（2015）东一法东民一初字第1225号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2016-01-21
案件名称
东莞市东城资产经营管理有限公司与广东万世伟业实业投资有限公司、刘伟租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
东莞市第一人民法院
所属地区
东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
东莞市东城资产经营管理有限公司,广东万世伟业实业投资有限公司,刘伟
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第六十四条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）东一法东民一初字第1225号原告东莞市东城资产经营管理有限公司，住所地：广东省东莞市东城区综合大楼，注册号：441900001226984。法定代表人陈沛华。委托代理人刘庭光，系东莞市东城区法律服务所员工。被告广东万世伟业实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市南城区鸿福路108号中盛商务大厦办公1103号，注册号：441900001160384。法定代表人刘伟。委托代理人袁立鹏，系北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。被告刘伟。原告东莞市东城资产经营管理有限公司诉被告广东万世伟业实业投资有限公司（以下简称“万世伟业公司”）、刘伟租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘庭光、被告万世伟业公司的委托代理人袁立鹏到庭参加了诉讼，被告刘伟经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年5月10日，原告与被告万世伟业公司签订一份《物业租赁合同》，约定将位于东城南路东阳小区1-5号临街铺位出租给被告万世伟业公司使用，面积为334平方米，租期从2012年5月1日至2017年4月30日。前三年的租金为23000元／月，每月10日前缴交当月租金，如有拖欠，按应缴租金每日加收0.5%的滞纳金。从2014年10月至2015年3月，被告万世伟业公司一直拖欠原告的租金。2014年6月，被告万世伟业公司向工商部门提交企业名称变更申请，其企业名称由原“东莞市万世伟业实业投资有限公司”更改为现在的名称。且被告万世伟业公司是被告刘伟独资的有限责任公司，两被告之间的财务无法区别，被告刘伟应对被告万世伟业公司的债务承担连带责任。被告拖欠租金的行为已经构成违约，原告为维护自身合法权益，特诉至法院请求判令：1、被告万世伟业公司向原告支付从2014年10月1日至2015年3月31日止的租金138000元；2、被告万世伟业公司向原告支付滞纳金72910元（从2014年10月1日计至2015年3月31日止）；3、被告刘伟对上述拖欠租金及滞纳金承担连带责任；4、被告万世伟业公司向原告返还租赁物并解除双方之间的租赁关系；5、本案诉讼费由两被告承担。庭审时，原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告之间的合同；2、被告向原告支付拖欠租金，租金计至被告返还租赁物为止；3、被告向原告支付滞纳金，按照原合同的约定按日0.5%计算，从2014年10月1日计至被告支付租金之日为止。后原告将诉讼请求变更为：1、解除原、被告之间的合同；2、被告向原告支付拖欠的租金，租金计至被告返还租赁物之日止；3、被告向原告支付滞纳金，按照原合同约定的日0.5%从2014年10月1日起计至付清之日止。被告万世伟业公司辩称，同意支付租金，但希望与原告和解继续履行合同，关于滞纳金计算主张过高，请求法庭予以调整。被告刘伟经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提交证据及答辩状。经审理查明，2012年5月10日，原告与被告万世伟业公司签订一份《物业租赁合同》，合同的甲方为原告，乙方为被告万世伟业公司，约定由甲方将位于东莞市东城南路东阳小区A幢一层1-5号铺出租给乙方。合同主要条款如下：1、甲方于2012年5月1日前将物业交付给乙方使用，免租装修期为1.5个月；2、租赁期为2012年5月1日至2017年4月30日；3、前三年每月租金为23000元，第四年每月租金为23690元，第五年每月租金为24401元；4、租金按月缴交，乙方于每月10日前将当月租金交纳给甲方，乙方逾期缴交，按应缴租金每日加收0.5%的滞纳金；5、乙方于本合同签订之日，需一次性向甲方缴交两个月租金作为保证金，共46000元和预交第一个月租金，合计69000元；6、乙方不按时交付租金及水电费用、物业管理费用的，应如数补交并承担滞纳金。如因乙方未按时交纳前述费用造成停水停电等后果的，由乙方承担责任。合同签订后，原告将案涉物业交付给被告万世伟业公司使用，被告万世伟业公司向原告交纳了保证金46000元。庭审中，被告万世伟业公司确认自2014年10月1日起没有向原告交纳租金，并表示希望与原告继续履行合同，但对于原告诉请的要求被告刘伟承担连带责任不予认可。被告万世伟业认为其是有限责任公司，而非承担无限连带责任的个人独资企业，因此被告刘伟不应当承担连带责任，但对此没有提交证据予以证明。而原告向本院提交了企业机读档案登记资料，该份证据显示被告万世伟业公司是自然人独资的有限责任公司，投资者为被告刘伟。另查，原告确认其无法提供案涉租赁物的建设规划许可证以及相关的报建手续资料。以上事实，有原告提供的证明、工程质量监督报告、企业名称变更预先核准通知书、东城区属资产租赁合同书以及本院的庭审笔录等书证附卷为据。本院认为，本案中没有证据显示案涉物业取得过相关权属证明或办理报建手续，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故围绕案涉物业所签订的租赁合同亦应认定无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”虽然案涉租赁合同无效，但被告万世伟业公司实际占用案涉租赁物并使用，仍应参照合同约定的月租标准支付使用费，参照双方签订的合同约定的租金为每月23000元，被告应当自2014年10月1日起按每月23000元的标准支付使用费至返还租赁物之日止。由于案涉租赁合同无效，被告万世伟业公司应当向原告返还租赁物，而原告应当返还被告押金32000元，但由于被告万世伟业公司没有提起反诉，本院对该押金不予处理。由于案涉合同无效，对于原告主张的违约金，本院不予支持。关于被告刘伟应否对被告万世伟业公司的债务承担连带责任的问题。根据《中华人民共和国公司法》第六十四条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，两被告并未向法院提交证据证明被告万世伟业公司的公司财产独立于其个人财产，故原告要求被告刘伟对被告万世伟业公司的案涉债务承担连带清偿责任的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国公司法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市东城资产经营管理有限公司与被告广东万世伟业实业投资有限公司于2012年5月10日签订的《物业租赁合同》无效。二、被告广东万世伟业实业投资有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告东莞市东城资产经营管理有限公司返还位于东莞市东城南路东阳小区A幢一层1-5号铺的物业。三、被告广东万世伟业实业投资有限公司应于本判决生效之日起五日内向原告东莞市东城资产经营管理有限公司支付物业占有使用费，该使用费自2014年10月1日起按每月23000元的标准支付至返还案涉房屋之日止。四、被告刘伟应对被告广东万世伟业实业投资有限公司的上述债务承担连带责任。五、驳回原告东莞市东城资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2231.83元，由两被告承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。代理审判员 黄淑娇二〇一五年九月二十八日书 记 员 黄健敏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国公司法》第六十四条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第8页共9页 微信公众号“”