（2015）穗中法民五终字第3663号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2015-09-30
案件名称
广州家伟物业管理有限公司、郭仕林物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州家伟物业管理有限公司,郭仕林
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3663号上诉人（原审原告）：广州家伟物业管理有限公司，住所地:广州市。法定代表人：李浩斌，职务：总经理。委托代理人：王朝阳，北京市大成（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郭仕林，住广州市从化市。委托代理人：薄文君、詹俊妮，分别为广东高睿律师事务所律师、律师助理。上诉人广州家伟物业管理有限公司（以下简称家伟公司）、郭仕林因物业服务合同纠纷一案，不服广东省从化市人民法院（2014）穗从法房初字第887号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年1月3日家某公司与广州市宏诚企业有限公司（以下简称宏诚公司）签订《前期物业服务合同》，成为从化市街口街河滨北路388号宏诚海岸花园的物业服务企业，合同期限自2010年1月1日起至2014年12月31日止。2010年6月29日宏诚公司与郭仕林签订《房屋租赁合同》，合同约定：（一）宏诚公司将自有的位于从化市街口街河滨北路388号宏诚海岸会所，建筑面积约3150㎡的房屋出租给郭仕林作经营会所式酒店使用，租赁期限从2010年7月15日起至2020年7月14日止共10年；（二）在签订合同时，郭仕林还需与家某公司签订该物业的《物业管理服务协议》，并约定向某甲公司交纳物业管理费。合同签订后，宏诚公司将涉案会所交付郭仕林进场装修，在郭仕林装修过程中，宏诚公司于2010年7月18日经网上备案受理系统向从化市公安局消防大队申请了工程竣工验收消防备案，从化市公安局消防大队于2010年7月29日派出监督检查人员到现场检查，发现该工程现场与申报图纸不相符，建筑楼层平面布置已改变，判定为不合格，宏诚公司未能取得涉案会所的房产证。2010年6月29日家某公司与郭仕林签订《宏诚·海岸花园前期物业服务协议》，约定：（一）家伟公司为郭仕林承租的位于从化市街口街河滨北路388号的宏诚海岸会所提供物业服务，物业建筑面积3150平方米。（二）物业管理事项：共用部位的日常维修、养护和管理；共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理；共用附属建筑物、构筑物的日常维护和管理；公共园林绿化、花草树木、建筑小品等的养护与管理；公共环境卫生管理；维持辖区内车辆行驶秩序，对车辆停放进行管理；维持公共秩序，包括门岗服务，物业管理区域内的巡查；商铺单元、会所装修装饰的管理服务。（三）从约定交付使用之日起计算物业服务费，郭仕林每月十号前向某甲公司缴交以下费用：①物业服务标准费用：3150㎡×2元／㎡=6300元／月（实际收费按6折优惠为3780元／月）；②备用发电费用：按郭仕林备用发电电表实际发生用电量计收；③郭仕林实际发生的水电费。郭仕林不按时足额缴纳物业服务费、水电费及其他相关费用的，家某公司从逾期次日起每天按应交物业服务费、水电费及其他相关费用的百分之一向郭仕林加收滞纳金。协议签订后，郭仕林向某甲公司缴纳水电费至2011年12月，并向某甲公司支付了2010年7月至2012年1月的物业管理费67473元，向某乙公司支付了2011年1月15日起至2012年1月14日止的租金638820元。期间，涉案会所的变电器家某公司及宏诚公司均未向供电部门报停，2012年1月产生电费1111.37元，2012年2月产生电费1005.28元，2012年3月产生电费1046.46元，2012年4月产生电费1046.43元。2012年2月至2012年4月每月的物业管理费为3780元，郭仕林未向某甲公司交纳。三个月合共产生物业管理费3780元/月×3=11340元。2012年4月13日，郭仕林以宏诚公司未取得涉案会所的产权证，导致未能办理相关经营权证照等构成违约为由向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除双方于2010年6月29日签署的《房屋租赁合同》；2、退还租赁保证金、水电费押金共计30万元、赔偿租金损失638820元、装修费993024.75元、履约期间实际损失627000元、经营利润损失1277640元、租赁物业管理费67473元、水电费19078.88元等合共3923036.63元。2013年8月2日原审法院作出（2012）穗从法房初字第84号民事判决书，判决：一、郭仕林与宏诚公司于2010年6月29日签订的《房屋租赁合同》无效；二、宏诚公司自判决生效之日起十日内退回保证金300000元给郭仕林；三、宏诚公司自判决生效之日起十日内赔偿租金损失383292元给郭仕林；四、宏诚公司自判决生效之日起十日内赔偿物业管理费和水电费损失44582.06元给郭仕林；五、宏诚公司自判决生效之日起十日内赔偿装修费损失394362.66给郭仕林；六、宏诚公司自判决生效之日起十日内赔偿工人工资损失34788元给郭仕林；七、驳回郭仕林的其他诉讼请求。判后，宏诚公司与郭仕林均不服判决，分别向广州市中级人民法院提起上诉。其后广州市中级人民法院作出（2013）穗中法民五终字第3443号民事判决书，驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，郭仕林向原审法院申请强制执行，执行案号为（2014）穗从法执字第2049号。另查明，原审法院（2012）穗从法房初字第84号民事判决书记载有如下内容：“对于郭仕林要求宏诚公司赔偿其向某甲公司已缴纳的物业管理费67473元（2010年7月15日至2012年1月）、水电费19078.88元（2010年7月21日至2011年12月）损失的问题，扣除郭仕林2010年12月31日之后未停工装修产生水电费的部分，根据双方的过错责任比例，宏诚公司应赔偿郭仕林水电费（2010年7月15日至2010年12月）6830.43元的60%的损失，及物业管理费67473元的60%的损失，即（67473+6830.43）×60%=44582.06元。”2014年10月23日，家某公司向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、郭仕林向某甲公司支付从2012年2月至2014年10月的物业管理费124740元、电费36447.94元，物业管理费滞纳金124740元，电费滞纳金36447.94元，四项合共322375.88元；2、郭仕林承担本案的诉讼费。郭仕林在原审中答辩称：我方从2012年2月至今没有使用涉案场地，物业管理费没有履行的必要。家某公司从2012年2月至2014年10月没有向郭仕林提供物业服务，故郭仕林不应向某甲公司缴纳物业管理费。对家某公司主张的电费问题，涉案房屋的电费是固定的，是会所变电器所产生的费用，该变电器自2010年6月在郭仕林承租房屋前已存在，该电费与郭仕林无关，应由家某公司或开发商宏诚公司承担。该变电器家某公司应在郭仕林不使用后停止，但家某公司未向供电部门报停。故请求驳回家某公司的诉讼请求。原审法院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”在物业服务关系中，业主或物业使用人与物业服务企业之间应当遵循公平、等价有偿的原则。业主或物业使用人向物业服务企业交纳物业服务费，应当以物业服务企业向业主或物业使用人提供了物业管理服务为前提。本案中，郭仕林是基于《房屋租赁合同》的约定与家某公司签订《前期物业服务协议》，由于郭仕林与宏诚公司签订的该租赁合同目的不能实现，郭仕林未能在涉案会所进行经营，家某公司亦未对涉案场所提供物业管理服务。因此，家某公司继续要求郭仕林给付物业服务费无事实和法律依据。但郭仕林应对《房屋租赁合同》主张解除前，即2012年4月前的物业管理费承担责任，郭仕林已交纳了2010年7月至2012年1月的物业管理费，故郭仕林尚某向某甲公司支付2012年2月至2012年4月的物业管理费3780元／月×3=11340元。关于家某公司要求郭仕林支付电费的问题。家某公司诉请的电费为涉案会所变电器所产生的费用，每月相对固定，由于郭仕林未在涉案会所进行经营，家某公司与宏诚公司均未申请供电部门对该变电器报停使用，导致损失不断扩大，故该扩大损失部分属家某公司与开发商的责任。2012年4月13日郭仕林向原审法院提起诉讼，要求解除其与宏诚公司签订的租赁合同，涉案房屋的交付截止时间应确定为郭仕林起诉之日即2012年4月13日。根据《宏诚·海岸花园前期物业服务协议》约定：“备用发电费用按郭仕林备用发电电表实际发生用电量计收，每月十号前支付给家某公司。”郭仕林交纳了2010年7月至2011年12月的电费，故郭仕林尚某交纳2012年1月至2012年4月的电费合共4209.72元（其中：2012年1月电费1111.37元，2012年2月电费1005.28元，2012年3月电费1046.46元，2012年4月电费1046.43）给家某公司。关于物业管理费、电费的滞纳金计算问题，因双方约定的滞纳金计算标准为每逾期一天按1%计算，违反了相关约定违约金过高的法律规定，不予支持。本案物业管理费、电费的滞纳金计算标准应调整为参照人民银行计收逾期贷款利息的四倍计算为宜，且滞纳金的计付总额不得超过当月未履行部分。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2015年4月20日作出如下判决：一、郭仕林于本判决发生法律效力之日起10日内支付2012年2月至2012年4月的物业管理费11340元给家某公司。并从2012年2月10日起至付清该物业管理费之日止以当月所欠物业管理费为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的四倍计付滞纳金，郭仕林支付滞纳金的总额不得超过当月所欠的物业管理费；二、郭仕林于本判决发生法律效力之日起10日内支付2012年1月至2012年4月的电费4209.72元给家某公司。并从2012年2月10日起至付清该电费之日止以当月所欠电费为基数按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的四倍计付滞纳金，郭仕林支付滞纳金的总额不得超过当月所欠的电费；三、驳回家某公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6136元，由家某公司负担5840元，郭仕林负担296元。判后，家某公司、郭仕林均不服原审判决，向本院提起上诉。家某公司上诉称：一、原审法院认定事实错误。l、原审法院认为“家某公司亦未对涉案场所提供物业管理服务”并非事实。事实是，家某公司按物业管理合同的规定提供了物业管理的服务。原审法院在无任何证据证明家某公司没有履行物业服务协议的情况下，只以郭仕林未实际经营为由而认定家某公司无提供物业管理服务，依据并不充分。按照协议的约定，家某公司为郭仕林提供物业管理服务主要是该会所外围的清洁卫生，园林绿化的管理、门岗服务，周边的巡查服务等。若无家某公司的物业管理服务，郭仕林存放于涉案房屋的财物就不可能还存在，但原审时，法院组织双方去会所查勘时这些财物仍然存在。且郭仕林在家某公司发函催缴物业管理费、电费时，也未对家某公司的物业管理服务提出过任何的异议，在家某公司起诉前，也没有对家某公司提供的物业服务提供过任何的异议。2、关于电费问题。家某公司作为物业管理单位，只能按郭仕林的指示办理。家某公司的义务是保证所管理的物业水电有保障，而非使所管理的物业处于停水断电的状态。若郭仕林因其自身原因需要报停变电器，其应当通知家某公司，委托家某公司去办理报停的手续。但郭仕林从未要求家某公司去向供电部门申请报停。也即，申请报停变电器并非家某公司法定或约定的义务。而电费已经实际产生，并由家某公司向供电部门代缴，因该会所所产生的电费根据合同的约定当然应由郭仕林承担。二、原审判决适用法律错误。1、虽然宏诚公司是涉案会所的所有权人，但其与郭仕林签订的《房屋租赁合同》有效无效与家某公司没有关系，不影响家某公司与郭仕林签订的《前期物业管理服务协议》的效力，《房屋租赁合同》与《前期物业管理服务协议》均为独立的合同，相互不存在从属关系，合同的主体也不一致。这是合同相对性的体现。2、在家某公司与郭仕林签订的协议有效，协议并未解除的情况下，该协议对家某公司和郭仕林均有约束力。家某公司履行了协议的约定，郭仕林在家某公司起诉前也从未对家某公司履行协议义务提出过意见，郭仕林负有支付物业管理费的合同义务。3、郭仕林与宏诚公司之间的纠纷与本案无关，如果郭仕林认为该物业费应当由宏诚公司承担，其应当在支付物业管理费给家某公司后，再另行向某乙公司主张，但这是另一法律关系，不在本案的处理范围。原审法院认为“郭仕林是基于《房屋租赁合同》的约定与家某公司签订《前期物业管理服务协议》，由于郭仕林未能在涉案会所经营，家某公司亦未对涉案场所提供物业管理服务”，故而不支持家某公司物业费的主张是适用法律错误。按《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，承租人可以作为物业管理服务合同的当事方，故家某公司要求郭仕林支付物业管理费及电费及滞纳金有充分的法律依据。综上，家某公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项，并改判郭仕林向某甲公司支付从2012年2月至2014年10月的物业管理费124740元，物业管理费滞纳金124740元；2、撤销原审判决第二项，并改判郭仕林向某甲公司支付从2012年2月至2014年10月的电费36447．94元，电费滞纳金364147．94元；3、郭仕林承担本案一审、二审的诉讼费。郭仕林针对家某公司的上诉答辩称：不同意家某公司的上诉请求及事实理由。本案中家某公司从2012年1月份之后没有向郭仕林提供物业管理服务。关于管理费问题，（2012）穗从法房初字第84号民事判决以及广州市中级人民法院（2013）穗中法民五终第3443号判决均已作出判决，根据判决内容可知，即使在2012年1月份之前，物业管理费也是由宏城公司承担60%，所以不应由郭仕林承担2012年1月之后的物业管理费。郭仕林上诉称：一、郭仕林早已于2012年1月前撤离涉案场地。就郭仕林与宏诚公司之间的房屋租赁合同纠纷，(2012)穗从法房初字第84号民事判决及(2013)穗中法民五终字第3443号民事判决对双方之间的纠纷进行处理。在84号案的审理过程中，原审经办法官曾于2012年6月15日上午前往涉案场地进行实地勘验。根据勘验的实际情况可知，郭仕林于2011年4月已停止装修，并撤离涉案场地，没有继续占有、使用场地。二、在郭仕林撤离涉案场地后，家某公司未再提供任何物业管理服务。涉案场地位于由宏诚公司开发的“宏诚水某”小区之内，且该小区一直由家某公司提供物业管理服务。在郭仕林搬离涉案场地后，宏诚公司实际上己收回涉案场地。且根据本案原审的庭审情况可知，家某公司当庭明确承认涉案场地的各个出入口是由其用木板进行封堵的。由此可知，家某公司实际知悉郭仕林撤离涉案场地的情况，此后也未再向郭仕林提供物业管理服务，而仅仅是将涉案场地进行封堵。三、郭仕林未实际使用涉案场地，因此不产生电费。根据郭仕林在原审中提交的证据可知，在郭仕林撤场后，涉案场地之所以还持续产生电费是由于场地内的“变电器”固定损耗导致，而非郭仕林使用涉案场地导致的。另外，该变电器在郭仕林承租涉案场地时已存在，家某公司在明知郭仕林已撤场的情况下仍不向供电部门报停，所产生的电费损失应由家某公司自行承担。综上，郭仕林上诉请求：撤销原审判决第一项、第二项，并判决家某公司承担本案的上诉费。家某公司针对郭仕林的上诉答辩称：不同意郭仕林的上诉请求，郭仕林认为在2012年1月就已经撤场，这不是事实，根据（2014）穗从法房初字第886号民事判决查明事实，郭仕林还有装修没有拆除及搬离。2、宏城公司已经将涉案房屋交付给郭仕林占有使用，郭仕林不使用并不代表其不承担责任，家某公司与其签订物业管理协议并且提供了物业管理服务。从郭仕林原审提供的证据照片中可以看到有一个人在楼上进行清洁，且按照郭仕林提供的证据，因为该场地没人所以家某公司才在涉案场地进行物业服务，故郭仕林认为家某公司没有提供物业服务也不是事实。郭仕林应当支付物业管理费及电费到物业管理协议到期届满为止。经二审审查，双方当事人对原审法院查明事实均无异议，本院予以确认。二审中，郭仕林向本院提交了2012年3月16日圆通速递详情单复印件，拟证明其已向宏城公司发出《告知函》。家某公司认为该证据不属于二审新证据，且该证据没有原件，对其真实性有异议，该告知函并非寄给家某公司而是寄给李某，详情单上没有圆通公司盖章，不能证明邮件已寄出。另查明，家某公司与宏城公司签订的《前期物业服务合同》第七条约定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用（物业服务资金）的，从其约定，业主负带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知家某公司。本院认为，根据《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。郭仕林与宏城公司签订《房屋租赁合同》中约定郭仕林在签订该合同时还需与家某公司签订该物业的《物业管理服务协议》并向某甲公司交纳物业管理费。可见，郭仕林与家某公司签订《物业管理服务协议》及交纳物业管理费，系基于向宏城公司承租了涉案场地，及实际使用涉案场地的基础法律关系。对上述法律关系分述如下：首先，生效判决已确认郭仕林与宏城公司之间的《房屋租赁合同》无效，双方之间的租赁关系自始无效。其次，郭仕林主张其已于2012年1月撤离现场，并于2012年4月向原审法院起诉解除租赁合同，家某公司未能举证证明郭仕林在2012年4月之后仍控制使用涉案场地，享受家某公司的物业服务。故家某公司起诉要求郭仕林支付2012年4月之后的物业管理费，欠缺合理依据。郭仕林主张2012年1月撤场，直至2012年4月才起诉宏城公司解除合同，明确表达不继续使用场地的意思，故其仍应对此之前已产生的物业管理费、电费承担给付义务及相应滞纳金。郭仕林起诉后，宏城公司应及时收回场地，并应将相关情况通知作为物业服务企业的家某公司，家某公司称其至今仍为涉案场地提供物业服务，应向业主宏城公司主张相应的报酬。至于郭仕林提出在生效判决中认定宏城公司应承担60%的物业管理费一节，属于宏城公司与郭仕林之间因租赁合同无效造成损失分担的问题，与本案非同一法律关系，郭仕林可另行主张解决。综上，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。上诉人家某公司、上诉人郭仕林的上诉请求均理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6136元，由上诉人广州家伟物业管理有限公司负担5840元，由上诉人郭仕林负担296元。本判决为终审判决。审判长 蔡培娟审判员 黄 嵩审判员 谭红玉二〇一五年九月二十八日书记员 杨银桃 微信公众号“”