（2015）济民一终字第1078号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2015-10-19
案件名称
韩文忠、敖颖与山东彼得物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
韩文忠,敖颖,山东彼得物业管理有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济民一终字第1078号上诉人（原审被告）韩文忠，男，1972年3月10日出生，汉族，山东省德瑞格输变电工程有限公司职工，住济南市。上诉人（原审被告）敖颖（系韩文忠之妻），女，1971年11月12日出生，蒙古族，济南市经五路幼儿园职工，住济南市。委托代理人韩文忠，男，1972年3月10日出生，汉族，山东省德瑞格输变电工程有限公司职工，住济南市。被上诉人（原审原告）山东彼得物业管理有限责任公司，住所地济南市。法定代表人康宇，董事长。委托代理人王坤，山东科创律师事务所律师。上诉人韩文忠、敖颖因与被上诉人山东彼得物业管理有限责任公司（以下简称彼得物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2015）天民一初字第143号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。原审法院认定：韩文忠、敖颖系坐落于济南市（以下简称涉案房屋）的业主。2012年9月3日，彼得物业公司（甲方）与韩文忠、敖颖（乙方）签订《物业管理服务协议（住宅）》一份，协议约定：“…乙方所购房屋基本情况：类型住宅座落位置8-1-1904建筑面积126.27平方米…第二条物业管理服务内容一、房屋共用部位的维护和管理共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、两、楼板、屋顶等）、户外墙面等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理共用设施设备是指共用的上下管道、落水管、水箱、二次加压水泵、供电线路、通讯线路、照明、供热线路、供气线路、消防设施、池、井、电梯、走廊、机房共用设施设备使用的房屋等。三、环境卫生四、房屋装饰装修管理见：《装修协议》…第四条物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方交纳费用时间：接到入住通知之日起计费。二、物业费用的收取方式：按照济南市物价局及相关规定，本小区物业费定为1.6元／平方米。物业费收取方式：采取甲方预收方式，时间为半年；交房后空置一年以上的物业费按70%收取，空置不满一年的物业费按全额收取。…第九条违约责任…四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权采取必要的方式予以制裁，有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金；…”该协议中还约定了彼得物业公司与韩文忠、敖颖的其他权利及义务。合同签订后，韩文忠、敖颖依约交纳了2012年9月3日至2013年12月31日的物业服务费。诉讼中，韩文忠、敖颖为证明其答辩意见中陈述的事实，提交了照片及视听资料1宗。经质证，彼得物业公司对照片的真实性无异议，但对证明内容有异议，彼得物业公司已经对占用消防通道问题向业主进行了告知和劝阻，但彼得物业公司并没有强制执行权；对视频资料真实性不予认可，无法证实拍摄时间和地点。对韩文忠、敖颖提交的证据真实性原审法院予以认定，从上述证据中可以看出，彼得物业公司提供了物业服务是客观事实，双方虽未在物业服务协议中约定物业服务标准，但综合彼得物业公司收费标准及庭审情况，彼得物业公司应按照物业服务协议约定的物业标准提供物业服务，彼得物业公司在韩文忠、敖颖欠费期间内物业服务存在着一般性的瑕疵，韩文忠、敖颖依据物业服务一般性瑕疵问题而要求减免物业服务费本金，原审法院不予采纳。现彼得物业公司诉至法院，要求：1、判令韩文忠、敖颖支付彼得物业公司物业服务费2424.3元（自2014年1月1日至2014年12月31日）；2、判令韩文忠、敖颖支付彼得物业公司违约金654.5元（以2424.3元为基数，自2014年1月1日起至2014年6月30日止，按日0.3%计算）；3、诉讼费由韩文忠、敖颖承担。原审法院认为：彼得物业公司与韩文忠、敖颖之间签订的《物业管理服务协议（住宅）》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效。物业管理服务协议订立后，彼得物业公司按照上述合同约定内容履行了物业管理服务义务，韩文忠、敖颖在事实上接受彼得物业公司提供的物业服务后，亦应按照上述物业管理服务协议的约定履行付费义务。韩文忠、敖颖未能及时向彼得物业公司支付相关物业服务费，应承担相应的民事责任。关于彼得物业公司要求韩文忠、敖颖支付的物业服务费数额2424.3元（自2014年1月1日至2014年12月31日共计12个月，按照建筑面积126.27平方米×1.6元每平方米每月计算），符合合同约定，原审法院予以支持。关于韩文忠、敖颖辩称的彼得物业公司提供物业服务没有达到约定的内容和标准，均属于物业服务过程中的一般性瑕疵，结合彼得物业公司与韩文忠、敖颖陈述以及该小区同期其他相关案件，彼得物业公司在该段期间内提供的物业服务确实存在一般性瑕疵，但因物业服务企业所提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区内全体业主的切身利益，故对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在衡量全体业主与个别业主利益的基础上予以综合判断，如物业服务企业已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、某些区域做的不够好，存在一般瑕疵，单个业主不可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费业主的利益。物业服务过程中所存在的一般性瑕疵，并不能构成业主拒交或减免物业服务费的正当理由。鉴于彼得物业公司提供物业服务过程中尚存在一般性瑕疵，其要求韩文忠、敖颖支付违约金的请求，原审法院难予支持；韩文忠、敖颖要求减免物业服务费本金的请求，原审法院亦难予支持。鉴于彼得物业公司与韩文忠、敖颖之间系物业服务合同关系，彼得物业公司应切实履行好合同约定的义务，为小区业主更好地服务；业主对物业服务企业提出意见和要求，亦应采用正当、合理、必要的手段。双方应互谅互让、互相理解，以更加适当、合理地履行合同约定的权利与义务，从而形成良性循环，以共建和谐社区。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告韩文忠、敖颖于判决生效之日起10日内向原告山东彼得物业管理有限责任公司支付物业服务费2424.3元。二、驳回原告山东彼得物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告韩文忠、敖颖负担。上诉人韩文忠、敖颖不服原审判决上诉称：一、原审法院审理程序违法。1、本案不应适用简易程序。依照《民诉法》的规定，“事实清楚，权利义务关系明确，争议不大”的简单民事案件，可适用简易程序；同时《民诉法解释》第二百五十七条规定了不适用简易程序审理的六种情形。该小区物业服务纠纷涉及当事人人数众多，并且彼得物业提供了大量证据证明相关事实，并不是“事实清楚，争议不大。”因此，本案应适用一审普通程序审理。2、举证责任分配及证据采信上偏颇。原审法院对于韩文忠、敖颖提交的相关证据进行了质证认证，但却认定彼得物业公司服务仅仅存在“一般性瑕疵”，变相的加重了韩文忠、敖颖的举证责任，免除了彼得物业公司的全部举证责任。3、在判决书中混淆事实认定与责任分析，俨然是先入为主、未审先判。4、本案是2015年4月21日上午开庭，双方均同意调解，但开庭后直到2015年6月19日，物业公司以及法院均未做出任何调解举动，违反了民诉法解释中关于调解的相关规定。并且韩文忠、敖颖在2015年6月19日收到的判决书上载明的判决日期是2015年5月14日，韩文忠、敖颖有合理理由怀疑法院在此期间与物业公司有过沟通，导致对本案贸然下判。二、原审法院对诉讼焦点把握不全。彼得物业公司起诉我方承担违约责任，我方答辩称不构成违约，并提出变更物业费用标准。本案的诉讼焦点一是违约，二是变更，原审法院对第二个焦点问题没有顾及，而且原审法院歪曲了韩文忠、敖颖的真实意思，韩文忠、敖颖并不是拒交物业费，而是主张物业公司瑕疵履行在先义务，要求其承担减少价款的违约责任。三、原审法院对案件部分事实未查清、对部分事实认定错误。1、原审判决对物业服务合同所约定的服务标准---“三星级物业服务标准”的具体内容未查明。2、原审判决中对彼得物业公司所辩称的“非常态问题”，错误地予以认定。彼得物业公司并未提交任何证据支持其主张，法院也未作进一步的调查，就认定所谓的物业服务合同违约问题为“非常态”问题。事实上小区的保安问题、维修问题、绿化问题、随意堆放垃圾等问题一直存在。彼得物业公司管理水平低，纠纷不断，存在着常态性违约，原审法院对该客观事实并没有进行认定。四、原审法院对违约责任认定有误。1、韩文忠、敖颖正当行使合同法规定的抗辩权，不构成违约。韩文忠、敖颖拒交物业费是行使“先履行抗辩权”，不构成违约。2、原审法院既认定物业公司提供的服务确实“具有一般性瑕疵”，又认为该瑕疵不构成业主拒交或减免物业服务费的理由，在法律上是错误的、在逻辑上是矛盾的。无论是一般性瑕疵还是其他瑕疵，均构成违约，差别仅是违约责任大小不同。3、原审法院以物业服务的“公共服务性质”为由“谅解”彼得物业公司服务不到位，误解了物业服务的性质。其判决结果是错误的，应予纠正。五、我方的诉讼主张应予支持。在诉讼中，对于物业合同我方承认，同时我方基于客观事实行使先履行抗辩权，要求减半收取物业费，合法合理，请求二审法院予以支持。被上诉人彼得物业公司答辩称：彼得物业公司持续为小区提供了物业服务，保证了小区居民的正常生活，小区居民众多，物业服务涉及到方方面面，韩文忠、敖颖不缴纳物业费一方面可能导致经费不足，服务质量下降，另一方面对其他已经缴纳物业费的业主也不公平。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案中，韩文忠、敖颖与彼得物业公司，双方基于真实的意思表示签订《物业管理服务协议（住宅）》，该协议符合法律、法规的规定，合法有效。基于有效地协议，彼得物业公司应按照约定的内容提供物业服务，韩文忠、敖颖接受其提供的服务后，亦应按照协议的约定支付物业费。就本案的争议焦点来说，就是彼得物业公司提供的物业服务是否符合合同约定，韩文忠、敖颖拖欠物业费是否有正当理由，因此本案权利义务关系明确，事实比较清楚，争议不大，且个案当事人单方为1人或2人，原审法院适用简易程序审理，并无不当。因彼得物业公司与韩文忠、敖颖双方调解意见分歧较大，原审法院在庭后未再调解，迳行判决，并无不当。举证责任分配是法律规定的为查明案件事实而由诉讼当事人承担举证责任义务和诉讼风险的认定事实的裁判规则，而非审判程序性问题。综上，原审程序并无不当。韩文忠、敖颖主张彼得物业公司在安全保卫、环境绿化、单元门维修、消防通道堆放杂物、顶灯不亮等方面，存在物业管理不善、整改不力问题，未能切实履行好合同约定的服务内容，未能达到应有的服务标准，应减半收取物业费。针对上述问题，本院认为，由于物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，则会造成物业服务企业运营经费愈加不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、秩序等持续恶化，影响了业主正常生活，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。韩文忠、敖颖对其主张所提供的证据不足以证实彼得物业公司提供的物业服务存在重大瑕疵，因此，其主张减半收取物业费，本院不予支持。综上，韩文忠、敖颖的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人韩文忠、敖颖负担。本判决为终审判决。审 判 长 许海涛审 判 员 黄 力代理审判员 赵建军二〇一五年九月二十八日书 记 员 王 娜 来源：百度“”