桂某没有证据证明其与徐克明合伙经营棋牌室。原审中，徐克明提供房东魏汝平与夏永顺签订的房屋租赁协议复印件，证明夏永顺与其签订合同时说可以让其经营两年，夏永顺当庭认可该复印件，并称原件也给了徐克明。徐克明还提供了其妻与夏永顺2015年2月27日通话录音，夏永顺称房租“我已经先垫给房东了，等我有空再来拿”。本院审理中，徐克明认可其搬走了涉诉房屋中四张麻将桌和四张椅子。上述事实，有徐克明原审提供的房屋租赁协议、通话录音及原审庭审笔录、二审谈话笔录在卷为证。本院认为，夏永顺与徐克明于2014年10月2日签订的《协议》，约定夏永顺将涉诉房屋转让给徐克明经营，并载明转让标的包括室内麻将机、空调、厨房用品等设施，夏永顺已缴付的5个月房租及押金。由于双方均明知该房屋是夏永顺承租使用的，故协议中所谓转让房屋实际是指承租经营权，结合夏永顺签订合同时将其与房东的房屋租赁协议交给徐克明，以及夏永顺在2015年2月27日与徐克明妻子通话时称已将后面房租垫给房东，均能印证徐克明主张双方口头约定转让经营期限是两年。故原审认定夏永顺于2015年3月1日控制涉诉房屋致徐克明无法继续经营，构成违约，并据此支持徐克明要求解除合同的主张并判决夏永顺支付违约金，并无不当。关于徐克明要求夏永顺返还的转让费15500元，是扣除5个月租金后的设施转让费，由于徐克明二审中认可其已经拿走四张麻将桌及四张椅子，故本院酌定其拿走的物品折价5500元，夏永顺应返还徐克明转让费10000元。关于徐克明要求夏永顺返还其经营期间添置的物品，夏永顺原审中予以同意，原审法院判决返还，亦无不当。夏永顺上诉称徐克明违约在先，未能提供证据予以证明，本院不予支持。夏永顺上诉称其没有将房屋转让给其他人，而是交给徐克明的合伙人桂某，因桂某并非案涉《协议》当事人，该主张不能成立，桂某与本案当事人之间如有其他法律关系，可另行解决。综上，原审判决适用法律正确，因二审中徐克明的自认，致判决结果相应调整。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第1568号民事判决第一项、第三项、第四项；二、变更南京市秦淮区人民法院（2015）秦民初字第1568号民事判决第二项为：夏永顺于本判决生效之日起十日内向徐克明返还转让费10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费减半收取406元，由夏永顺负担318元、徐克明负担88元；二审案件受理费812元，由夏永顺负担637元、徐克明负担175元。本判决为终审判决。审　判　长　　张晗庆代理审判员　　付　双代理审判员　　吴　勇二〇一五年九月二十八日书　记　员　　汪海燕来源：百度“”