（2015）浦民一（民）初字第26989号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2016-01-31
案件名称
顾井祥与上海罗山集贸市场经营管理有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
顾井祥,上海罗山集贸市场经营管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第六十条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一（民）初字第26989号原告顾井祥，男，1962年11月20日生，汉族，住江苏省淮安市。委托代理人李巧民，上海海汇律师事务所律师。被告上海罗山集贸市场经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人乐铭冬，董事长。委托代理人姜明泽，北京市中伦（上海）律师事务所律师。委托代理人孙彬彬，北京市中伦（上海）律师事务所律师。原告顾井祥诉被告上海罗山集贸市场经营管理有限公司（以下简称罗山公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年9月2日公开开庭进行了审理。原告顾井祥及其委托代理人李巧民、被告罗山公司的委托代理人姜明泽、孙彬彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告顾井祥诉称，原告租赁被告位于上海市浦东新区罗山集贸市场的摊位（编号为18#、19#、20#、79#、80#、81#、82#、92#、93#）从事蔬菜生意。多年来，双方都在每年年底续签下一年度的租赁合同，并约定协议期满后，甲方场地继续出租，乙方在同等条件下有优先权。2014年底合同到期后，被告却没有如约续签，而关于该市场转租给案外人的传言已沸沸扬扬。之后，被告的办公室经理告知商户，3个月后被告对市场进行装修，并要求原告先行缴纳3个月的租赁费，暂不提供合同。2015年3月初，被告又强行要求原告缴纳3个月租赁费再签订合同，并以断水断电相威胁，原告无奈之下又缴纳了租赁费并与其签订了合同，但合同的起止时间却为2015年1月至2015年6月，同时合同中有关装修条款调换为“甲方由于改造及其他原因造成市场不能经营，协议自然终止。乙方必须无条件服从和配合，按市场要求撤离租赁场地。”原告发现后向被告提出异议，但未果。2015年5月22日，被告的办公室经理向广大经营户宣布，被告已与案外人签订合同，并将在市场张贴正式公告。日前，被告公告要求所有经营户全部无条件离场，否则将于2015年7月15日全场停水停电。原告在市场内合法经营，被告的擅自出租行为侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院，要求判令原告对被告的上海市浦东新区罗山集贸市场拥有优先租赁权，诉讼费由被告承担。被告罗山公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告之间的租赁合同于2015年6月30日到期，租赁期限届满后，被告有权不续租。租赁合同明确约定在市场改造的情况下，合同终止，原告应该撤离。作为房屋产权人，被告有权对场地进行整体改造，事实上也是因为业态发生改变，被告不再采用摊位划分的方式出租，而是将旧有的菜场模式，调整为进货渠道统一、经营者统一的中心蔬果超市的模式。原告所主张的优先承租权，并不是法律所明确的概念。被告在租赁期限届满前，已告知原告罗山集贸市场要整体改造，原告对于整个市场并不享有优先承租的前提条件。原告以诉讼及其他理由，既没有支付任何费用，又继续占用场地，严重影响了被告整改的进程，导致了被告的损失。如果原告继续拖延交还场地，被告保留诉讼的权利。经审理查明，上海市浦东新区栖山路XXX-XXX号房屋（即系争标的物所在位置）系被告所有。2013年1月，原告（乙方）与被告（甲方）签订《上海罗山集贸市场经营管理有限公司市场租赁协议书》，约定：甲方同意将罗山集贸市场18号、19号、20号、79号、80号、81号、82号、92号、93号摊位租赁给乙方作为经营蔬菜的行业；甲方从2013年1月1日起将出租的租赁场地交付承租人乙方使用，至2013年12月31日收回。协议期满，如甲方的租赁场地继续出租，在同等条件下，乙方享有优先权，签订新协议书，甲、乙双方如任何一方无意继续签定，则原合同到期自然终止，乙方应停止营业，主动离场，否则造成的一切损失由乙方承担。2015年6月初，被告向原告发出通告，称罗山市场与“上蔬永辉”已经签订“战略合作”协议，决定于2015年6月30日后由“上蔬永辉”全面接管经营，要求广大租赁户办理搬迁事宜。合同到期后，双方又续签了2014年合同，内容与2013年合同基本一致。2015年7月，原告因优先承租权与被告产生争议而起诉来院，诉请如前。另查明，被告（甲方）与案外人上海上蔬永辉生鲜食品有限公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区栖山路XXX号一层部分房屋出租给乙方作为商业经营之用，计租面积为租赁房屋及场地的红线套内建筑面积为一层菜市场2565平方米，西北侧红线内附属配套面积约460平方米，以2565平方米面积为准计租，不做调整。租赁房屋及场地为商业用途，出租给乙方作为升级版中心菜市场或超市使用。经原、被告一致确认，原告目前仍在系争标的物经营。整个市场是被分割成一个个摊位对外出租的，里面的摊位大概有100多户。审理中，原告表示2015年合同找不到了，其之所以要求对整个市场拥有优先承租权，是基于被告将整个市场出租给了案外人，其已经没有办法就自己租赁的摊位主张优先承租权。以上事实，由当事人提供并经庭审质证的房产登记簿、《上海罗山集贸市场经营管理有限公司市场租赁协议书》、通告、《租赁合同》等证据以及原、被告的当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告之间的《上海罗山集贸市场经营管理有限公司市场租赁协议书》系双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应恪守约定。虽合同约定乙方在同等条件下享有优先承租权，但合同亦约定如任何一方无意继续签订则合同到期自然终止，而被告已在合同到期终止后明确表示不同意与原告续签。退一步来讲，即使原告享有优先承租权，其针对的标的物应属自己租赁的标的物，主张的前提也是合同约定的同等条件下，现原告租赁的标的物仅为整个租赁物的很小一部分，而被告系将连同系争标的物在内的整个租赁物整体出租给案外人，故原告既不可能对除系争标的物外的租赁物享有优先承租权，也不具备承租系争标的物的同等条件。综上，原告要求确认其对被告的上海市浦东新区罗山集贸市场拥有优先租赁权，不具有合同与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告顾井祥的诉讼请求。案件受理费人民币80元，减半收取计人民币40元，由原告顾井祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 杜献伟二〇一五年九月二十八日书 记 员 陈佳琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 关注公众号“”